UFR 06 Séminaire fiscalité appliquée /2017

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1 UFR 06 Séminaire fiscalité appliquée /2017

2 I - Aspects économiques et financiers opération permettant de disposer d'un bien en le prenant en LOCATION à une société de crédit-bail qui achète le bien d'équipement ou l'immeuble, objet du contrat de location, dans le seul objectif de le louer à un utilisateur Ce contrat est assorti d'une OPTION à un terme prévu, l'entreprise locataire pouvant : - restituer le bien à la société de crédit-bail, qui en est propriétaire, - renouveler la location avec un nouveau tarif, - acheter le bien, la valeur d'achat étant généralement prévue dans le contrat initial et correspondant à un éventuel dépôt de garantie! LOCATAIRE!! 3 livraison! 0 commande! 1 demande de financement! et accord! 5 loyers! 2 achat! VENDEUR! du bien! 4! paiement! SOCIETE DE! CREDIT BAIL! propriétaire! du bien! 6 exercice éventuel de l option! transfert de propriété!

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4 Application des mathématiques financières au crédit bail! Valeur du ATTENTION : on peut avoir! des loyers «début de période»! bien pris en crédit-bail L1 L2 L3 Ln-1 Ln n Dépôt de garantie équivalence fréquente! Option d'achat éventuel ou 1er loyer! Application des mathématiques financières au crédit bail! On pourrait calculer le taux de revient i tel que :!! V O - dépôt garantie initial = L 1 (1+i) (L n + option)(1+i) -n! En pratique, le "taux" d'un tel financement n'est pas annoncé! au client : l'établissement financier n'est tenu que d'annoncer :! le prix total = (dépôt de garantie + loyers + option)! le coût du financement = prix total - prix du bien! ne pas compter deux fois!

5 Début de période n-1 n V0 L1 L2 Ln-1 Ln V0 = L1 + L2(1+i) -1 +!! + Ln-1 (1+i) -(n-2) + Ln (1+i) -(n-1) V0 L1 = L2(1+i) -1 +!! + Ln-1 (1+i) -(n-2) + Ln (1+i) -(n-1) Fin de période V0 L1 L2 Ln-1 Ln V0 = L1 (1+i)-1 + L2(1+i) -2 +!! + Ln-1 (1+i) -(n-1) + Ln (1+i) -n

6 Pour le bailleur! II - 1 Les questions! 1) Doit-on pratiquer des amortissements sur :! - la durée du contrat?! - la durée de vie de l immobilisation?! 2) Peut-on compléter cet amortissement par une provision couvrant! la moins-value financière éventuelle à enregistrer en fin de contrat?! Moins value, car :! durée du contrat < durée de vie de l immobilisation! Valeur résiduelle en fin de contrat > 0! Levée avant la fin du contrat Prix de l option + important Le bailleur est un FINANCIER Il ne veut pas récupérer des immos corporelles en fin de contrat! loyers élevés! option d achat final réduite (1 ") Cela doit pousser le locataire à lever l option

7 valeur PERTE du bailleur si levée de l option par le preneur Durée du contrat temps Durée d amortissement comptable de l immobilisation valeur Durée de vie de l immobilisation Durée du contrat temps Durée d amortissement comptable de l immobilisation Il n y a pas de perte à terminaison : plus de provision! Mais amortissement sur durée + courte

8 Pour le preneur Comptes sociaux : PCG Comptes consolidés :

9 Pour le preneur :! Pour le crédit bail immobilier : #Loyers > terrains + constructions!!! - déduction des loyers?! Peut-il y avoir une PV sur des charges?? - en cas de cession du contrat, y-a-t-il PLUS VALUE?! - en cas de levée de l option d achat, n y a-t-il pas lieu! de remettre en cause les déductions antérieures???! On a passé un investissement en charges!!!! II - 2 Le régime fiscal! Source : loi de finances pour 1994,!! application au 01/96! Bailleur! - en cours de contrat! - en fin de contrat! Preneur! - en cours de contrat! - en cas de cession de contrat! - en fin de contrat!

