BON-AIR: ECO QUARTIER CARIBEEN. Opération de Rénovation Urbaine du quartier Bon-Air. De la copropriété dégradée à «L Ecoquartier Caribéen»

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1 Ville de Fort-de-France Programme de Développement et de Rénovation Urbaine BON-AIR: ECO QUARTIER CARIBEEN Information aux Elus Avril 2010 Opération de Rénovation Urbaine du quartier Bon-Air De la copropriété dégradée à «L Ecoquartier Caribéen»

2 Ville de Fort-de-France PLAN DE PRÉSENTATION 1.CADRAGE 2. PROJET URBAIN 3. RELOGEMENT 4. LES COLLECTIF 5. MISE EN ŒUVRE FINANCEMENT

4 ORU BON-AIR: ECO QUARTIER CARIBEEN CADRAGE : SDAC 2027 Bon-Air : un projet intégré à un programme de développement de la Ville et de l agglomération

5 Au centre Rocade et Ville Basse Au cœur des quartiers de Ravine Bouillé, des Hauts du Port et Sainte Thérèse à 450 m du TCSP à l est à 600 m de la Rocade au nord à 1 km de la Savane au sud Srce IGN BDORTHO 2000 CADRAGE : Situation

6 Construction en 1964 et 1965 par la Société Immobilière des Antilles et de la Guyane française puis transférée à la SIMAR Opération destinée au relogement des habitants de Morne Pichevin (ancienne RHI) 1982 mise en vente par la SIMAR en raison de difficultés de gestion. Depuis 1987, la cité n est pas gérée. Elle n a jamais fonctionné comme copropriété. L absence de gestion entraîne une dégradation de l ensemble des parties communes L entretien minimum est assuré par la Ville et la SIMAR: éclairage public, les espaces verts, nettoyage CADRAGE : Historique

7 2 mai 2005: Nomination administrateur provisoire : M. Miroite Août 2005: Diagnostic des bâtiments réalisé par IB Consult, conclu à la dangerosité lié au risque sismique Mars 2006: Décision de la commission du Plan de sauvegarde de Démolir les 3 bâtiments. Juillet 2006: Ville de Fort-de-France, maître d ouvrage, lance les études de l Opération de Rénovation Urbaine du quartier Bon-Air par l intermédiaire du GIP Septembre 2006: Traitement des coursives et gaines techniques - travaux d urgence : octobre 2007 : Examen du dossier Bon Air en RTP et validation du périmètre pour intervention ANRU 30 Octobre 2007 : DCM Présentation de l opération, définition du périmètre, enclenchement des opérations d urbanisme Décembre 2007 : La Commission de Plan de Sauvegarde est mise en sommeil 31 janvier 08 : protocole de préfiguration : Juillet 2009 : Présentation du dossier au Comité d Engagement de l ANRU. 10 Septembre 2009 : Avis favorable de l ANRU sur un projet de 35,5M hors coût des constructions neuves. 24 Novembre 2009 : Installation du Comité de Pilotage 18 Décembre 2009 : Comité de Pilotage opérationnel 19 Janvier 2010 : DCM Engagement de l opération et validation du plan de financement CADRAGE : Du Plan de Sauvegarde à l Opération de Rénovation Urbaine 23 Février 2010: DCM Validation du plan de financement de la MOUS accompagnement social et relogement de la population 3 mars 2010: Engagement de l accompagnement social avec l Association pour le Logement Social (ALS) et réalisation du programme de relogement des locataires sur une durée de 4 mois. 25 mars 2010: DCM : Bilan de la concertation, Engagement de la révision simplifiée du PLU, Création de la ZAC, Engagement du portage immobilier SIMAR sur les lots de la copropriété.

