MÉMORANDUM D INFORMATION TECHNOPÔLE D OUJDA PLACEMENT DES ZONES D ACTIVITÉS DE LA RÉGION DE L ORIENTAL

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1 MÉMORANDUM D INFORMATION TECHNOPÔLE D OUJDA PLACEMENT DES ZONES D ACTIVITÉS DE LA RÉGION DE L ORIENTAL

2 TABLE DES MATIÈRES Localisation du site Caractéristiques du site Structure foncière L offre de zones tertiaires à Oujda La demande de zones tertiaires dans l Oriental La demande de zones d activités dans l Oriental Positionnement de la Technopole Positionnement prix Programmation et éléments financiers Plan de développement indicatif. 18

3 LOCALISATION DU SITE En périphérie d une capitale régionale : Oujda La ville d Oujda Située à l extrême Nord-Est du Maroc, la ville d Oujda est la capitale administrative de la Région de l Oriental et le chef-lieu de la Préfecture d Oujda-Angad. Sa position géographique privilégiée, à 17 km de la frontière algérienne et 50 km de la Méditerranée, fait d elle un carrefour entre d une part le Maroc et les pays du Maghreb et d autre part le Maroc et l Europe grâce aux ports de Nador et celui de l enclave espagnole de Melilla. La ville d'oujda cumule une large gamme de fonctions centrales, notamment sur le plan administratif, et d activités tertiaires et industrielles qui en font une capitale régionale incontestable. Oujda est également le principal pôle de formation universitaire et technologique de la Région.

4 CARACTÉRISTIQUES DU SITE Terrains disponibles et propices à l aménagement Données descriptives Le site se situe à proximité de l aéroport d Oujda-Angad à 12 km au Nord-Ouest de la ville d Oujda en bordure de la RN2. Le terrain réservé pour l accueil de la future Technopole est d une superficie globale de 250 à 300 ha avec d importantes possibilités d extensions et de développement par tranches. Le site de la Technopole se situe dans la plaine des Angads qui s étend sur 460 km². Il s agit d un espace ouvert vierge de toute construction urbanistique ou industrielle. Topographie favorable Plan de masse Sols propices aux travaux d aménagement (terrain plat). Servitude à l aménagement : hauteur des bâtiments limitée à 14 m en raison de la proximité de l aéroport.

5 STRUCTURE FONCIÈRE Données descriptives Assiette foncière globale Assiette foncière Environ 800 ha (superficie exacte restant à déterminer) Première tranche de 44 hectares située entre l entrée actuelle de l aéroport et la future voie d accès à la nouvelle aérogare. Atouts du site Accessibilité (infrastructures de desserte de l aéroport). Proximité avec l'aéroport d Oujda-Angad. Façade sur route de plusieurs kilomètres Connexion aux différents réseaux de distribution d énergie, d évacuation des déchets

6 L OFFRE DE ZONES TERTIAIRES À OUJDA Une offre s inscrivant dans la stratégie nationale Contexte Récents projets de zones d activités tertiaires au Maroc Développement d une «offre Maroc» sur les filières de l offshoring et de l externalisation dont le principal atout réside dans un rapport qualité / prix avantageux de sa main d œuvre. Implantation de zones d activités tertiaires Stratégie de développement volontariste Objectif Captation & satisfaction des projets de délocalisation des métiers administratifs dits supports : Offshoring Activités connexes au tourisme Projets en cours de lancement Projets en cours de réalisation

7 L OFFRE DE ZONES TERTIAIRES À OUJDA Création d un pôle tertiaire à Oujda : un enjeu régional Enjeux régionaux Participer aux objectifs nationaux Développer des structures d accueil alignées sur les standards internationaux Attirer les opérateurs étrangers dans les activités de services à l export Faire de la technopole une vitrine pour la Région Créer un centre d affaires de référence sur le plan national S appuyer sur la proximité de l aéroport international d Oujda-Angad Un besoin à satisfaire Moderniser et structurer l offre tertiaire

8 LA DEMANDE DE ZONES TERTIAIRES DANS L ORIENTAL Un fort potentiel à exploiter Éléments d insatisfaction pour les opérateurs Implantation en centre ville : Circulation peu fluide Possibilités d extension limitées Augmentation du prix du foncier de l immobilier commercial Regain de dynamisme du secteur Croissance des besoins en infrastructures tertiaires Activités liées à l Offshoring Activités connexes aux projets touristiques : Agences de voyage Centre de réservation Service immobilier Permettant d assurer une première phase de remplissage et un ancrage du site au paysage économique

