Swisscanto (CH) Real Estate Fund IFCA

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1 Swisscanto (CH) Real Estate Fund IFCA Swisscanto Asset Management SA Isabelle Cohen Solal, Membre de la Direction Genève, le 26 janvier 2012

2 Agenda 1. Le Marché Immobilier en Suisse 2. La gestion immobilière chez Swisscanto 3. Swisscanto (CH) Real Estate Fund IFCA Agio Fiscalité Performance Analyse comparative IPD Données structurelles du portefeuille Exemples d immeubles Activités et perspectives 4. Annexes 2

3 1. Le Marché Immobilier Suisse. Situation particulière du Bassin Lémanique - déséquilibre offre / demande - conjoncture et lieu de résidence. Bulle immobilière? 3

4 1. Le Marché Immobilier Suisse. Situation de - l'immobilier de rendement - l'immobilier Commercial - l'immobilier pour les particuliers. Prix de marché et opportunité d'investissement 4

5 1. Marché suisse : performance des catégories de placement Performance (total return) en % au Volatilité YTD 1Y 3Y p.a. 5Y p.a. 10Y p.a. 3Y Swiss Bond Index Domestic Government TR KGAST Immo-Index SXI Real Estate Funds TR SXI Real Estate Shares TR Swiss Performance Index TR Source : Lipper 5

6 1. Performance long terme Une crise immobilière en Suisse!? 6

7 2. L équipe de gestion immobilière de Swisscanto Placements Immobiliers Karl Theiler Assistant Finances et contrôle Project Management Achat / Vente Gestion de portefeuille/ Facility management Daniel Kehl Robert Haller André Nussbaumer Roland Süsstrunk 5 collaborateurs 4 collaborateurs 5 collaborateurs 7 collaborateurs Optimisation de la trésorerie, des taxes et monitoring de la planification financière, comptabilité financière des produits immobiliers, audit interne des investissements, de la SCI, gestion des systèmes d information, mise à jour des base de données. Objectif : optimisation des frais de financement et planification financière, augmentation durable du rendement de capital et de revenus distribués. Achat et Vente de biens immobiliers, optimisation du potentiel de rendement. Réalisation de projets immobiliers (nouvelles constructions et rénovations) en cohérence avec a rentabilité attendue. Objectif : gestion rentable et optimale des liquidités, recherche de l'appréciation constante de la valeur des biens immobiliers. Achat et vente de biens immobiliers et analyse continue du marché, identification des opportunités d achat et de vente. Objectif : croissance durable, mise en cohérence avec la taille recherchée des objets immobiliers. Optimisation des stratégies d'investissement, gestion et monitoring des prestataires externes de services (régie, analystes BTP, etc.), suivi des locataires majeurs et optimisation des frais. Objectif : maximisation des recettes et dépenses (location/vente) 7

8 2. Rappel de notre gamme de produits immobiliers Swisscanto IFCA Swiss Commercial FP Immeubles Suisse FP AVANT Immobilier Etranger Swiss Real Estate Securities Investisseur cible Investisseurs privés et Investisseurs Institutionnels Investisseurs qualifiés (investisseurs privés prévue) Institutions suisses de prévoyance professionnelle exonérées d impôts Institutions suisses de prévoyance professionnelle exonérées d impôts Investisseurs privés (dès le ) et institutionnels Localisation d'investissement Suisse Suisse Suisse Pays de l OCDE hors Suisse Suisse Type d'investissement Immeubles résidentiels Immeubles commerciaux Immeubles résidentiels et commerciaux Tous types d'immobilier Fonds immobiliers cotés et actions foncières Forme de placement Propriété immobilière directe (sociétés immobilières inclues) Propriété immobilière directe (sociétés immobilières exclues) Propriété immobilière directe (sans sociétés immobilières) Propriété immobilière indirecte via des sociétés immobilières cotées (inclus REITs) Fonds de placement en valeurs mobilières CH (fonds faîtiers) Souscriptions et rachats Souscriptions exclusivement lors de nouvelles émissions Rachats annuels à la fin de l année avec préavis d un an Souscriptions exclusivement lors de nouvelles émissions Rachats annuels à la fin de l année avec préavis d un an Souscriptions et rachats quotidiens Frais spécifiques Souscriptions et de rachats quotidiens Souscriptions et de rachats quotidiens Négoce de parts de fonds Cotation sur SIX Marché secondaire hors bourse

9 2. Processus d'investissement Dossier Analyse Evaluation Décision Finalisation Arrivée du dossier chez Swisscanto Analyse de l objet Analyse de l emplacement Clarification des questions en suspens Rapport d évaluation par des experts indépendants Négociations de vente* / achat Décisions des différents intervenants Implémentation de la décision Visite sur place Durée totale en moyenne entre 3 et 6 mois fortement dépendante de la taille et de la complexité de l objet 9 *Pas d achat inférieur à la valeur DCF