8 321 lots d habitations 110 PO. Propriétaires Occupants 140 PB. Propriétaires Bailleurs 39 locataires SIMAR (solde après relogements) 32 Logements inoccupés Population Totale : 484 habitants Jeunes de moins de 23 ans: 6.3% Personnes âgées de 60 ans et plus: 31.1% Part de la population étrangère: 4.2% Taux de chômage: 40% (tx. en Martinique en 2006: 25.2%) Une situation de dégradation avancée Faible qualité du produit immobilier Dégradation du bâti et vulnérabilité aux risques sismiques Non fonctionnement de la cité Bon Air en tant que copropriété Une population en difficulté sociale CADRAGE : Etat des lieux

10 1. Mettre en scène un site en belvédère 2. Créer un double adressage route des Religieuses 3. Désenclaver par la création d ne nouvelle voie de desserte vers le TSCP 4. Etablir des liens transversaux avec les quartiers limitrophes :Sainte Thérèse et la ravine Bouillée, Haut du Port 5. Renforcer la notion d espace ouvert planté 6. Développer une centralité de quartier 7. Privilégier le relogement sur site (reconstruction sur les espaces libres disponibles avant démolition) 8. Profiter des caractéristiques physiques du site pour mettre en place une démarche HQE De «la copropriété dégradée» à «l Eco-quartier Caribéen». PROJET URBAIN : Objectifs

11 Physionomie du réseau de transport urbain de la CACEM hiérarchisé à la mise en service du TCSP Bon Air PROJET URBAIN : lien avec le Plan de Déplacement Urbain Enjeux de désenclavement : Jonction avec les lignes de transport en commun du TCSP

12 Objectifs : Promouvoir la participation des habitants au projet Mettre en œuvre un chantier à faible impact (démolition, construction, valorisation des déchets) Intégrer le projet dans l environnement du site, prendre en compte la topographie. (développer des bassins de rétention des eaux de ruissellement) Créer et préserver des espaces publics de qualité (bâtiment collectifs, parking en sous sol, promenade arborée) Intégrer les principes d éco-construction lors de la conception du projet (Choix des matériaux, orientation des bâtiments, optimiser l isolation et la ventilation, panneaux solaires, récupération des eaux de pluies...) Créer de la mixité fonctionnelle - Habitat / activité / loisirs : aire de jeux, services de proximité Avec la population, les partenaires institutionnels et privés, une démarche de concertation a été mise en place sous la tutelle d un comité de pilotage. Ce travail a abouti à: Des prescriptions partagées entre les acteurs pour mettre en œuvre un nouveau mode de faire. La réalisation d un cahier des recommandations - Volet Sociétal/Ecologique/Economique. PROJET URBAIN : Ecoquartier Caribéen Enjeux : Inscrire l aménagement urbain dans une démarche environnementale innovante en phase avec notre environnement et notre culture Finalités du Comité de Pilotage: 1. Réaliser un plan guide de l éco quartier caribéen 2. Préciser les actions et chantiers à ouvrir 3. Permettre la mise en œuvre d éco quartier caribéen Vue du Parc dans la Pente Vue Intérieure du quartier Vue Route des Religieuses

13 PROJET URBAIN : Insertion dans l environnement ORU BON-AIR: ECO QUARTIER CARIBEEN

15 Les Principes: Relogement des locataires: Le relogement sur site pour ceux qui le veulent Le relogement au sein d autres résidences gérées par des bailleurs sociaux Le relogement dans le parc SIMAR des locataires SIMAR Relogement des propriétaires occupants: L acquisition d un nouveau logement, sur site ou hors site, grâce au dispositif d aide à l accession. Propriétaires bailleurs: Le rachat du logement par l aménageur en fonction de la valeur donnée par France Domaines. Le dispositif Mise en œuvre d un accompagnement social Mission visant à mettre à jour le diagnostic social et à réaliser le programme de relogement des locataires de mars à juin Moa GIP Moe : Association pour le Logement Social (ALS) Mise en œuvre de la MOUS : Maîtrise d Œuvre Urbaine et Sociale Mission d accompagnement et de relogement (priorisé sur site) sur une durée de 5 ans, un portage MOUS pré concession assuré par la Ville puis transféré au concessionnaire. Engagement prévu mi ères opérations de logements locatifs sociaux 30 à 40 Logements SIMAR sur site ( Bon Air, parcelle AL178) Début des travaux prévu en logements sur site (Bon Air, parcelles AL 180 et 181). Dépôt permis de construire : logements SIMAR à Dillon : Début des travaux prévu 1 er semestre RELOGEMENT a b c Collectifs en plots le long de la Route des Religieuses Collectifs en bande appuyés sur la topographie Collectifs belvédère 320 (LLS, LLTS, LES et RPA) 180 logements en accession ou locatifs privés Planning Prévisionnel des relogements /

