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1 PROPERTY TIMES Record en vue IDF La Défense T Octobre 216 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Le marché de la Défense poursuit sur son excellente lancée et s apprête à enregistrer un exercice 216 exceptionnel. Les 231 m² de bureaux commercialisés depuis le début de l année surpassent déjà la demande placée de plusieurs exercices entiers. Plusieurs conditions se sont réunies pour confirmer la sortie de léthargie de La Défense. L écoulement réussi d une offre neuve de grand gabarit («D²», «Majunga» et «Window» plus récemment) combinée aux efforts de modernisation de ce quartier d affaires souvent décrié. Renouant avec sa vocation première, attirer de grands utilisateurs français et internationaux, les 1 signatures intervenues depuis le début de l année (177 7 m², contre 72 7 m² l an passé) représentent un volume inédit depuis 15 ans. Le poids considérable des immeubles neufs a tiré vers le haut le loyer moyen de première main, qui s établit à 48 /m²/an en 216 (contre 45 /m²/an en 215). Le loyer de seconde main reste quant à lui inchangé à 41 /m²/an en moyenne, oscillant depuis 213 de 4 à 42 /m²/an et seule une minorité de prises à bail excède ces niveaux de valeurs. Toutes typologies de bureaux confondus, l adaptation des loyers à la qualité de l offre et les mesures d accompagnements contribuent à fluidifier le marché. La succession de grandes transactions a continué d alléger l offre immédiate, qui totalise 298 m² au 3 ème trimestre 216, loin du pic des 49 m² atteint fin 214. Ce volume a fait chuter le taux de vacance à 9%, niveau inexploré depuis Le recul des disponibilités est appelé à se prolonger jusqu en 217. La forte hausse des stocks de bureaux de taille intermédiaire repose davantage sur l inadéquation de l offre - uniquement de seconde main - à la demande exprimée qu à une réelle désaffection des utilisateurs. La production neuve en passe d être livrée s annonce clairsemée, avec seulement les «Village 3 et 4» et «Ampère e+» attendus en 216. L exercice 217 sera une année de transition facilitant l écoulement des stocks déjà présent dans l offre immédiate, dans l attente des livraisons de «Trinity» et du «Belvédère» en 218. Auteur Pierre d Alençon Chargé d Etudes +33 () pierre.d alencon@cushwake.com Contact Magali Marton Head of Research - France +33 () magali.marton@cushwake.com Graphique 1 Demande placée à La Défense, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Source: Immostat / Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 IDF La Défense T3 216 Contexte économique Des signes d essoufflement La bonne orientation du PIB (+,6%) au 1 er trimestre a donné à l économie française un sursaut d optimisme pour 216. Le coup d arrêt de cette croissance au 2 ème trimestre (-,1%) a jeté un froid sur les prévisions d une reprise graduelle jusqu en 218. La présentation du budget 217 fin septembre, soustendue par une anticipation de croissance de +1,5% pour 216, est jugée optimiste par plusieurs institutions (OCDE, FMI) qui l ont révisée à la baisse (de +1,2% à 1,4%). L acquis de croissance (+1,1%) reste ainsi cantonné à l élan positif du début de l année. La correction inattendue du 2 ème trimestre répercute le recul de la consommation des ménages (-,1%) en mai et en juin, les gains de pouvoir d achat se destinant davantage à l épargne (passée de 14,5% à 14,8% au 1 er trimestre) qu à la consommation. La baisse de l investissement des entreprises (-,4% au 2 ème trimestre) est aussi à signaler. Le scénario privilégié par le gouvernement s appuie néanmoins sur un rythme soutenu de consommation (1,8% en 216), potentiellement entamé par les attentats de cet été. Un léger «mieux», sans franche reprise Plusieurs soutiens structurels de la croissance française restent présents (prix du pétrole «encore» bas, faibles coûts du financement). Conjugués aux mesures du CICE (prime à l embauche, suramortissement), l emploi salarié marchand (+,2%) en est le grand bénéficiaire. Les