ANALYSE D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER

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1 ANALYSE D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER 6 DÉCEMBRE 2013 PRÉPARÉ PAR : 1280, boulevard Lebourgneuf bureau 400, Québec Québec, G2K 0H1 nray@rayharveyimmobilier.com (418) Ray Harvey Investissement Immobilier

2 Sommaire Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Coût d'acquisition Total ,00 $ Frais d'acquisition Total Ratios de performance (selon le coût d'acquisition)* (après 1 an) Revenus et dépenses Revenus Augmentation des revenus - An 1 Perte de revenus - Revenu brut effectif (RBE) Dépenses Flux monétaire Revenu net d'exploitation Service annuel de la dette Liquidité générée (avant impôts) Capitalisation totale Liquidité générée + Capitalisation Plus value de l'immeuble Liquidité + Cap. + Plus value ,00 $ 0,00 $ 3 515,40 $ ,60 $ ,17 $ ,43 $ ,08 $ ,35 $ ,06 $ ,41 $ ,00 $ ,41 $ Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) 8,70 Multiplicateur du revenu net (MRN) 17,15 Prix par appartement ,67 $ Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) 49,25 % Ratio d'endettement 76,43 % Ratio de couverture de la dette(rcd) 1,24 Taux minimal d'occupation (TMO) 87,45 % Taux de rendement sur le net (TRN) 5,83 % Taux de rendement interne (TRI) - après 5 ans 16,91 % Plus-value de l'immeuble 2,00 % Taux de rendement de la mise de fonds (TRE) Avant liquidité 5,77 % Après capitalisation 16,00 % Après capitalisation et plus-value 26,00 % Mise de fonds et financement Répartition du revenu brut potentiel de ,00 $ (après 1 an) Mise de fonds Hypothèque # ,00 $ ,00 $ Amortissement 300 mois Taux d'intérêt 3,50 % 3515, , , ,02 Terme Versement 300 mois 3 874,34 $ ,17 Remboursement de capital Liquidité générée (après impôts) Dépenses d'exploitation + Frais Intérêts hypothécaires Impôt sur le revenu Perte de revenus Les sections en rouge et en mauve représente la part des revenus potentiels de l'immeuble qui vous revient après la première année. Cet argent vous appartient réellement car les dépenses sont payées ainsi que les intérêts et les impôts. Calculs effectués en date du * Ne considérant pas les frais d'acq. non financés ni les dépenses fixes 2

3 Analyse financière Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Revenus Mensuel Annuel Revenu total 9 765,00 $ ,00 $ Revenu locatif global envisageable (RGE) 9 765,00 $ ,00 $ Perte de revenus % du RBP Mensuel Annuel Taux d'inoccupation 2,00 % 195,30 $ 2 343,60 $ Mauvaises créances 1,00 % 97,65 $ 1 171,80 $ Revenu brut effectif (RBE) 9 472,05 $ ,60 $ Dépenses % du RBE Mensuel Annuel Taxes municipales 14,88 % 1 409,75 $ Taxes scolaires 1,37 % 129,50 $ Assurances 2,81 % 265,75 $ Électricité 0,89 % 84,58 $ Combustible 12,03 % 1 139,83 $ Déneigement - Pelouse 2,00 % 189,44 $ Conciergerie 1,82 % 172,50 $ Entretien - Réparation 7,44 % 705,00 $ Gestion 4,00 % 378,88 $ Réserve 2,00 % 189,44 $ ,00 $ 1 554,00 $ 3 189,00 $ 1 015,00 $ ,00 $ 2 273,29 $ 2 070,00 $ 8 460,00 $ 4 546,58 $ 2 273,29 $ Total des dépenses 49,25 % 4 664,68 $ ,17 $ Flux monétaire Revenu net d'exploitation Annuel ,43 $ Service annuel de la dette Liquidité générée (avant impôts) Capitalisation totale Liquidité générée + Capitalisation Plus-value de l'immeuble Liquidité + Cap. + Plus-value ,08 $ ,35 $ ,06 $ ,41 $ ,00 $ ,41 $ Préparé pour : 3

