Etude de marché Jones Lang LaSalle Incorporated. Panorama des bureaux en Ile-de-France. 1 er trimestre Dynamisme

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1 Etude de marché Jones Lang LaSalle Incorporated Panorama des bureaux en Ile-de-France 1 er trimestre 2017 Dynamisme

2 Ce qu il faut retenir L année 2017 démarre sous les meilleurs auspices Marché locatif Le marché des bureaux en Ile-de-France poursuit sur sa lancée avec près de m² commercialisés au 1 er trimestre 2017 (+27 % en un an). 19 transactions supérieures à m² (3 de plus qu il y un an) ont été comptabilisées au 1 er trimestre, représentant plus de m². Le stock vacant s est maintenu d un trimestre à l autre, et se positionne autour de 3,6 millions de m² fin mars, soit un taux de vacance de 6,7 % pour l Ile-de- France. Les loyers «prime» faciaux n ont pas connu d évolutions significatives et se maintiennent à 765 /m²/an dans le QCA, et à 495 à La Défense. Marché de l investissement Le marché de l investissement a été très actif au 1 er trimestre 2017 avec plus de 2,3 milliards d euros engagés, un chiffre supérieur de 18 % à celui observé à la même période un an plus tôt et en ligne avec la moyenne long terme. Les bureaux sont de loin les actifs les plus prisés avec près de 2,1 milliards d euros, soit 88 % des engagements. Les investisseurs étrangers, qui avaient opéré un retour en force en France en fin d année 2016, sont demeurés très présents au cours des trois derniers mois (52 % de l activité). Les taux de rendement prime sont demeurés stables au 1 er trimestre 2017, à 3,00 % dans le QCA et à 4,25 % à La Défense, mais des taux inférieurs ne sont pas exclus dans le cas d actifs exceptionnels offrant un cash-flow sécurisé sur le long terme. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC Tous droits réservés 2

3 Marché locatif Un début d année inédit depuis 2007 Le meilleur 1 er trimestre depuis 2007 sur le marché locatif Le marché des bureaux francilien poursuit sur la bonne dynamique observée tout au long de l année Ainsi, au 1 er trimestre 2017, près de m² ont été commercialisés, soit une hausse de 29 % en un an : il s agit du meilleur 1 er trimestre jamais enregistré depuis la crise. Le segment des transactions de plus de m² démarre l année sur les chapeaux de roues avec 19 transactions recensées sur les trois premiers mois de l année (soit 3 de plus qu en 2016). Le seul gain sur ce segment de surfaces représente près de m² par rapport à l an dernier. Les grandes entreprises se sont surtout positionnées sur des immeubles de première main ou à construire puisque cela concerne 11 transactions sur 19, soit les trois quarts des m² commercialisés sur ce segment de surfaces. Parmi les transactions d envergure de ce début d année, on citera bien évidemment la prise à bail par NATIXIS de l immeuble «Duo» (~ m²) qui sera construit sur la ZAC Paris Rive Gauche dans le 13 ème arrondissement, consolidant ainsi ses implantations sur l est parisien après les 3 transactions de Citons également celle de GROUPAMA sur «West Park», «Crystal Défense» et «Défense 4-5-6» (~ m²) tous trois situés à Nanterre, ainsi que celui de la REGION ILE-DE- FRANCE sur «Influence» (~ m²), livrable dans les mois à venir sur la commune de Saint-Ouen. Concernant les autres segments de surfaces, si celui des m² réalise un bon début d année avec pas moins de 88 transactions recensées (contre 79 au 1 er trimestre 2016), pour une hausse de 3 % en volume ; celui des surfaces inférieures à m² marque le pas. Avec 667 transactions enregistrées sur les trois premiers mois de l année (contre 728 il y a un an), le niveau d activité est en baisse de 3 % en volume. Cette baisse peut notamment s expliquer par un manque d offres disponibles pour les petites et moyennes entreprises, favorisant les renégociations de baux plutôt que les déménagements, en particulier dans Paris. En milliers de m² Demande placée cumulée Nombre de grandes transactions > m² 26% 13% 6% 5% % 36% T T T1 T2 T3 T4 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC Tous droits réservés 3