10 3. Produit core d immobilier résidentiel Suisse : IFCA Fonds immobilier de droit suisse Couverture géographique : toute la Suisse Priorité claire sur le logement (>90% de la valeur du portefeuille) Produit core (recettes locatives stables, préservation du capital) Financements externes inférieurs à 35% Rendement du dividende supérieur aux obligations de la Confédération à 10 ans Convient essentiellement à des investisseurs orientés sur le long terme Coté à la bourse suisse SIX Remboursements des parts en fin d année comptable avec préavis de 12 mois 10

11 3. Agio : réduction du différentiel ces derniers mois Real Estate Fonds Suisse agio/disagio (depuis le ) : IFCA : actuellement 25% 21% Marché : actuellement 21% 17% Real Estate Fonds Suisse Source : Bloomberg, Swisscanto 11

12 3. Agio : Corrélation avec les taux d intérêt Agio/disagio pondéré (coté et non coté) en % Swap à 10 ans en % Sources : Credit Suisse, Datastream 12

13 3. Rendement de dividende par rapport aux obligations de la Confédération Rendement 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% Rendement de distribution du Swisscanto (CH) Real Estate Fund Ifca supérieur au rendement des obligations de la Confédération à 10 ans 1.5% 1.0% 0.5% L environnement de taux actuellement bas rend les fonds immobiliers encore plus attractifs 0.0% Rendement des obligations de la Confédération à 10 ans selon GGR Bloomberg Rendement des coupons Swisscanto IFCA Source : Bloomberg, Swisscanto 13

14 3. Fiscalité Fonds immobiliers avec propriété foncière indirecte Imposition au niveau fédéral et cantonal Déclaration des revenus provenant des fonds immobiliers avec propriété foncière indirecte. Fonds immobiliers avec propriété foncière directe Imposition au niveau du fonds des revenus Pas d impôt sur le revenu, sur la fortune, sur les bénéfices ou sur les gains de capitaux Pas d impôt anticipé sur les revenus Avantage fiscal en fonction du type d'investisseur 14

15 3. Performance long terme IFCA Fonds cotés, toute la Suisse, essentiellement logements. Source : Lipper Performance (total return) en % au Volatilité YTD 1Y 3Y p.a. 5Y p.a. 10Y p.a. 25Y p.a. 3Y SXI Real Estate Funds TR Swisscanto (CH) Real Estate Fund Ifca UBS (CH) Property Fd-Swiss Residential 'Anfos' Credit Suisse Real Estate Fund Siat Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus IMMOFONDS Swissinvest Real Estate Investment Fund Immo Helvetic

16 3. Analyse comparative IPD 2010 Indice de référence : IPD résidentiels Suisse rendement total portefeuille 6,6% indice 5,8% relatif 0,7% composantes du rendement attribution du rendement relatif rendements NCF portefeuille 4,7% indice 4,3% relatif 0,3% évolution de valeur portefeuille 1,8% indice 1,4% relatif 0,4% allocation -0,1% sélection 0,8% contributions pondérées du rendement relatif gestion 0,9% projets -0,1% ventes -0,1% achats 0,0% 16

17 Analyse comparative IPD sur 3 ans ( p.a.) Indice de référence : IPD résidentiels Suisse rendement total portefeuille 6,1% indice 5,7% relatif 0,4% SWC REF Ifca 6.3% 5.4% 6.6% IPD résidentiels Suisse 6.1% 5.3% 5.8% composantes du rendement attribution du rendement relatif rendements NCF portefeuille 4,9% indice 4,5% relatif 0,4% évolution de valeur portefeuille 1,2% indice 1,2% relatif 0,0% allocation -0,1% sélection 0,5% contributions pondérées du rendement relatif gestion 0,4% projets 0,0% ventes 0,0% achats 0,0% 17

18 3. IFCA : évolution du taux de vacance Taux de vacance au 1 er décembre 2011 Merenschwand (nouvelle étape), Naters Ilnau-Effretikon (nouvelle étape) Ilnau-Effretikon, Merenschwand Ensemble du portefeuille Portefeuille opérationnel 18

19 3. IFCA : diversification géographique Suisse romande Arc lémanique 13.0% 7.3% 26.0% Zurich Suisse méridionale 5.9% Berne 19.1% 5.8% 11.2% Suisse orientale 11.8% Suisse centrale Suisse du Nord-Ouest Legende Légende Valeur vénale < CHF 10 millions Valeur vénale < CHF 50 millions Valeur vénale < CHF 20 millions Valeur vénale > CHF 50 millions 19