4 Analyse financière Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Répartition des dépenses Gestion 8% Réserve Autres dépenses 4% 2% Taxes municipales 30% Entretien - Réparation15% Conciergerie 4% Déneigement - Pelouse 4% Assurances 6% Taxes scolaires 3% Combustible 24% Répartition des revenus Revenu total 100% Revenus, Dépenses et intérêts hypothécaires , , , , ,00 Ce graphique permet d'illustrer les revenus disponibles suite aux paiements des dépenses d'exploitation et des intérêts hypothécaires. Ces revenus sont considérés comme étant du profit et serviront en partie à payer l'impôt sur le revenu , ,00 0,00 An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Revenu brut effectif Dépenses d'exploitation Intérêts hypothécaires 4

5 Analyse de rentabilité Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Ratios de performance (Après 1 an d'exploitation)* Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) Multiplicateur du revenu net (MRN) Prix par appartement Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) Ratio d'endettement Ratio de couverture de la dette (RCD) Taux minimal d'occupation (TMO) Taux de rendement sur le net (TRN) Taux de rendement interne (TRI) - après 5 ans Taux de rendement de la mise de fonds (TRE) Sur liquidité Après capitalisation Après capitalisation et appréciation Selon Coût d'acq. 8,70 17, ,67 $ 49,25 % 76,43 % 1,24 87,45 % 5,83 % 16,91 % 5,77% 16,00% 26,00% Ratios de performance (À l'achat de l'immeuble)* Selon Coût d'acq. Multiplicateur du revenu brut effectif (MRBE) 8,53 Multiplicateur du revenu net (MRN) 16,81 Prix par appartement ,89 $ Taux de rendement sur le net (TRN) 5,95 % Rendement de la mise de fonds** 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 141,23% 110,68% 89,19% 81,31% 69,47% 53,09% 50,71% 32,89% 34,31% 26,00% 26,34% 16,00% 18,93% 12,08% 5,77% An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Ce graphique représente la proportion de la mise de fonds initiale qui revient dans les poches de l'investisseur au fil des ans. En d'autres mots, il est possible d'identifier avec ce graphique le moment où l'investisseur aura récupéré entièrement sa mise de fonds en observant le moment où le 100% est atteint. Rend. mise de fonds + cap. + plus-value Rend. mise de fonds + capitalisation Rend. mise de fonds *Ne considérant pas les frais d'acq. non-financés ni les dépenses fixes **Considérant les frais d'acquisition non-financés et les dépenses fixes. La rentabilité est calculée selon le fait que l'immeuble vaut ,00 $ tandis qu'il a été payé ,00 $ en conservant la même hypothèque. L'hypothèque est calculée selon le prix payé (coût d'acquisition) et non selon le prix qui aurait pu être payé si l'immeuble avait été vendu au prix de la valeur marchande. 5