10 Exemple : prix de l'ensemble immobilier : " dont, terrain " dont, construction " Plus frais " prix de la levée d'option " Les frais d'installation et de montage ainsi que les honoraires versés à un architecte pour la construction d'un immeuble sont, notamment, considérés comme des frais accessoires constituant un élément du coût d acquisition. contrat durée de 15 ans un loyer annuel de ,67 " (fin de période) coût de financement de 7% l'an durée normale d'utilisation de l'immeuble 30 ans

11 ensemble frais option montant financé ,19 I 7,00% terrain constructions durée immeuble 30 Montant financé = (1+i) - 15 = ,19 Annuité pour ce financement = 1 - (1,07) - 15! = a! 0,07! a = ,67

12 BAILLEUR : Opération crédit bail = opération financière Financement ,19 sur 15 ans à 7% Appellation retenue dans l analyse fiscale du crédit bail Annuité = ,67! loyers annuels! dette début! amortissement! intérêt! "loyers»!! , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , BAILLEUR : en cours de contrat Possibilité de constituer une provision, par différence entre : - le montant cumulé de la quote-part de «loyers» déjà acquis prise en compte pour la fixation du prix de vente convenu pour la cession éventuelle de l'immeuble à l'issue du contrat, Amortissement financier d un emprunt équivalent - et le total des amortissements pratiqués et des frais supportés par le crédit-bailleur lors de l'acquisition de l'immeuble Amortissement comptable de l immeuble Uniquement pour le crédit bail immobilier

13 Quote part de «loyers» dette début! amortissement! intérêt! "loyers"! , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Ici «loyers» = amortissement financier emprunt équivalent Immeuble amortissement linéaire / 30 = " par an sur 30 ans Frais / 5 = " par an sur 5 ans = * (15/30) amortissement! COMPTABLE! amortissement! comptable! immeuble! frais! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

14 En fait, amortissement du prêt équivalent (cf. tableau précédent) loyers < amortissement pas de provision amortissement! amortissement! loyers!! provision à! dotation! COMPTABLE! comptable! pris en! amt! la clôture de! provision! Début de la Dotation immeuble! frais! compte! comptable! l'exercice! exercice! !! !! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! Loyers > amortissements Déductions pratiquées par le bailleur : Amortissement comptable immeuble Amortissement des frais Dotation provision

15 En fin de contrat : La provision constituée par le crédit-bailleur est rapportée en totalité au résultat imposable de l'exercice au cours duquel la location prend fin en cas de cession de l'immeuble, le régime des plus values n'est pas applicable : la perte provenant de la levée de l'option par le preneur est intégralement déductible du résultat imposable au taux normal : il y a donc une neutralisation de fait CHARGES perte : VNC actifs cédés COMPTE RÉSULTAT du bailleur à la levée de l'option (fin du contrat) PRODUITS reprise de la provision pour perte RÉSULTAT du bailleur à la levée de l option VNC actifs cédés - Terrain - immeuble Reprise provision

16 Amortissement immeuble : - sur durée contrat - et non plus sur durée d utilisation En cas d option : plus de provision? Amortissement intégral de l immeuble Plus de provision POUR L AMORTISSABLE amortissement! amortissement! loyers!! provision à! dotation! FINANCIER! comptable! pris en! amt! la clôture de! provision! immeuble! frais! compte! comptable! l'exercice! exercice! Possibilité ! de 0 provision ! pour 0 le terrain ! = " ! ! ! ! ! ! ! Charges comptabilisées = charge nette Plus de provision pour la construction Provision : dans le cas précédent

17 CHARGES perte : VNC actifs cédés COMPTE RÉSULTAT du bailleur à la levée de l'option (fin du contrat) PRODUITS reprise de la provision pour perte RÉSULTAT du bailleur à la levée de l option VNC actifs cédés - Terrain - immeuble Reprise provision DANS LES DEUX CAS (droit commun ou option) le bailleur peut céder le contrat (créances) PRENEUR (locataire) Contrat initial BAILLEUR (propriétaire) Cession Nouvelle relation contractuelle INVESTISSEUR (acquéreur du contrat)

18 AUTRE CAS DE PROVISION PERTE SUR TITRISATION CRÉANCE Début Cession créance par le bailleur Contrat Option Si prix cession < valeur actuelle loyers futurs Dotation provision pour perte Perte sur cession créance?

