Le Directeur Immobilier au sein de l entreprise utilisatrice, son évolution, son avenir.

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1 Le Directeur Immobilier au sein de l entreprise utilisatrice, son évolution, son avenir.

2 Plan de l exposé: q La fonction immobilière dans l entreprise et son évolution. q Les métiers du Directeur Immobilier et les différentes typologies de la fonction. q Le profil du directeur immobilier. q L avenir du directeur immobilier: est-ce une fonction ou une profession? Sources: «La fonction immobilière dans l entreprise» André LEDOIT «Le directeur immobilier au sein de la grande entreprise, expertise et course d obstacles» - article Direction Immobilière octobre/novembre 1999, Laurent DEROTE (Daniel Porte Consultants). «Le nouveau Directeur Immobilier Nicolas LEREGLE Analyse Laurent DEROTE ADI 2007.

3 La fonction immobilière dans l entreprise et son évolution. Stade «premier»: 1. Fonction(s) immobilière(s): répartie(s), dispersée(s) entre les différentes fonctions de l entreprise: finance, services généraux, achats, juridique 2. Immobilier = domaine marginal traité de façon occasionnelle: achat, construction (service «bâtiment»), location, vente, résiliation de bail 3. Fonction immobilière = suivi des coûts d exploitation et de maintenance, contrôle des travaux de construction: service «immobilier bâtiment» Juriste intégré baux commerciaux. 5. Optimisation des rations d occupation et de coût par personne.

4 La fonction immobilière dans l entreprise et son évolution Maturité: une vraie fonction immobilière, jeune (<20 ans) [1996 Faire l inventaire du parc immobilier, harmoniser son évolution en fonction des besoins futurs, Réduire les coûts d occupation, de maintenance et de construction, Maîtriser les marchés de l immobilier d entreprise, connaître ses intervenants, être identifiée par eux, Obtenir le profit maximal des arbitrages d immeubles, Mobiliser financièrement ses actifs immobiliers, Assurer le respect des règles d hygiène, de sécurité, environnementale, France et international.

5 La fonction immobilière dans l entreprise et son évolution Le «nouveau Directeur Immobilier» L évolution de l environnement de l entreprise: Crise de 1990/1997: méfiance des entreprises, l immobilier est «dangereux» s il est mal maîtrisé. Donc, maîtrise des marchés, intégration dans les milieux professionnels, naissance «d une conscience de classe», relationnel, associations, lobbying Financiarisation: l immobilier est devenu un produit financier, imprégnation générale des nouveaux concepts APFM: «Asset, Property, Facility Management». Optimisation du contrôle de gestion: les coûts immobiliers sont décortiqués pour les optimiser: loyers, mais aussi charges locatives, entretien et maintenance, amortissements des investissements d équipement des immeubles.

6 La fonction immobilière dans l entreprise et son évolution Accélération des cycles de l entreprise sur son «core business»: développement/restructurations, donc adaptation permanente des sites aux besoins actuels et futurs. Besoins de trésorerie et de mobilisation des actifs pour le «core business» + analyses boursières pour les sociétés cotées: trop d immobilier = capital immobilisé apprécié négativement et décotant le titre, d où externalisation des actifs, multiplication des cessions, nécessitant évaluations en valeur vénale, expertise, Nouvelles normes comptables (IAS), évolution de la fiscalité immobilière, Règles d hygiène et de sécurité, accroissement des contraintes environnementales, des responsabilités civiles et pénales des dirigeants et personnes morales, pollution des sols et matériaux de construction

7 Les métiers du Directeur Immobilier et les différentes typologies de la fonction Huit grandes catégories d utilisateurs, dont les caractéristiques influent directement sur celles des fonctions de directeur immobilier: ü Le holding financier détenant des participations majoritaires de sociétés opérationnelles, elles-mêmes utilisatrices d immobilier, ü Le groupe industriel, locataire pour ses bureaux et propriétaire de ses sites de production le plus souvent directement suivis par les directions opérationnelles. Il peut aussi détenir des friches industrielles qui sont, en ce cas, suivies en «asset-management» par le directeur immobilier, ü Le groupe «High Tech» et le laboratoire pharmaceutique, très spécifiques, développeurs et propriétaires de leurs unités ultraspécialisées, peu fongibles. ü Le groupe de services: immobilier tertiaire et agences commerciales; tertiaire et entrepôts/logistique.

8 Les métiers du Directeur Immobilier et les différentes typologies de la fonction ü Le groupe de grande distribution, dont le développement immobilier est stratégique, le plus souvent propriétaire de son patrimoine (création de foncières ). ü La distribution spécialisée, rarement propriétaire de son patrimoine, dont le développement («l expansion») est stratégique. ü Les Etablissements Publics à Caractère Immobilier et Commercial (La Poste, France Télécom et EDF (ex-epic), GDF, SNCF ), disposant historiquement d un patrimoine important. Le «property management» est essentiellement caractérisé par l élaboration, la mise en œuvre, le suivi et la gestion de «baux et de conventions de loyers internes» et de standards d occupation des locaux censés reproduire la réalité du marché. ü Les Etablissements Publics et les Administrations, dont les directions immobilières doivent le plus souvent obtenir l aval de leur autorité pour ce qui relève de l asset-management.

