ANALYSE DU MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS EN ILE-DE

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1 Visuel de couverture ANALYSE DU MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS EN ILE-DE DE-FRANCE ET DE L IMMOBILIER LOGISTIQUE EN FRANCE 18 octobre 2013

2 SOMMAIRE 1 Locaux d activités (toutes surfaces) et petit entreposage (< m²) en Ile-de de-france 3 2 Zoom parcs d activités en Ile-de de-france Logistique (> m²) en France Investissements en France P. 2

3 LOCAUX D ACTIVITÉS (TOUTES SURFACES) ET PETITS ENTREPÔTS (< M²) EN ILE-DE-FRANCE OCTOBRE P. 3

4 DEMANDE EXPRIMÉE* m² m² m² m² m² - 6 % m² m² m² 0 m² T 2T 3T 4T * Entrées de demandes CBRE - P. 4

5 MOTIVATION DE LA DEMANDE EXPRIMÉE* - 9M 2013 Location / Achat 15 % Achat 37 % Location 48 % RÉPARTITION DE L OFFRE IMMÉDIATE AU 1 ER OCTOBRE 2013 Location / Vente 18 % Vente 19 % Location 63 % * Entrées de demandes CBRE du 1 er janvier au 30 septembre 2013, hors renégociations de baux - P. 5

6 MOTIVATION DE LA DEMANDE EXPRIMÉE* Création / Nouvelle implantation 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 9M M M M 2013 Extension Déménagement * Entrées de demandes CBRE du 1 er janvier au 30 septembre 2013 chaque année, hors renégociations de baux - P. 6

7 DÉLAI MOYEN DE TRANSACTIONS* PAR TRANCHE DE SURFACES 500 jours 450 jours 439 jours 400 jours 350 jours 300 jours 250 jours 200 jours 150 jours 100 jours 50 jours 173 jours 131 jours 110 jours 228 jours 167 jours 0 jours M 2013 < m² m² m² * Entre la date d expression de la demande et la date de signature de la transaction, en jours, transactions CBRE - P. 7

8 DEMANDE PLACÉE ET OFFRE IMMÉDIATE BONNE RÉSISTANCE DE LA DEMANDE PLACÉE EN 2010, 2011 ET 2012 MAIS BAISSE DE - 30 % ENTRE SUR LES 9M 2013 PAR RAPPORT AUX 9M 2012 TAUX DE VACANCE AU 1 ER OCTOBRE 2013 : 8,2 % m² Moyenne annuelle : m² m² m² m² m² m² T 2T 3T 4T Perspective fin d'année Offre immédiate - P. 8

9 RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE ET DE LA DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) 9M M % 31 % 24 % 30 % 21 % 17 % 19 % 18 % 18 % 21 % 16 % 18 % 36 % 31 % 41 % 34 % Offre immédiate Demande placée - P. 9

10 DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) PAR TYPE DE CONTRAT 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 32 % 35 % 36 % 46 % 39 % 43 % 37 % 0 % M 2013 Vente Location - P. 10

11 VALEURS LOCATIVES FACIALES AU 1 ER OCTOBRE P. 11

12 HISTORIQUE DES VALEURS LOCATIVES FACIALES MOYENNES INTRA A86* 110 Nord Ouest Sud Est janv-02 janv-03 janv-04 janv-05 janv-06 janv-07 janv-08 janv-09 janv-10 janv-11 janv-12 janv-13 avr-13 oct-13 * Valeurs locatives faciales moyennes HT HC/m²/an estimées pour des locaux d activités PME/PMI (proportion activités/bureaux 70/30), situés sur le marché intra A86 - P. 12

13 PRIX DE VENTE AU 1 ER OCTOBRE P. 13

14 RÉFÉRENCE DE TRANSACTION À LA VENTE ZI DES VIGNES BOBIGNY Acquéreur : SCI David et Lévi Propriétaire : David Olivier Surface : activités : m² Prix de vente : 650 HT HD/m² Date : septembre P. 14

15 RÉFÉRENCE DE TRANSACTION À LA VENTE 48 RUE DE FREGY FONTENAY-TRESIGNY Preneur : SCI Bosite Vendeur : Comtra Surface : activités : m² Prix de vente : 554,87 HT HD/m² Date : septembre P. 15

16 RÉFÉRENCE DE TRANSACTION À LA VENTE 9 RUE GUTENBERG - BONDOUFLE Preneur : Groupe Stratégie Elaboration Ingénierie Vendeur : Poste Immo Surface : activités : m² & bureaux : m² Prix de vente : 169,31 HT HD/m² Date : septembre P. 16