6 Prévisions financières Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Du janv. 01, 2014 Du janv. 01, 2015 Du janv. 01, 2016 Du janv. 01, 2017 Du janv. 01, 2018 au déc. 31, 2014 au déc. 31, 2015 au déc. 31, 2016 au déc. 31, 2017 au déc. 31, 2018 Revenus et dépenses..... Revenu brut potentiel ,00 $ ,24 $ ,45 $ ,30 $ ,50 $ Revenu brut effectif ,60 $ ,56 $ ,35 $ ,63 $ ,08 $ Dépenses d'exploitation ,17 $ ,74 $ ,45 $ ,62 $ ,58 $ Revenu net d'exploitation ,43 $ ,82 $ ,91 $ ,02 $ ,50 $ Service de la dette ,08 $ ,08 $ ,08 $ ,08 $ ,08 $ Liquidité générée (avant impôts) ,35 $ ,74 $ ,83 $ ,94 $ ,42 $ Financement..... Remboursement de capital ,06 $ ,61 $ ,89 $ ,79 $ ,17 $ Intérêts hypothécaires ,02 $ ,47 $ ,19 $ ,29 $ ,91 $ Solde de l'hypothèque ,94 $ ,33 $ ,44 $ ,65 $ ,48 $ Rentabilité (Selon le coût d'acquisition)..... Multiplicateur du revenu brut (MRBE) 8,70 8,72 8,74 8,76 8,77 Multiplicateur du revenu net (MRN) 17,15 17,18 17,22 17,25 17,29 Ratio des dépenses d'exploitation (RDE) 49,25 % 49,25 % 49,25 % 49,25 % 49,25 % Ratio d'endettement 76,43 % 72,89 % 69,40 % 65,94 % 62,52 % Ratio de couverture de la dette (RCD) 1,24 1,26 1,29 1,31 1,33 Taux minimal d'occupation (TMO) 87,45 % 86,74 % 86,05 % 85,38 % 84,71 % Taux de capitalisation (TRN) 5,83 % 5,82 % 5,81 % 5,80 % 5,79 % Valeur du marché de l'imm. par app ,67 $ ,00 $ ,32 $ ,07 $ ,69 $ Valeur actuelle nette des liquidités générées ,38 $ ,91 $ ,15 $ ,37 $ ,82 $ Rend. mise de fonds sur liquidité 5,77 % 6,31 % 6,85 % 7,41 % 7,97 % Rend. mise de fonds + capitalisation 16,00 % 16,90 % 17,81 % 18,76 % 19,72 % Rend. mise de fonds + cap. + plus-value 26,00 % 27,10 % 28,22 % 29,37 % 30,55 % Avoir net (cumulatif)..... Rend. mise de fonds + cap. + plus-value 26,00 % 53,09 % 81,31 % 110,68 % 141,23 % Valeur de l'immeuble (Plus-value annuelle 2,00%) ,00 $ ,00 $ ,76 $ ,20 $ ,38 $ Plus-value (Selon le coût d'acquisition) ,00 $ ,00 $ ,76 $ ,20 $ ,38 $ Remboursement de capital ,06 $ ,67 $ ,56 $ ,35 $ ,52 $ Liquidité générée (après impôts) ,35 $ ,10 $ ,92 $ ,86 $ ,28 $ Avoir net total ,41 $ ,77 $ ,24 $ ,40 $ ,18 $ 6

7 Prévisions financières Licence autorisée à. Ray Harvey Investissement Immobilier Avoir net total , , , , , , ,00 0,00 An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Ce graphique représente le montant accumulé au fil des ans grâce au profit généré par l'immeuble, à l'actif accumulé par le remboursement de l'hypothèque et à l'augmentation de la valeur de l'immeuble. En d'autres mots, il est possible d'identifier le moment où l'investisseur aura récupéré entièrement sa mise de fonds initiale en observant le moment où la ligne représentant la mise de fonds est atteinte. Plus-value de l'immeuble Remboursement de capital Liquidité générée (après impôts) Mise de fonds Cumulatif des années précédentes Progression de l'avoir , ,00 Dans ce graphique, l'évolution du profit généré par l'immeuble en considérant les ,00 impôts est illustrée. Si le coût d acquisition de l'immeuble est inférieur à sa valeur ,00 marchande, un montant plus élevé peut être observé pour la plus-value de l'immeuble la ,00 première année car un profit est réalisé dès l'achat ,00 Liquidité générée (avant impôts) ,00 Liquidité générée (après impôts) Plus-value de l'immeuble ,00 Remboursement de capital An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 Progression de la valeur de l immeuble et du solde hypothécaire , , , , ,00 L'espace entre les 2 lignes représente le montant qui appartient réellement à l investisseur puisqu'il n est pas détenu par les créanciers hypothécaires. L'immeuble prend de la valeur à chaque année sans qu'il soit nécessaire de le financer à nouveau , , , , ,00 Valeur de l'immeuble Solde de l'hypothèque An 1 An 2 An 3 An 4 An 5 7