9 Les métiers du Directeur Immobilier et les différentes typologies de la fonction Huit grandes fonctions: ü La programmation: analyse des besoins opérationnels en surfaces et locaux, projections selon la croissance et les choix d organisation, stratégie d optimisation, regroupements, programmation des transferts, déménagements ü L asset-management, lorsque l entreprise détient un patrimoine foncier et immobilier: acquisition, valorisation, cession ü Le property-management: négociation des baux/conventions locataires intra-groupe, gestion des locaux en toute propriété loués à des utilisateurs externes, ü Le facility-management: services aux locataires et fonctionnement de l immeuble (souvent pris en charge par les services d exploitation, à l exception du siège), gestion des coûts d occupation et de maintenance, ü Le développement: recherche de nouveaux sites, montage et réalisation, aménagements

10 Les métiers du Directeur Immobilier et les différentes typologies de la fonction ü Maîtrise d ouvrage sur le patrimoine: restructuration, rénovation, agrandissement, aménagements, gestion des coûts de construction ü Expertise en valeur vénale de l ensemble du patrimoine, maison mère et filiales, conseil immobilier du groupe Désormais, intégration prioritaires des aspects environnementaux, pollution des sols, risques naturels.. ü Périmètre international: nécessite une connaissance des marchés immobiliers internationaux. Mission transversale d expertise et de conseil des filiales étrangères. Parfois, des responsabilités additionnelles à l immobilier: ü Transport, ü Logistique, ü Assurances.

11 Les métiers du Directeur Immobilier et les différentes typologies de la fonction Métier Progr. Asset Propty Facility Develpt Mouv. Expert. Intern. Type Utilisat. Tous Si propr. actifs Souvent exploit. Souvent exploit. Stratég. p/distrib. +/++ Tous sauf adm Holdg Indust / IT/Lab Serv GDistr DistSp EPIC Admin

12 Le profil du directeur immobilier ADI: Association des Directeurs Immobiliers; 188 membres dont 115 utilisateurs et 73 prestataires: ü Moyenne d âge sur 60 utilisateurs: 53 ans, médiane: 54 ans; de 36 ans à 63 ans, ü Moins de 25% de femmes (surtout services, banque, assurances), ü Origine: entreprise pour un très grand nombre (direction juridique, secrétariat général, direction financière et contrôle de gestion, DRH, direction des achats, directions d usines, de production, dans l industrie), bâtiment/architecture et maîtrise d œuvre, immobilier surtout pour les plus jeunes (transaction en immobilier d entreprise, expertise valeur vénale, property-management, promotion), ü Effectif managé: très variable et à la baisse (externalisation de la fonction): de 3 personnes à 900 personnes (intégration des services construction/entretien bâtiment, patrimoine important en propriété), en passant par 50/100 personnes (patrimoine en développement et à externaliser) ü Rattachement hiérarchique: à un membre du comité de direction (Direction financière, juridique et fiscale, secrétaire général ), à la direction générale si développement (parfois cession) stratégique.

13 L avenir du directeur immobilier: est-ce une fonction ou une profession? Point de vue pessimiste: ü la fonction immobilière dans l entreprise utilisatrice peut être éclatée entre plusieurs directions, pour une part, externalisée pour une autre part, le tout coordonné par la direction financière, par exemple ü A l exception de quelques grandes organisations, et/ou de celles pour lesquelles le développement immobilier est stratégique. Point de vue optimiste: ü La profession de DI de l entreprise utilisatrice s impose à l intérieur de l entreprise comme à l extérieur car ses problématiques immobilières sont de plus en plus complexes, face à des acteurs du marché en réorganisation: grands groupes de conseil internationaux et petites entités jouant la carte du conseil «sur mesure».

14 L avenir du directeur immobilier: estce une fonction ou une profession? ü Les marchés immobiliers sont matures, ouverts, concurrentiels et internationaux, ü Il y a donc des liens transversaux entre toutes les disciplines immobilières, nécessitant une expertise générale; offre et demande ne peuvent qu être traités de la même façon; face à toutes les disciplines professionnalisées, il faut un professionnel reconnu du marché ü Mais il doit aussi être reconnu en interne. C est de plus en plus le cas mais pas toujours de façon pérenne: il s est fait remarquer ces dernières années grâce aux cessions, opérations de «leaseback», aux plus-value dégagées, il est parfois devenu «la coqueluche» du Président.Le temps d achever la cession des actifs.et après? ü Après, il doit se battre en permanence pour justifier sa valeur ajoutée et démontrer qu il s agit bien d une profession, pas seulement d une fonction:

15 L avenir du directeur immobilier: estce une fonction ou une profession? Ø Profession qu il exerce de plus en plus avec une petite équipe de 2 à 5 personnes, gardant la main sur la programmation (avec l assistance de sociétés spécialisées), la stratégie, les montages optimaux, l expertise Et la coordination de tous les prestataires spécialisés. Ø Le directeur immobilier est donc un «expert» en interne, un généraliste de l immobilier utilisateur reconnu, à l extérieur. Ø Evolution possible: direction immobilière plus importante et/ou plus complète, ou direction d un prestataire/opérateur, selon la sensibilité. Pour cela, la formation permanente (RICS ) est un gage de pérennisation du professionnalisme.

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