TIMIDE SORTIE DE CRISE POUR LE MARCHE FRANÇAIS DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE

Transcription

1 Paris, le 1 er juillet 2011 TIMIDE SORTIE DE CRISE POUR LE MARCHE FRANÇAIS DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE Cushman & Wakefield dresse le bilan du 1 er semestre 2011 Six mois se sont écoulés depuis le début de l année, qui nous permettent de dresser un bilan plutôt mitigé du marché français de l immobilier d entreprise à la fin du 1 er semestre «Avec m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France au 1 er semestre 2011, la demande affiche un niveau quasi identique à celui du 1 er semestre 2010 ( m²). Quant aux volumes investis sur le marché français de l immobilier d entreprise, ils totalisent 5 milliards d euros, soit une augmentation de 9 % sur la même période. La crise est certes derrière nous, mais ces performances restent modestes et montrent que 2011 sera, comme 2010, une année de transition» annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Le climat économique français et international ne constitue certes pas un environnement propice à une franche relance de l activité immobilière. «Le rebond rapide de l activité semble d autant moins certain que la plupart des prévisionnistes tablent désormais sur un ralentissement de la croissance économique. D autres facteurs pourraient nourrir l attentisme des principaux acteurs du marché, parmi lesquels la diminution d une offre adaptée aux besoins des utilisateurs et aux critères d acquisition des investisseurs» poursuit Olivier Gérard. MARCHE FRANÇAIS DE L INVESTISSEMENT 5 milliards d euros ont été investis en France au cours du 1 er semestre 2011, répartis de manière égale aux 1 er et 2 ème trimestre (2,5 milliards). Ce chiffre montre une légère progression de 9 % par rapport à la même période l an passé (4,6 milliards) mais une baisse de 24 % par rapport à la moyenne des montants engagés au cours d un 1 er semestre depuis dix ans (6,6 milliards). La prudence des acteurs continue de fait de peser sur l activité. Ainsi, le marché des actifs secondaires ou non sécurisés n a pas retrouvé sa fluidité, les acquéreurs continuant de cibler en priorité des actifs haut de gamme, sécurisés par des baux de longue durée. Par ailleurs, les quotités allouées par les banques aux investisseurs restent faibles et limitent le financement d opérations qui ne réunissent pas toutes les garanties. Peu de très grandes transactions et un recul important de la part des commerces Au 1 er semestre 2011, le marché français de l investissement a été essentiellement animé par des transactions de taille moyenne. Ainsi, les actifs unitaires de moins de 50 millions d euros ont compté pour 46 % de l ensemble des montants engagés en France, les actifs compris entre 50 et 100 millions d euros et ceux supérieurs à 100 millions d euros représentant respectivement 26 % et 28 % du volume total. Sur les 198 transactions enregistrées depuis le début de 2011, chiffre quasi identique à celui du 1 er semestre 2010 (195), seules 8 sont supérieures à 100 millions d euros dont deux dépassent les 200 millions d euros (comme Europe Avenue à Bois-Colombes). Cependant la principale évolution par rapport à l an passé ne tient pas au poids des grandes transactions dans le total des montants investis mais aux caractéristiques de ces opérations. Ainsi, la quasi totalité des transactions supérieures à 100 millions d euros signées au 1 er semestre 2011 a porté sur des actifs de bureaux tandis qu aucune n a porté sur des actifs de commerces quand on en dénombrait deux au 1 er semestre 2010 (dont la vente du Centre Commercial Cap 3000 pour 450 millions d euros). L absence de très grandes transactions en commerces explique la forte diminution de 34 % à 20 % de la part de ce segment dans l ensemble des montants investis sur un an. Ainsi, totalisant près de 995 millions d euros, les volumes engagés en commerces depuis le début de 2011 sont en recul de 36 % par rapport au 1 er

2 semestre Cette évolution tient, outre à la réduction de la taille des transactions, à la diminution du nombre d offres de taille significative, à l inadéquation entre l offre et la demande et à la contraction importante des taux de rendement. La forte diminution des montants investis en commerces, dont la moitié concerne des actifs situés hors d Ile-de-France, explique également le recul général de l activité en province : les volumes investis s y élèvent, tous types d actifs confondus, à 1,1 milliard d euros contre 1,6 milliard au 1 er semestre 2010, soit 22 % de l ensemble de l activité du marché français depuis le début de l année contre 35 % à la même époque l an passé. Les bureaux concentrent les trois quarts des montants investis en France Totalisant 3,8 milliards d euros, les montants investis en bureaux affichent