chefs d entreprise restent optimistes, l indicateur du climat des affaires progressant d un point en septembre (12) tandis que le moral des ménages a résisté en septembre (stable à 97 points). Les premiers signes «d inflexion» de la courbe du chômage se sont matérialisés entre 213 et 214, suivis chaque fois de reprises de la hausse à moyen terme, faute d un carburant suffisant pour alimenter le mouvement. Au 2ème trimestre, le taux de chômage au sens du BIT est pour la première fois repassé sous la barre des 1%, un niveau inédit depuis 14 trimestres. L Île-de-France, avec un taux de chômage au plus bas depuis 2 ans (8,8%), est la grande bénéficiaire de ces créations d emplois, tirées par le secteur marchand (+1% en un an), qui regagne ses niveaux d avant L Ile-de-France tient la barre La fin 216 et 217 s annoncent mouvementées, dans un contexte d élections américaine puis française et de mise en œuvre du Brexit. Alimenté par un décrochage de 15% de la livre Sterling depuis juin 216, le Royaume-Uni est récemment «redescendu» derrière la France, qui regagne sa 5 ème place. Au-delà des effets d annonce, l afflux de travailleurs et d entreprises en provenance de Londres, hub financier mondial, risque d être moins spectaculaire qu attendu. La répartition des effectifs de plusieurs entreprises basées à Londres dans plusieurs capitales mondiales est le scénario central. L Ile-de-France possède ainsi une carte à jouer supplémentaire qui s ajouterait à la bonne orientation de son marché locatif depuis 2 ans. Graphique 2 Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source: BIT Climat des affaires Moral des ménages cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 IDF La Défense T3 216 Demande placée et valeurs locatives Première main : les lois de l attraction Le marché des bureaux de La Défense est au seuil d un record inédit depuis 15 ans, les 231 m² de bureaux commercialisés depuis le début de l année surpassant de loin les volumes traités de plusieurs années entières. Compte tenu d une demande placée moyenne de l ordre de 45 m² depuis 1 ans en moyenne au dernier trimestre, l exercice 216 devrait être une année record pour le marché de La Défense. Au cœur de cette performance spectaculaire, les grandes transactions ont joué le premier rôle, concentrant les trois quarts de l activité. Depuis le début de l année, 1 signatures ont dépassé les 5 m², pour un total de m² (contre 72 7 m² en 215), un volume inédit depuis 15 ans. Principale signature du trimestre, la pré commercialisation de la totalité de «Window» (38 5 m²), restructuration lancée en blanc par GROUPAMA et livrable fin 217. La centralité de son réseau de transports de La Défense et le plan de renouveau destiné à moderniser ce quartier d affaires, ont permis à une offre de bureaux de grade A reposant sur des loyers équilibrés de séduire à nouveau. Au 3 ème trimestre 216, La Défense a renoué avec sa vocation première, attirer de grandes entreprises, et le quartier d affaires occupe la deuxième place derrière Paris (218 8 m²) sur ce créneau. Sur ce marché dont la performance dépend en grande partie de l offre de première main, les surfaces neuves ont d ailleurs joué un rôle encore plus crucial qu en 214, année de réveil de La Défense. Les prises à bail enregistrées dans «Majunga» et «Window» en sont les illustrations. En termes de secteur d activité, les entreprises du secteur juridique/conseil se tiennent au coude à coude avec la construction et le BTP. Pour autant, les regroupements d effectifs endogènes déjà présents à La Défense n ont pas été le seul levier décisionnel, les déplacements en provenance du Croissant Ouest et de la Première Couronne animant aussi le marché. Le «neuf» tire le loyer de première main Le poids des grandes transactions a alimenté la progression du loyer moyen de première main, passé de 45 /m²/an en 215 à 48 /m²/an au 3 ème trimestre 216. Le seuil symbolique des 5 /m²/an ne reste toutefois franchi que par une minorité d immeubles alliant