1 ER SEMESTRE Les tendances du marché immobilier en seine-et-marne (bureaux, Locaux d activités, Logistique, commerces)

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1 conseil général de seine-et-marne observatoire IMMoBILIER DES ENTREPRISES (obie77) 1 ER SEMESTRE PRD Yannpiriou.com Disney - DTACC Seine-et-Marne Tourisme Aéroports de Paris / Burlot malgré un environnement difficile et avec la plupart des indicateurs économiques en berne (croissance atone, taux de chômage élevé, consommation en baisse), les tendances du marché immobilier en seine-et-marne, pour ce 1er semestre, affichent des résultats positifs. Les tendances du marché immobilier en seine-et-marne (bureaux, Locaux d activités, Logistique, commerces) / 1 er sem 264 transactions k m² commercialisés k m² 30 % de vente k 22% 31 % dans le neuf k 28% méthodologie ici sont donnés des repères quant aux tendances du marché immobilier du 1 er semestre. L étude se fonde sur l analyse de 264 transactions réalisées par nos principaux partenaires. ne sont comptabilisées que les transactions à des utilisateurs finaux. Le département a été découpé en 6 secteurs : est, Francilienne, marne-la-vallée, Paris-cdg/meaux, sénart/melun, sud. Les actifs c est la demande placée de bureaux qui booste les résultats avec 86 transactions supplémentaires par rapport au 2nd semestre. dans la même période, la demande placée des locaux logistiques a été divisée par deux, passant de 30 transactions au semestre précédent à 16 transactions. Les prix sont restés stables même si le marché du neuf se fait plus tendu. La vente a connu un fort succès dans tous les actifs immobiliers. > Les bureaux Les petites surfaces (<200 m²) représentent 81 % du nombre des transactions contre 76 % pour l année. Marne-la-Vallée concentre la grande majorité du marché avec 58 % du total. > L immobilier logistique C est la Seine-et-Marne qui rassemble la plupart des transactions logistiques de l Ile-de-France pour le 1er semestre. Plus de 9 signatures ont concerné des surfaces comprises entre et m². Les petites surfaces de moins de 1000 m² ont disparu des statistiques. > Les locaux d activités Le créneau des surfaces inférieures à 500 m² représente 56 % (60 % en ) du nombre de transactions. 37 % des transactions ont concerné des ventes et 18 % des produits neufs. > Les autres actifs Nous avons décidé de suivre cet «autre actif» car la demande reçue est forte. De quoi s agit il? Il s agit essentiellement des offres de loisirs (salles de sport, fitness, concept de loisirs indoor ). 4 transactions sur le département, 2 constructions, 2 achats de bâtiment d activités pour une superficie totale de m². nous tenons à remercier particulièrement nos partenaires qui ont accepté de nous transmettre leurs transactions : CBRE, Century 21 Egérie, DTZ, Entrepotonline, Gemofis, GSA Immobilier, MMI Investissements, SERGIC entreprises, Keops et nos partenaires territoriaux comme Epamarne, Epa Sénart, la Communauté de Communes de Moret Seine et Loing, la Communauté d agglomération de Marne et Chantereine et le San du Val Maubuée

2 1 ER SEMESTRE répartition des actifs (en nombre) Autres destinations 1% Logistique 6% 47% Le marché du 1er semestre a été porté par les transactions de bureaux en forte progression par rapport au précédent semestre. Cette hausse permet à ce semestre de finir en tête des résultats sur les 4 derniers semestres. evolution de La répartition des actifs depuis (en nombre) 300 Locaux d activités 39% Locaux commerciaux 7% Une nouvelle donnée a été introduite, c est «autres destinations», il s agit de bâtiments dédiés aux services à la personne, salles de fitness et autres activités de loisirs, hôtels 50 0 répartition des transactions au Locaux commerciaux Locaux d activités Locaux logistiques Actif Nombre Volume (m²) Locaux commerciaux Locaux d'activités evolution de La répartition des actifs depuis (en nombre) Quant aux nombre de m² commercialisés, il affiche une belle performance avec 56 % d augmentation par rapport au dernier semestre, passant de m² à m². Locaux logistiques Autres destinations Total général Le secteur de Marne-la-Vallée, aux frontières plus élargies que celles de la ville nouvelle a boosté les résultats de ce 1er semestre en enregistrant, à lui tout seul, 52% du nombre de transactions et 55% du volume de m² commercialisés. C est le meilleur résultat enregistré dans notre base de données depuis Locaux commerciaux Locaux d activités Locaux logistiques

