Nomenclature des Charges

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1 Nomenclature des Charges communes d un ensemble immobilier commercial Annexe à la Charte CNCC «Relations Bailleurs-Locataires» Conseil National des Centres Commerciaux

2 Pour tous les adhérents du CNCC, le fichier Excel permettant le calcul des charges décrites dans ce document est téléchargeable gratuitement sur le site Internet du CNCC : Le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) est l organisation de référence représentant l ensemble des professionnels de l industrie des centres commerciaux en France. Véritable porte-parole de ce domaine d activité, elle fédère les promoteurs, les propriétaires, les gestionnaires, les enseignes, les prestataires et les groupements de commerçants. Force de propositions notamment auprès des pouvoirs publics, le CNCC représente et défend les intérêts de ses composantes dans une logique de dialogue et d anticipation des évolutions juridiques et commerciales. Au-delà de la publication d indices, de l organisation de conférences et des formations qu il prodigue, le CNCC organise chaque année, en juin à Paris au Carrousel du Louvre, le Siec, le Rendez-vous des Centres Commerciaux de France, véritable plate-forme annuelle d échanges entre les différents acteurs français et internationaux concernés par l industrie des centres commerciaux en France.

3 Sommaire A CHARGES DE FONCTIONNEMENT NETTOYAGE élimination DES DéCHETS FONCTIONNEMENT ET ENTRETIEN IMMEUBLE LIAISONS MéCANIQUES ESPACES VERTS SéCURITé INCENDIE SURVEILLANCE CLIMATISATION, CHAUFFAGE, VMC FONCTIONNEMENT GéNéRAL état ET COLLECTIVITéS HONORAIRES PROCéDURES JUDICIAIRES ET RéFéRés...18 B CHARGES DE FONCTIONNEMENT - PARTIES PRIVATIVES CLIMATISATION PARTIES PRIVATIVES élimination des DéCHETS PARTIES PRIVATIVES ENSEIGNES ET ANTENNES PARTIES PRIVATIVES PARKING PERSONNEL PARTIES PRIVATIVES SéCURITé INCENDIE PARTIES PRIVATIVES SURVEILLANCE PARTIES PRIVATIVES HYGIèNE - SANTé PARTIES PRIVATIVES HONORAIRES PARTIES PRIVATIVES...24 C INVESTISSEMENTS ET GROS TRAVAUX EXTéRIEUR INTéRIEUR HONORAIRES INTERVENANTS EXTéRIEURS HONORAIRES...30

4 Introduction Le Conseil National Des Centres Commerciaux (CNCC) qui réunit les Investisseurs, Développeurs, Bailleurs, Gestionnaires, Distributeurs, Commerçants, Conseils et Prestataires des ensembles immobiliers commerciaux Français a notamment pour objet «d être un organe de concertation entre les acteurs professionnels» de l immobilier commercial, pour les inciter à la concertation et à des démarches de recherche de qualité et de bonnes pratiques. Origines C est dans cet esprit que le CNCC a rédigé la Charte «Relations Bailleurs Locataires» qui précise notamment que «le développement de relations confiantes, fondées sur la clarté, la transparence et l information réciproque entre locataires, bailleurs et gestionnaires» dans l exploitation des centres commerciaux est un facteur fondamental de pérennité de ces derniers. Le CNCC a souhaité poursuivre cette action d information et de préconisation en demandant en 1996 à sa Commission Technique d élaborer un modèle de Nomenclature des Charges destiné à favoriser l harmonisation, la compréhension et la comparaison des budgets de fonctionnement et d entretien. Objectif La Commission Technique du CNCC a mis au point en 2006 une nouvelle version de la «Nomenclature des charges» qui répond aux évolutions tant des bâtiments que des dispositions techniques et réglementaires. Il s agit donc d un outil d étude et de comparaison, c est-à-dire de progrès, qui permet à tous de mieux appréhender les évolutions des coûts de fonctionnement et d entretien des ensembles immobiliers à vocation commerciale. Mode d emploi La nouvelle version de la Nomenclature des Charges du CNCC comporte trois chapitres, le premier consacré aux coûts d entretien et de fonctionnement des parties et équipements à usage commun, le deuxième aux parties, services et équipements à usage privatif et le troisième aux investissements et gros travaux. Les libellés qui composent chaque sous-rubrique ou rubrique ont pour objet de permettre aux professionnels qui utilisent la Nomenclature des Charges de classer les coûts de fonctionnement et d entretien dans les mêmes rubriques pour en faciliter l étude et la comparaison. Cette trame de libellés ne saurait donc constituer une liste exhaustive des coûts de fonctionnement et d entretien d un ensemble immobilier commercial, les particularités de chacun ne pouvant être prises en compte. En outre, la Nomenclature des Charges du CNCC n a pas vocation à préjuger du caractère refacturable ou non aux locataires des coûts affectés aux libellés, sous-rubriques ou rubriques. Le CNCC souhaite que la Nomenclature des Charges, déjà utilisée par de nombreux Bailleurs et Gestionnaires, soit prise en compte par l ensemble de la profession, comme un élément fondamental de la Charte «Relations Bailleurs Locataires». Bertrand COURTOIS-SUFFIT Président de la Commission Technique du CNCC Vice-Président du CNCC Juin 2008

