Point Marché 4 ème trimestre 2012

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1 Point Marché 4 ème trimestre 212 AMUNDI IMMOBILIER Département Cécile Blanchard 212

2 Sommaire 1 Le marché locatif Les bureaux Paris Île de France Régions La logistique France 2 Le marché de l investissement En immobilier d entreprise France En locaux commerciaux France

3 Marché locatif des bureaux en Ile-de-France Hausse de la demande placée en 212 Hausse de 17% de la demande placée en 212 par rapport à 211 avec 581 m². Cumulé avec un T3 actif, cette hausse permet d atténuer fortement la baisse de la demande placée annuelle. Avec 2,38 millions m² commercialisés en 212, la demande placée ne baisse que de 8% par rapport à 211 et reste supérieure à la moyenne des 12 dernières années. Ce dynamisme s explique uniquement par la très bonne tenue des transactions > 1 m², qui ont été multipliées par 5 par rapport à 211 avec 215 m². A l inverse, forte baisse des moins de 1 m² (-26%), plus en ligne avec l économie et la décroissance de l emploi. Baisse de 13% de la demande placée dans Paris Intra Muros entre 212 et 211 expliquée essentiellement par le recul des transactions dans la zone de Paris Rive Gauche (-73%) et le secteur de Paris Nord Est (-3%). Reprise de la demande placée à La Défense grâce à 2 transactions de plus de 2 m². Hausse de 57% de la demande placée dans l Ouest QCA hors La Défense, malgré le recul des transactions de taille, indiquant une reprise de la demande de petites et moyennes surfaces. Forte hausse dans la 1 ère périphérie Nord, liée uniquement aux transactions de grande taille (SNCF à Saint Denis notamment). A l inverse forte baisse en 2 ème périphérie en raison de la faiblesse des transactions de grande taille et de l atonie des petites et moyennes surfaces. Stabilité de l offre immédiatement disponible 3,58 millions de m² disponibles immédiatement, en très légère hausse de,8% par rapport à T3 212, mais en baisse de,6% par rapport à 211 soit un taux de vacance de 6,5% Pas de changement dans la qualité de l offre disponible par rapport à T La part de l offre neuve et restructurée dans l offre immédiate reste stable à 19% ce qui est toutefois une forte baisse, de 23%, par rapport à 211. Hausse de la vacance dans Paris QCA (5,2% contre 4,9% au 211), stabilité à la Défense à 7%. Forte hausse dans l Ouest QCA (11,5%) surtout à Levallois-Perret, à Boulogne et à Neuilly Stabilité dans le reste de la banlieue mais toujours avec des taux de vacance élevés à l exception de la 1 ère périphérie Sud où la vacance est fortement orientée à la baisse. Loyer 'prime' en hausse, loyer moyen stable Hausse de 2% du loyer 'prime à 771 /m² par rapport à T3 212 et de 3% par rapport à 211, stabilisation du loyer moyen à 318 /m²/an. Stabilité des avantages commerciaux après la hausse actée au T3. ' m² ' m² Demande placée Paris-IdF T3 T2 T1 Ø des 12 dernières années Source : Immostat Offre et loyer 'prime' Paris-IdF Loyer 'prime' Léger repli du loyer 'prime' anticipé pour 213 Offre Source : Immostat, CBRE /12 Amundi Immobilier Point marché - 29/1/213 - page 3 /m²/an