4 Paris concentre toujours 1 m² commercialisé sur 2 Paris continue de se tailler la part du lion, concentrant la moitié des m² commercialisés, et ce en dépit de la hausse des valeurs constatée en 2016 et de la réduction de l offre disponible sur le marché. Si le Quartier Central des Affaires est en retrait (-10 %) une tendance à relativiser puisque le 1 er trimestre 2016 avait été particulièrement dynamique pour ce marché, le reste de Paris, et notamment Paris 12/13 qui concentre la transaction XXL de NATIXIS sur «Duo», double quasiment sa performance. Demande placée par secteur géographique (T vs T1 2016) 26% 13% 6% 21% 6% 13% T % 20% 26% 36% T A La Défense, après un 1 er trimestre 2016 faisant partie des plus élevés de la décennie, le quartier d affaires acte une baisse de sa demande placée sur le début d année. Néanmoins, avec près de m² commercialisés, La Défense réalise un bon début d année grâce, ici encore, à un mouvement de plus de m², la prise à bail par ORANGE de ~ m² dans «Cœur Défense». 14% 5% Paris QCA Reste de Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Quant au Croissant Ouest, les volumes placés sur les trois premiers mois de l année sont en hausse de 54 %, ce secteur, et plus particulièrement celui de Péri-Défense, ayant été dynamisé par la réalisation de transactions de plus de m² (GROUPAMA). Même tendance pour la Première Couronne qui réalise une belle performance avec ~ m² placés. La transaction de la REGION IDF sur «Influence» n est pas étrangère à cette bonne dynamique. Enfin, en Deuxième Couronne, même si les surfaces intermédiaires sont en hausse de 10 % au 1 er trimestre 2017, ce sont les grands mouvements qui font défaut par rapport au 1 er trimestre Les valeurs «prime» demeurent globalement stables Les loyers «prime» faciaux n ont pas connu d évolutions significatives d un trimestre à l autre. Dans le Quartier Central des Affaires, la valeur prime s est stabilisée à 765 /m²/an grâce à plusieurs transactions signées à des valeurs supérieures à 750 /m²/an. Même tendance observée sur le quartier d affaires de La Défense, avec un loyer prime positionné à 495 (vs 490 au trimestre précédent). Les dernières transactions réalisées sur l immeuble emblématique «Cœur Défense» lui ont permis de se redresser. Concernant les mesures d accompagnement, nous continuons à observer une légère baisse sur les petites surfaces du Quartier Central des Affaires, qui commence à s étendre aux autres secteurs. En Ile-de-France, le taux Loyer prime facial (en /m²/an) Paris QCA 6% 14% La Défense 13% 26% 36% T % T T T COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC Tous droits réservés 4

5 d accompagnement se maintient autour des 20 %, avec des situations hétérogènes allant de 17 % dans Paris intra-muros (ou en dessous pour certains arrondissements parisiens), à 23 % en moyenne sur l ensemble des première et seconde périphéries. Un stock vacant toujours sous le seuil des 3,6 millions de m² Le stock vacant francilien s est maintenu d un trimestre à l autre, et se positionne toujours autour de 3,6 millions de mètres carrés fin mars, soit un taux de vacance de 6,7 % pour l Ile-de-France. La résorption de l offre s observe d autant plus sur les surfaces de première main qui ne représentent que 15 % de l offre totale, un niveau particulièrement faible. Paris est actuellement en pénurie d offre avec un taux de vacance à moins de 4 % et des taux inférieurs à 3 % sont observés à Paris 5/6/7 et Paris 12/13. L écart important entre Paris et la première périphérie persiste puisque la plupart des marchés de cette dernière dépassent le seuil des 10 %. Le Croissant Ouest concentre l essentiel des surfaces à commercialiser ( m²). Enfin, à La Défense, le taux de vacance diminue au 1 er trimestre 2017, et se rapproche du seuil des 8,5 %. «Influence» Saint-Ouen COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC Tous droits réservés 5