5 A CHARGES DE FONCTIONNEMENT

6 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 01-Nettoyage! 01 - NETTOYAGE 01.NETTOYAGE Extérieur Achat matières consommables Remplacement de sacs poubelles, etc. 01. NETTOYAGE Extérieur Eau Consommation de l autolaveuse et du nettoyage du parking Electricité - transport Electricité - consommation Chargement des batteries d autolaveuses, etc. Contrat Prestation de nettoyage du parking (autolaveuse, lavage haute pression, balayeuse de voirie, etc.) Personnel en régie Maintenance de la propreté extérieure (ramassage des papiers, etc.) Sous-total des coûts de nettoyage extérieur Intérieur Achat matières consommables Produits d hygiène et sanitaires (sac plastiques, etc.) Intérieur Eau Consommation de l autolaveuse et du nettoyage de la galerie Electricité - transport Electricité - consommation Chargement des batteries d autolaveuses, aspirateur, etc. Contrat Prestation journalière Personnel en régie Maintenance de jour (galerie, WC, etc.) Sous-total des coûts de nettoyage intérieur Total des coûts de nettoyage des parties communes

7 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 02-Élimination des déchets! 02 - élimination DES DéCHETS 02. élimination DES DéCHETS Déchets humides Achat matières consommables Achat / location matériel Achat ou location de bacs, compacteurs, presses, matériels servant au stockage des déchets Contrat traitement Coût de l incinération ou de la mise en enfouissement technique (décharge) Eau compacteurs Nettoyage et lavage haute pression des compacteurs, bacs à déchets Contrat enlèvement des déchets Transport du point de production jusqu au point de traitement final Electricité - transport Electricité - consommation Consommation électrique des compacteurs et presses Contrat entretien presse hydraulique Dans le cas de l achat, maintenance des presses à la charge du centre commercial Entretien-réparation équipement Maintenance et réparation des équipements servant au stockage des déchets Vérification organisme agréé Vérification trimestrielle des compacteurs, presse à balles, matériels hydrauliques Prestations occasionnelles Enlèvement des encombrants, déchets toxiques TGAP (Taxe Générale sur les Activités Polluantes) Déchets humides pour l enfouissement technique Sous-total des coûts d élimination des déchets humides Déchets secs Achat matières consommables Achat des rouleaux de fils métalliques pour balles de cartons et plastiques Achat / location matériel Achat ou location de bacs, compacteurs, presses, matériels servant au stockage des déchets Contrat traitement Coût de traitement spécifique selon le matériau secondaire Eau compacteurs Nettoyage et lavage haute pression des compacteurs, bacs à déchets Contrat enlèvement des déchets Transport du point de production jusqu au point de traitement final Prestations tri sélectif Tri, emballage des déchets secs (cartons, plastiques, bois, etc.) Electricité - transport Electricité - consommation Consommation électrique des compacteurs et presses Contrat entretien presse hydraulique Dans le cas de l achat, maintenance des presses à la charge du centre commercial Entretien réparation équipement Maintenance et réparation des équipements servant au stockage des déchets Vérification organisme agréé Vérification trimestrielle des compacteurs, presse à balles, matériels hydrauliques Prestations occasionnelles Enlèvement des encombrants, déchets toxiques Produits vente déchets Valorisation et commercialisation des déchets recyclables Sous-total des coûts d élimination des déchets secs Total des coûts d élimination des déchets des parties communes

8 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 03-Fonctionnement et entretien immeuble! 03 - FONCTIONNEMENT ET ENTRETIEN IMMEUBLE 03. FONCTIONNEMENT ET ENTRETIEN IMMEUBLE Accès Sous-total des coûts des accès Hygiène - Santé Achat matières consommables Achats de pièces détachées non prévues au contrat Contrat portes automat. / grilles Contrat d entretien des portes et grilles automatiques Entretien et réparations diverses Réparations ponctuelles des portes et grilles d accès Entretien portes Réparations ponctuelles des portes d accès Vérification organisme agréé Contrôle réglementaire des portes automatiques Contrat 3D Contrat de Dératisation Désinsectisation Désinfection Dénidification Légionelles Coûts relatifs à la légionelle dans les installations du centre commercial (analyse, contrat, etc.) Plomb Coûts relatifs au plomb dans le centre commercial Amiante Coûts relatifs à l amiante dans l immeuble Autres Autres coûts relatifs à d autres constituants ayant un impact sur la santé Sous-total des coûts hygiène - santé Electricité - Extérieur Achat matières consommables Achat de pièces détachées non prévues au contrat (lampes, etc.) Electricité - transport Contrat de rattachement au réseau de transport de l électricité pour les immeubles sortis du marché régulé de l électricité Electricité - consommation Contrat de fourniture d énergie électrique pour les immeubles sortis du marché régulé de l électricité ou Contrat EDF du marché régulé Contrat entretien Contrat d entretien des installations électriques extérieures (parking, auvents, etc.) Vérification organisme agréé Contrôle réglementaire des installations électriques extérieures Sous-total des coûts d électricité - extérieur Electricité - Intérieur Achat matières consommables Achat de pièces détachées non prévues au contrat (lampes, etc.) Electricité - transport Contrat de rattachement au réseau de transport de l électricité pour les immeubles sortis du marché régulé de l électricité Electricité - consommation Contrat de fourniture d énergie électrique pour les immeubles sortis du marché régulé de l électricité ou contrat EDF du marché régulé Contrat entretien Contrat d entretien des installations électriques intérieures (mail, locaux techniques, etc.) Vérification organisme agréé Contrôle réglementaire des installations électriques intérieures Sous-total des coûts d électricité - intérieur Eclairage - Sécurité Achat matières consommables Achat de pièces détachées non prévues au contrat Fuel groupes électrogènes Achat de fuel pour le fonctionnement du groupe électrogène Contrat groupe élect. / entretien onduleur Contrat d entretien du groupe électrogène et/ou onduleur Vérification organisme agréé Contrôle réglementaire du groupe électrogène et/ou onduleur Sous-total des coûts d éclairage - sécurité