19 PRENEUR Les dispositions sont applicables aux entreprises relevant de l IR (BIC, BA, BNC) Elles s'appliquent en partie aux SCI prenant en crédit-bail pour sous-louer (BNC non professionnels) Elles s'appliquent également aux sociétés relevant de l I S a) En cours de contrat b) Cession du contrat c) Levée de l option d achat d) Cession du bien après levée de l option e) Crédit bail contracté par une SCI et sous location f) Lease back

20 En cours de contrat : La quote-part de loyers - prise en compte pour la détermination du prix de cession de l'immeuble à l'issue du contrat - et se rapportant à des éléments non amortissables - n'est pas déductible du résultat imposable du preneur Pour la détermination de la quote-part du loyer à réintégrer - le loyer dû est réputé affecté en premier lieu au financement des frais supportés par le bailleur lors de l'acquisition, - puis aux éléments amortissables - et enfin aux éléments non amortissables. Annuité Intérêt Amortissement du capital emprunté On prend en compte les données de l emprunt équivalent!! "loyers" retenus!!! pour fixation! loyers! intérêts! prix de vente!

21 Pour la détermination de la quote-part du loyer à réintégrer - le loyer dû est réputé affecté en premier lieu au financement des frais supportés par le bailleur lors de l'acquisition,!! "loyers" retenus! loyers affectés! loyers affectés! loyers affectés! loyers!!! pour fixation! financement! financement! financement! non! loyers! intérêts! prix de vente! frais! constructions! terrain! déductibles! !!! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! Pour la détermination de la quote-part du loyer à réintégrer - le loyer dû est réputé affecté en premier lieu au financement des frais supportés par le bailleur lors de l'acquisition, - puis aux éléments amortissables!! "loyers" retenus! loyers affectés! loyers affectés! loyers affectés! loyers!!! pour fixation! financement! financement! financement! non! loyers! intérêts! prix de vente! frais! constructions! terrain! déductibles! !!! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !!

22 Pour la détermination de la quote-part du loyer à réintégrer - le loyer dû est réputé affecté en premier lieu au financement des frais supportés par le bailleur lors de l'acquisition, - puis aux éléments amortissables - et enfin aux éléments non amortissables!! "loyers" retenus! loyers affectés! loyers affectés! loyers affectés! loyers!!! pour fixation! financement! financement! financement! non! loyers! intérêts! prix de vente! frais! constructions! terrain! déductibles! !!! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! !! "loyers" retenus! loyers affectés!loyers affectés! loyers affectés! loyers!!! pour fixation! financement! financement! financement! non! loyers! intérêts! prix de vente! frais! constructions! terrain! déductibles! !!! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! ! !! La valeur du loyer 14 de la construction serait si on appliquait la relation jusqu au bout. Cela donnerait un # amortissement = alors que la valeur est On retiendra donc = Le loyer 15 est entièrement affecté au terrain, soit Total pour le terrain = =

23 a) En cours de contrat b) Cession du contrat c) Levée de l option d achat d) Cession du bien après levée de l option e) Crédit bail contracté par une SCI et sous location f) Lease back CESSION DU CONTRAT PAR LE PRENEUR la plus ou moins value est égale à la différence entre le prix de cession de l'ensemble cédé et sa valeur nette comptable (frais et loyers non déductibles) Cession avant début réintégration : VNC = 0 Cession après début réintégration : VNC = loyers non déductibles

