TABLE DES MATIÈRES. Inhoud Table alphabétique Zaakregister Table des décisions citées INTRODUCTION Corinne Mostin

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1 emphytéose et superficie 1 TABLE DES MATIÈRES Inhoud Table alphabétique Zaakregister Table des décisions citées INTRODUCTION Corinne Mostin I. Renaissance de l emphytéose et de la superficie II. Applications actuelles de l emphytéose et de la superficie LIVRE I LES ASPECTS CIVILS Corinne Mostin TITRE I L EMPHYTÉOSE CHAPITRE I DÉFINITION ET CARACTÈRES Sources légales 1. Silence du Code civil Loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d emphytéose Loi hypothécaire du 16 décembre La présente matière est arrêtée au 1 er mars 2004

2 2 erfpacht en opstal 4. Dispositions légales relatives aux redevances emphytéotiques a) Arrêté royal n o 158 du 11 avril b) Loi du 14 mai Législation relative au remembrement rural Droit administratif a) Biens du domaine public et du domaine privé b) Dispositions applicables aux baux emphytéotiques conclus par l Administration c) Législations particulières Législations régionales en matière d urbanisme a) Constitution d un droit d emphytéose b) Division d un bien et cession en emphytéose Législation sur les chantiers mobiles Décret régional flamand du 22 février 1995 relatif à l assainissement du sol I Définition 15. L emphytéose : un droit réel temporaire II Caractères 16. Un droit réel démembré Un droit immobilier a) Immeubles corporels b) Immeubles incorporels Controverse Un droit temporaire CHAPITRE II DURÉE DEL EMPHYTÉOSE Durée légale 20. Principe I Durée de moins de 27 ans 21. Disqualification de l emphytéose en bail ordinaire Autre sanction : prolongation Het onderwerp werd bijgewerkt tot en met 1 maart 2004

3 emphytéose et superficie 3 II Durée de plus de 99 ans 1. Sanction 23. Réductibilité Reconduction Renouvellement 24. Sort de l emphytéose à son terme Reconduction dans les limites de la durée légale Emphytéose perpétuelle (baux emphytéotiques relevant de l Ancien Droit) 26. Rente rachetable V Clause «novatoire» 27. Clause conventionnelle rencontrée en pratique De la validité de la clause novatoire CHAPITRE III DIFFICULTÉS DE QUALIFICATION 29. Critères distinctifs de l emphytéose Emphytéose et bail Emphytéose et vente Autres droits réels CHAPITRE IV CONSTITUTION DE L EMPHYTÉOSE ET OPPOSABILITÉ Capacité 33. Capacité d aliéner des immeubles Emphytéose consentie par le propriétaire Emphytéose consentie par une personne autre que le propriétaire I Objet 36. Solnu Immeuble bâti La présente matière est arrêtée au1 er mars 2004

4 4 erfpacht en opstal 38. Immeuble incorporel Part indivise Volumes II Modes de constitution 41. La convention Le testament La prescription CHAPITRE V DROITS ET OBLIGATIONS DE L EMPHYTÉOTE Droits de l emphytéote 44. Distinction Prérogatives sur le droit d emphytéose 45. Droit de disposition a) Céder ou aliéner le droit d emphytéose Notification de la cession au bailleur emphytéotique Controverse quant aux effets de la cession 1 o Opinion de R. DERINE, F.VAN NESTE et H. VANDENBERGHE o Opinion de J. HANSENNE o Conclusion Dérogation conventionnelle : interdiction de céder ou de sous-louer b) Constituer une hypothèque c) Concéder des droits réels (usufruit, emphytéose, superficie, servitude) et organiser une copropriété Droits sur le bien 54. Principe : la pleine jouissance du fonds A. Actes matériels 1. Constructions et plantations 55. Amélioration de l héritage Propriété des ouvrages réalisés librement par l emphytéote Propriété des ouvrages réalisés contractuellement par l emphytéote Propriété des ouvrages réalisés par le propriétaire Propriété des ouvrages réalisés par des tiers De l utilité d une clause contractuelle de renonciation à l accession? Het onderwerp werd bijgewerkt tot en met 1 maart 2004

