MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE GRANDES TRANSACTIONS DE BUREAUX. Année de tous les records! Bilan 2017 & Perspectives 2018

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1 MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE GRANDES TRANSACTIONS DE BUREAUX Bilan 2017 & Perspectives 2018 Année de tous les records!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 02 Données de cadrage 03 Dimension géographique et mobilités des entreprises 04 Première main et pré-commercialisation 05 Secteurs d activité et valeurs locatives 06 Définitions et sectorisation Immostat

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE RÉGULIÈRE ET PERSISTANTE Une croissance au-delà des prévisions! Le 4 ème trimestre 2017 s achève sur la signature de la loi de finance pour En concrétisant ses premières réformes fiscales, le gouvernement franchit une nouvelle étape dans son programme réformateur débuté avec les ordonnances de la «Loi Travail». Un certain nombre de mesures vont successivement soutenir la demande des entreprises : réduction de l impôt sur les sociétés (de 33,33% à 28% fin 2018), création d une «flat tax» de 30% sur les revenus du capital. Le soutien à la consommation des ménages et l augmentation du pouvoir d achat se matérialisent dans la réduction progressive de la taxe d habitation et la suppression des cotisations maladie et chômage. A l aube de ces réformes, le climat des affaires et le moral des ménages sont tous les deux orientés à la hausse ce trimestre (respectivement +2,6 et +4 points). Ils retrouvent ainsi des niveaux similaires à ceux observés fin Portée par une reprise économique mondiale solide, la croissance française devrait donc pouvoir compter sur ses principaux moteurs que sont la consommation relancée par le marché du travail et l investissement toujours soutenu par des taux d intérêt bas. Fait exceptionnel, l INSEE revoit à nouveau à la hausse ses prévisions de croissance : +1,9% anticipés sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis 2011 (+2,1% cette année là)! Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Baisse des chômeurs de catégorie A Au 3 ème trimestre 2017, l effet vertueux de la hausse des créations d entreprises (+3,2% en France, + 7,1% en Ilede-France comparativement au cumul annuel du 3 ème trimestre 2016) amplifié par la baisse des défaillances d entreprises (-7,3% en France et en Ile-de-France) se poursuit. Cela impacte directement les créations d emplois marchands ( au 2 nd semestre). A l inverse, la réduction du nombre d emplois aidés entraine un repli de l emploi non marchand ( sur la même période). Ainsi, la baisse du taux de chômage (47 pdb d une année sur l autre soit 9,6% au 4 ème trimestre 2017) rend compte du rythme soutenu des créations nettes d emplois ( au 2 nd semestre 2017) et d une baisse du nombre de chômeurs de catégorie A : -0,1% sur un an, soit 3,45 millions, un plus bas en trois ans. La progression du nombre de chômeurs de longue durée et le chômage persistant des seniors viennent toutefois nuancer cette embellie. Source : INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Source : Oxford Economics 2

4 DONNÉES DE CADRAGE UNE EXCELLENTE ANNÉE , année de tous les records Les commercialisations de bureaux de grandes surfaces en Ile-de-France ont atteint plus de 1,1 million m² en 2017, soit 43% de la demande placée totale enregistrée au cumul de l année. Demande placée par segment (en milliers de m²) et part des transactions supérieures à m² (en %) Les grands gabarits de bureaux franciliens affichent une hausse significative de 27% en un an de leur volume de commercialisation, à comparer à 8% pour le marché toutes tailles confondues. Les grandes commercialisations ont ainsi atteint un point haut jamais enregistré à ce jour en termes de nombre de transactions avec 88 signatures, et leur 2 ème record en termes de volume traité, derrière celui de Les transactions les plus significatives se sont portées sur des localisations centrales, à Paris (NATIXIS) et en banlieue proche à Nanterre (GROUPAMA), en Boucle Sud à Issy-les-Moulineaux (ORANGE) et en 1 ère Couronne Nord à Saint-Denis (SNCF) et à Saint-Ouen (CONSEIL REGIONAL IDF). Sur ces très grands mouvements, le choix des entreprises s est donc porté tant sur une tour à Paris - objet immobilier rarissime - que sur des architectures immobilières de type campus. Le grand retour des méga-deals Le segment des surfaces entre et m² concentre toujours la plus forte activité du marché en terme de surfaces (41% du volume total) avec m² placés en 2017, en hausse de 16% en un an. Les commercialisations enregistrées sur le segment des surfaces de à m² représentent, quant à elles, m² en 2017, en hausse de 55% en un an. Boosté par une accélération au 2 nd semestre, ce segment de surfaces représente la plus grande part du marché en nombre de transactions, avec 49 signatures en 2017, notamment sur le marché parisien (24 transactions). A contrario, le volume placé sur le segment des surfaces entre et m² affiche une baisse de 32% en 2017, avec seulement m² traités. Ce repli s explique notamment par l absence de grandes transactions supérieures à m² à La Défense, faute d un stock de première main disponible à court-moyen terme. Top 5 des transactions supérieures à m² en Ile-de- France - En 2017 PRENEUR VILLE SURFACE NATIXIS Paris 13ème m² GROUPAMA Nanterre m² (en 4 transactions) ORANGE Issy-les-Moulineaux m² CONSEIL REGIONAL IDF Saint Ouen m² (en 2 transactions) SNCF Saint Denis m² Transactions supérieures à m² en Ile-de-France par tranche de surface, en m² Enfin, l année 2017 a vu le retour des méga-deals, ceux d une surface supérieure à m², absents du marché depuis près de 4 ans en Ile-de-France : les prises à bail de NATIXIS dans les «Tours Duo» ( m²) dans le 13 ème à Paris, et ORANGE dans «Bridge» ( m²) à Issyles-Moulineaux, toutes les deux des précommercialisations d immeubles neufs. 3