une forte progression de 41 % par rapport au 1 er semestre 2010, permettant à ce segment de concentrer 75 % des volumes investis en France contre 58 % il y a un an. Dans la région Ile-de-France, la part des bureaux s élève à 87 %, signe que le marché français de l immobilier d entreprise reste très polarisé, tant en termes de typologies d actifs que géographiquement. Toutefois, les investisseurs n ont pas uniquement ciblé les bureaux de Paris intramuros et du quartier central des affaires en particulier. Quelques marchés de l ouest francilien, moins établis mais dotés d une offre neuve de qualité et aisément accessible, ont notamment été privilégiés à l instar des secteurs tertiaires situés aux marges de La Défense (Puteaux, Bois-Colombes) ou dans le sud de la capitale (Châtillon). La part du secteur industriel dans le volume total investi dans l Hexagone n est que de 5 %. Hormis la vente significative d un portefeuille d actifs logistiques pour plus de 100 millions d euros à l Américain CarVal, le créneau des petites transactions constitue l essentiel de l activité, limitant de fait l importance des volumes. La tendance à la baisse de la part des actifs industriels depuis le début de la crise se confirme donc, notamment liée aux risques que représente ce segment pour des investisseurs à la recherche de sécurité. Un marché dominé par les investisseurs institutionnels français L activité des investisseurs français représente 58 % des sommes investies au 1 er semestre Il s agit surtout d institutionnels, et notamment de compagnies d assurances qui prisent tout particulièrement le marché des bureaux d Ile-de-France. Les SCPI/OPCI se sont également distinguées ainsi que les SIIC qui, après avoir été parmi les grands acteurs du marché des commerces en 2010, se sont repositionnées sur des actifs de bureaux. La part des investisseurs étrangers s établit elle à 42 %. Si les Allemands sont en net retrait par rapport à l an passé, les investisseurs anglo-saxons (Américains, dont la part est de 14 % et Britanniques, dont la part est de 10 %) ont eux accru leur présence à l acquisition. La taille et la stabilité du marché français constituent quoi qu il en soit de solides atouts, propres à répondre aux attentes des grands acteurs internationaux. De nouveaux entrants, investisseurs privés étrangers, s intéressent notamment aux biens haut de gamme et aux artères commerçantes parisiennes tandis que plusieurs fonds souverains pourraient désormais être plus actifs, appréciant le retour d une meilleure lisibilité du marché hexagonal. Une stabilisation des taux de rendement haut de gamme Après la forte contraction observée en 2010, les taux de rendement haut de gamme sont restés relativement stables depuis le début de l année 2011 et sont désormais proches de leur niveau le plus bas. Ils sont ainsi bien inférieurs à 5 % pour les immeubles prime du quartier central des affaires parisien comme pour les meilleures boutiques de centre-ville ou des centres commerciaux régionaux, et s établissent à 6% pour les retail parks et à 7 % pour les meilleurs actifs logistiques. Dans un contexte de hausse des taux directeurs, avec la forte progression de l OAT 10 ans et la nouvelle hausse des taux courts, le spread entre les rendements immobiliers et les rendements obligataires s est amenuisé, réduisant la prime de risque et entraînant un durcissement des coûts de financement. Il s agit là d un facteur défavorable pour le marché de l investissement, mais qui peut pour l instant être compensé par la croissance des loyers que permet d envisager la pression à la baisse sur les mesures d accompagnement octroyées par les propriétaires de certains actifs de bureaux. Cette évolution est le reflet d une diminution de l offre de qualité dans plusieurs grands secteurs tertiaires d Ile-de-France, raréfaction qui devrait notamment conduire plus d investisseurs à élargir leurs critères d acquisition. 2

3 MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D ILE-DE-FRANCE La fin du 1 er semestre 2011 n a pas confirmé le regain constaté au début du printemps. L activité a peu à peu fléchi, sous l effet de la diminution du nombre de grandes transactions en Ile-de-France et dans la capitale en particulier. «Le ralentissement de l activité survient dans un climat économique moins favorable, après un 1 er trimestre qui devrait être, pour la France, le meilleur de l année en terme de croissance du PIB. Mais la raréfaction de l offre de bureaux de qualité pèse aussi sur les volumes de la demande placée. Réduisant les opportunités offertes aux grands utilisateurs, l absorption progressive des meilleurs immeubles d Ile-de-France et le nombre encore limité de lancements en blanc contrarient leurs politiques de réduction des coûts immobiliers et limitent de fait leurs mouvements» explique