9 LA DEMANDE DE ZONES TERTIAIRES DANS L ORIENTAL Perception et attentes des opérateurs Perception des investisseurs : un dynamisme économique reconnu Position géographique Proximité de l aéroport d Oujda Carrefour régional (Europe et Algérie) Une perception globalement favorable Statut de capitale régionale Dynamisme économique Concentration des activités de services régionales Cœur administratif de la Région Environnement économique Récente implantation de GMS (Marjane) Récente implantation de l opérateur SQLI (opérateur français spécialisé dans les technologies de l information) Fort développement des infrastructures et des projets touristiques Attentes opérateurs : une offre incitative Structures de gestion : Qualité / appropriées aux d activités implantées Valeur ajoutée apportée Prix incitatifs Zones d activités alignées sur les normes de qualité internationales. Guichet unique Gestion professionnelle des espaces publics Aménagement répondant à leur besoins

10 POSITIONNEMENT DU TECHNOPOLE Activités de services à forte valeur ajoutée Deux segments principaux : Hôtellerie Centres d appels Commerces Les services connexes à l activité touristique du projet Mediterrania à Saïdia, Les activités de services à l export (offshoring) s appuyant sur l offre en main d œuvre qualifiée et maîtrisant les langues étrangères (français et espagnol notamment). Opérateurs touristiques BPO Les cibles Back office divers Agence immobilière ITO Technopole d Oujda Services connexes au tourisme Offshoring Location de voitures / transport touristique Commerce (stockage, entreposage, logistique ) Agence de voyage / immobilière Centre de réservation, Business Process Outsourcing (BPO) Fonctions administratives générales Gestion de la relation client Métiers spécifiques Centre de réservation, Gestion d infrastructure Développement de logiciels Maintenance applicative

11 POSITIONNEMENT DU TECHNOPARC Focus sur les activités dites de l offshoring Programme national de l offshoring ITO ou externalisation des processus liés aux technologies de l information BPO ou externalisation des processus métier Activités définies conformément à un programme national qui prévoit : des incitations spécifiques (régies par la circulaire du Premier Ministre n 9/2007 ). des conditions préalables pour disposer du statut de zone dédiée aux activités de l offshoring : - être strictement réservée aux activités liées à l offshoring avec une séparation physique - se situer à proximité d un centre urbain majeur - proposer une gamme complète de services d accompagnement et d infrastructures aux meilleurs standards internationaux, à un coût compétitif. - respecter les prescriptions en termes d aménagement, de commercialisation et de gestion. des conditions préalables à l implantation des opérateurs : - réaliser 70% du chiffre d affaires à l export - opérer dans l un des domaines arrêtés par le programme (BPO & ITO) Oujda : un contexte économique favorable Les avantages liés à l exercice d une activité offshore Pôle universitaire Bassin d emploi important Proximité géographique avec l Europe Desserte internationale (Aéroport d Oujda-Angad) Aide à la formation pour les recrues de nationalité marocaine (jusqu à EUR pour certains profils). Exonération pour une durée de 24 à 36 mois de l impôt sur le revenu, de la Taxe de formation professionnelle et des cotisations patronales et salariales. Exonération de l IS pour une durée de 5 ans suivi d une réduction de 50% de l impôt pour les années suivantes.

12 POSITIONNEMENT DU LA TECHNOPOLE Les scénarios de développement La Technopole d Oujda peut devenir un pôle de compétence et d innovation et proposer en parallèle de nouvelles structures d accueil Incubateurs d entreprises Laboratoires de R&D Structures d accueil envisageables Pépinière d entreprises Antennes universitaires / formation

13 POSITIONNEMENT PRIX Tarification cible : des pratiques agressives Le plan Emergence a fixé des objectifs en termes de prix à pratiquer dans le cadre de la mise à disposition de zones d activités tertiaires : Locaux pour activités de services : EUR 95 / an / m² Terrains nus viabilisés : EUR 4,4 / an / m² En ce sens, et afin de garantir une attractivité au site par rapport à l offre en cours de mise sur le marché dans les villes de Casablanca et Rabat, les prix de mise sur le marché devraient se situer à des niveaux de prix encore plus incitatifs, compris dans une fourchette allant de EUR 65 à EUR 85 / an / m² bâti.