9 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 03-Fonctionnement et entretien immeuble SUITE! 03 - FONCTIONNEMENT ET ENTRETIEN IMMEUBLE SUITE 03. FONCTIONNEMENT ET ENTRETIEN IMMEUBLE Promotion Publicité Décoration - Extérieur Enseignes et totems Entretien et réparations Coûts relatifs au fonctionnement des enseignes du centre commercial (alimentation électrique, remises en état, etc.) Achat matières consommables Vérification organisme agréé Contrôle réglementaire des installations électriques des enseignes extérieures Recettes publicitaires Recettes générées par les totems et sucettes publicitaires Sous-total des coûts de promotion, publicité, décoration - extérieur Promotion Publicité Décoration - Intérieur Achat / location matériel Achat matières consommables Opérations ponctuelles Recettes publicitaires Sous-total des coûts de promotion, publicité, décoration - intérieur Equipement - Matériel mobile Contrat entretien nacelle / plate-forme Contrat de maintenance des matériels de levage (nacelles, chariots, plateformes mobiles, etc.) Achat / location matériel Vérification organisme agréé Contrôle réglementaire des matériels de levage (nacelles, chariots, plateformes mobiles, etc.) Entretien véhicule Coût de fonctionnement du véhicule de service du centre commercial (carburants, révisions, réparations, etc.) Sous-total des coûts d équipement & matériel mobile Relevage Sous-total des coûts de relevage Services clientèle Entretien fosses, bassin relevage Contrat de maintenance des équipements de relevage Contrat fontaines / bassins Contrat d entretien des équipements des fontaines et bassins (pompes, canalisations, etc.) Entretien canalisations / réseaux Contrat de maintenance des réseaux du centre commercial Achat matières consommables Achat de pièces détachées non prévues au contrat Sanitaires Contrat de maintenance des équipements techniques des sanitaires et remises en état Achat matières consommables (papier hygiénique, désodorisants, essuie mains, etc.) et nettoyage Accueil / espaces services Contrat relatif aux prestations d accueil dans les sanitaires (régie propreté) Espaces enfants Contrat relatif aux prestations d accueil dans l Espace enfants Espaces repos Contrat relatif aux prestations d accueil dans l Espace repos Site Internet Contrat relatif au fonctionnement du site Internet du centre commercial Sous-total des coûts des services clientèle

10 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 03-Fonctionnement et entretien immeuble SUITE! 03 - FONCTIONNEMENT ET ENTRETIEN IMMEUBLE SUITE 03. FONCTIONNEMENT ET ENTRETIEN IMMEUBLE Signalisation intérieure Electricité - transport Electricité - consommation Achat matériel et équipement Achat de pièces détachées non prévues au contrat d entretien de la signalétique Vérification organisme agréé Contrôle réglementaire des installations électriques de la signalétique Entretien signalisation Contrat d entretien de la signalisation intérieure Sous-total des coûts de signalisation intérieure Structure Sous-total des coûts de structure VRD - Parking - Signalisation extérieure Achat matières consommables Achat de pièces détachées non prévues au contrat d entretien Entretien toiture Contrat d entretien de l étanchéité de la toiture Entretien lignes de vie / garde corps Contrat d entretien des lignes de vie et autres équipements de protection en toiture Entretien façades Contrat d entretien des façades Entretien verrières Contrat d entretien de verrières Entretien structure Contrat d entretien des équipements spécifiques non listés ci-dessus Réparations ponctuelles Réparations ponctuelles diverses Vérification organisme agréé Contrôle réglementaire des installations de la structure du centre commercial Déneigement Achat et/ou contrat des consommables et des équipements nécessaires au déneigement Entretien portiques mobiles Contrat de maintenance des portiques mobiles aux abords du centre commercial Entretien VRD (Voiries Réseaux Divers) Contrat d entretien des voiries, réseaux et dessertes du centre commercial (réparation de voirie, enrobés, bordures, etc.) Achat matériel et équipement Prestations ponctuelles de réparations des voiries, routes et dessertes du centre commercial Entretien signalisation Contrat d entretien de la signalisation extérieure (panneaux routiers, signalétique commerciale, marquage au sol, etc.) Entretien séparateur hydrocarbures Contrat d entretien des séparateurs d hydrocarbures du centre commercial Entretien nettoyage canalisations Contrat d entretien des réseaux extérieurs Entretien bassins de rétention Contrat d entretien des bassins de rétention Sous-total des coûts VRD - Parking - signalisation extérieure GTC / GTB Sous-total des coûts de GTC / GTB Entretien GTC / GTB (Gest. Tech. Centralisée / Bâtiment) Contrat de maintenance de la GTC / GTB Achat matières consommables Achat de pièces détachées non prévues au contrat de maintenance de la GTC / GTB Total des coûts de FONCTIONNEMENT ET ENTRETIEN IMMEUBLE des parties communes 8