Olivier Gérard. Le dynamisme du segment des petites et moyennes transactions ne compense pas le fléchissement de la demande des grands utilisateurs m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France au 1 er semestre 2011, soit une très légère hausse de 0,4 % par rapport à la même période en 2010 et une progression de 6 % par rapport à la moyenne de la demande placée au cours d un 1 er semestre entre 2001 et Toutefois, ce volume reste loin des performances d avant-crise ( m² placés en moyenne au 1 er semestre entre 2006 et 2008) et en-deçà des espoirs qu avait fait naître l accélération du rythme de commercialisation au début du 2 ème trimestre. L augmentation du nombre de petites et moyennes transactions ne suffit pas à compenser la baisse des grandes transactions. Au nombre de 44 pour un volume total de m² (contre 52 pour un volume total de m² un an auparavant), les mouvements > m² constituent ainsi 36 % de la demande placée totale contre 52 % à la même période l an dernier. Paris demeure le moteur du marché d Ile-de-France grâce à un début d année très actif Le ralentissement de l activité au cours du 2 ème trimestre 2011 a correspondu à la diminution progressive du nombre de grandes transactions dans Paris intra-muros après un début d année pourtant très actif. Sur les huit transactions de plus de m² enregistrées dans la capitale au 1 er semestre 2011 (autant que l an passé à la même période mais pour un volume inférieur de 22 %), seules trois l ont été au cours des trois derniers mois. L absorption progressive de l offre neuve/restructurée et le rééquilibrage du rapport de forces entre locataires et bailleurs au profit de ces derniers pèsent sans doute sur les volumes de la demande placée à Paris, qui n en demeure pas moins le moteur du marché d Ile-de-France. Concentrant 43 % de la demande placée totale au 1 er semestre 2011 contre 39 % pour l ensemble de 2010, la capitale bénéficie du dynamisme du segment des petites surfaces comme de l appétit des utilisateurs pour ses dernières grandes surfaces neuves/restructurées disponibles (prise à bail par Ingenico de m² dans Link, Paris 15 e ) et pour son offre de seconde-main de qualité (location par Lisi Aérospace et GieProd ALCARA de m² dans Central Seine, Paris 12 ème ). Hors de Paris, l un des secteurs tertiaires qui s est le plus distingué est celui du quartier des affaires de l ouest (QAO), avec une demande placée en hausse de 23 % par rapport au 1 er semestre 2010 et de 64 % par rapport à la même période en Illustré par les prises à bail par Gras Savoye de m² dans Quai 33 à Puteaux et par Havas des m² du Madone dans la même commune, ce succès reflète les atouts des secteurs proches de La Défense pour des utilisateurs désireux de concilier qualité de l adresse et des bâtiments à des loyers inférieurs à ceux des meilleures offres des marchés établis. La tendance apparaît également positive à La Défense. Soutenue par la confirmation du succès de la tour First, inaugurée en mai et où Ernst & Young a pris m² supplémentaires après la prise à bail de m² en 2010, la demande placée y est en hausse de 60 % par rapport au 1 er semestre de Ce volume est toutefois loin des performances du 1 er semestre de 2009 (- 37 %) et plus encore de celles des six premiers mois de 2008 (- 51 %), qui avaient vu la prise à bail par GDF-Suez de m² dans la tour T1. Le reste de l agglomération est resté peu animé. Quelques mouvements privilégiant des opérations neuves bien situées en première couronne ont néanmoins confirmé l attractivité de certains des plus importants marchés tertiaires «émergents» de 1 ère couronne comme Montreuil, où Apria RSA a pris à bail m² dans Terra Nova V. La raréfaction de l offre de qualité est plus que jamais l élément déterminant du marché La répartition de la demande placée > m² par motivation confirme la priorité que donnent les grands utilisateurs à la réduction de leurs coûts immobiliers, le regroupement et la rationalisation étant à l origine de 82 % de la demande placée totale supérieure à m² au 1 er semestre L augmentation de la part des 3

4 extensions (18 % contre 10,5 % sur l ensemble de 2010) n est cependant pas un élément négligeable en cette période de reprise fragile de l économie. Mais le vif désir des utilisateurs d optimiser leur immobilier devrait être de plus en plus difficile à satisfaire, ce qu indique d ores et déjà la baisse de la demande placée dans certains secteurs géographiques. Le ralentissement général de l activité en cette fin de 1 er semestre 2011 coïncide du reste avec la baisse de la part des bâtiments neufs/restructurés dans la demande placée > m² (48 % à la fin du mois de juin 2011 contre 65 % un an plus tôt). L offre de qualité ne cesse par ailleurs de diminuer, les immeubles neufs/restructurés ne constituant plus désormais que 24 % du volume