20 3. IFCA : Structure historique et utilisation au Structure d âge en fonction de la valeur vénale Structure en fonction des loyers nets < % en construction 5.3% à partir de % divers bureaux places de parc vente 8.1% 1.4% artisanat 1.9% 1.3% 1.3% 1.9% 6.0% % % % résidentiels Source : Swisscanto 20

21 3. IFCA : Taille des objets en construction < 5 millions > 20 millions 7 Objet le plus grand : millions CHF (1,5%) Nombre total d objets : millions 21

22 3. Route de Florissant, Genève Emplacement Année de construction 1961 Rénovation Valeur vénale Utilisation Recettes locatives (prévisions) Taux de vacance Citadin, Genève En cours Rendement de la trésorerie 4,7% Rendement annualisé de la trésorerie 4,5% Situation de location CHF 10,09 millions Logements / vente CHF 0,73 millions 7,4% (rénovation de logements) A moyen terme, après rénovation, potentiel de loyers élevés Remarques Excellente situation en ville de Genève Logements lumineux, aux dimensions généreuses, avec plusieurs salles d eau Surface de vente (Migros) dans une annexe séparée Logements en rénovation 22

23 3. Chemin de Pont-Céard, Versoix Emplacement Année de construction 1978 Rénovation Valeur vénale Utilisation Recettes locatives (prévisions) Agglomération genevoise En cours Taux de vacance 1,5% Rendement de la trésorerie 5,1% Rendement annualisé de la trésorerie 4,9% Situation de location CHF 11,78 millions Logements CHF 0,95 millions Loyers du marché supérieurs d environ 20% aux loyers des contrats Remarques Très bonne situation socioéconomique Quartier prisé, sans problème de location Excellente connexion aux réseaux de transports (autoroute N1, CFF) Le potentiel de loyers à moyen terme est élevé 23

24 3. Chilestieg, Rümlang Emplacement Agglomération zurichoise Année de construction 1962 Rénovations 1986 / 2006 Valeur vénale Utilisation Recettes locatives (prévisions) CHF 9,87 Mio. Logements CHF 0.62 millions Taux de vacance 0% Rendement de la trésorerie 5,2% Rendement annualisé de la trésorerie 4,9% Evolution de la valeur depuis ,6% p.a. rendement brut en milliers Remarques L un des immeubles les plus rentable de IFCA La rénovation de 2006 a fortement contribué à l'appréciation du bien Le positionnement conforme aus attentes du marché est essentiel L année de construction n'a pas d'impact sur le potentiel de rendement d un immeuble 24

25 3. Melchrüttistrasse, Wallisellen Emplacement Année de construction 2006 Rénovation --- Valeur vénale Utilisation Recettes locatives (prévisions) Taux de vacance 1,6% Rendement de la trésorerie 4,7% Annuité du rendement de la trésorerie 4,8% Evolution de valeur depuis la fin des travaux Agglomération zurichoise CHF 21,72 millions Logements CHF 1,24 millions En 2010, la valeur vénale était supérieure de 7,8% aux coûts de construction Remarques Commune résidentielle avec une très bonne infrastructure et proche de tous commerces Principal point positif: la proximité de la ville de Zurich Logements modernes, ensoleillés, de conception moderne 25

26 3. Activités 2010/2011 achats Aquisitions en 2010 Investissement dans des projets de construction de complexes résidentiels à Moosseedorf («Stägmatt»), Sierre («Ilôt des Platanes») et Merenschwand («Himmelrych») Achat de complexe résidentiels à Egerkingen ("Jurapark") Aquisitions Pas d achats en 2011 Objectif : acquisitions selon opportunités (Naters, Grünpark et Mosseedorf, Stägmatt) 26

27 3. Activités 2010/2011 ventes Les biens immobiliers suivants ont été vendus en 2010 : Schaffhauserstrasse 17/19 / Grünmattweg 3/5, Frauenfeld TG Unterriedenstrasse 41, Gebenstorf AG Arvenweg 32-36, Thoune BE Richigenstrasse 11/13, Worb BE Tramstrasse 28, Münchenstein Seidenweg 22, Laufen Les biens immobiliers suivants ont été vendus en 2011 : Kriens LU, Wichlernweg (part de copropriété) Schöftland, Wasserschloss (acte signé). La vente dépend du permis de construire. Pully VD, avenue de Lavaux 4 (vente de terrain de moindre importance) L environnement de marché est idéal pour ajuster dans le détail le portefeuille 27

28 3. Evolution des différents projets vue d ensemble Vue d ensemble des différents projets en cours coûts totaux état des coûts versements futurs (mio.) nombre de fin des travaux commune cant. désignation (évaluation) oct / mio logements 1ère PB 2ème PB Illnau-Effretikon ZH Gupfen Naters VS Grünpark im Schlüsselacker Merenschw and AG Himmelrych Egerkingen SO Jurapark Moosseedorf BE Stägmatt Sierre VS L'Ilot des Platanes Activités en cours de première mise en location à Illnau-Effretikon, Naters, Merenschwand et Egerkingen Prioritairement à l'heure actuelle, la croissance du portefeuille porte sur les investissements de développement de projets 28