11 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 04-Liaisons mécaniques! 04 - LIAISONS MéCANIQUES 04. LIAISONS MéCANIQUES Ascenseurs Achat pièces détachées Pièces détachées ne rentrant pas dans le cadre du contrat de maintenance Electricité - transport Facturation du transport de l énergie suite aux modifications effectuées au sein d EDF entre la fourniture d énergie et le transport non-utilisé à ce jour Electricité - consommation Consommation électrique de l appareil Contrat téléphone Missions de : - télé alarme (assistance à personne bloquée en cabine) - télé maintenance (dépannage des appareils) Contrat maintenance Surveillance et exécution des opérations de maintenance des appareils Vérification organisme agréé Vérifications réglementaires obligatoires Entretien ponctuel ascenseurs Interventions ne rentrant pas dans le cadre du contrat de maintenance (les mises en conformité ne rentrant pas dans le cadre des gros travaux ou gros entretiens) Sous-total des coûts des Ascenseurs Escalators Achat pièces détachées Pièces détachées ne rentrant pas dans le cadre du contrat de maintenance Electricité - transport Facturation du transport de l énergie suite aux modifications effectuées au sein d EDF entre la fourniture d énergie et le transport non-utilisé à ce jour Electricité - consommation Consommation électrique de l appareil Contrat maintenance Surveillance et exécution des opérations de maintenance des appareils Vérification organisme agréé Vérifications réglementaires obligatoires Entretien ponctuel escalators Interventions ne rentrant pas dans le cadre du contrat de maintenance Sous-total des coûts des escalators Monte-charges Achat pièces détachées Pièces détachées ne rentrant pas dans le cadre du contrat de maintenance Electricité - transport Facturation du transport de l énergie suite aux modifications effectuées au sein d EDF entre la fourniture d énergie et le transport non-utilisé à ce jour Electricité - consommation Consommation électrique de l appareil Contrat téléphone Missions de : - télé alarme (assistance à personne bloquée en cabine) - télé maintenance (dépannage des appareils) Contrat maintenance Surveillance et exécution des opérations de maintenance des appareils Vérification organisme agréé Vérifications réglementaires obligatoires Entretien ponctuel monte-charges Interventions ne rentrant pas dans le cadre du contrat de maintenance (les mises en conformités ne rentrant pas dans le cadre des gros travaux ou gros entretiens) Sous-total des coûts des monte-charges

12 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 06-Sécurité incendie! 06 - SéCURITé INCENDIE 06. SéCURITé INCENDIE Équipement Fourniture équipement Sous-total des coûts d équipement Communication Fourniture équipement radio Entretien courants faibles, radio, inter. Talkie Walkie Sous-total des coûts de communication SSI - équipements rattachés Contrat maintenance Achat matières consommables Réparations ponctuelles Vérification organisme agréé Sous-total des coûts de SSI et des équipements rattachés Prévention Achat matériel Contrat vérification extincteurs Contrat prestation sécurité ERP Personnel sécurité ERP Honoraires MUS/RUS Sous-total des coûts de prévention Moyens de protection Fournitures sprinklers / RIA Eau incendie Entretien colonnes sèches Entretien colonnes humides Contrat sprinklers / RIA Vérification organisme agréé Sous-total des coûts des moyens de protection Total des coûts de sécurité incendie des parties communes Rappel des sigles disponibles en page 13 11

13 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 07-Surveillance! 07 - SURVEILLANCE 07. SURVEILLANCE Intérieur Contrat intrusion dispositif accès Personnel surveillance Talkie Walkie Contrat télésurveillance Fournitures Dispositif ponctuel surveillance Sous-total des coûts de surveillance - intérieur Extérieur Achat / location matériel Personnel surveillance Location matériel mobile Contrat télésurveillance Fournitures Dispositif ponctuel surveillance Sous-total des coûts de surveillance - extérieur Total des coûts de surveillance des parties communes Rappel des sigles disponibles en page 13 12

14 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 04-Liaisons mécaniques SUITE 05-Espaces verts! 04 - LIAISONS MéCANIQUES SUITE 04. LIAISONS MéCANIQUES Trottoirs roulants Achat pièces détachées Pièces détachées ne rentrant pas dans le cadre du contrat de maintenance Electricité - transport Facturation du transport de l énergie suite aux modifications effectuées au sein d EDF entre la fourniture d énergie et le transport non-utilisé à ce jour Electricité - consommation Consommation électrique de l appareil Contrat maintenance Surveillance et exécution des opérations de maintenance des appareils Vérification organisme agréé Vérifications réglementaires obligatoires Entretretien ponctuel trottoirs roulants Interventions ne rentrant pas dans le cadre du contrat de maintenance Sous-total des coûts de trottoirs roulants Total des coûts des liaisons mécaniques des parties communes! 05 - ESPACES VERTS 05. ESPACES VERTS Extérieur Achat matières consommables Traitements complémentaires ne rentrant pas dans le cadre du contrat : - traitement phytosanitaire (insecticide, fongicide, etc.) - fertilisation (graine, engrais, etc.) - ajout / remplacement des plantes, massifs, haies, arbres, etc. Eau Arrosage Contrat entretien Entretien de l ensemble des espaces verts extérieurs (jardinières, massifs, arbres, haies, pelouses, etc.) du centre commercial Sous-total des coûts des espaces verts - extérieur Intérieur Achat matières consommables Traitements complémentaires ne rentrant pas dans le cadre du contrat : - traitement phytosanitaire (insecticide, fongicide, etc.) - fertilisation (graine, engrais, etc.) - ajout / remplacement des plantes, massifs, haies, arbres, etc. Eau Arrosage Contrat entretien Entretien de l ensemble des espaces verts intérieurs (jardinières, arbres, etc.) du centre commercial Sous-total des coûts des espaces verts - intérieur Total des coûts des espaces verts des parties communes 10