total de l offre disponible à moins de six mois contre 26 % il y un an. En revanche, totalisant m², le volume total de l offre disponible est quasi stable (- 2 % sur un an), gonflé par de nouvelles libérations et long à écouler du fait de la part importante de surfaces obsolètes disponibles. Cette tendance du marché d Ile-de-France devrait perdurer au moins jusqu au début de Ainsi, le volume des opérations en chantier reste important (1,06 million de m² à la fin du 1 er semestre) mais n est constitué qu à 52 % de surfaces disponibles, signe d une raréfaction de l offre neuve/restructurée qu accentue la lenteur du redémarrage des lancements en blanc. Cette évolution devrait bénéficier aux secteurs tertiaires qui disposent encore d opportunités de bureaux neufs ou d une offre conséquente de bureaux de seconde-main de qualité bien reliés aux transports, à l instar, notamment, du Sud-Ouest. La confirmation du rééquilibrage du rapport de forces entre bailleurs et locataires Élément déterminant pesant sur les volumes de la demande placée, la pénurie croissante de l offre de qualité reste également un facteur clé s agissant de l évolution des loyers. Le loyer prime* s établit désormais à 773 /m²/an contre 760 /m²/an au 1 er semestre 2010, soit une hausse de 2 % sur un an liée au succès de quelques offres des quartiers les plus prestigieux de la capitale (le 23 rue de l Amiral d Estaing, Paris 16 ème, pris à bail par Pernod Ricard). L assèchement de l offre de qualité s accompagne, pour les meilleurs immeubles du QCA comme pour d autres secteurs de Paris intra-muros (Paris Centre Est) d une tendance à la baisse des franchises de loyer octroyées par les bailleurs, signe d une évolution de leur rapport de forces avec les locataires. Dans les autres secteurs géographiques d Ile-de- France, l évolution des valeurs locatives est contrastée, résultant de l équilibre entre le volume de l offre de qualité disponible et le niveau de la demande des utilisateurs. De façon générale, les mesures d accompagnement demeurent toutefois un élément clé du marché et le moyen d ajustement des valeurs faciales. PERSPECTIVES DU MARCHE FRANÇAIS «Les prochains mois ne devraient pas bouleverser la donne : ils confirmeront la progression modeste de la demande placée de bureaux qui devrait comme l an passé franchir le seuil des 2,1 millions de m² en Ile-de-France et des volumes investis en France qui devraient dépasser les 11 milliards d euros. Ces chiffres placeraient 2011 loin des années record de 2006 et 2007 mais témoigneraient tout de même de la résistance du marché hexagonal après trois années d une crise qui a causé, dans d autres pays, des déséquilibres bien plus profonds» conclut Olivier Gérard. De fait, les fondamentaux du marché français demeurent solides et devraient être encore renforcés par la concrétisation de nouveaux projets tertiaires, même si la reprise des lancements en blanc reste limitée. Celle-ci permet tout de même d entrevoir le développement d une offre moderne et de qualité, susceptible de répondre aux attentes des utilisateurs et des investisseurs dans un contexte où l annonce de la date des premiers travaux du réseau de transports du Grand Paris paraît d ores et déjà jouer en faveur de certains secteurs géographiques. 4

5 EVOLUTION DES VOLUMES INVESTIS EN FRANCE (EN MILLIARDS D EUROS) Source : Cushman & Wakefield France 30 Part du 1er semestre ,1 12,1 6,4 6,7 7,0 3,0 4,0 4,9 2,6 4,6 5, S EVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE (EN M²) Source : Cushman & Wakefield France S2011 Demande placée (m²) Demande placée >4000 m² (m²) Demande placée fin 1er semestre de chaque année (m²) Moyenne volume demande placée fin 1er semestre 2001 à 2010 ( m²) 0 *Loyer prime : moyenne des cinq transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives faciales et > 1000 m² de l'année en cours. A propos de Cushman & Wakefield Fondée en 1917, Cushman & Wakefield est la plus importante société privée de conseil en immobilier d entreprise dans le monde. Avec 234 bureaux répartis dans 61 pays et plus de collaborateurs, Cushman & Wakefield propose à ses clients, tant PME que sociétés du CAC 40, une gamme complète de services à travers cinq lignes de métier : la Transaction (service dédié aux propriétaires et aux utilisateurs d'immobilier de bureau, de commerce et industriel), Capital Markets (destiné à aider nos clients investisseurs dans leurs diverses stratégies d'investissement), Corporate Occupier & Investor Services (conseille les grands comptes et les propriétaires dans leur stratégie immobilière), le Conseil et le service Expertise (en charge des évaluations de biens immobiliers et des optimisations de valeur). Leader incontesté de l'immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder grâce au Knowledge Center sur notre site internet. 5