Méthode de repérage du foncier mutable appliquée à l agglomération

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Constance Brosseau
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1 Méthode de repérage du foncier mutable appliquée à l agglomération dunkerquoise Atelier des méthodologies du foncier EPF Le 26 mars 2010

2 Essai de définition de la mutabilité Un exercice théorique Prise en compte de critères objectifs (bâti, état, vacance, affectation) À croiser avec les critères «subjectifs» (volonté politique, opportunité,)

3 Essai de définition de la mutabilité Tous les biens en mauvais état, les biens partiellement occupés ou inoccupés tels que les friches, les sites concernés par des départs d activités économiques ou d institution, les parcelles non bâties, les parcelles déjà propriétés de la collectivité (communes ou intercommunalité) les biens pouvant faire l objet immédiatement ou rapidement d une maîtrise foncière de la collectivité les biens en vente : l observation en temps réel des déclarations d intentions d aliéner (document remis par le vendeur à la commune lors de chaque vente de bien immobilier par le vendeur) permet à la collectivité de pouvoir préempter pour maîtriser le foncier. Dès lors, le terrain devient potentiellement mutable. Un équipement sous utilisé Un tissu urbain banal présentant des signes importants de dégradation.

4 Essai de définition de la mutabilité A contrario, les espaces non mutables, ou dont l acquisition peut être rendu difficile ou très difficile concernent : les réalisations récentes ou réhabilitations récentes importantes les secteurs d habitat en bon état les parcelles en copropriétés les parcelles dont le bâti est en bon état et totalement occupé. Entre les deux, on trouve les parcelles évolutives.

5 Construction d une grille d évaluation L agence d urbanisme de Grenoble a mis en place une grille de cotation de la mutabilité des parcelles. 1. réaliser un état initial du foncier sur un territoire qui peut être géographiquement étendu (commune, agglomération). 2. La deuxième étape vise sur la base de cet état initial à intégrer les données d occupation (vacant, occupé) et d état du bâti.

6 Construction d une grille d évaluation Sont exclus d emblée les parcelles qui font l objet d'un classement de protection intégrale dans les documents d'urbanisme tels que : les espaces boisés classés les zones naturelles de protection intégrale (NDa, NPi, ) les monuments historiques classés ou inscrits les sites classés ou inscrits les zones de protection au titre des risques industriels et technologiques (interdisant toute réaffectation en habitat) les zones de protection au titre des risques d'inondation (classement spécifique au PLU)

7 Etat foncier initial TRES DUR DUR EVOLUTIF MOU Indicateur Coeff Critères Facteur rendant très difficile l accès au foncier Facteur rendant difficile l accès au foncier Facteur nécessitant une négociation Facteurs facilitant l accès au foncier Bâti / non bâti Parcelles bâties Parcelles non bâties Parcelles bâties / non bâties Calcul CES Identifier parmi les parcelles > 500 m² les CES <60% 1 Affectation Habitat individuel ou collectif avec RDC activité Habitat / commerces et artisanat Grandes emprises industrielles peu occupée, équipement, espace public bâti, stationnement privé Emprises agricoles, friche, jardin privé, espace public non bâti Fichier matrice cadastrale 1 Statut du propriétaire Copropriétés, Propriétés privées individuelles Autres propriétés publiques et parapubliques Propriétés publiques EPCI Communes En vente Fichier propriétaires Suivi des DIA en cours 2

8 Etat foncier initial : exemples de calcul Une parcelle bâtie, en friche, sous maîtrise foncière de la commune. le calcul donne : mutabilité = (2x1)+(0x1)+(0x2) = 2. Cette parcelle présente une forte mutabilité. Une parcelle bâtie, occupée par un immeuble d habitat collectif avec un rezde-chaussée commercial, en copropriété. le calcul donne : mutabilité = (2x1)+(3x1)+(3x2) = 11. Cette parcelle présente une très faible mutabilité.

9 Etat foncier initial : bâti

10 Etat foncier initial : Affectation de la parcelle

11 Etat foncier initial : statut du propriétaire

12 Etat foncier initial : Indicateur de mutabilité

13 Etat foncier initial : zones potentiellement les plus mutables

14 Etat foncier initial : quel potentiel réel au niveau local? 796 hectares présentent des capacités de mutabilité forte (soit 30% du territoire). Ce chiffre ne tient pas compte de l état dans lequel se trouve le bâti ni de son degré d occupation. Lorsque l on sélectionne la catégorie la plus mutable (les parcelles avec un coefficient de mutabilité de 0), on obtient une superficie de 96 hectares, répartis sur la totalité du cœur d agglomération. En nombre de logements, en appliquant la densité moyenne mesurée sur le cœur d agglomération, cela représente environ logements.

15 Limites de l exercice théorique L objectif de ce calcul n est pas directement opérationnel. Il s agit davantage de démonter, chiffre à l appui, l ampleur du gisement foncier que représentent les espaces mutables. La méthode de recensement et d évaluation doit être appliquée sur des territoires de plus faibles superficies, dans le cadre de projets précis. La première analyse automatique, par l intermédiaire du système d information géographique doit sans cesse être validée par des relevés de terrain. De plus, s ajoutent à ces espaces mutables «subis», les espaces mutables dans le cadre de projets, les espaces dont on décide de la mutabilité dans le cadre de la mise en œuvre de stratégies urbaines.

16 Analyse approfondie TRES DUR DUR EVOLUTIF MOU Indicateur Coeff Critères Occupation Facteur rendant très difficile l accès au foncier Facteur rendant difficile l accès au foncier Bâti majoritairement occupé Facteur nécessitant une négociation Facteurs facilitant l accès au foncier Bâti Vacant Croisement RGP / matrice cadastrale 1 Etat du bâti En bon état En mauvais état Confort Exclure bâti récent 1 Risques Friches industrielles coût de dépollution Risque de pollution : croisement fichier entreprises 1 Urbanisme Classement de protection (espace boisé classé, monuments historiques Z1, Z2, ) Emplacement réservé PLU

17 Analyse approfondie : sur un site plus réduit

18 Un gisement limité Eléments de conclusion Nécessité de desserrer «l étau» du renouvellement urbain Imaginer en plus du renouvellement urbain et de l extension urbaine, de nouveaux quartiers denses Lutter contre l éparpillement urbain

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