15 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes Rappel des sigles E.R.P. : Etablissements Recevant du Public. R.I.A. : Robinet d Incendie Armé. Ce sont des équipements fixes, répartis tant dans les parties communes que dans les parties privatives (surfaces de + 300m²) et alimentés en eau depuis une source unique. Les coûts concernant leur entretien, le contrôle, la consommation en eau et électricité, sont à répartir entre les charges communes et les charges privatives au prorata du nombre de postes. S.S.I. et équipements rattachés C.M.S.I., U.G.C.I.S., etc. S.S.I. : Système Sécurité Incendie : organe qui regroupe en un même lieu l ensemble des éléments concourant à la protection des établissements recevant du public, contre les risques d incendie. C.M.S.I. : Centralisateur de Mise en Sécurité Incendie : dispositif qui à partir d informations ou d ordres de commandes manuelles, émet des ordres électriques de commande des matériels assurant les fonctions nécessaires à la mise en sécurité d un bâtiment en cas d incendie. U.G.C.I.S. : Unité de Gestion Centralisée des Issues de Secours Le contrat d entretien et de contrôle obligatoire doit englober l ensemble des installations tant des parties communes que des parties privatives. La répartition entre charges des parties communes et charges des parties privatives se fait au prorata du nombre de points raccordés. M.U.S (également appelés D.U.S. ou R.U.S.) : Mandataire Unique de Sécurité (D. pour Directeur ou R. pour Responsable) personne désignée nommément et seule responsable auprès des autorités pour garantir le respect des obligations en matière de protection des risques d incendie, par l ensemble des exploitants d un établissement recevant du public. Personnel Sécurité Incendie SSIAP (anciennement ERP) : il s agit de l ensemble des personnels affectés à la sécurité incendie des ensembles recevant du public. Les 3 niveaux de qualification sont identiques à l ancienne qualification ERP : - Niveau SSIAP 1 (ex ERP1) : personnel de base - Niveau SSIAP 2 (ex ERP2) : chef d équipe ou chef de poste - Niveau SSIAP 3 (ex ERP3) : chef de service sécurité incendie. D une manière générale, à l exception des CHU, la réglementation n impose pas la présence dans les ERP d agent qualifié SSIAP3, mais la commission de sécurité peut le souhaiter, voire l imposer. Les effectifs d agents SSIAP sont imposés par le règlement de sécurité de l ERP (calcul du nombre en fonction des effectifs admissibles théoriques). La composition des équipes et leurs missions doivent être définies dans la notice de sécurité, annexe au permis de construire. La commission de sécurité peut aggraver la règle de base et cela figure soit dans les attendus du permis de construire, soit dans le rapport de la 1 ère commission de sécurité qui a lieu au moment de l ouverture du centre commercial. Les coûts de personnel sont repris dans la rubrique budgétaire 06 - Sécurité incendie / Personnel de sécurité, et doivent intégrer : - les agents non distraits de leurs fonctions spécifiques, - les agents distraits de leurs fonctions spécifiques (agent de maintenance qualifié SSIAP), - le personnel de protection prévention (qualifié SSIAP) si une dérogation de la commission de sécurité a été obtenue, et dans la limite du nombre nécessaire pour compléter l effectif total des agents SSIAP. Vérification organismes et/ou sociétés agréées : les réglementations E.R.P., APSAD, Code du Travail, obligent à missionner des organismes ou des sociétés (type Véritas, Socotec, etc.), afin d effectuer les contrôles obligatoires pour s assurer du bon fonctionnement des installations telles que : - électricité, - moyens de secours, - appareils de circulation verticale, - portes automatiques, rideaux, etc. La périodicité des contrôles peut être semestrielle, annuelle, triennale, quinquennale, etc. Personnel de surveillance : il s agit du personnel affecté à la sûreté et à la prévention du lieu (uniquement les parties communes). Aucune obligation n est faite réglementairement sur leur nombre. Les coûts afférents doivent figurer dans la rubrique budgétaire 07 - Surveillance, à savoir : - soit le complément d agents si une partie a été affectée à la sécurité incendie, après dérogation, - soit la totalité des agents en cas de refus par la commission de sécurité. Il s agit des agents des mails, des agents des parkings et des agents affectés au PC sûreté. Les matériels nécessaires à l exécution de leurs missions (vélo, moto, véhicules, équipement radio, etc.) ne doivent pas être fournis par le gestionnaire (délit de marchandage), mais doivent figurer sur des lignes de facturation séparées et reportées dans les lignes «matériels» de la rubrique 07 - Surveillance. Télésurveillance : installations et service de report d alarme et d images à distance, ainsi que d intervention humaine dans les parties communes. Il y a différents types de reports : - les images des caméras sont reportées en permanence ou sur alarme, - les alarmes techniques (manque de tension, station de relevage, etc.), - les alarmes incendie (sprinklers, détection, etc.), - les alarmes intrusion, - l alarme homme mort en cas de présence sur le site d un homme seul. Cette installation nécessite des contrats de maintenance, l abonnement et les communications d un réseau autocommuté, lignes spécialisées ou réseau concédé. 13