17 ZOOM PARCS D ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE OCTOBRE P. 17

18 PARCS D ACTIVITÉS Ensemble clos et délimité Existence d une «communauté d intérêts» (services communs, équipements et/ou prestations) entre les propriétaires et/ou les occupants 8 lots minimum m² minimum BASE D ÉTUDE 156 parcs d activités existants en Ile-de-France 2,3 millions de m² RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES PARCS D ACTIVITÉS EXISTANTS (EN VOLUME) AU 1 ER OCTOBRE 2013 Entre A86 et la Francilienne 48 % Au-delà de la Francilienne 8 % Intra A86 44 % - P. 18

19 DEMANDE PLACÉE VOLUME EN BAISSE DE - 19 % ENTRE LES 9M 2012 ET 9M m² m² m² m² m² m² m² m² Moyenne annuelle : m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 0 m² M T 2T 3T 4T Perspective fin d'année - P. 19

20 DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) PAR TYPE DE CONTRAT 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 14 % 16 % 16 % 10 % 11 % 0 % M 2013 Location Vente - P. 20

21 OFFRE IMMÉDIATE PAR TYPE DE CONTRAT AU 1 ER OCTOBRE 2013 Location / Vente 16 % Vente 3 % Location 81 % Variations par rapport au 1 er octobre P. 21

22 TRANSACTIONS (EN NOMBRE) PAR TRANCHE DE SURFACES 9M transactions 9M transactions < 500 m² 44 % < 500 m² 57 % > m² 1 % m² 3 % m² 19 % m² 33 % > m² 1 % m² 1 % m² 18 % m² 23 % - P. 22

23 OFFRES CERTAINES ET PROBABLES AU 1 ER OCTOBRE 2013 Offre immédiate Taux de vacance Évolution* Intra A m² 11 % + 28 % Entre A86 et la Francilienne Au-delà de la Francilienne m² 13 % - 14 % m² 13 % + 23 % Total m² 12 % + 1 % Offres «en blanc» Offres «en gris» Projets m² m² m² * Évolution de l offre immédiate par rapport au 1 er octobre P. 23

24 TAUX DE VACANCE AU 1 ER OCTOBRE % 25 % 16 % 13 % 8 % 25 % 15 % 8 % 8 % 14 % 10 % Intra A86 Entre l A86 et la Francilienne Au-delà de la Francilienne - P. 24

25 HISTORIQUE DES VALEURS LOCATIVES FACIALES MOYENNES* 95 Nord Ouest Sud Est janv-10 janv-11 janv-12 janv-13 oct-13 * Valeurs locatives faciales moyennes HT HC/m²/an estimées dans des parcs d activités - P. 25

26 RÉFÉRENCE DE TRANSACTION PARCS D ACTIVITÉS PARC D ACTIVITÉS DU VAL DE SEINE CHOISY LE ROI Preneur : EDIMETA Bailleur : SIRIUS Surface : activités : m² Loyer : 100 HT HC/m²/an Date : avril P. 26

27 RÉFÉRENCE DE TRANSACTION PARCS D ACTIVITÉS CENTRAL PARC VILLEPINTE Preneur : CNIM Bailleur : CBREI Surface : activités : 850 m² & bureaux : 200 m² Loyer : 80 HT HC/m²/an Date : juin P. 27

28 RÉFÉRENCE DE TRANSACTION PARCS D ACTIVITÉS PARC DE L ÉTOILE VILLENEUVE LA GARENNE Preneur : ARC UNIFORMES Bailleur : Amundi Immobilier Surface : activités : m² Loyer : 85,07 HT HC/m²/an Date : juillet P. 28

29 Nous allons maintenant nous intéresser à l analyse du produit. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo. Synthèse et perspectives du marché de l Activité - P. 29

30 SYNTHÈSE ET PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ 2013 sera la première année de baisse des volumes transactés depuis 2009 À la torpeur du marché locatif s est ajoutée la baisse des volumes de ventes Les délais restent longs Un marché porté par les petites et moyennes surfaces Les raisons d y croire : Redressement de la demande exprimée (en grandes surfaces notamment) Un stock de demande élevé, un stock d offre important Des valeurs souvent réalistes La reprise des visites - P. 30

31 LOGISTIQUE (> M²) EN FRANCE OCTOBRE P. 31

32 DEMANDE PLACÉE* EN FRANCE m² m² 1T 2T 3T 4T Perspective fin d'année m² m² m² m² m² m² Entre 2 et 2,2 millions m² m² m² m² + 5 % m² 0 m² * Toutes classes (A, B, C, frigorifique et messagerie), en m² Sources : CBRE et Immostat - P. 32

33 RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE* EN FRANCE Sur les 9M 2013 : m² dont 56 % sur l axe Nord/Sud** * Toutes classes (A, B, C, frigorifique et messagerie), en m² ** Nord-Pas de Calais, Picardie, Ile-de-France, Rhône-Alpes, PACA Sources : CBRE et Immostat - P. 33