5 emphytéose et superficie Immobilisation par destination Propriété des ouvrages au terme de l emphytéose Usage et perception des fruits 63. Fruits civils et naturels Mines et carrières Trésor B. Actes juridiques 66. Location Autres actes Actions en justice 68. Actions réelles Actions possessoires Actions en responsabilité I Obligations de l emphytéote 1. Obligation d entretien 71. Réparations ordinaires Grosses réparations Grosses réparations exigées par un tiers Destruction par accident Obligation de ne point diminuer la valeur du fonds 75. Respect de la valeur du fonds Obligation de payer une redevance périodique 76. Le canon Périodicité du canon Indivisibilité du canon Prescription extinctive Fixation du canon Réduction du canon Absence d action en rescision pour lésion Adaptation de la redevance La présente matière est arrêtée au1 er mars 2004

6 6 erfpacht en opstal 84. Recouvrement de la redevance : l exécution forcée Absence de privilège du tréfoncier Obligation de supporter les impôts 86. Impositions Responsabilité 87. Troubles de voisinage Responsabilité du fait des choses CHAPITRE VI DROITS ET OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE Droits du propriétaire 89. Droits pendant l emphytéose Droits à l expiration de l emphytéose Action en dommages-intérêts pour les dégradations causées par l emphytéote I Obligations du propriétaire 92. Laisser jouir CHAPITRE VII EXTINCTION 93. Causes d extinction La confusion La destruction totale du fonds La prescription extinctive Le terme L abandon L expropriation La déchéance La résolution de l acte constitutif a) Action en résolution basée sur l article 1184 du Code civil b) Pacte commissoire exprès ou clause résolutoire expresse c) Conditions résolutoires La résolution du contrat d emphytéose en cas de faillite : clause résolutoire ou condition résolutoire Effet de la résolution Het onderwerp werd bijgewerkt tot en met 1 maart 2004

7 emphytéose et superficie 7 TITRE II LA SUPERFICIE CHAPITRE I DÉFINITION ET CARACTÈRES Textes légaux 106. Silence du Code civil Loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie Loi hypothécaire du 16 décembre Dispositions légales concernant les redevances : la loi du 14 mai Législation relative au remembrement rural Droit administratif a) Biens du domaine public et du domaine privé b) Superficie concédée par un particulier en faveur de l autorité publique c) Dispositions applicables à la constitution d un droit de superficie conclu par l Administration Législations régionales en matière d urbanisme Législation sur les chantiers mobiles Décret flamand relatif à l assainissement du sol I Définition 116. La superficie : un droit réel temporaire II Caractères 117. Un droit réel a) Attributs des droits réels b) Un démembrement de la propriété Un droit immobilier Un droit temporaire : durée maximale de 50 ans (suite) Disposition impérative ou d ordre public? V Superficie et renonciation au droit d accession 122. Renonciation au droit d accession et superficie a) Principe : création d un droit de superficie b) Rejet des autres théories c) Renonciation à l accession au profit du patrimoine commun La théorie de la superficie-conséquence (J. HANSENNE) La présente matière est arrêtée au1 er mars 2004

8 8 erfpacht en opstal Section V Comparaison avec d autres droits 126. Principe et modalisations conventionnelles a) Superficie et bail b) Superficie et servitude c) Superficie et usufruit CHAPITRE II DURÉE DE LA SUPERFICIE Principe 130. Duréelégale : cinquante ans Superfice perpétuelle Durée indéterminée I Renouvellement 133. Renouvellement au terme Renouvellement avant l arrivée du terme CHAPITRE III CONSTITUTION DE LA SUPERFICIE Capacité 135. Capacité d aliéner des immeubles Superficie consentie par une personne autre que le propriétaire I Objet 137. Bâtiments, ouvrages et plantations Sur-sol Droit de superficie total ou partiel Superficie sur des constructions déjà existantes Superficie sur le droit de superficie Superficie sur un bien hypothéqué Het onderwerp werd bijgewerkt tot en met 1 maart 2004

