ATELIER N 2 QUELLES SONT LES CONDITIONS A REUNIR POUR DEVELOPPER L OFFRE DE LOGEMENTS? 2 Le financement et la structure des opérations

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1 ATELIER N 2 QUELLES SONT LES CONDITIONS A REUNIR POUR DEVELOPPER L OFFRE DE LOGEMENTS? 2 Le financement et la structure des opérations

2 SOMMAIRE Les opérations de promotion privée Les opérations de logements locatifs sociaux Quels enjeux de régulation de la production de logements

3 LES OPÉRATIONS DE PROMOTION PRIVÉE Des prix de ventes d opérations élevés (ECLN 2010 : 3600 /m² dans le neuf à Ajaccio) : Le prix moyen par mètre carré pour les logements neufs en collectif était de 3902 euros en 2010 sur le «Grand Ajaccio», pour une moyenne nationale de euros. L évolution de ce prix et particulièrement le différentiel avec le «Grand Bastia» - mérite une attention particulière : Prix au m² Grand Ajaccio Grand Bastia Corse , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00

4 LES OPÉRATIONS DE PROMOTION PRIVÉE Un appareil de production du BTP dont la structuration pourrait être améliorée, notamment sur le gros œuvre en vue d éviter de possible phénomène de goulet d étranglement. Cette pénurie d entreprise de gros-œuvre pourrait expliquer les surcoûts de constructions identifiés et les marchés infructueux pour les collectivités et les bailleurs. Rappelons que pour un logement neuf en collectif sur Ajaccio, les coûts de construction se situent entre 1250 et 1500 /m² SHON. Quels freins à cette évolution? Des niveaux de marge pratiquées par les opérateurs élevés en lien avec des produits haut de gamme en décalage avec les types de marges pratiqués sur la primo-accession ou la gamme moyenne, Des valeurs de référence de prix du foncier brut ou viabilisé tirées vers le haut par les niveaux de charges foncières (350 à 400 /m² SHON) admissibles par les produits haut de gamme (PV de 4100 /m² SH) sur Ajaccio mais inadaptées aux programmes d accession à prix maîtrisés ou de gamme moyenne,

5 LES OPÉRATIONS DE PROMOTION PRIVÉE Le dispositif de servitudes de mixité sociale souhaité par la Ville d Ajaccio est susceptible indirectement de réguler les prix de sortie des programmes en imposant aux opérateurs immobiliers la vente en état futur d achèvement de 25% des logements à une valeur admissible pour les bailleurs sociaux très inférieur au marché libre (soit environ 1800 à 1900 TTC /m² SU). Malgré une demande importante, on relève une production relativement faible de logements défiscalisés (de type Scellier). Une part croissante dans les programmes des majors ajacciennes qui pourrait se développer?

6 LES OPÉRATIONS DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX en matière de recettes: - Des niveaux de loyers en PLAI-PLUS bas (4,65 /m² et 5,24 /m²) relevant du zonage 2 en décalage par rapport un prix de revient moyen sur la période récente de 1630 /m² SHON soit HT/logement (T3), - Des niveaux de subventions de l Etat passant d un système d assiette à un système forfaitaire en baisse en 2011 représentant /logement pour du PLUS et /logement pour du PLAI et ne permettant pas une majoration locale importante de la subvention La subvention moyenne par logement est en constante diminution,. Pour un PLUS, la subvention moyenne (hors subvention de surcharge foncière) est passée de euros par logement en 2000 à en 2010 (- 34%), et en 2011 (-57%). - Une suppression de l abondement Etat à l aide à la surcharge foncière,

7 LES OPÉRATIONS DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX en matière de recettes: - Une faible mobilisation de la part des subventions des organismes collecteurs 1% (Action logement) avec une enveloppe régionale qui ne permet de financer que 20 logements par an. La part d'action Logement représente ainsi de 2% (1 500 /logement) à 3% (3 000 /logement) du plan de financement; ce qui est source de difficultés notamment pour les Entreprises Sociales pour l Habitat (ESH), - Une subvention de la CAPA forfaitaire de /logement pour du PLUS et /logement pour du PLAI. Depuis la mise en place de son règlement des aides en 2007, la CAPA a participé au financement de 467 logements pour un total de 1,7 millions d'euros - Une nouvelle subvention CTC attendue en matière d aide à la production de logements sociaux, - Une part de fonds propres des opérateurs qui reste à ce jour limitée et varie entre 7,4 et 10,4% selon les opérations.

8 LES OPÉRATIONS DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX En termes de régulation de l économie de la production de logements locatifs, dans un contexte de baisse des aides de l Etat, la maîtrise des dépenses constitue une priorité avec : - des niveaux de charges foncières admissibles n excédant pas les 200 HT/m² SHON, - des prix de VEFA admissibles se situant en dessous de 1900 TTC /m² SU. Quel encadrement des pratiques entre promoteurs et bailleurs sociaux?

9 LES OPÉRATIONS DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX Sur la période récente on note un développement important de la production pour la SA HLM Erilia (316 logements financés depuis 2007) mais également pour l Office de l Habitat (183). L effort de l Office est à relever au regard de sa taille (1 700 logements) : il pourrait avoir rempli ses objectifs dans le cadre de sa CUS et de son PSP sur le territoire de la CAPA, d autant plus après une éventuelle intervention sur une opération privée de Sarrola (rachat de logements en VEFA). En effet, les volumes de fonds propres engagés et sa capacité financière restent limités. Par ailleurs sa compétence départementale appelle une intervention sur d autres territoires du département. Dans ce contexte, quels sont les bailleurs susceptibles de construire ou de racheter en VEFA les importants volumes nécessaires pour répondre aux besoins, notamment au travers d opérations de petites tailles sur les communes périurbaines : - Erilia, qui tend à se concentrer sur les secteurs les plus attractifs (présence d actifs et de transports)? - l ESH Logirem? - Un organisme de type SEM de logements rattaché à une collectivité?

10 LES ENJEUX DE LA RÉGULATION DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS DANS L E CADRE DU PLH Les pistes du débat : Quels enjeux de régulation des prix de l immobilier dans le neuf? Quelle mobilisation des promoteurs privés dans la production de logements locatifs privés? Quels enjeux de partenariat entre promotion privée et bailleurs sociaux en vue de produire plus de logements locatifs sociaux? Quelle structuration de l appareil de production des entreprises de BTP sur le gros œuvre en vue de réduire les coûts de construction? Quelle diversification des bailleurs sociaux pour les collectivités en vue de produire les volumes attendus de logements locatifs sociaux? Quel niveau de financement public des opérations pour maintenir et développer l'offre locative sociale?