6 Marché de l investissement Les investisseurs étrangers dominent le marché au 1 er trimestre Un marché de l investissement bien orienté Loin de ralentir pendant cette période électorale, le marché de l investissement a été très actif au 1 er trimestre. En effet, après deux années dynamiques, avec plus de 20 milliards d euros investis en 2015 et 2016, le marché francilien de l investissement est resté sur une tendance positive au 1 er trimestre 2017 avec plus de 2,3 milliards d euros engagés, un chiffre supérieur de 18 % à celui observé à la même période un an plus tôt et en ligne avec la moyenne long terme. En milliards d' Volumes investis cumulés 20,3 20,2 Alors que le début d année 2016 avait été marqué par un très faible nombre de transactions supérieures à 100 millions d euros (3), 9 transactions de cette envergure ont été recensées sur les 3 premiers mois de l année pour un total de plus d 1,5 milliard d euros. On citera, pour les plus importantes, l acquisition par UNION INVESTMENT auprès de CARLYLE du projet «Grand Central Saint-Lazare» ( m² de bureaux) pour un montant proche de 350 millions d euros, ou le positionnement de DEKA IMMOBILIEN sur l immeuble «Bords de Seine» à Issyles-Moulineaux pour près de 220 millions d euros. Au nombre de 8, les opérations d un montant compris entre 100 et 300 millions d euros, qui avaient marqué le pas en 2016 après une année 2015 exceptionnelle, ont animé le marché au 1 er trimestre 2017, concentrant plus de la moitié des montants investis. Sur les autres segments de marché, en revanche, le manque d opportunités a bridé l activité ; le segment des transactions d un montant inférieur à 50 millions d euros enregistre ainsi un recul de 36 % en un an après, il est vrai, un début d année 2016 particulièrement dynamique, tandis que celui des opérations comprises entre 50 et 100 millions voit son activité divisée par deux. Tous segments confondus, le nombre de transactions est en retrait sur un an avec 48 transactions enregistrées au cours des trois derniers mois contre 63 au 1 er trimestre 2016, mais le lot moyen est en forte progression, passant de 31 à 49 millions d euros % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2, T1 T2 T3 T4 Volumes investis par tranche de montant (en volume) T < 50 M M M > 500 M COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC Tous droits réservés 6