5 DIMENSION GÉOGRAPHIQUE ET MOBILITÉS DES ENTREPRISES LA CENTRALITÉ, MAÎTRE MOT DES GRANDES ENTREPRISES Paris un jour, Paris toujours Paris occupe la 1 ère place en Ile-de-France en termes de commercialisations de grands gabarits de bureaux pour la deuxième année consécutive, avec un volume placé de m² et 32 signatures au cumul de l année La Capitale représente plus d un tiers du poids du marché des grandes transactions, un des records historiques pour ce secteur. Notons quelques transactions de taille exceptionnelle intra-muros : NATIXIS ( m²) dans le 13 ème arrondissement, ALTAREA COGEDIM ( m²) sur l Ilot Richelieu dans le QCA, ainsi que CREDIT AGRICOLE ASSURANCES ( m²) dans le 15 ème ou encore AXA ( m²) dans la ZAC des Batignolles. En 2016, les arrondissements Sud de la capitale avaient concentré l essentiel de l activité du marché, l année 2017 a vu le retour en force de Paris QCA et de son extension Centre Ouest avec 23 transactions pour m². Répartition géographique des transactions supérieures à m² en Ile-de-France, en milliers de m² Ruée vers la périphérie...mais proche de la Capitale Le Croissant Ouest ( m² traités) et la Première Couronne ( m²) ont connu une année 2017 nettement plus dynamique qu en 2016, avec des progressions de leurs commercialisations de +164% et +80% en un an. Les utilisateurs se sont dirigés vers des communes limitrophes de la Capitale, en particulier dans les pôles d affaires de la Boucle Sud, en Péri-Défense et en Première Couronne Nord, un choix avantageux notamment en termes de loyers tout en conservant une forme de sélectivité en termes de qualité de localisation. Top des secteurs géographiques par demande placée de bureaux supérieurs à m² En 2017 Les commercialisations en Deuxième Couronne restent plus discrètes, en dessous de leur moyenne décennale ( m²) mais tout de même en hausse de 53% en un an, avec m² placés au cumul de l année A contrario, La Défense accuse un recul marqué des ses commercialisations de grande taille (-56% en un an ; m²), malgré une bonne performance enregistrée sur les surfaces inférieures à m². Fait notable, la majorité des signatures se sont opérées sur des immeubles de seconde main, soulignant le manque d offre d immeubles neufs et restructurés sur ce secteur. Ce ralentissement mécanique imputable au manque de disponibilités de première main à La Défense devrait se solutionner en 2018 et 2019, avec l arrivée de nouvelles livraisons. 4