14 PROGRAMMATION ET ÉLÉMENTS FINANCIERS Programme d aménagement indicatif Surfaces aménagées La base foncière objet de l opération d aménagement et de valorisation du site de la Technopole d Oujda est d une superficie de 250 à 300 ha avec une programmation et un phasage à déterminer en concertation avec l aménageur développeur. Composantes du programme Programme de valorisation indicatif Entrepôts Locaux de bureaux & Équipements publics voirie espaces vert parking

15 PROGRAMMATION ET ÉLÉMENTS FINANCIERS Avantages octroyés pour la réalisation du programme d investissement Charte de l Investissement Satisfaction de l un ou plusieurs des critères suivants 250 salariés embauchés Emplois stables sur 24 mois Investissement minimal de EUR 18 millions* Transfert de technologies à assurer Préservation de l environnement * Soit MAD 200 millions Les avantages octroyés Dépenses d infrastructures externes Dépenses d acquisition du terrain Frais de formation du personnel Participation de l Etat dans la limite de 5% du montant global du programme d investissement Participation de l Etat dans la limite de 20% du coût du terrain Participation de l Etat dans la limite de 20% des dépenses engagées dans la formation professionnelle Ces avantages ne peuvent être cumulés que si la participation totale de l'etat ne dépasse pas 5% du montant global du programme d'investissement. Lorsque le projet d'investissement est prévu dans une zone suburbaine ou rurale la participation de l'etat peut atteindre 10% du montant global du programme d'investissement.

16 PROGRAMMATION ET ÉLÉMENTS FINANCIERS Éléments de coûts Accès au foncier 3 formules envisageables Location Cession Formule mixte selon les termes à définir par la convention d aménagement. TRI prévisionnel Le TRI prévisible pour les investisseurs pour cette opération se situe entre 9% / 11% sur un horizon de 35 ans selon un prix de sortie de EUR 65 à EUR 85 par an au m².

17 PROGRAMMATION ET ÉLÉMENTS FINANCIERS Environnement fiscal TVA sur investissement Impôt sur les sociétés Fiscalité locale & conservation foncière Les taux applicables sont de : 14% pour les travaux et opérations de transport 20% pour les services tels que les études, le pilotage, la maîtrise d ouvrage déléguée ou les frais de communication. 7% pour certains services et produits tels : hydrocarbures, aliments de bétail,. Taux normal : 30%. Taux préférentiel de 17,5% pour les entreprises implantées dans les provinces de Berkane, Nador, Oujda-Angad Exonération totale de l impôt sur les sociétés pendant 5 ans et une réduction de 50% au delà de cette période applicable au chiffre d affaires à l export, Pour les entreprises exportatrices de services, ce régime fiscal ne s applique qu au chiffre d affaires à l export réalisé en devises. Taxe de lotissement : due à la Commune lors du lotissement d'une surface, elle est de 5% maximum du montant des coûts de viabilisation, d assainissement et d électrification du lotissement. Taxe de construction : due à la Commune accueillant la construction, elle est de EUR 1,8 par m² de plancher construit Taxe de morcellement : 5% maximum de la valeur vénale du terrain morcelé. Taxe de protection civile : EUR 0,18 par m² loti et EUR 0,18 par m² de plancher construit.

18 PLAN DE DÉVELOPPEMENT INDICATIF Principes d aménagement L aménagement peut comprendre : Liaison directe avec l'aéroport (voie d accès piétonne). Renforcement des accès et des voiries existantes en liaison avec la Route Nationale (échangeur, bretelle). Pôle de services à l'intérieur de la zone d activité. bureaux, espaces publics, hôtellerie et restauration, parking, Mobilité efficace au sein de la Technopole. Flexibilité pouvant répondre aux éventuelles réorientations données au site. Les propositions d 'aménagement suivantes peuvent être retenues : Programmation d un accès direct reliant la Technopole à l'aéroport, dont la continuité représente l'axe desservant l'ensemble du de la zone d activités. Programmation de pôles de services, constituant des éléments de centralisation et de repérage. Création d'une voie de liaison de la Route Nationale vers la Technopole, Répartition des zones de services proportionnellement à la réalisation des différentes tranches de la Technopole. Traitement paysager / architecturale de la façade Ouest attenante à la RN2. rôle de vitrine pour l identification rapide du site

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