9 emphytéose et superficie 9 II Modes de constitution et preuve 1. Titre 143. Acte entre vifs ou à cause de mort Transcription Preuve Renouvellement du droit de superficie Superficie-conséquence Prescription 148. Prescription abrégée ou trentenaire Durée de la superficie acquise par prescription Acquisition par prescription de la propriété Preuve de l acquisition par prescription CHAPITRE IV DROITS ET OBLIGATIONS DU SUPERFICIAIRE Droits du superficiaire 1. Prérogatives sur le droit de superficie 152. Distinction a) Cession du droit de superficie Dérogation contractuelle b) Constitution d une hypothèque Hypothèque sur les bâtiments préexistants Dérogation conventionnelle Sort de l hypothèque en cas d extinction de la superficie par confusion Conflit entre le créancier hypothécaire du tréfoncier et celui du superficiaire c) Constitution d un droit réel Droits du superficiaire sur le bien 161. Actes matériels sur les constructions, ouvrages et plantations. a) Ouvrages réalisés par le superficiaire b) Ouvrages existant sur le fonds lors de l ouverture du droit c) Usage et perception des fruits et des produits d) Sort des constructions et plantations à l expiration du droit de superficie Actes juridiques sur les constructions, ouvrages et plantations a) Baux b) Servitudes La présente matière est arrêtée au1 er mars 2004

10 10 erfpacht en opstal 167. c) Emphytéose Superficie Usufruit d) Droit de chasse et de pêche Trésor Actions en justice 169. Actions réelles Actions possessoires Responsabilité et troubles de voisinage I Obligations du superficiaire 172. Obligation éventuelle de payer un prix Obligation de conservation et d entretien Obligation de remise en état Obligation de supporter les impôts CHAPITRE V DROITS ET OBLIGATIONS DU TRÉFONCIER Droits du propriétaire 176. Droits limités par ceux du superficiaire Absence de recours du tréfoncier Absence de privilège I Obligations du propriétaire 179. Indemnisation du superficiaire à l expiration du droit de superficie Garantie d éviction CHAPITRE VI EXTINCTION 181. Causes d extinction La confusion La destruction totale du fonds La prescription extinctive Le terme La renonciation L expropriation L annulation de la convention L action en réduction Le pacte commissoire exprès, la condition résolutoire et l action en résolution La déchéance pour abus de jouissance La déchéance pour non-paiement de l augmentation de la redevance Het onderwerp werd bijgewerkt tot en met 1 maart 2004

11 emphytéose et superficie 11 LIVRE II LES ASPECTS FISCAUX TITRE I LES DROITS D ENREGISTREMENT André Culot INTRODUCTION PRINCIPES GÉNÉRAUX DE TAXATION 193. Vente d un terrain et des constructions Constructions érigées sur le terrain d autrui Règles issues du droit civil a) Droit d accession b) Scission de la propriété entre le fonds et les constructions c) Opposabilité des actes ou des conventions à l Administration Vente du terrain sans les constructions CHAPITRE I OBLIGATION DE L ENREGISTREMENT 199. Actes (écrits) obligatoirement enregistrables du seul fait de leur existence Absence d écrit Jugements ou arrêts L enregistrement : délais, personnes tenues, lieu (suite) Objet du contrat CHAPITRE II TAUX ET BASE DU DROIT 204. Principe : matière de compétence fédérale Assimilation au bail Taux du droit Base imposable Loyer Redevance Canon Redevances ou canon variables Augmentation conventionnelle des redevances ou du canon Charges Exemptions de droits d enregistrement CHAPITRE III L EMPHYTÉOSE 213. Taux et base de taxation La présente matière est arrêtée au1 er mars 2004

12 12 erfpacht en opstal Conclusion du contrat 214. Constitution à titre onéreux Constitution à titre gratuit Constitution moyennant paiement d un canon unique Constitution moyennant paiement d un capital correspondant à la valeur vénale du bien Emphytéose sur des constructions existantes Concessions sur des biens du domaine public et du domaine privé I Cession du droit d emphytéose 220. Distinction : cession du droit d emphytéose et cession de la propriété des ouvrages Apport en société du droit d emphytéose Vente publique d un droit d emphytéose Revente du bien : application de l article 212 C. enr Revente du bien immeuble par un marchand de biens : application de l article 64 C. enr Cession de droits dans une emphytéose indivise II Expiration du délai d emphytéose 226. Sort des constructions et plantations existant sur le fonds Renonciation anticipée V Requalification Simulation 228. Requalification Mesure «anti-abus de droit» Application Simulation Section V Cession du fonds grevé du droit d emphytéose 232. Base de perception CHAPITRE IV LA SUPERFICIE 233. Taux et base de taxation Het onderwerp werd bijgewerkt tot en met 1 maart 2004