16 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 08-Climatisation, chauffage, VMC! 08 - CLIMATISATION, CHAUFFAGE, VMC 08. CLIMATISATION CHAUFFAGE VMC Chaud Achat énergie Dépenses d énergies liées au chauffage des parties communes Electricité - transport Coût de transport de l électricité Electricité - consommation Consommation électrique des installations de chauffage Contrat maintenance Contrat assurant l entretien des installations de chauffage Consommables Sous-total des coûts de chauffage Froid Réparations ponctuelles Entretien non prévu par le contrat Traitement d eau Adjonction de produit chimique Vérification organisme agréé Visite périodique par un bureau de contrôle Achat énergie Dépenses d énergies liées à la réfrigération des parties communes Electricité - transport Coût de transport de l électricité Electricité - consommation Consommation électrique des installations de réfrigération Contrat maintenance Contrat assurant l entretien des installations de réfrigération Consommables Réparations ponctuelles Entretien non prévu par le contrat Traitement d eau Adjonction de produit chimique Vérification organisme agréé Visite périodique par un bureau de contrôle Sous-total des coûts de climatisation VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) Electricité - transport Coût de transport de l électricité Electricité - consommation Consommation électrique des installations de VMC Contrat maintenance Contrat assurant l entretien des installations de VMC Consommables Sous-total des coûts de vmc Réparations ponctuelles Entretien non prévu par le contrat Traitement d eau Adjonction de produit chimique Total des coûts de climatisation, chauffage, vmc des parties communes Vérification organisme agréé Visite périodique par un bureau de contrôle 14

17 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 09-Fonctionnement général! 09 - FONCTIONNEMENT GéNéRAL Lorsque plusieurs entités juridiques cohabitent dans les mêmes bureaux de la direction du centre commercial (syndic de copropriété ou gestionnaire immobilier, association ou GIE de commerçants, le gestionnaire pour une activité autre que la gestion immobilière), une répartition des dépenses et/ou des comptages peutêtre prévue, ceci pour affranchissement, formulaires, téléphones, temps partagé d une secrétaire ou du personnel présent. Il en est de même pour les charges salariales : encadrement et secrétariat technique. Une grille avec organigramme et clé de répartition de chaque poste salarial entres les entités juridiques est à prévoir. 09. FONCTIONNEMENT GéNéRAL Gestion - Administration du centre Autres frais et commissions Tous frais et commissions annexes liés à la gestion locale du site et non répertoriés dans les lignes ci-dessous Affranchissements Frais de timbres liés à la gestion immobilière pour convocation d assemblées générales, conseils syndicaux, commandes aux fournisseurs, etc. y compris location de machine à affranchir Achat fournitures Fournitures de bureaux, papeterie Achat Matériel Matériel de bureau, mobilier, ordinateurs et location photocopieuse, fax, etc. Contrat autocom téléphonique Contrat d entretien des installations téléphoniques de la direction du centre commercial Divers pourboires, dons, cotisations Divers pourboires, dons, cotisations : étrennes facteur, dons caritatifs, associations locales, etc. Documentation générale Abonnement journaux locaux et professionnels Frais actes et contentieux Constats d huissier Honoraires commissaire comptes Révision comptable de la comptabilité de la copropriété Missions, réceptions, déplacements Invitations pour commissions de sécurité, autorités locales, conseil syndical et copropriétaires et indemnisation des frais de déplacements professionnels du responsable technique Entretien réparations informatiques Contrat de maintenance et frais d entretien courant du matériel informatique et des et bureautiques équipements bureautique Encadrement technique Coût salarial, charges comprises, du responsable des services techniques Secrétariat technique Coût salarial, charges comprises, de la secrétaire technique Personnel administratif Coût salarial, charges comprises, du personnel des équipes de gestion Téléphone bureaux Sous-total des coûts de gestion et d administration du centre 15

18 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 09-Fonctionnement général SUITE! 09 - FONCTIONNEMENT GéNéRAL SUITE Responsabilité civile Tous frais correspondant à la prime d assurance et à la réparation d un dommage subi ou causé par un tiers sur l emprise privative du centre commercial. Rappel de la définition de l article 1382 du Code Civil : «Tout fait quelconque de l homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.» La responsabilité civile vise donc à réparer le dommage causé à la victime. Multirisques Tous frais correspondant à la prime d assurance et à la réparation d un dommage Assurances de de toute nature autre que celui couvert par l assurance responsabilité civile et celle 09. FONCTIONNEMENT GéNéRAL Sous-total des coûts d assurances Total des coûts de fonctionnement général des parties communes des véhicules et matériels, soit à titre indicatif : incendie, foudre, dommages électriques, tempête, dégât des eaux, vandalisme, terrorisme, bris de machines, etc. Véhicules et matériels Charges correspondant aux primes d assurances et à la réparation des dommages subis et causés à des tiers du fait des véhicules équipements de type nacelle, tracteurs, etc. appartenant au site. 16