centralité, flexibilité des surfaces et prestations haut de gamme. Les mesures d accompagnement, qui peuvent atteindre jusqu à 2-25% du loyer facial, encore présentes pour fluidifier le marché, pourraient se tasser dans les mois qui viennent, sachant que l offre de première main est en voie de raréfaction. Graphique 5 Demande placée à La Défense, en milliers de m² Source: Immostat Tableau 1 Demande placée par tranche de surface, T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1 m² % -6% De 1 à 5 m² % +12% Plus de 5 m² % +375% Surface totale % 165% Source: Immostat Graphique 6 Valeurs locatives de transactions à La Défense, /m²/an Loyer moyen de 2nde main Loyer prime T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 1ère main Source: Immostat, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HC HT Le loyer moyen de seconde main demeure inchangé à 41 /m²/an, oscillant depuis 213 entre 4 et 42 /m²/an. Cette moyenne cache d importants écarts selon la qualité des surfaces considérées. L essentiel des transactions s opère sous la barre des /m²/an, tandis que plusieurs tours rénovées telles qu «Opus 12», «Ariane» et «Pacific» peuvent atteindre les 45 /m²/an en facial. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 IDF La Défense T3 216 Offre Allégement continu des disponibilités Le rythme d activité soutenu du marché de La Défense a continué d entamer ses disponibilités, qui totalisent 294 m² de bureaux au 3 ème trimestre 216. Cette résorption a permis un recul spectaculaire du taux de vacance, tombé à 9% au 3 ème trimestre 216, raccrochant peu à peu à la moyenne francilienne (6,6%). Les vagues de grandes transactions intervenues tout au long de l année ont nettement fait reculer (-31%) les disponibilités de plus de 5 m² (231 m²). Les surfaces de première main restent rares, en particulier s agissant d immeubles neufs. Sur les 1 grands gabarits immédiatement disponibles au 3 ème trimestre, seules deux tours proposent des bureaux neufs, «Carpe Diem» et «D²». Tous les segments de surfaces inférieurs à 5 m² ont opéré le mouvement inverse, en particulier les bureaux de taille intermédiaires (49 m²), qui ont plus que doublé depuis l an passé (2 3 m²). Compte tenu d un rythme d activité en progression de +12% en un an sur ce créneau, cette absorption négative traduit davantage l inadéquation de l offre avec la demande exprimée qu une réelle désaffection des utilisateurs. Aucune offre neuve jusqu en 218 Les disponibilités en passe d être livrées jusqu à la fin de l année sont au plancher. Après la livraison des immeubles «Village 3 et 4» (14 2 m² cumulés), restructurations portées par UNIBAIL-RODAMCO, seuls 6 6 m² sont encore disponibles au 4 ème trimestre 216 dans «Ampère e+». La précommercialisation des 38 5 m² de «Window» aura asséché les disponibilités attendues en 217, permettant l écoulement des surfaces de première main déjà présentes dans l offre immédiate ( m²). Le rythme de production de nouvelles surfaces sera plus intense à partir de 218, avec les livraisons de «Trinity» (48 9 m²) et du «Belvédère» (17 5 m²), deux opérations mises en chantier récemment. Quant aux 2 m² du «Galion», l opération, dotée d un permis de construire, n a pas encore démarré. Graphique 7 Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Source: Immostat, Cushman & Wakefield Graphique 8 Taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Source: Cushman & Wakefield Graphique 9 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² La Défense Paris QCA Ile-de-France T Courbevoie Puteaux Nanterre Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 IDF La Défense T3 216 Définitions Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu d agrément et/ou de permis de construire. Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () Olivier Gérard Chairman +33 () Ludovic Delaisse Head of Agency +33 () Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax Cushman & Wakefield France 21 rue de Balzac 758 Paris France phone +33 () cushmanwakefield.com