13 emphytéose et superficie 13 Conclusion du contrat 234. A titre onéreux ou à titre gratuit Constitution à titre onéreux Constitution à titre gratuit (sans contrepartie), sans animus donandi Constitution à titre gratuit (sans contrepartie), avec animus donandi Sort des constructions existantes Comment rendre opposable à l Administration fiscale une renonciation à accession? Concession sur des biens du domaine public et du domaine privé I Cession du droit de superficie 241. Distinction : cession du droit de superficie et cession de la propriété des ouvrages Apport en société du droit de superficie Vente publique d un droit de superficie Revente du bien : application de l article 212 C. enr Revente d un bien immeuble par un marchand de biens : application de l article 64 C. enr II Expiration du délai de superficie 246. Sort des constructions et plantations existant sur le fonds Renonciation anticipée V Requalification Simulation 248. Requalification Simulation Application de l article 188 C. enr Section V Cession du fonds grevé du droit de superficie 251. Base de perception TITRE II LES DROITS DE SUCCESSION 252. Généralités Renvoi La présente matière est arrêtée au1 er mars 2004

14 14 erfpacht en opstal TITRE III LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE Hugues Vangindertael INTRODUCTION PRINCIPES GÉNÉRAUX DE TAXATION 253. Principes Conditions pour l application de la T.V.A CHAPITRE I CONCLUSION DU CONTRAT Notion de livraison de biens 255. Notion de bien Notion de livraison de biens Existence d un contrat Exigence d une contrepartie Exception : prestation de services I Modalités du contrat 260. Contrat sous condition suspensive Contrat sous condition résolutoire II Conditions d application de la T.V.A Localisation de l opération en Belgique Notion de bâtiment Exclusion du terrain Notion de bâtiment neuf Bâtiments anciens rénovés Moment de la livraison Preuve CHAPITRE II QUALITÉ DE L AUTEUR DE L ACTE 268. Distinctions Les promoteurs immobiliers ou constructeurs professionnels 269. Notion Acquisition du statut Het onderwerp werd bijgewerkt tot en met 1 maart 2004

15 emphytéose et superficie 15 I Les constructeurs occasionnels 271. Notion Choix entre la T.V.A. et les droits d enregistrement Option : principes Défaut d option CHAPITRE III PAIEMENT DE LA T.V.A. Base d imposition 275. Bâtiments Terrains Absence de base imposable minimale I Exigibilité de la T.V.A. Déclarations 278. Constructeurs professionnels Constructeurs occasionnels II Taux de T.V.A. applicable 280. Principes Taux normal Taux réduits V Exonérations de droits d enregistrement 283. Formalités CHAPITRE IV DÉDUCTION DE LA T.V.A Intérêt del opération Etendue du droit à déduction Généralités Exclusion du terrain La présente matière est arrêtée au1 er mars 2004

16 16 erfpacht en opstal I Exercice du droit à déduction 286. Constructeurs professionnels Constructeurs occasionnels CHAPITRE V RÉVISION ET PRÉLÈVEMENT La révision 288. Principes Notion de bien d investissement Période de révision Situations dans lesquelles une révision doit être opérée I Le prélèvement 292. Principes Situations dans lesquelles un prélèvement doit être effectué Base imposable du prélèvement CHAPITRE VI DROIT D EMPHYTÉOSE ET LEASING IMMOBILIER Principes 295. Définition Prestation de services Localisation en Belgique I Conditions pour la soumission à la T.V.A Textes applicables Conditions relatives au donneur en leasing Conditions relatives au bâtiment Conditions relatives au contrat II Conséquences et modalités du contrat 302. Soumission à la T.V.A Taux de T.V.A. applicable Déduction de la T.V.A Durée du contrat de leasing immobilier Exercice de l option à l échéance du contrat Het onderwerp werd bijgewerkt tot en met 1 maart 2004