7 Une répartition équilibrée des investissements En termes de géographie, la répartition des engagements demeure assez équilibrée entre les différents secteurs franciliens. Le Quartier Central des Affaires (+66 % en un an) caracole toujours en tête avec 673 millions d euros, grâce, entre autres, à la transaction «Grand Central Saint-Lazare» qui représente à elle seule près de 50 % des montants investis. Il est suivi par le Croissant Ouest (570 millions d euros), où les secteurs Boucle Sud et Péri-Défense ont bien performé. Après une année 2016 exceptionnelle, le marché de La Défense retrouve quant à lui un niveau d activité plus normal avec 113 millions d euros engagés au cours des trois derniers mois (-40 % en un an). La Première Couronne entame, elle, l année 2017 de façon beaucoup plus dynamique qu en 2016 avec d ores et déjà 339 millions d euros investis, un montant qui a plus que doublé d une année sur l autre. L essentiel de l activité s est concentré en Première Couronne Sud qui capte plus de 285 millions d investissements dont 170 millions sur les immeubles neufs «Résonance» à Bagneux et «Tangram» à Malakoff. La Deuxième Couronne voit, en revanche, son activité divisée par deux d une année sur l autre avec seulement 228 millions d euros investis. Rappelons néanmoins que ce marché avait été dynamisé au 1 er trimestre 2016 par la vente du retailpark «Villebon 2» (> 100 M ). 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Répartition géographique des engagements T Paris QCA Reste de Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Portefeuilles IDF Le bureau confirme sa précellence Le commerce, très présent sur le marché au 1 er trimestre 2016, a retrouvé un poids plus usuel en ce début d année ; avec près de 180 millions d euros, il a concentré 8 % des engagements. L acquisition, par AEW EUROPE, du 102, avenue des Champs Elysées, compte à elle seule pour près de la moitié de ce montant. Les locaux d activités voient aussi leur activité diminuer d une année sur l autre avec à peine 20 millions d euros d investissements. A l inverse, les actifs logistiques continuent d attirer les investisseurs, concentrant près de 90 millions d euros d engagements, leur meilleure performance depuis Les bureaux sont de loin les actifs les plus prisés avec près de 2,1 milliards d euros, soit 88 % des engagements. Les investisseurs étrangers confirment leur intérêt pour le marché français Répartition des engagements par type d'actif au T Bureaux Entrepôts 4% 1% 7% 88% Commerce Locaux acti. / mixtes Les investisseurs étrangers, qui avaient opéré un retour en force en France en fin d année 2016, sont demeurés très présents au cours des trois derniers mois. De nationalités variées, ils sont à l origine de 52 % de l activité avec près d 1,2 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 7

8 milliard d euros d investissements. Les investisseurs allemands ont été les plus actifs, avec plus de 600 millions d euros investis, soit 27 % des engagements. Ils se sont positionnés sur des actifs de bureaux dans Paris QCA, en Boucle Sud, mais aussi en Deuxième Couronne. Ils sont suivis des investisseurs américains qui ont investi 300 millions d euros (13 % de l activité), essentiellement sur du bureau à Paris et en Première Couronne. Les canadiens arrivent quant à eux en 3 ème position avec 102 millions d euros d acquisitions, soit 5 % des engagements. Nous retrouvons ainsi au 1 er trimestre une provenance des capitaux assez traditionnelle avec des investisseurs en provenance d Europe et d Amérique du Nord. Les investisseurs étrangers, très actifs en matière de cessions l an dernier, le sont demeurés au 1 er trimestre 2017, avec près 900 millions d euros d actifs vendus (40 % de l activité). Les américains ont été les plus actifs (520 millions d euros de cessions), suivis des investisseurs allemands (300 millions d euros), qui ont notamment arbitré deux actifs dans le Croissant Ouest. Les investisseurs français ont, quant à eux, réalisé 1,3 milliard d euros de cessions. Dans un marché contraint par un manque d opportunités sur des actifs «core», l intérêt des investisseurs pour des actifs plus risqués se confirme ; les acquisitions de type «value-add/opportunist» ont ainsi représenté 49 % des transactions d un montant supérieur à 30 millions d euros depuis le début de l année, une part en forte hausse d une année sur l autre (17 % au 1 er trimestre 2016). Les 3 VEFA en «blanc» intervenues depuis le début de l année «Grand Central Saint-Lazare», «Nework» à Nanterre et le «Tangram» à Malakoff attestent d ailleurs de cette prise de risque. 7% 6% 5% Prime de risque Positionnés à un point bas historique, les taux de rendement prime sont demeurés stables au 1 er trimestre Le taux de rendement prime s établit ainsi à 3,00 % dans le Quartier Central des Affaires et à 4,25 % à La Défense, mais des taux inférieurs ne sont pas exclus dans le cas d actifs exceptionnels offrant un cash-flow sécurisé sur le long terme. Avec des OAT positionnées à 0,963 % fin mars 2017, l immobilier demeure attractif par rapport aux autres supports de placement avec une prime de risque de 204 points de base. 4% 3% 2% 1% 0% T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T Taux de rendement prime Paris QCA OAT 10 ans Sources : JLL/Banque de France COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC Tous droits réservés 8