19 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 10-États et collectivités! 10 - état ET COLLECTIVITéS 10. ETAT ET COLLECTIVITéS Taxes et Redevances Total des coûts état et collectivités des parties communes Il s agit principalement de : - la TAXE FONCIERE : uniquement celle afférente aux parties communes, la taxe foncière des parties privatives étant, selon les clauses des baux, refacturées par le bailleur au locataire au titre des autres produits locatifs. - les TAXES D ENSEIGNE : ces taxes concernent soit les enseignes génériques du Impôts et taxes centre commercial, soit l ensemble des enseignes, génériques et privatives apposées sur le bâtiment ou un totem. Les taxes relatives aux enseignes génériques sont incluses dans le budget de charges communes, celles relatives aux enseignes privatives sont refacturées au titre des charges privatives à chaque détenteur d enseigne. - les TAXES DE VOIRIE - les TAXES D UTILISATION DE PARKING Les redevances liées à l utilisation de fréquences radio par les équipes de direction du Redevance télécom- Radio - TV centre commercial et les sous traitants techniques sont soient intégrées dans le budget de charges communes, soit ventilées entre charges communes et refacturations aux sous-traitants si les contrats le prévoient. Il convient de rappeler que cette taxe n est pas la contrepartie d un service rendu mais un impôt local dont une demande d exonération peut cependant être faite auprès de Taxes ordures ménagères la mairie. Cette taxe est ventilée entre charges communes et charges privatives dans les mêmes conditions que les charges relevant de la rubrique 02 ÉLIMINATION DES DÉCHETS. Il s agit de redevance liée à la diffusion permanente (sonorisation d ambiance) ou ponctuelle (animation) de musique dans le centre commercial. Certains contrats de Droits SACEM prestation de diffusion de musique d ambiance peuvent intégrer cette redevance. Les redevances liées à des animations ponctuelles peuvent être facturées directement par la SACEM ou refacturées par le centre commercial à l entité organisatrice de l animation (prestataire de service, groupement des commerçants). 17

20 A-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties Communes 50-Honoraires 70-Procédures judiciaires et référés! 50 - HONORAIRES 50. HONORAIRES Honoraires Honoraires de gestion Total des coûts des honoraires DES! 70 - PROCéDURES JUDICIAIRES ET RéFéRés 70. PROCéDURES JUDICIAIRES ET RéFéRés Procédures judiciaires et Référés Procédures judiciaires et référés Total des coûts des procédures judiciaires et référés DES 18

21 B CHARGES DE FONCTIONNEMENT PARTIES PRIVATIVES

22 B-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties privatives 20-Climatisation parties privatives! 20 - CLIMATISATION PARTIES PRIVATIVES PARTIES PRIVATIVES 20. CLIMATISATION PARTIES PRIVATIVES Fluides Eau Gaz Electricité - transport Electricité - consommation Sous-total des coûts des fluides CVC chaud (Chauffage Ventilation Climatisation) Energie Electricité - transport Electricité - consommation Contrat maintenance Consommables Réparations ponctuelles Traitement d eau Organismes agréés Sous-total des coûts de Chauffage ventilation climatisation chaud CVC froid (Chauffage Ventilation Climatisation) Energie Electricité - transport Electricité - consommation Contrat maintenance Consommables Réparations ponctuelles Traitement d eau Organismes agréés Sous-total des coûts de Chauffage ventilation climatisation froid Total des coûts de climatisation des parties privatives 20

23 B-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties privatives 21-Élimination des déchets parties privatives! 21 - élimination DES DéCHETS PARTIES PRIVATIVES PARTIES PRIVATIVES 21. élimination DES DéCHETS PARTIES PRIVATIVES Déchets humides Achat / location matériel Contrat enlèvement - traitement Electricité - transport Electricité - consommation Entretretien réparation équipement Organismes agréés Prestations occasionnelles Taxes ordures ménagères Sous-total des coûts d élimination des déchets humides Déchets secs Achat / location matériel Contrat enlèvement - traitement Electricité - transport Electricité - consommation Entretretien réparation équipement Organismes agréés Prestations occasionnelles Taxes ordures ménagères Tris sélectifs Produits vente déchets Sous-total des coûts d élimination des déchets secs Total des coûts d élimination des déchets des parties privatives 21

24 B-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties privatives 22-Enseignes et antennes parties privatives 23-Parking personnel parties privatives! 22 - ENSEIGNES ET ANTENNES PARTIES PRIVATIVES PARTIES PRIVATIVES 22. ENSEIGNES ET ANTENNES PARTIES PRIVATIVES Enseignes Electricité - transport Electricité - consommation Contrat entretien Réparation ponctuelle Organismes agréés Taxes Sous-total des coûts des enseignes Antennes TV - FM Contrat entretien Réparation ponctuelle Sous-total des coûts des antennes tv - fm Total des coûts des enseignes et antennes des parties privatives! 23 - PARKING PERSONNEL PARTIES PRIVATIVES PARTIES PRIVATIVES 23. PARKING PERSONNEL PARTIES PRIVATIVES Parking personnel Electricité - transport Electricité - consommation Contrat de nettoyage Réparation ponctuelle Contrôle d accès Barrières automatiques Moyens de secours Organismes agréés Total des coûts de parking personnel des parties privatives 22