6 Provenance Paris CO dont QCA Paris Nord Est Paris Sud La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne 2 ème Couronne NATURE DES MOUVEMENTS LE COWORKING À L HONNEUR Croissant Ouest et 1ère Couronne retiennent La captivité des entreprises quant à leur lieu d implantation s est avérée très forte en 2017 : deux tiers (65%) des mouvements se sont déroulés dans le même secteur. Les marchés les plus endogènes ont été le Croissant Ouest et la 1ère Couronne (64% et 69% respectivement). Leur fort taux d endogénéité s explique, notamment, par la faculté de ces deux marchés à proposer des solutions immobilières de bonne qualité et d un gabarit adéquat, principalement dans le cadre d extensions ou de regroupements. La Défense et Paris montrent, quant à eux, leur capacité à attirer les utilisateurs hors de leurs périmètres : 5 reports depuis le Croissant Ouest pour La Défense et 3 depuis la 1ère et 2ème Couronne pour la Capitale. Ces mouvements illustrent la tendance des entreprises à la recherche de localisations centrales et visibles, notamment dans une stratégie d attraction et de rétention des talents. Regroupements, coworking et Brexit En 2017, les regroupements d implantations dominent et concentrent 38% du nombre de transactions et 56% des volumes traités, alors qu en 2016 les déménagements simples avait été les plus nombreux. Cette tendance au regroupement s inscrit dans une logique d optimisation des coûts mais plus encore par la recherche de nouvelles synergies entre leurs différentes filiales ou lignes de métiers. Les grandes transactions de l année 2017 illustrent parfaitement cette tendance avec NATIXIS ( m²), ORANGE ( m²) et le CONSEIL REGIONAL D ILE-DE-FRANCE ( m²). Les déménagements et extensions représentent respectivement 31% et 18% du nombre de signatures en Ile-de-France en Le nombre d extensions enregistré signe son point le plus haut en vingt ans (15 signatures). Il s agit ici de conserver une implantation qui correspond à l ADN de l entreprise tout en accompagnant la croissance des effectifs et donc des besoins immobiliers. Mobilité des entreprises en 2017, en nombre de transactions 65% Taux d endogénéité Paris Centre Ouest dont QCA Destination Paris Nord-Est Paris Sud La Défense Croissant Ouest ère Couronne ème Couronne Total Nature des mouvements d entreprises en 2017, en nombre de transactions Les créations-implantations concernent, quant à elles, 13% des grandes transactions; elles n ont jamais été aussi nombreuses en vingt ans (11 signatures). Cette évolution s explique par les nombreuses ouvertures de centres de coworking (72% des créations en 2017), dont les classiques WEWORK, NEXTDOOR et MORNING COWORKING, mais aussi des investisseurs qui orientent leur stratégie vers cette nouvelle gamme de services. Outre la vague du coworking, l implantation de BANK OF AMERICA dans le QCA est susceptible de marquer les prémices d un effet «Post-Brexit» sur la Capitale française. 5

7 PREMIÈRE MAIN ET PRÉCOMMERCIALISATION DE LA PREMIERE MAIN ET DES PRECOMMERCIALISATIONS La part belle est faite aux restructurations En 2017, les grandes entreprises continuent d accorder leur préférence aux surfaces de bureaux de première main avec 74% du volume traité en plus de m². Tradition chez les grands utilisateurs, la part importante de la première main est également le reflet de la volonté des sociétés de disposer de bureaux qui répondent à des critères d efficience et de flexibilité avancés. Qualité des transactions supérieures à m² en 2017, en nombre de transactions L originalité de l année 2017 est la proportion importante d immeubles restructurés : 61% en nombre de transactions pour un volume quasi équivalent à celui du neuf. La part de la première main n est pas homogène sur tous les secteurs géographiques. Très conséquente sur Paris (81% des transactions), elle est moins représentée dans le Croissant Ouest, en Première Couronne et à La Défense. Ces secteurs devraient cependant voir l arrivée de nouvelles livraisons, avec m² de chantiers prévus d ici Elles présenteront des solutions de localisations centrales dans des bâtiments répondant aux nouveaux critères d exigences des utilisateurs et à des prix plus avantageux. Transactions de première main (milliers de m²) et part des pré-commercialisations (%) Un taux de pré-commercialisation record Les pré-commercialisations ont atteint, en 2017, un niveau inégalé, de l ordre de 87%. Ce taux est d autant plus impressionnant qu il offre un contraste certain avec celui enregistré en 2016 (55%) ou avec la moyenne décennale (64%). Paris, dont le marché tertiaire se caractérise actuellement par une pénurie d offre, est particulièrement impacté par cette tendance porteuse de la pré-commercialisation. Dans ce contexte, les utilisateurs, soumis à un sentiment d urgence, préfèrent se positionner sur les immeubles avant leur livraison voire même leur mise en chantier. 6