34 Zoom Ile-de-France - P. 34

35 DEMANDE EXPRIMÉE EN ILE-DE-FRANCE* REPRISE DES DEMANDES EXPRIMÉES À PARTIR DU 2T 2013 VOLUME EN HAUSSE DE + 38 % ENTRE LES 9M 2012 ET 9M m² m² m² m² m² m² m² 0 m² M 2013 * Entrées de demandes CBRE 1T 2T 3T 4T - P. 35

36 DEMANDE PLACÉE* EN ILE-DE-FRANCE BAISSE DE - 21 % DE LA DEMANDE PLACÉE ENTRE LES 9M 2012 ET 9M m² 1S 2S Perspective fin d'année Transactions signées en cours d'instruction m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 0 m² M et plus * Toutes classes (A, B, C, frigorifique et messagerie) Sources : CBRE et Immostat - P. 36

37 TRANSACTIONS (EN NOMBRE) PAR TRANCHE DE SURFACES 9M TRANSACTIONS FRANCE : m² 30 TRANSACTIONS ILE-DE-FRANCE : m² m² 43 % 45 transactions m² 60 % 18 transactions > m² 4 % 4 transactions m² 20 % 21 transactions m² 33 % 35 transactions m² 10 % 3 transactions m² 30 % 9 transactions Sources : CBRE et Immostat - P. 37

38 DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) PAR ÉTAT DES LOCAUX 9M TRANSACTIONS FRANCE : m² 30 TRANSACTIONS ILE-DE-FRANCE : m² Existant neuf/restructuré/ rénové 11 % Existant neuf/restructuré/rén ové 24 % Existant état d'usage 42 % Existant état d'usage 68 % Clés-en-main 47 % Clés-en-main 8 % Sources : CBRE et Immostat - P. 38

39 DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) PAR TYPE D ACTEURS 9M TRANSACTIONS FRANCE : m² 30 TRANSACTIONS ILE-DE-FRANCE : m² Prestataires logistiques 31 % Prestataires logistiques 40 % Grande distribution et commerce spécialisé 31 % Chargeurs industriels 38 % Grande distribution et commerce spécialisé 12 % Chargeurs industriels 48 % Sources : CBRE et Immostat - P. 39

40 OFFRES IMMÉDIATES* EN FRANCE 1 er er octobre er er octobre 2013 Évolution Stock immédiat m² m² + 3 % dont classe A 50 % 50 % = * Toutes classes (A, B, C, frigorifique et messagerie) - P. 40

41 OFFRES IMMÉDIATES* EN ILE-DE-FRANCE 1 er er octobre er Stock immédiat er octobre 2013 Évolution m² m² + 11 % dont neuf m² m² -37% dont classe A m² m² + 29 % Taux de vacance au 1 er octobre ,4 % (stock de classes A, B, frigorifiques, messageries) Taux de vacance au 1 er octobre % (stock de classes A, B, frigorifiques, messageries) Parc d entrepôts > m²** 17 millions de m² * Entrepôts de classes A et B, messageries et frigorifiques ** Estimation CBRE d après données 2009 Sitadel enquête Oblog - P. 41

42 OFFRES IMMÉDIATES* EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER OCTOBRE OFFRES IMMÉDIATES : m² Nord : m² Est : m² Sud : m² Ouest : m² RÉPARTITION DE L OFFRE IMMÉDIATE (EN VOLUME) Nord 24 % Ouest 10 % Est 22 % Sud 44 % * Entrepôts de classes A et B, messageries et frigorifiques - P. 42

43 VALEURS LOCATIVES FACIALES* EN FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2013 * en HT HC/m²/an, classe A neuf ** hors 1 ère couronne - P. 43

44 VALEURS LOCATIVES FACIALES* EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2013 * en HT HC/m²/an N.S. : Non significatif - P. 44

45 SYNTHÈSE Un marché encore très impacté par la crise : Demande placée historiquement basse à Paris et en France (même si stable par rapport à 2012) Un stock qui augmente en volume et diminue en qualité Des valeurs locatives qui ne redécollent pas Très peu d appels d offres des principaux prestataires Des circuits de décision de plus en plus longs - P. 45

46 PERSPECTIVES Néanmoins, quelques signaux positifs : m² de projets clés-en-main signés et en cours d instruction en Ile-de-France Un volume des demandes exprimées en hausse sur les 9 premiers mois de 2013 Une tendance marquée à la recherche de bâtiments XXL Un appétit des différents acteurs à monter de nouvelles opérations 2014 devrait donc marquer un rebond - P. 46