24 Si : prix de cession de l'immeuble à l'issue du contrat $ valeur du terrain à la signature du contrat de crédit-bail, la quote-part des loyers ne se rapporte qu à des éléments amortissables et les loyers sont donc entièrement déductibles. a) En cours de contrat b) Cession du contrat c) Levée de l option d achat d) Cession du bien après levée de l option e) Crédit bail contracté par une SCI et sous location f) Lease back

25 En fin de contrat (et levée de l option) : l'objectif est de réintégrer : - l'excédent de l'amortissement financier - sur l'amortissement technique La réintégration à effectuer est calculée comme la différence entre : - la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat, diminuée du prix de levée de l'option - et le montant total des amortissements que le preneur aurait dû pratiquer s'il avait été propriétaire du bien Ce montant est diminué de la quote-part des loyers non déductibles, pour les contrats postérieurs au 01/01/96

26 RÉINTÉGRATION = valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat, diminuée du prix! de levée de l'option! MOINS montant total des amortissements que le preneur aurait dû pratiquer! s'il avait été propriétaire du bien! SITUATION DU PRENEUR A LA LEVÉE DE L'OPTION! réintégration d'une fraction des loyers versés!!!! valeur d'ensemble à signature du contrat! !!! prix de levée de l'option! !!! amortissements théoriques!! *(15/30) =! ! VNC théorique! !!! loyers non déductibles! !!! montant réintégration! ! Ce montant est diminué de la quote-part des loyers non déductibles, pour les contrats postérieurs au 01/01/96 Années 1 à 13 Année 14 Année 15 Déduction des loyers 13* Total loyer Réintégration Total loyer Réintégration Charge nette Charge nette Charge nette Total réintégration " " Le contrat peut prévoir une levée d option anticipée Levée d option en fin de contrat " Réintégration au titre de la levée d option

27 a) En cours de contrat b) Cession du contrat c) Levée de l option d achat d) Cession du bien après levée de l option e) Crédit bail contracté par une SCI et sous location f) Lease back CESSION ULTÉRIEURE DE L'IMMEUBLE 3 ans après levée de l'option : " dont 1/7 pour le terrain Total 1) DÉTERMINATION PLUS VALUE Prix de levée d'option Loyers non déduits Réintégration à la levée de l'option = Coût de revient de l'immeuble = ( /15) * 3 - Amortissements pratiqués = Valeur Nette Comptable Prix de cession Plus value PV CT si IS

28 a) En cours de contrat b) Cession du contrat c) Levée de l option d achat d) Cession du bien après levée de l option e) Crédit bail contracté par une SCI et sous location f) Lease back SCI Preneuse et sous location Règles de droit commun applicables Associés IS : Régime BIC Associés IR : Régime BNC non professionnels Levée d option par la SCI Associés IS Associés IR Réintégration droit commun Cessation activité BNC Passage en revenus fonciers Plus value imposable PRENEUR! LOCATAIRE! SCI loyers! BAILLEUR! propriétaire! du bien! Loyers Mêmes associés Dans les 2 structures Société industrielle ou commerciale Sous locataire

29 a) En cours de contrat b) Cession du contrat c) Levée de l option d achat d) Cession du bien après levée de l option e) Crédit bail contracté par une SCI et sous location f) Lease back ENTREPRISE VENTE IMMEUBLE CRÉDIT BAIL Arrêt 1 50

30 Fiscalité de la cession-bail PLUS VALUE VENTE IMMEUBLE IR PV CT, LT IS PVCT! CT = imposition immédiate si IS CT à concurrence des amortissements LT au-delà EXEMPLE Prix de cession VNC ou - value 600 IS sur + ou - Value 200 Taxe de publicité foncière * 0,7% = 70 Trésorerie disponible = 730

31 BILAN AVANT CESSION-BAIL Immeuble 400 Immeuble Trésorerie BILAN APRÈS CESSION-BAIL Résultat net 400 Loyer déductible COMPTE RÉSULTAT DU PRENEUR Lease back immobilier 120 COMPTE RÉSULTAT DU PRENEUR Lease back fonds de commerce & incorporels Loyer NON DÉDUCTIBLE 120 Paris 1