9 Perspectives La reprise économique se confirme Des perspectives de croissance orientées à la hausse Après une fin d année 2016 marquée par les incertitudes, l année 2017 s ouvre sur une note plus optimiste. Au niveau mondial d abord, les perspectives de croissance sont orientées à la hausse pour 2017 et 2018, avec des progressions respectives de 3,4 % et 3,6 % anticipées par le FMI, après 3,1 % en La croissance mondiale devrait être portée en premier lieu par le dynamisme de l économie américaine qui, sous l impulsion de la politique de relance annoncée par Donald Trump, devrait progresser de 2,2 % en 2017 et de 2,4 % en 2018, aidée par un nouveau repli du taux de chômage et une consommation des ménages vigoureuse. La Fed a d ailleurs démontré sa confiance dans la solidité de l économie américaine en relevant, le 15 mars, ses taux directeurs pour la 2 ème fois depuis l élection de Donald Trump. Les derniers chiffres d Eurostat font également état d une amélioration de la situation économique en Zone Euro, avec 1,7 % de croissance en 2016, un chiffre inférieur à celui de 2015 (+2 %) mais supérieur aux différentes prévisions. La Zone Euro enregistre ainsi, pour la première fois depuis la crise financière de 2008, une croissance supérieure à celle des Etats-Unis (1,6 %). Cette dynamique est essentiellement liée à une consommation privée et des investissements plus soutenus mais également à une baisse du chômage qui, à 9,6 % fin 2016, atteint son plus bas niveau depuis L inflation, qui était en hausse continue depuis près d un an, atteignant +2 % au mois de février 2017, a en revanche ralenti significativement au mois de mars, retombant à 1,5 %. Les élections attendues en Europe cette année et les incertitudes quant au rythme auquel se fera le resserrement monétaire américain et la façon dont vont évoluer les négociations entre le Royaume-Uni et l Europe incitent toutefois les économistes à la prudence. Les anticipations de croissance pour 2017 et 2018 restent ainsi modérées, avec respectivement 1,6 % et 1,8 % selon la Commission Européenne. Cette prudence, conjuguée à une inflation qui demeure en-deçà des attentes, laisse à penser que la politique accommodante de la Banque Centrale Européenne (BCE) devrait être maintenue durant les mois à venir. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC Tous droits réservés 9

10 janv.-14 mars-14 mai-14 juil.-14 sept.-14 nov.-14 janv.-15 mars-15 mai-15 juil.-15 sept.-15 nov.-15 janv.-16 mars-16 mai-16 juil.-16 sept.-16 nov.-16 janv.-17 mars-17 En France, avec une progression du PIB de 0,4 % au 4 ème trimestre, l année 2016 s est finalement conclue sur une croissance annuelle de 1,1 %, un chiffre en recul par rapport à 2015 (1,2 %) et décevant au regard de ce qui était envisagé en début d année. Pourtant, nombre de voyants sont au verts : consommation des ménages soutenue (+1,8 % en 2016 contre +1,5 % en 2015), investissement des entreprises en nette hausse (+4,3 % après +2,7 % en 2015), défaillances d entreprises en baisse de 8,3 % sur un an, et baisse du taux de chômage. Mais les grèves et les attentats, qui ont conduit à forte baisse de la fréquentation touristique, sont venus entraver la croissance française. Le PIB français devrait progresser davantage en 2017, avec des prévisions de croissance comprises, pour l heure, entre 1,3 % pour la Banque de France et le FMI et 1,5 % pour le gouvernement français. Cet optimisme se retrouve dans le Climat des Affaires qui oscille depuis maintenant 4 mois entre 104 et 105, un niveau supérieur à la moyenne de longue période (100). L indice global PMI Markit français est, lui aussi, bien orienté, ressortant à 56,8 en mars Fait notable, l'indice Markit de l'activité de Services, positionné à 57,5, n avait été aussi élevé depuis 70 mois. Enfin, l indicateur de retournement publié par l INSEE, positionné à 0,1 en mars, traduit un climat conjoncturel favorable Indice synthétique du climat des affaires Marché locatif Sources : Insee, Mars 2017 Nous observons un niveau de demandes exprimées soutenu sur l ensemble des créneaux de surfaces. Le marché locatif francilien ne semble donc pas impacté par les élections présidentielles à venir, confortant la conclusion de notre rapport «Elections, facteur de ralentissement du marché immobilier?» paru il y a quelques mois : le marché locatif et celui de l investissement réagissent avant tout au contexte économique et financier. Ainsi, au vu de la bonne tenue des indicateurs d activité et du climat des affaires, nous anticipons un volume de 2,3 millions de m² de demande placée pour l année 2017 dans son ensemble. Quant au Brexit, difficile de dire, pour l heure, quels en seront les impacts. Il faudra en effet attendre les deux années de négociation pour voir de quelle façon s effectuera cette sortie. Concernant l offre, les livraisons à venir en 2017 seront plus nombreuses que l an dernier mais elles sont en grande partie précommercialisées. Ainsi, peu de nouvelles offres viendront renouveler le stock. Face à une demande soutenue, l offre immédiate devrait poursuivre sa résorption tout au long de l année COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC Tous droits réservés 10