8 SECTEURS D ACTIVITÉ FINANCE ET NOUVELLES TECHNOLOGIES Finance, Industrie de pointe, TIC sur le podium Le secteur de la Banque-Assurance continue de concentrer la part la plus importante des transactions immobilières en Ile-de-France : un quart du volume des signatures pour un peu plus de m² en Cette activité financière se concentre en particulier sur la Capitale, qui en tant que pôle économique, maintient son pouvoir de séduction sur les entreprises de ce milieu. Outre les mouvements de NATIXIS et GROUPAMA, déjà mentionnés, citons l installation de PARTNER RE rue Guersant dans le 17 ème, la prise à bail de la SFAM sur «Espace Kléber» dans le 16 ème, et la signature de la RCI BANK AND SERVICES dans le 2 ème. Répartition des transactions de plus de m² par secteur d activité en 2017, en surfaces Les secteurs de l Industrie de pointe et des TIC arrivent, quant à eux, en 2 ème et 3 ème position et représentent respectivement 14% et 13% du volume total des transactions. Ces derniers plébiscitent particulièrement le Croissant Ouest : PARFUMS CHRISTIAN DIOR à Neuillysur-Seine dans «Kosmo», RENAULT à Nanterre, et HUAWEI TECHNOLOGIES à Boulogne-Billancourt pour l industrie de pointe; ainsi que ORANGE et CAP GEMINI à Issy-les-Moulineaux pour les TIC. Diversité à Paris, en Première Couronne et Croissant Ouest Répartition des transactions de plus de m² par secteur d activité et par secteur géographique en 2017 Tous les secteurs géographiques ne concentrent pas les mêmes typologies d entreprises. Paris attire sans surprise la plus grande diversité d activité, et plus particulièrement la Banque-Assurance (voir ci-dessus), le secteur immobilier (ALTAREA COGEDIM, AEW) et des établissements de coworking (WEWORK, NEXTDOOR). Le Croissant Ouest et la 1 ère Couronne ont également attiré en 2017 une grande diversité d entreprises. Les TIC et les sociétés de Communication-Création ont particulièrement favorisé le Croissant Ouest, en Boucle Sud et à Neuilly-sur-Seine principalement. Les secteurs public (CPAM, CONSEIL REGIONAL IDF) et Transports- Logistique-Distribution (AMAZON, FNAC, SNCF) ont, quant à eux, porté leur choix de localisation en Première Couronne Nord (Saint-Denis et Clichy) et Sud (Ivry-sur- Seine). 7

9 VALEURS LOCATIVES GRAND ECART ENTRE PARIS ET LA PÉRIPHÉRIE Valeur locative : l écart continue de se creuser entre Paris et la Périphérie Ventilation des valeurs locatives des grandes transactions par quartile en 2017, /m²/an La valeur locative médiane des transactions de plus de m² se positionne à 460 /m²/an en 2017, stable d une année sur l autre. Au cumul de l année, la moitié des surfaces transactées l a été entre 350 /m²/an et 530 /m²/an. Ces niveaux de loyers correspondent, entre autres, à des immeubles neufs ou restructurés dans le Croissant Ouest ou des surfaces rénovées à La Défense. Dans le même temps, l amplitude des loyers ne cesse de s accentuer : proches de 800 /m²/an pour des signatures à Paris QCA à moins de 200 /m²/an pour des immeubles situés en Première et Deuxième Couronne. L écart se creuse donc entre les loyers parisiens affichés pour les meilleurs immeubles et les ceux observés pour des surfaces neuves en parc d affaires en 2 ème Couronne. Notons que la bonne dynamique observée sur les secteurs les plus plébiscités laisse entrevoir, en 2018, une augmentation des valeurs locatives. Ces observations portent sur la valeur faciale, qui ne tient donc pas compte des mesures d accompagnement octroyées par les propriétaires; elles viennent décoter les valeurs locatives d environ 22% en moyenne, sur des baux très majoritairement de longue durée (données Immostat du 4 ème trimestre 2017). Zoom sur les valeurs locatives du marché parisien L activité du marché parisien boostée par la hausse des commercialisations au 2 nd semestre s est avérée très soutenue en 2017 ( m² placés). Les loyers continuent alors leur ascension, en particulier dans le secteur du QCA où la moyenne des loyers est proche de 800 /m²/an. A Paris Centre Ouest hors QCA, dans le Sud et l Est, les valeurs observées sont comprises entre 530 /m/an et 600 /m/an alors que dans le Nord, les entreprises peuvent encore se loger pour moins de 400 /m²/an. Dans ce contexte de bonne dynamique des commercialisations conjugué à une vacance très faible en dessous de 3% - sur l ensemble des marchés parisiens, les valeurs locatives devraient assez logiquement augmenter en

10 DÉFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T Taux d endogénéité : Exprimé en %, il représente la part des entreprises qui ont réalisé un mouvement immobilier sans changer de secteur géographique. SECTORISATION IMMOSTAT 9

11 AUTEURS Mélanie Schwindling Chargée d études +33 (0) Agnès Talène Chargée d études +33 (0) Magali Marton Directrice des Etudes - France +33 (0) CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) Nicolas Coutant Office Grands Comptes Office +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés

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