25 B-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties privatives 24-Sécurité incendie parties privatives 25-Surveillance parties privatives! 24 - sécurite INCENDIE PARTIES PRIVATIVES PARTIES PRIVATIVES 24. SéCURITé INCENDIE PARTIES PRIVATIVES Sécurité incendie Réparation ponctuelle RIA Réparation ponctuelle extincteurs Organismes agréés Détection SSI Total des coûts de sécurité incendie des parties privatives! 25 - SURVEILLANCE PARTIES PRIVATIVES PARTIES PRIVATIVES 25. SURVEILLANCE PARTIES PRIVATIVES Sûreté - Gardiennage Entretien appels d urgence Réparation ponctuelle appels d urgence Contrat gardiennage Ponctuel gardiennage Cheminement sécurisé Total des coûts de surveillance des parties privatives 23

26 B-CHARGES DE FONCTIONNEMENT Parties privatives 26-Hygiène-Santé parties privatives 50-Honoraires parties privatives! 26 - HYGIèNE - SANTé PARTIES PRIVATIVES PARTIES PRIVATIVES 26. HYGIèNE - SANTé PARTIES PRIVATIVES Hygiène - Santé Contrat 3D Hygiene - Santé Total des coûts hygiène - santé des parties privatives! 50 - HONORAIRES PARTIES PRIVATIVES PARTIES PRIVATIVES 50. HONORAIRES PARTIES PRIVATIVES Honoraires Honoraires Total des coûts des honoraires des parties privatives 24

27 C INVESTISSEMENTS et gros travaux

28 C-INVESTISSEMENTS ET GROS TRAVAUX 31-Extérieur! 31 - EXTéRIEUR 31. EXTéRIEUR Total des coûts - extérieur Parking Voirie lourde Parking Espaces verts - Plantations Réseaux d eau E.U. - E.P. (Eaux Usagées - Eaux Propres) Electricité - éclairage Signalétique Portiques - barrièrages Courants faibles Fosse de relevage Bacs séparateurs d hydrocarbures Poteaux incendie Bassins stockage d eau Autres Sous-total des coûts de parking Clos couvert Etanchéité Maçonnerie Bardages Autres Sous-total des coûts de clos couvert Déchets Locaux compactage Matériel compactage Matériel transport Autres Sous-total des coûts des déchets 26

29 C-INVESTISSEMENTS ET GROS TRAVAUX 32-Intérieur! 32 - INTéRIEUR 32. INTéRIEUR Accès Portes automatiques Sas Portes sur façades Autres Sous-total des coûts des accès Electricité - courants forts Transformateurs Cellules Réseaux de distribution Groupe de secours Autres Sous-total des coûts d électricité - courants forts Electricité - courants faibles Eclairage de sécurité SSI - CMSI Vidéo Contrôle d accès GTC - GTB Sonorisation de sécurité Autres Sous-total des coûts d électricité - courants faibles Services clientèle Sanitaires Aires de repos Services enfants Signalétique - Informatique Sonorisation ambiance Autres Sous-total des coûts des services clientèle 27

30 C-INVESTISSEMENTS ET GROS TRAVAUX 32-Intérieur SUITE! 32 - INTéRIEUR SUITE 32. INTéRIEUR Liaisons mécaniques Ascenseurs Monte-charges Escalators Trottoirs roulants Monte-handicapés Autres Sous-total des coûts des liaisons mécaniques Sécurité incendie - Protection Sprinklers RIA Colonnes sèches Colonnes humides Extincteurs Autres Sous-total des coûts sécurité incendie - protection Froid Groupes froid Tours aéro-réfrigérantes Sous-stations Réseau primaire Réseaux de distribution Pompes Caissons traitement d air Régulation Autres Sous-total des coûts de climatisation Chaud Unité de production Echangeurs Sous-stations Réseau primaire Réseaux de distribution Régulation Autres Sous-total de chauffage 28

31 C-INVESTISSEMENTS ET GROS TRAVAUX 32-Intérieur SUITE! 32 - INTéRIEUR SUITE 32. INTéRIEUR Total des coûts - intérieur VMC Extracteurs Réseaux de gaines Autres Sous-total des coûts de vmc Désenfumage Extracteurs Réseaux de gaines Volets - clapets Vérins - trappes Autres Sous-total des coûts de désenfumage Mail - Couloirs de service Revêtements de sols Revêtements muraux Faux plafonds Ecrans de cantonnement Grilles - rideaux Portes - portes coupe feu Locaux déchets Locaux techniques Autres Sous-total des coûts du mail - couloirs de service 29

32 C-INVESTISSEMENTS ET GROS TRAVAUX 33-Honoraires intervenants extérieurs 50-Honoraires! 33 - HONORAIRES INTERVENANTS EXTéRIEURS 33. HONORAIRES INTERVENANTS EXTéRIEURS Prestations extérieures Architecte B.E.T. (Bureau d étude Technique) Bureau de contrôle Missions S.P.S. (Sécurité et Protection de la Santé) Assurances D.O. (Dommage Ouvrage) Autres Total des coûts des honoraires intervenants extérieurs! 50 - HONORAIRES 50. HONORAIRES Honoraires Total des coûts des honoraires Honoraires M.O.D. (Maîtrise d Ouvrage Déléguée) Honoraires Syndic Autres 30

33 31

34 32

35

36 Nomenclature des Charges communes d un ensemble immobilier commercial Annexe à la Charte CNCC «Relations Bailleurs-Locataires» Conseil National des Centres Commerciaux