4 Marché locatif en Régions Légère baisse de la demande placée en 212 Baisse modérée de 5,8% de la demande placée en Régions en 212 par rapport à 211 : avec 1,23 millions de m² commercialisés, bonne résistance des marchés régionaux face à la crise avec une baisse de la demande placée moins forte que prévue. Comme en 211, les disparités locales sont très fortes : Si Lyon continue d afficher le niveau de commercialisations le plus élevé avec 184 m², la demande placée subit une baisse forte de 29%, pâtissant de la rareté de surfaces neuves disponibles. A l inverse, l agglomération d Aix-Marseille enregistre une forte croissance de la demande placée (+61% par rapport à 211), croissance due en partie à un niveau élevé de clés en main (1/3 de la demande totale) mais aussi à un accroissement des transactions sur l existant. L activité reste satisfaisante à Lille avec une croissance de 14% et un volume de 15 m² tirée par la hausse des transactions réalisées dans le 2 nde main. Toulouse reste relativement stable avec 13 m² placés, en très légère baisse de 1%; Nantes subit un ralentissement plus fort de 13% par rapport à 211 avec 13 m² placés. Dans les villes de moyenne taille, Rouen a connu une année 212 très dynamique (+51% avec 53 m² placés) de même que Clermont-Ferrand (+4% avec 22 m² placés). En revanche, toutes les autres villes ralentissent, notamment Montpellier et Nice, en perte de vitesse de 35%. Hausse de 34% des transactions dans le neuf, qui concentrent, en 212, 44% de la demande placée régionale contre 31% en 211. A l inverse, forte baisse des transactions de 2 nde main qui chutent de 24%, résultat du nombre important de clés-en-main, réalisés dans des immeubles neufs. Légère baisse de l offre Recul contenu, de 1,1%, de l offre immédiate qui atteint 1,94 millions de m², avec un léger reflux du neuf avec une stabilité de la part du neuf (19%) et de la 2 nde main (81%). Fortes disparités régionales dans l évolution de l offre, en forte baisse à Toulouse (-23%) avec toujours beaucoup de neuf (36% de l offre), à Lyon (-8%) de l offre à Lyon avec une part du neuf de 25% et à Nantes (-18%) avec toutefois une qualité de l offre qui se dégrade (15% de neuf). En revanche, hausse de l offre à Lille et à Aix/Marseille de 1%. Stabilisation des loyers 'prime' et progression des loyers moyens Poursuite de la stabilité des loyers prime qui oscillent toujours entre 13 /m²/an (Clermont-Ferrand) et 285 /m²/an (Lyon) et légère progression des loyers moyens des immeubles neufs (176 /m²/an en 212 contre 174 /m²/an en 211) ' m² ' m² Demande placée (15 villes) Bureaux neufs Bureaux de seconde main Offre neuve Offre (15 villes) Offre de seconde main Stabilité des prix anticipée pour 213 sur le segment 'prime' Source : Estimations CBRE Source : Estimations CBRE Amundi Immobilier Point marché - 29/1/213 - page 4

5 Marché locatif de la logistique (> 5 m²) Une demande en forte baisse au 212, comme sur l ensemble de l année 634 m² commercialisés au 212, en baisse de 22% par rapport au 211. Au total sur l ensemble de l année, la demande placée est en baisse de 25% et atteint 1,958 millions m² contre 2,614 millions m² en 211. Prédominance en 212 d une logique de flux au détriment de la logique de stock : très nette diminution de la taille moyenne des transactions notamment dans les grandes agglomérations et en particulier en Ile-de-France, les demandes de bâtiments de très grande taille portant beaucoup plus sur des secteurs régionaux. Effondrement de la demande placée en Ile-de-France au 212 avec seulement 3 m² placés, entraînant une baisse de 57% de la demande placée annuelle qui atteint seulement 464 m² en 212. Malgré cela, l Ile-de-France représente encore 24% de la demande placée nationale sur l ensemble de l année. Forte hausse de la demande placée en Régions au 212 : +73% par rapport au 211 permettant de retrouver un niveau stable sur l ensemble de l année malgré la faiblesse du 1 er semestre. Forte concentration de la demande placée sur la région lyonnaise qui regroupe 21% de la demande placée nationale, portée par les grandes surfaces. Hausse de l offre immédiate plus marquée en IdF qu en Régions Hausse de 8% de l offre disponible immédiatement sur l ensemble du territoire par rapport à T3 212, avec une offre qui atteint 3,7 millions m². Hausse plus marquée de l offre en IdF (+13% par rapport à T3 212) en raison de l intensification des libérations. Progression de l offre nettement moins sensible en Régions (+5%), volume porté par la forte absorption en région lyonnaise. Baisse de l offre en gris qui reste toutefois importante avec 2,8 millions de m² de projets en attente de lancement. Stabilité des loyers faciaux Stabilité des valeurs faciales moyennes sur l ensemble du territoire. Persistance d une forte hétérogénéité des valeurs selon la localisation et la qualité des locaux ' m² 29 T1 21 T2 21 Demande placée ' m² Régions Ile-de-France T3 21 Offre Régions 21 T1 211 T2 211 Ile-de-France T Source : CB Richard Ellis 28 T T T T T1 212 T2 212 T Source : CB Richard Ellis Persistance de la stabilité des valeurs anticipée pour 213 Amundi Immobilier Point marché - 29/1/213 - page 5