11 T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T Marché de l investissement L échéance des élections présidentielles ne semble pas avoir d impact sur l intérêt que portent les investisseurs étrangers au marché francilien. Bien que l activité semble actuellement obérée par un manque de produits sur le segment des petites transactions, les actifs d envergure actuellement en cours de vente ou en préparation laissent à penser que le volume d investissement en 2017 devrait être comparable à ceux de 2015 et De plus, en dépit d une hausse depuis quelques mois, le niveau des OAT (0,963 % à fin mars 2017) offre encore une prime de risque particulièrement attractive à l immobilier (204 points de base). L inflation en Zone Euro étant encore inférieure aux 2 % visés, nous n envisageons pas de changement dans la politique de la BCE dans les mois à venir. Cet élément, conjugué à l appétit actuel des investisseurs pour l immobilier, exclut tout mouvement de hausse des taux de rendement à court terme. L indicateur JLL de potentiel, qui combine la situation du loyer prime bureau et de la prime de risque par rapport à leurs moyennes long terme, est quant à lui en zone d équilibre depuis maintenant 3 mois. Indicateur JLL de potentiel Zone de potentiel Zone d'équilibre relatif Zone de risque /Banque de France COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC Tous droits réservés 11

12 Paris rue La Boétie Paris T : +33 (0) F : +33 (0) Le Plessis-Robinson «La Boursidière» - BP Le Plessis-Robinson T : +33 (0) F : +33 (0) La Défense «Cœur Défense» esplanade Charles de Gaulle Paris La Défense Cedex T : +33 (0) F : +33 (0) Lyon 55 avenue Foch Lyon T : +33 (0) F : +33 (0) Saint-Denis 3 rue Jesse Owens Saint-Denis T : +33 (0) F : +33 (0) Marseille 21 rue de la République Marseille T : +33 (0) F : +33 (0) Bordeaux 16 cours de Tournon Bordeaux T : +33 (0) F : +33 (0) Lille 46 rue de Valenciennes Lille T : +33 (0) F : +33 (0) Contacts Virginie Houzé Directeur Etudes & Recherche Paris T : +33 (0) virginie.houze@eu.jll.com Delphine Mahé Responsable Etudes & Recherche Paris T : +33 (0) delphine.mahe@eu.jll.com Manuela Moura Consultante Etudes & Recherche Paris T : +33 (0) manuela.moura@eu.jll.com Jones Lang LaSalle 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.