47 INVESTISSEMENTS EN FRANCE OCTOBRE P. 47

48 ENGAGEMENTS PATRIMONIAUX FRANCE ENTIÈRE 3 ANS DE STAGNATION SUR LE MARCHÉ GLOBAL DIFFICULTÉS À DÉPASSER LA MOYENNE HISTORIQUE 30 Mds 9M 2013 : 10,7 Mds / 9M 2012 : 9,3 Mds 25 Mds 20 Mds Moyenne annuelle : 15,8 Mds Mds 15 Mds 10 Mds 5 Mds 0 Mds M 2013 Sources : CBRE et Immostat Bureaux Commerces Industriel / Logistique Perspective fin d'année - P. 48

49 ENGAGEMENTS EN INDUSTRIEL / LOGISTIQUE FRANCE ENTIÈRE CROISSANCE PERMANENTE DEPUIS LA CRISE STAGNATION DES VOLUMES LOGISTIQUES AU PROFIT DE L INDUSTRIEL 4 Md 9M 2013 : 1,2 Md / 9 M 2012 : 885 M => + 37 % 3 Md 2 Md Moyenne annuelle : 1,5 Md 1,6 Md 1 Md 983 M 1,3 Md 1,2 Md 0 Md M 2013 Sources : CBRE et Immostat Industriel Logistique Perspective fin d'année - P. 49

50 TYPOLOGIE DES PRODUITS UN REGAIN DE PARTS DE MARCHÉ DU SEGMENT, LE RATTRAPAGE DE LA CRISE SEMBLE TERMINÉ M ,6% 19,1% 8,1% 70,3% 11,4% 69,5% Bureaux Activités / logistique Surfaces commerciales Sources : CBRE et Immostat - P. 50

51 STRUCTURE DES ENGAGEMENTS EN INDUSTRIEL / LOGISTIQUE + DE 50 % DES TRANSACTIONS LOGISTIQUES EN PROVENANCE DE CLÉS-EN-MAIN LOCATIFS PLUS DE PORTEFEUILLES EN LOCAUX D ACTIVITÉS NATURE DES CESSIONS RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE 100 % 90 % 80 % 100 % 90 % 80 % 3,2% 26,4% 70 % 60 % 50 % 84,8% 74,9% 70 % 60 % 50 % 62,0% 39,8% 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % IDF 51 % 5,3% 3,2% 19,8% 12,0% M % 30 % 20 % 10 % 0 % 34,8% 33,8% M 2013 Clés-en-main locatifs Sale & lease back Arbitrages Ile-de-France Régions Portefeuilles non localisés - P. 51

52 SÉLECTION DE TRANSACTIONS 2013 LOGISTIQUE - BORDEAUX - CESTAS Vendeur : AEW Acheteur : AMUNDI Prix : 17 M Surface : m² 9 ans ferme - C DISCOUNT Taux : 7,25 % - P. 52

53 SÉLECTION DE TRANSACTIONS 2013 ACTIVITÉ - PARIS SAINT-DENIS Vendeur : ALLIANZ Acheteur : INVESTISSEUR PRIVÉ Prix : 15 M Surface : m² 23 locataires Taux : 10 % - P. 53

54 LES ACTEURS D IMPORTANTES LEVÉES DE FONDS EN PROVENANCE DU MONDE ENTIER 8 Mds d à investir en Europe DES PRISES DE PARTICIPATION POUR CONTRER LE MANQUE DE PRODUITS Des investissements indirects qui triplent les volumes d engagements 10 % 10 % 33 % 26 % 54 % 67 % Asie Etats-Unis Europe Océanie Investissements indirects (2 Mds ) Investissements directs (1 Md ) - P. 54

55 TAUX DE RENDEMENT «PRIME*» 3T T 2012 Perspective Bureaux Paris QCA 4,25 % - 5,00 % 4,50 % - 5,25 % = Bureaux La Défense 6,00 % - 7,25 % 6,25 % - 7,50 % = Bureaux Régions 5,70 % - 8,00 % 5,95 % - 8,00 % = Logistique classe A 7,25 % - 8,00 % 7,25 % - 8,25 % = Locaux d activités 8,50 % - 12,00 % 8,50 % - 12,00 % = Parcs d activités 8,25 % - 10,00 % 8,50 % - 10,00 % = Centres commerciaux 4,75 % - 7,75 % 4,75 % - 7,50 % = Magasins centre-ville (emplacements n 1) 4,00 % - 7,00 % 4,15 % - 7,00 % = Retail parks 5,85 % - 9,50 % 5,65 % - 9,50 % = * Actifs bien situés, loués aux conditions de marché Grille établie en partie à dire d experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu il n existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie - P. 55

56 Didier Malherbe Global Logistic Services Elvire Remars Activités et Logistique Ile-de-France Sud François Le Levier Global Logistic Services Jean-Marie Jacquet Activités et Logistique Ile-de-France Est Pierre-Louis Dumont Activités et Logistique Ile-de-France Nord et Ouest Erika Léonard Études et Recherche