6 Marché de l investissement en France (I) Baisse sans surprise des volumes investis au 212 5,7 milliards investis au 212, en baisse de 26% par rapport au 211. Toutefois cette baisse aurait pu être plus forte et témoigne d un certain dynamisme du marché de l investissement français. Rappelons que le 211 avait été exceptionnel en raison de l afflux d offre généré par la disparition de l incitation fiscale de l article 21E. Au total, plus de 14,6 milliards investis en immobilier d entreprise en France en 212, en baisse de près de 11% par rapport à 211. Marché soutenu au, comme pendant toute l année, par la hausse des transactions de plus de 2 millions, en hausse de 33% par rapport à 211 avec 7 opérations qui représentent un tiers des volumes investis. Au total sur l année ces opérations concentrent 31% des volumes investis et sont en hausse de près de 5%. Au, baisse des «1 à 2 millions» de 24%. Sur l année, grâce à un 1er semestre très actif, ce segment de taille affiche une hausse de 1%. Poursuite de la baisse des opérations inférieures à 1 millions (-47% entre 212 et 211, -36% entre 211 et 212) et entre 5 et 1 millions (-39% au 212 et -43% sur l année) expliquée par la faiblesse des offres. Retour notable en 212 des ventes de portefeuilles de grande taille pour tous les produits. Investissements concentrés au, dans Paris (33% des montants investis) et notamment dans Paris QCA (16%) mais aussi en régions (2% des montants investis). Sur l ensemble de l année, recentrage net dans Paris avec 42% des montants investis et fortes hausses enregistrées dans Paris QCA (+46%) et dans les pôles tertiaires secondaires parisiens (+62%). En revanche, forte baisse en Régions (-35%) à l exception de la région Lyonnaise (+58%), dans l Ouest QCA (-36%) et en 1 ère et 2 ème couronne parisienne (-36%). Nette progression des volumes investis en commerces et logistique Au, marché dominé totalement par les compagnies d assurances (38% des montants) et les fonds d investissements (35%). Malgré un accroissements de leurs investissements en, les SCPI restent très en retrait par rapport à 211. Même tendance sur l ensemble de l année : fond d investissements (37%), assurances (3%), SCPI (14%). Fortes hausses des investissements en commerce, de pieds d immeuble notamment (+38%) et en logistique (+36%), faiblesse persistante des Centres commerciaux toujours par manque d offres et des locaux d activités (actif insuffisamment sécurisé et banalisé). Toutefois le produits dominant reste le produit bureaux (+72% des montants investis) malgré une baisse de 15% des volumes. Forte baisse des montants investis en VEFA (-44%) liée en grande partie à l effondrement des investissements en blanc (-68%) % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Milliards Volume d investissement Investissements par produit Commerces Centres commerciaux Logistique Activités Bureaux Un marché de l investissement plus dynamique que prévu Source : MBE Conseil Amundi Immobilier Point marché - 29/1/213 - page 6 Source : MBE Conseil

