Plus de chances que de risques: Guide sur les affectations transitoires

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1 Plus de chances que de risques: Guide sur les affectations transitoires Matthias Bürgin, büro metis, Bâle Journée d étude «Valoriser les friches industrielles - Une idée qui gagne du terrain» 17 juin 2010

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3 Matthias Bürgin Géographe diplômé de l'eth SWB (1979), urbaniste buerometis.ch (depuis 1994) Conseil et projets en matière d urbanisme et de culture - Locataire de sites affectés transitoirement depuis Développement du projet d'affectation transitoire du site nt/areal à Bâle (Erlenmatt / DB-Areal) - Spécialité: réhabilitation de friches industrielles - Développement de quartiers, participation, espace public - Manifestations culturelles et professionnelles, relations publiques et communication CC for Typology and Foresight Planning in Architecture HSLU - Revalorisation des friches industrielles - Développement durable (dimensions sociale et écologique) - Développement de quartiers

4 Définitions de l'affectation transitoire Neutre: Le terme d'affectation transitoire désigne l'utilisation temporaire, limitée dans le temps, de locaux et de terrains au cours de l'intervalle de temps séparant l'abandon d'une activité et la mise en place d'une nouvelle affectation. Propriétaires / Promoteurs / Investisseurs: Les affectations transitoires comblent les périodes de vacance au cours desquelles un site est inutilisé, en l'absence d'une demande pour une affectation définitive à haute valeur ajoutée. Villes / Communes: Les affectations transitoires sont un instrument informel d'aménagement du territoire favorisant le développement d'une ville ou d'un quartier. Elles peuvent combler des lacunes au plan communal et renforcer l'économie locale. Utilisateurs / Utilisatrices: Les affectations transitoires offrent un moyen d'expérimenter, sur une période limitée dans le temps, de nouvelles formes culturelles et sociales, et des types d activités innovantes, grâce à des loyers avantageux.

5 Un guide: pour quoi faire? 336 friches industrielles > 1 ha / 29 % affectées transitoirement / 26 % inutilisées. «Cela aurait été impossible sans les affectations transitoires. (Laminoirs de Frauenfeld)» La Suisse et ses friches industrielles 2004 «Lors de la première mise sur le marché des terrains à bâtir, nous étions contents du fait que ces derniers revêtaient déjà un caractère urbain.» Elmar Schütz, assurance qualité Vivico Real Estate GmbH «Les affectations transitoires sont un moteur inestimable pour préparer la création de valeur ajoutée du site dans les années à venir.» Fritz Schumacher, architecte cantonal du canton de Bâle-Ville

6 Une stigmatisation à demi-mot Les idées reçues «On n'arrivera jamais à les mettre à la porte!» «C'est toujours si compliqué.» Communication Manque d'information des propriétaires et des promoteurs Manque de visibilité de l'affectation transitoire sur Internet Nouveauté dans le secteur de l'immobilier

7 Les atouts des affectations transitoires I Avantages de base Revenus générés supérieurs à ceux d'un site désaffecté = moyens disponibles pour financer les études d'aménagement du territoire et les travaux d assainissement du site, s il est contaminé Maintien des bâtiments en état, en bénéficiant de l'entretien fourni par les utilisateurs Prévention des phénomènes de vandalisme et de déchets sauvages («littering») Conservation ou remplacement des places de travail

8 Les atouts des affectations transitoires II Avantages complémentaires Valorisation du site: Amélioration de l'image du site, qui devient une adresse prisée - Elévation du prix du terrain - Champ d'expérimentation et amorce de reconversions durables - Réduction de la pression exercée sur les propriétaires pour trouver une affectation définitive Ville - commune - quartier: Stimulation de la dynamique urbaine - Ouverture du site au public et création d'un sentiment d'appartenance - Amélioration de la qualité de vie dans les quartiers avoisinants - Réponse à des besoins ou des lacunes au plan local - Amorce d'une atmosphère urbaine Economie: Start-ups - Création de nouvelles places de travail, notamment dans l'industrie créative Culture: Niches favorisant l'émergence et l'épanouissement d'une production culturelle - Implantation d'activités susceptibles de lancer de nouvelles modes Société: Mise à disposition de surfaces et de locaux pour expérimenter et innover - Aide pour composer avec les incertitudes - Promotion de l'autogestion - Production d'espace au lieu d'en consommer - Démocratisation de la participation à l'évolution de la cité

