JEP (20 & 21 janvier 2010) Grégoire HEUDES Directeur Général Adjoint BNP Paribas Immobilier Résidentiel

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1 JEP 2010 (20 & 21 janvier 2010) ATELIER «Montage des résidences avec services» Grégoire HEUDES Directeur Général Adjoint BNP Paribas Immobilier Résidentiel

2 Le Groupe BNP Paribas Immobilier Présentation de BNP Paribas Immobilier : BNP Paribas Immobilier maîtrise les six grands métiers de l Immobilier d Entreprise et Résidentiel : - Promotion Immobilière - Investment Management -Transaction - Property Management - Expertise - Etudes et recherches BNP Paribas Immobilier est implanté sur les 10 principaux marchés immobiliers européens, au Moyen-Orient, en Inde et à New York. Présentation de BNP Paribas Immobilier Résidentiel : L offre de BNP Paribas Immobilier Résidentiel est structurée autour de 4 métiers complémentaires. Développement de programmes immobiliers de logements collectifs et résidences avec services Vente en bloc d immeubles d habitation (de l ordre de 20 immeubles vendus en bloc par an) Nos clients Commercialisation de logements dans l ancien, le neuf et lot par lot pour le compte de particuliers et professionnels Exploitation de résidences pour étudiants sous la marque STUDELITES et de résidences de tourisme d affaires sous la marque HIPARK RESIDENTIEL Atelier «Montage des résidences avec services» 20/01/2010 2

3 BNP Paribas Immobilier Résidentiel La promotion - Les résidences pour étudiants BNP Paribas Immobilier Résidentiel bénéficie d une grande expérience dans le cadre de la réalisation de Résidences avec Services dédiées à l accueil d étudiants. (Réalisation de 25 Résidences Etudiants totalisant appartements). - Les résidences de tourisme d affaires Fort de son savoir-faire et de la qualité d exploitation de ses résidences, BNP Paribas Immobilier Résidentiel a décidé de développer la promotion de Résidences de Tourisme 3*** pour clientèle d affaires, en centre ville de métropoles (Grenoble, Nice, Marseille, Région parisienne,...) Projet de Résidence Etudiants à Toulouse 162 logements L exploitation - Les résidences pour étudiants BNP Paribas Immobilier Résidentiel Résidences Services est le 4 ème gestionnaire de résidences avec services, avec environ logements répartis dans 50 résidences à Paris, en région parisienne, en région Rhône-Alpes, et en région Provence-Alpes-Côte d Azur. - Les résidences de tourisme d affaires Sous l enseigne Hipark, BNP Paribas Immobilier Résidentiel Résidences Services prend à bail et assure l exploitation avec offre de services hôteliers de nos résidences 3*. Résidence de tourisme d affaires 3* à Grenoble 111 unités d habitation (Ouverture avril 2010) RESIDENTIEL Atelier «Montage des résidences avec services» 20/01/2010 3

4 LES CONDITIONS ESSENTIELLES DE LA REUSSITE La réussite du développement de ces résidences éid nécessite : Un équilibre économique entre la promotion immobilière et l exploitation de ces résidences Une sélection qualitative des sites - Choix de la ville - Choix du terrain Une bonne connaissance du marché pour l exploitation - EHPAD (schéma gérontologique) - Marché étudiants (villes universitaires) - Marché hôtelier et d hébergement en courts, moyens et longs séjours Etre en phase avec les fondamentaux - Fondamentaux de l immobilier pour la promotion - Fondamentaux de l exploitation l ti pour la gestion Une information constante des évolutions techniques, réglementaires, juridiques et fiscales RESIDENTIEL Atelier «Montage des résidences avec services» 20/01/2010 4