7 Marché de l investissement en France (II) Baisse du taux 'prime' dans Paris QCA Baisse de 3 points de base du taux prime de Paris QCA entre T3 et 212, qui retrouve son niveau de fin 211 à 4,5% après la remontée légère mais continue enregistrée tout au long de l année, résultat de la forte attractivité des meilleurs produits par leur localisation et leur qualité technique, offrant des revenus sécurisés sur le moyen terme et de la forte concurrence que se livrent les acquéreurs pour les actifs et les localisations prime. Repli comparable de 3 points de base des taux prime des bureaux à Lyon entre T3 et 212, mais le taux de rendement s'est contracté de 2 bps par rapport à la fin de l'année 211. En revanche, stabilisation des rendements en 1 ère couronne parisienne entre et T3 212, confirmant la hausse de 25 bps enregistrée depuis la fin 211. Baisse de 15 points de base par rapport à T3 212 mais hausse de 35 points de base par rapport à 211 du rendement prime de la logistique à 7.5%. Absence de véritable ajustement massif des rendements des actifs et localisations secondaires. Même si des exemples de taux supérieurs à 9% ont été enregistrés pour des bureaux localisés en grande banlieue et/ou avec des baux non sécurisés, cela reste ponctuel. Stabilité de la prime de risque à un niveau historiquement élevé Poursuite de la hausse de la prime de risque au 212, résultat de la baisse du rendement des OAT combinée à une légère remontée de l inflation. La prime de risque atteint un record absolu à 447 points de base. L immobilier a plus que jamais une attractivité très forte pour les investisseurs et ce d autant plus que le rendement de l OAT déflatée est proche de %. Ajustement des taux anticipé pour les actifs secondaires, seul élément qui pourra permettre au marché de retrouver sa fluidité et sa diversité en termes de qualité de produit et de localisation. Repli sensible attendu de la prime de risque en 213, qui devrait atteindre 336 bps, puis se stabiliser à ce niveau en 214, issu de la remontée du taux prime des bureaux parisiens et de la hausse de l OAT, dont les performances seront amputées par une inflation stable, autour de 2%. 11% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Evolution des rendements 'prime' Source : CB Richard Ellis Entrepôts France Bureaux 1ère Couronne IdF 12/1 12/2 12/3 12/4 12/5 12/6 12/7 12/8 12/9 12/1 12/11 3/12 6/12 9/12 12/12 Rendement 'prime' Paris et OAT déflatée Rendement initial de l'oat déflatée Rendement initial 'prime' Paris QCA Source : Amundi, CBRE, Banque de France Bureaux Régions Bureaux Paris QCA p Légère hausse du taux 'prime' parisien, remontée plus importante attendue des taux pour les actifs secondaires Amundi Immobilier Point marché - 29/1/213 - page 7

8 Marché de l investissement en commerces en France Toujours aucun mouvement observé sur les loyers 'prime' au Accentuation de la baisse de la consommation des ménages en novembre, en repli de,2% en rythme annuel, contre -,1% fin octobre, mais elle devrait rester stable en 212, malgré un environnement économique dégradé, puis se redresser progressivement, de,3% en 213 et de,6% en 214. Stabilité des loyers prime sur l ensemble des segments des commerces, mais intensification des tensions sur les valeurs locatives des actifs considérés comme secondaires en termes de taille/dominance. Les enseignes se concentrent sur les résultats et n hésitent pas à fermer les points de vente, d où une augmentation constatée de la vacance sur la majorité des actifs (hormis les meilleurs). Difficulté croissante pour les bailleurs de négocier une période ferme, les baux de 6 ans représentant les durées maximales, les enseignes souhaitant de moins en moins être liées à long terme, de manière à rester flexibles. Négociations de baux réalisées de manière à garantir des taux d effort soutenables et des niveaux de charges contenus. Un volume d investissement proche de son record de 27 3,3 milliards investis en 212, en augmentation de près de 3%, les commerces étant considérés comme les produits immobiliers les plus défensifs. Quelques grands propriétaires poursuivent leurs arbitrages d'actifs non stratégiques, au profit (notamment) d opérateurs tels que les SCPI et les OPCI, mas ceux-ci demeurent très sélectifs et contraints par des prix élevés. Forte concentration des acquisitions sur les pieds d immeubles, d où la baisse du volume moyen de transaction, ceux de centre-ville étant très fortement recherchés et générant une vive compétition entre les investisseurs. Nouvelle baisse du taux 'prime' pour les pieds d immeuble Baisse du taux prime pour les pieds d immeuble et stabilisation des taux pour les centres commerciaux (voire baisse pour quelques grands centres établis), qui ont connu un volume faible par manque de produits sécurisés, mais font l objet d une demande toujours soutenue, légère remontée des taux sur les PAC, qui pâtissent d une exigence accrue quant à la qualité des actifs/bâtis. Plus grande liquidité pour les produits secondaires, dont les taux montent encore légèrement, pour un retour des investisseurs opportunistes? Répartition des investissements en commerce 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 8% 6% 4% 2% % Pieds d'immeuble Source : The Retail Consulting Group Sale & Leaseback Parc d'activités commerciales Centres Commerciaux T1-212 Evolution des taux de rendement Centres Commerciaux Parc d'activités commerciales Pieds d'immeuble Source : The Retail Consulting Group T Stabilisation des prix pour les actifs 'prime' en 213, repli pour les autres Amundi Immobilier Point marché - 29/1/213 - page 8