3 1 ER SEMESTRE ventilation de La demande PLacée (/vente) en nombre 4 2 ventilation de La demande PLacée (état des Locaux-neuF/2 nde main) en nombre 4 2 La Part des s s est atténuée au 1 er semestre. En comparaison avec, les ventes ont augmenté de 9 points passant de 21% à 3. Cette augmentation est en partie due à la mise sur le marché d une nouvelle offre de locaux à la vente, offre qui était absente jusque là. Année Tendance 88% 79% m 12% 21% k Locaux d'activités 72% 63% m 28% 37% k Logistique 7 63% 56% m 37% 44% k 3 des transactions dans Le neuf à La hausse Les Prix Neuf Seconde main Les prix à la location ou à la vente sont restés stables lors de ce 1er semestre, certains propriétaires continuant même de faire preuve de souplesse dans l octroi de mesures d accompagnement pour faciliter les prises à bail et sécuriser l occupation de leurs biens. D après les spécialistes, la rareté des bâtiments de classe A en logistique va immanquablement impacter leurs valeurs à la hausse. Année Tendance Neuf 31% 34% k Seconde main 69% 66% m Locaux d'activités Neuf 2 19% = Seconde main 81% = Logistique Neuf 19% 53% k Seconde main 81% 47% m Au premier semestre, la part des commercialisations en offres neuves a été plus importante que pendant la période précédente.

4 Les bureaux 1 ER SEMESTRE Nombre de transactions Surface cumulée (m²) m² < à à à Disney 500 à > Total dynamique des transactions de Petites surfaces 58% des surfaces transactées ont concerné des actifs de moins de 100 m² et 81% des actifs inférieurs à 200 m². Les résultats se rapprochent des données récoltées au 1er semestre. ventilation selon Le nombre de transactions Par m² depuis ventilation de La demande PLacée (etat des Locaux motif de La transaction) < à à à à 999 > Année 1 er semestre Neuf 2 nd main Neuf 2 nd main Les valeurs moyennes Locatives constatées (en euros/m²/an ht hc) Secteur (en euros/m²/an HT HC) Marne-la-Vallée 125 Sénart/Melun 150 Sud 72 (hors Fontainebleau) a noter, l augmentation des ventes dans le neuf est en partie due à une nouvelle offre sur Sénart qui a connu un franc succès auprès des utilisateurs. 3 des 6 transactions de plus de m² ont concerné des actifs neufs. Les trois plus grandes transactions : EDF, Direction Production Nucléaire, location à Marne-la- Vallée, m² - BNP Paribas Real Estate Transaction Picard Surgelés, location à Fontainebleau, m² ARD, achat à Marne-la-Vallée, 1251 m² - Data Immo

5 Les Locaux d activités 1 ER SEMESTRE Nombre de transactions Surface cumulée (m²) m² < à à à à à à Laurent Descloux / EPA Sénart Communication à à > Total ventilation selon Le nombre de transactions Par m² depuis Dans la lignée des bons résultats du dernier semestre, les locaux d activités confirment leur place dans le département avec un nombre important de transactions, mais surtout un volume commercialisé en forte hausse avec deux transactions supérieures à m² représentant 26% du total de volume de transactions. Les biens entre 1000 et 2000 m² sont pour la 1ère fois très présents. ventilation de La demande PLacée (état des Locaux motif de La transaction) 4 2 Année Les valeurs moyennes Locatives constatées (en euros/m²/an ht hc) > à à à à à à à à 499 < Année 1 er semestre Neuf 2 nd main Neuf 2 nd main Secteur (en euros/m²/an HT HC) Francilienne 70 Marne-la-Vallée 82 La plus importante transaction concerne Aéreco qui fait construire un bâtiment d activités à Collégien (Marne-la-Vallée) de m². Paris-CDG/Meaux 90 Sénart/Melun 82

6 immobilier Logistique 1 ER SEMESTRE Nombre de transactions Surface cumulée (m²) m² année année < à à à > Total ventilation selon Le nombre de transactions Par m² depuis Année > à à à < 999 valeurs locatives et prix de vente D après les experts, pour les produits neufs, les loyers sont restés stables mais l absorption de l offre de qualité devrait exercer une pression à la hausse. Pour les autres produits, des baisses de loyers ou des avantages commerciaux ont été observés. Le marché a été dynamisé par les transactions supérieures à m² qui représentent plus de 55% des transactions. Ces transactions ont été le moteur de la demande placée, totalisant à elles seules m². C est le secteur de Marne-la-Vallée qui capte 5 du volume de transactions avec m² commercialisés. ventilation de La demande PLacée (état des Locaux motif de La transaction) Année 1 er semestre Neuf 2 nd main Neuf 2 nd main La plus importante transaction concerne Casino Guichard Perrachon qui loue un bâtiment logistique neuf à Saint Mard (secteur de Paris-CDG) de m² (Goodman).