5 LES DIFFERENTES ETAPES 1/ Le choix du site Le montage des résidences avec services Sur la base de la connaissance des marchés (touristique, iti économique, universitaire-étudiant, iti t gérontologique), sélection des villes cibles Sur la base des villes cibles, sélection de foncier adapté et bénéficiant des qualités exigées : -Bonne desserte en transports ts en commun et en transport t individuel due - Proximité des services (restaurant, cinéma, gare, restauration rapide, bibliothèque, restaurant universitaire, ) - Proximité des points d attrait (Centre tertiaire pour les RTA, Université pour les RE, hôpital ou clinique pour les EHPAD) 2/ Constructibilité Au regard du PLU : Foncier à destination «Logement» tant pour les RE, les RTA que pour les EHPAD Surface / Capacité : - Minimum : m² HON - Plus la capacité est importante : ~ 80 UH en EHPAD mieux on amortit les surfaces nécessaires aux locaux dédiés aux ~ 80 UH en RTA services (Promotion) ~ 110 UH en RE mieux on amortit les charges fixes d exploitation (Exploitation) mais on risque de présenter une offre supérieure à la demande (Exploitation) - Quantifier le nombre de parking nécessaire Nécessité de bien calibrer la résidence RESIDENTIEL Atelier «Montage des résidences avec services» 20/01/2010 5

6 3/ Etude de marché pour l exploitation Tarification moyenne Capacité de la résidence 4/ Elaboration du compte d exploitation prévisionnel et du bilan financier de promotion prévisionnel Nécessité de réalisation d un compte d exploitation prévisionnel par l exploitant sélectionné Conseil : En cas de RT, le loyer a versé à (aux) l investisseur(s) ne doit pas être supérieur à 37 % du CA prévisionnel d exploitation en année courante. Elaboration du bilan financier prévisionnel de promotion : Le prix de vente (Immobilier + hono. de commercialisation) ne doit pas être déconnecté du marché de l immobilier : majoration acceptable de l ordre de 30 % pour les RTA compte tenu : - du taux majoré des honoraires de commercialisation (vente en réseaux) - d un rendement de plan plus faible (impact des locaux dédiés aux services) - d un prix de revient supérieur compte tenu de la réalisation de petites cellules Le prix de vente global intègre : - le prix de l immobilier - les honoraires de commercialisation - le prix du mobilier (sauf fourniture et vente du mobilier par l exploitant) Les postes particuliers du bilan financier : - le coût lié à la décoration de la résidence - le coût du mobilier - le «Fonds de concours» versé à l exploitant RESIDENTIEL Atelier «Montage des résidences avec services» 20/01/2010 6

7 Le taux de rentabilité : Point de liaison entre le compte d exploitation (loyer) et le bilan financier de promotion (prix de vente) 5/ Prise en compte du planning Au regard de l activité de la résidence (Exemple : livraison d une RE pour la rentrée étudiante de septembre) Au regard de la fiscalité des investisseurs Tenir compte du délai nécessaire à l exploitant pour mettre en route sa résidence 6/ Elaboration de l APS / PC et validation des hypothèses Schéma classique de montage d un dossier de promotion immobilière avec quelques spécificités : Techniques et financières - Prise en compte du cahier des charges de l exploitant - Règles ERP - Normes «handicapés» RESIDENTIEL Atelier «Montage des résidences avec services» 20/01/2010 7

8 Administratives - Demande de classement provisoire auprès du Préfet conformément à l arrêté du 14 février Elaboration du dossier CROSS pour les EHPAD (demande de financement) - Formulaire de demande de PC (Résidence de Tourisme Classée ou Résidence Etudiants ou Résidence médicalisée) 7/ Achèvement des travaux et livraison Quelques spécificités Le passage de la commission de sécurité (ERP type J pour les EHPAD, ERP type O pour les locaux de services) La signature de la convention tripartite pour les EHPAD (Exploitant / Conseil Général / DDASS) La demande de classement définitif par l exploitant pour les résidences de tourisme classées La livraison des meubles La prise à bail par l exploitant Le délai de mise en route par l exploitant à prendre en compte (de 1 à 4 mois suivant le type de résidence) RESIDENTIEL Atelier «Montage des résidences avec services» 20/01/2010 8

9 LES SPECIFICITES DES SUPPORTS JURIDIQUES Le contrat de réservation et l acte de Vefa : - Vente HT - Vente de l immobilier et du mobilier Le bail commercial entre l investisseur et l exploitant : - Bail meublé de 9 années minimum - Nécessité d assurer 3 des 4 services minimum La vente des locaux de services à l exploitant transformée en obligation de faire (exploiter pendant 20 ans) Le protocole entre la SNC de Construction-Vente et l exploitant (versement du Fonds de concours) RESIDENTIEL Atelier «Montage des résidences avec services» 20/01/2010 9