17 emphytéose et superficie 17 V Cession du contrat 307. Cession des biens avant l expiration du terme à une personne autre que le preneur en leasing Cession de bail par le preneur de leasing CHAPITRE VII REMARQUES PARTICULIÈRES 309. Expiration du droit de superficie ou d emphytéote a) Transfert des constructions érigées par le superficiaire ou l emphytéote b) Cession des droits résiduels par le tréfoncier Cession d un droit d emphytéose ou de superficie dans le cadre d une universalité de biens ou d une branche d activité TITRE IV IMPÔTS SUR LES REVENUS Bernard Goffaux CHAPITRE I LA CONSTITUTION OU LA CESSION D UN DROIT D EMPHYTÉOSE OU DE SUPERFICIE Imposition dans le chef du tréfoncier ou du cédant 1. Le tréfoncier ou le cédant agit à titre privé 312. Imposition au titre de revenus immobiliers Base imposable Moment d imposition Tarif d imposition Imposition partielle au titre de revenus mobiliers Exemple Imposition sur les plus-values a) En principe, absence d imposition b) Imposition au titre de revenus spéculatifs Le tréfoncier agit à titre professionnel 320. Imposition au titre de revenus professionnels Imposition au titre de revenus mobiliers La présente matière est arrêtée au1 er mars 2004

18 18 erfpacht en opstal A. Le tréfoncier n est pas assujetti aux règles comptables 322. Paiement d un canon unique Paiement de redevances échelonnées B. Le tréfoncier est assujetti aux règles comptables 324. Paiement d un canon unique Exemple Paiement de redevances échelonnées a) Leasing financier (full pay out) Définition Reconstitution du capital investi : notion Traitement comptable et fiscal b) Leasing opérationnel C. Bénéfice de la taxation étalée des plus-values 331. Notion Application du régime lors de la constitution ou de la cession du droit Notion de plus-values Conditions relatives aux biens aliénés Remploi Délai de remploi Délai porté à5ans L acquisition d un droit d emphytéose ou de superficie constitue-t-elle un remploi au sens de l article 47 du C.i.r. 1992? Formalités à accomplir Défaut de remploi ou non-respect des conditions de remploi Condition d intangibilité Imposition étalée de la plus-value I Imposition dans le chef de l emphytéote ou du superficiaire 1. L emphytéote ou le superficiaire agit à titre privé 343. Aperçu général Revenus imposables Paiement du précompte immobilier Calcul du précompte immobilier Déduction des redevances du montant des revenus immobiliers Déduction des intérêts d emprunt Déduction complémentaire d intérêts Réduction d impôt pour épargne à long terme L emphytéote ou le superficiaire agit à titre professionnel 351. Paiement d un canon unique Paiement de redevances échelonnées a) Leasing financier b) Leasing opérationnel Het onderwerp werd bijgewerkt tot en met 1 maart 2004

19 emphytéose et superficie 19 CHAPITRE II LA FIN DU DROIT D EMPHYTÉOSE OU DE SUPERFICIE Imposition dans le chef du tréfoncier 355. Aperçu général Le tréfoncier agit à titre privé Le tréfoncier agit à titre professionnel Levée del option d achat ou de vente I Imposition dans le chef de l emphytéote ou du superficiaire 359. Aperçu général L emphytéote ou le superficiaire agit à titre privé L emphytéote ou le superficiaire agit à titre professionnel Levée del option d achat ou de vente CHAPITRE III UTILISATION DES DROITS D EMPHYTÉOSE OU DE SUPERFICIE AUX FINS DE PLANIFICATION FISCALE DANS LES RELATIONS ENTRE UNE SOCIÉTÉ ET SES DIRIGEANTS RÉACTIONS POSSIBLES DE L ADMINISTRATION Avantages offerts par le droit d emphytéose en matière d impôts sur les revenus 363. Absence de requalification des loyers et autres avantages locatifs excessifs en rémunération de dirigeant Simulation Disposition anti-abus de droit Application de la mesure anti-abus de droit à la constitution d un droit d emphytéose I Avantages offerts par la constitution d un droit de superficie en matière d impôts sur les revenus 367. Aperçu général du problème Avantages liés à la constitution d un droit de superficie La présente matière est arrêtée au1 er mars 2004

20 20 erfpacht en opstal er tempérament : possibilité pour l Administration d invoquer la théorie de la simulation e tempérament : conséquences fiscales liées à l expiration du contrat Tableau comparatif (droits d emphytéose, de superficie, d usufruit et de bail) Bibliographie Textes légaux Formulaire Het onderwerp werd bijgewerkt tot en met 1 maart 2004