7 extrait de L étude 1 ER SEMESTRE Année Année Année Nombre Volume m 2 Nombre Volume m 2 Nombre Volume m 2 Sud Sénart/Melun Paris-CDG/Meaux Marne-la-Vallée Francilienne Est marne-la-vallée capte 55% du nombre de transactions et 52% du volume de transactions. répartition des actifs (en nombre) Les transactions recensées du secteur Est ne concernent que des locaux d activités. Le secteur Sud quant à lui se divise entre bureaux et locaux d activités dont 4 dans des locaux neufs ou rénovés Locaux d activités Locaux logistiques Les secteurs de la Francilienne et Paris-CDG/Meaux sont également portés par les transactions de locaux d activités. Les secteurs de Marne-la-Vallée et de Sénart concentrent les transactions de bureaux répartition des actifs (en volume m²) Marne-la -Vallée Sénart / Melun Paris-CDG / Meaux Francilienne Locaux d activités Locaux logistiques Les communes ayant PLus de 10 transactions Ville Lieusaint 52 Champs-sur-Marne 22 Lognes Marne-la -Vallée Sénart / Melun Paris-CDG / Meaux Francilienne Chelles 14 Croissy-Beaubourg 13 Torcy 13

8 ParoLe d expert 1 ER SEMESTRE bernard ducy Asset Manager, PRoUDREED «Le patrimoine dont je partage la responsabilité avec Dimitri Mezinis sur la Seine-et-Marne, représente 25 actifs totalisant m 2, répartis à raison de 33% en logistique, 33% en activités, 2 en messagerie et le reste en locaux tertiaires et commerces. Dans un contexte où l'offre des entrepôts est toujours importante au 1 er semestre, PRoUDREED a su maintenir le taux d'occupation de son patrimoine à un niveau satisfaisant grâce à un travail de fidélisation réalisé auprès des locataires existants en apportant des réponses en adéquation avec leurs besoins. Sur les immeubles vacants, nous avons su nous adapter à la demande, soit en changeant la destination de l immeuble, soit en accompagnant les prospects très en amont de leurs demandes. Concernant les locaux d activités, la demande a été dynamique tout au long du semestre, principalement constituée d'acheteurs utilisateurs profitant de la conjoncture pour devenir propriétaire de leurs immeubles. Les efforts conjoints des équipes de PRoUDREED et de leurs conseils devraient nous conduire à la réalisation de plusieurs opérations de + de m² sur le second semestre.» benjamin sellier Directeur IDF Est, EoL - Département Activités/ «Depuis plus de 10 ans en Seine-et-Marne, notre société a observé une forte évolution de l'offre de locaux d'activités, d entrepôts et de bureaux. Ces nouveaux locaux ont attiré nombre d entreprises de première couronne, contraintes par un urbanisme saturé. Le contexte économique et l attentisme lié aux échéances électorales nous ont fait craindre un exercice difficile. Mais force est de constater que l'activité est restée soutenue et d'un niveau comparable à celui du premier semestre. EoL a enregistré des demandes liées à des investissements et des développements ambitieux. Parallèlement, des investisseurs ont arbitré des actifs, ce qui s'est traduit par des transactions significatives. La fin de l'année devrait connaître une tension sur l'offre de locaux rationnels sans toutefois exercer une pression sur les prix. Nous attendons l'arrivée de produits neufs dans les tout prochains mois. Et c est sur une note d optimisme que nous espérons terminer l année.» brice charpentier Directeur Associé, century21egerie «Le 1 er semestre a vu naître de nouveaux projets immobiliers de promoteurs et de clients utilisateurs. Ceci est encourageant pour les mois à venir. Même si les PME sont prudentes, elles prennent le pari d investir sur les secteurs des agglomérations de Melun et de Sénart en y développant leurs activités. Le secteur de Sénart a constamment évolué en démarrant par le marché de la logistique, puis des locaux d activités s orientant de plus en plus vers les PME et maintenant vers une tertiarisation. Quant au marché de l agglomération de Melun, certes ancien, la demande reste toutefois soutenue et nous espérons que les projets en cours aboutissent rapidement afin de proposer plus de produits neufs pour les PME. L atout de ces marchés est qu ils sont maitrisés notamment grâce à l EPA Sénart et à la communauté d agglomération de Melun Val de Seine. Cependant, il est à surveiller qu ils restent non spéculatifs en offrant des produits à la vente.» sabine rogereau Responsable Gestion Locative, Le Carre HAUSSMANN «L année est positive pour le Carré Haussmann 1 avec une forte demande en petites surfaces. A ce sujet et c est à noter, 5 de l activité de nos locataires est liée à l informatique. Notre situation géographique au cœur de Sénart est l un de nos atouts, un autre concerne notre offre avec des prestations à la carte et enfin notre partenariat et le soutien des représentants du territoire, Seine-et-Marne Développement, le Syndicat d Agglomération Nouvelle de Sénart et l EPA Sénart. Compte tenu de tous ces éléments qui font notre succès auprès des entreprises, nous avons développé, sur le Carré Sénart, le Carré Haussmann 2. Cet immeuble de m² ouvrira ses portes courant septembre avec plusieurs baux déjà signés, touchant des entreprises de notoriété telles qu'axa. Ils portent sur des surfaces de 20 à 300 m², cela reste prometteur...» Contact : Lydie BENKo - l.benko@smd77.com - Tél