9 Les affectations transitoires: un sujet d'actualité Autorités Allemagne: diverses publications émises par les ministères fédéraux Allemagne: Département de l'urbanisme du Sénat de Berlin: publication «Urban Pioneers» Pays-Bas, Amsterdam: 10 millions d'euros pour l'affectation transitoire de l'ancien chantier naval NDSM Suisse, Confédération: guide sur les affectations transitoires Suisse, Canton de Bâle-Ville: le Conseil-exécutif annonce la création d'un instrument facilitant la mise en œuvre d'affectations transitoires (13 janvier 2010) Suisse: les communes de Berthoud, Thoune, Yverdon, et Lenzbourg ont créé une catégorie d'autorisation dédiée aux affectations temporaires. Recherche D'innombrables projets, mémoires, thèses et rapports d'experts ont vu le jour (multidisciplinaires, nationaux, internationaux) Application pratique Positionnement politique fort des projets d'affectations transitoires (Bâle, Berne, Liestal, Zurich, Oberentfelden) Intégration volontaire des affectations transitoires dans les projets de développement de sites (entrepreneurs, propriétaires)

10 Risques Situations problématiques «On n'arrivera jamais à les mettre à la porte!» Sous-locations incontrôlées Répartition inappropriée des frais accessoires Offre de locaux ne correspondant pas à la demande Abandon de déchets et vandalisme secondaire Complexité des procédures d'autorisation Pérennisation des activités transitoires Opposition à la transformation

11 Les situations problématiques en bref Origines des difficultés Lacunes du pilotage Conclusion de contrats inappropriés Absence de mécanismes de contrôle Logique exclusivement axée sur la valorisation financière Manque d'attention portée à l'état d'esprit et aux besoins locaux > enjeux locaux Lacunes de la législation concernant les autorisations > mission politique

12 Un bon pilotage, gage de succès Étapes d'une procédure informelle d'aménagement du territoire Définir les premiers objectifs (en termes de processus plutôt que d états à atteindre) Analyser les potentiels S inspirer de la procédure formelle d'aménagement du territoire Définir des scénarios de développement et une mise en œuvre par étapes Mettre au point un plan d'affectation transitoire et de mise en location Susciter la demande Mettre en œuvre les idées Soutenir les processus de transformation >> Définition et mise en place du processus, professionnalisation et établissement des budgets Mise en œuvre Impliquer tous les groupes d'acteurs (propriétaires / promoteurs / investisseurs - communes - utilisateurs et utilisatrices) Prendre en compte les besoins locaux Collaborer avec les acteurs-clés

13 Un regard sur l'avenir Un potentiel énorme Lever les tabous sur l'affectation transitoire / ouvrir un dialogue social Chaque affectation transitoire est à l origine d'une reconversion durable Utiliser l'affectation transitoire comme un instrument informel d'aménagement du territoire L'affectation transitoire est également synonyme de développement durable (économique, écologique et social) Miser sur des processus flexibles et adaptables (plutôt que sur des aspects formels) S appuyer sur les premiers succès des affectations transitoires Il existe pour chaque site une affectation transitoire adéquate Prendre le meilleur de deux approches différentes: - Préserver les bâtiments qui méritent de l être - Remplacer les bâtiments (et les activités) qui ne valent pas la peine d être conservés

14 Guide sur les affectations transitoires Contenu Informations exhaustives, conseils et recommandations articulés autour de plus de 40 thématiques 13 études détaillées de projets exemplaires Accès aux informations, spécifique pour chaque type d'acteur Navigation et téléchargement sur mesure Bilingue: allemand et français Résonance du projet Première européenne

15 Affectations transitoires: chances et risques Projet de recherche KTI «Indoor Units» HSLU/CCTP Motivations: Près d'un millier de locaux de grandes dimensions (> 500 m 2 ) situés dans des friches industrielles Conditions d exploitation déplorables, faible demande Demande élevée en locaux de plus petite taille (industrie créative, formation, activités socioculturelles, etc.) Utilisation raisonnée d une ressource rare: le sol Objectifs: Solution transposable, modulaire et flexible consistant à fractionner l espace disponible en unités plus petites («Indoor Unit») Solution globale / conclusion de contrats Partenaires (économiques): Nüssli International Ltd / Azireal AG / Ziegelei Oberwil BL / Losinger Construction AG OFEV / ARE