17 LES COLLECTIF ET VIAGER SOCIAL LES collectif : Permettre l accession et répondre à la raréfaction du foncier Un dispositif innovant permettant de répondre à la raréfaction du foncier et d offrir une possibilité d accession à la propriété pour une population relevant du logement social. Le dispositif serait applicable aux ménages dont les revenus sont inférieurs au plafond du LES, soit 60% des ménages de Bon Air Des exigences forte de mise en œuvre: La gratuité du foncier Une ingénierie financière spécifique Un dispositif d accompagnement à la copropriété L implication des acteurs incontournable Mais, un dispositif à prendre en exemple dans le cadre du renouvellement urbain des centre anciens! Viager Social : Préserver le droit à la propriété et assurer des compléments de revenus La participation s élève à hauteur de 14 à 30 % du coût global de l opération de construction. A - La vente aux héritiers débitrentier : prolongement de l accès à la propriété Rente faible : limitée au paiement des mensualités de remboursement de l emprunt et des charges de copropriété Propriété au décès du crédirentier B La vente au Bailleur social - débitrentier : garant de la transaction Positionnement du Bailleur social en cas d un refus des héritiers de se porter débirentier

19 Gestion de la cité : Maintien de la mission de l administrateur judiciaire pour la gestion de la copropriété jusqu à prise en charge par le concessionnaire Mise en place d un dispositif pour l entretien courant Les relogements et l accompagnement social : Réalisation d un accompagnement social par l ALS (Mars à Juin 2010) Lancement de la MOUS accompagnement et relogement (mi 2010) Accompagnement individualisé (PO / PB / Locataires) Relogement des locataires dans parc des bailleurs sociaux LES collectif fini / viager social: Etudes de mise en œuvre en partenariat avec le Ministère de l Outremer et l ANRU. Animation, participation et mémoire : Poursuite de la participation des habitants au projet 2 axes d intervention dans le cadre du CUCS: amélioration du cadre de vie et prévention des risques sismiques. Procédures : Mise en œuvre de la Zone d Aménagement Concertée, de la révision simplifiée du Plan Local d Urbanisme et de la Déclaration d Utilité Publique Aménagement. Lancement du processus de désignation du concessionnaire Acquisitions immobilières : Poursuite des négociations amiables Expropriation : Maîtrise du foncier - Route des Religieuses Acquisition des lots de la copropriété dans le cadre du portage immobilier réalisé par la SIMAR. Pilotage: Ville : Maître d ouvrage MISE EN ŒUVRE 2010 GIP-GPV: Pilotage du programme Concessionnaire : Pilotage opérationnel - Désignation fin 2010

21 ORU BON-AIR: Base de financement par famille FINANCEMENT Absence de subventions du Département et de la Région suite à la demande du 11 mars Une nouvelle demande est en cours. Contrepartie Foncière Logement proposée à hauteur de m² SHON sur le centre Ville soit environ 50 logements. Anru: 16,2M ORU BON-AIR : Participation des cofinanceurs (K ) valorisation foncière: 12,5M Ville: 5,8 M CDC: 664 CACEM: 300

22 FINANCEMENT Plan de financement prévisionnel validé par le Conseil Municipal du 19 janvier 2010.

23 Ville de Fort-de-France Programme de Développement et de Rénovation Urbaine BON-AIR: ECO QUARTIER CARIBEEN Opération de Rénovation Urbaine du quartier Bon-Air De la copropriété dégradée à «L Ecoquartier Caribéen» Conception, Réalisation : GIP GPV de Fort-de-France Y.B.