29 3. Perspectives Les possibilités d investissement attractives dans des objets immobiliers résidentiels existants sont très limitées Croissance avant tout grâce à des projets de construction et à des développements de projets Valorisation des biens immobiliers grâce à une gestion locative avisée (par exemple location à un prix élevé, réduction des coûts d exploitation et d entretien, etc.) Priorité à la valorisation durable des biens (par rapport à une croissance rapide) 29

30 Annexes 30

31 Chiffres clés des rapports annuels VNI par part en CHF Rendement d'investissement 6.27% 4.72% 4.26% 4.79% 6.42% Rendement de distribution 2.92% 3.19% 3.52% 3.66% 3.47% Taux de vacance 3.20% 2.89% 3.36% 3.71% 3.27% Quote-part de financement de tiers 17.61% 16.67% 17.60% 17.06% 25.99% Marge bénéficiaire d exploitation (EBIT) 67.44% 68.74% 66.30% 68.46% 69.09% Part des charges d exploitation du fonds (TER) 0.97% 0.98% 0.97% 0.96% 0.92% Rendement des capitaux propres (ROE) 5.98% 4.85% 4.24% 4.96% 6.22% Agio/disagio 28.96% 28.92% 9.73% 9.06% 15.91% 31

32 Données du fonds Immeubles en valeur vénale ( ) Monnaie comptable CHF 1'151.2 millions CHF Lancement Clôture de l exercice comptable Dernière distribution ( ) 3.40 Valeur nette d inventaire ( ) Domicile légal Indice de référence CFG Négoce Remboursement Suisse SXI Real Estate Funds Index 0.60% p.a. SIX A fin d exercice comptable moyennant un préavis de 12 mois 32

33 Actifs gérés par le groupe Situation au : CHF 51,7 milliards actions fortunes mixtes Swiss Commercial 300 IFCA autres FP Avant Immeubles Etranger immobilier mandats marché monétaire FP Immeubles CH obligations 33 *sans mandats

34 Organisation des gérances et processus Comptabilité et administration des données Automatisation et standardisation Qualité optimale des données COMPTABILITÉ GESTION TECHNIQUE ADMINISTRATION DES DONNÉES Gestion technique Charge administrative minimale Capacité maximale pour la commercialisation et le suivi des objets et des locataires Couverture optimale du territoire par les différentes gérances immobilières Garantie de la stratégie de croissance Sélection des régies selon l approche best in class Indépendance vis-à-vis des prestataires de services (client captif) Equilibre entre les prestataires de services Qualité des données uniformément élevée Possibilités illimitées de mise en valeur Accès aux données en temps réel Systèmes et données dans les mains de Swisscanto Source : Commit Solutions AG 34

35 Commercialisation : chiffre d affaire moyen mensuel en millions de CHF nov oct CS 1a Immo PK, CS REF International, CS REF Green Property, CS REF Hospitality : négoce hors bourse Sources : Crédit Suisse SA, Datastream 35

36 Swisscanto Asset Management SA Contact Membre de la Direction Isabelle Cohen Solal, MSc Tél. +41 (0) Mob (0) isabelle.cohensolal@swisscanto.ch Swisscanto Asset Management SA 63, Av de Lavaux, Case Postale Pully

37 Informations juridiques Les indications figurant dans le présent document ont un caractère purement publicitaire et ne constituent ni un conseil en placement ni toute autre forme de recommandation. Les seules sources d information faisant foi pour l acquisition de parts de fonds Swisscanto sont les prospectus de vente et les rapports d activité correspondants. Le prospectus de vente, le prospectus de vente simplifié ainsi que le rapport annuel et le rapport semestriel peuvent être obtenus gratuitement auprès de Swisscanto Asset Management SA, Nordring 4, case postale 730, 3000 Berne 25, ainsi qu auprès de toutes les agences des Banques Cantonales en Suisse et de la Banque Coop SA, Bâle, ou sur le site Les informations contenues dans le présent document ont été réunies avec le plus grand soin par Swisscanto. Les informations et opinions proviennent de sources fiables. En dépit d'une démarche professionnelle, Swisscanto ne peut garantir ni l exactitude, ni l intégralité, ni l actualité des données. La reproduction et la distribution de copies du présent document sont interdites sans autorisation de Swisscanto Asset Management SA, sauf à des fins internes. La performance passée n'est pas un indicateur de l'évolution de valeur future et ne constitue aucune garantie de succès futur. Les indications de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l'émission et du rachat des parts. 37