4 ème Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris
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- Eric Durand
- il y a 8 ans
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1 4 ème Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris Année 2014 Mercredi 23 septembre
2 Une méthodologie éprouvée La base de données la plus exhaustive et la plus représentative >3 349 immeubles, soit 6,9 % des immeubles en copropriété de Paris > lots de copropriété (logements et commerces), soit 14,2% des lots de copropriété de Paris >27,7 lots en moyenne par immeuble La méthodologie la plus fiable >fondée sur les états comptables légaux de copropriété >remontées automatiquement via les logiciels de gestion des syndics de copropriété 1
3 3 enseignements majeurs >1 er indice des charges de copropriété sur Paris debaissedeschargesdecopropriétéàparisen2014 >7,4 % >2 mds d euros de travaux engagés par les copropriétés à Paris. Le montant des travaux est équivalent au montant des charges 2
4 Création du 1 er indice des charges de copropriété sur Paris >Objectif : faciliter la lecture et l appropriation de l Observatoire par les professionnels, les responsables de copropriété et les consommateurs >2013, année de référence pour la création de l indice (100) 3
5 Baisse des charges de copropriété en 2014 >Indice 2014 des charges de copropriété à Paris établi à92,6 >Unebaissede7,4%aucoursdel année2014àparis >Un montant des charges de 37,05 euros /m² et 2074,80 euros /lot (contre 40,02 /m² et 2241,12 /lot en 2013) 4
6 Indice général FNAIM du Grand Paris des charges de copropriété Achatde matières et de fournitures (compte 60) Services extérieurs (compte 61) Frais d administrations (compte 62) Impôts et taxes (compte 63) Frais de personnel (compte 64) Charges financières et emprunts (compte 66) Principaux postes Indice 2013 Indice , , , , Total ,6 5
7 Indices des principales charges de copropriété >Baisse du chauffage collectif et des ascenseurs >Hausse des impôts et des honoraires de syndic Principaux postes Indice 2013 Indice 2014 Eau ,2 Electricité ,1 Chauffage collectif ,3 Ascenseurs ,2 Assurances ,3 Honoraires de syndic ,3 Impôts ,7 Salaires
8 Evolution des charges de copropriété par m² et par lot Comptes Intitulédes comptes Achat de matières et fournitures Services extérieurs Frais d administrations Euros/m² Euros/lot 2013 Évolution Évolution ,64-10% 13,19 819,84-10% 738,64 13,5-9,1% 11, ,1% 621,6 3,95 2% 4,2 221,2 2% 235,2 63 Impôts et taxes 0,79 17% 0,93 44,24 17% 52, Fraisde personnel Charges financières et emprunts 7,11 2,5% 7,6 398,16 2,5% 425,6 0,03 0% 0,03 1,68 0% 1,68 40,02 92,6% 37, ,12 92,6% 2074,8 7
9 Evolution des principaux postes de charges par m² et par lot Euros/m² Euros/lot Comptes Libellésdes comptes 2013 Évolution Évolution Eau 2,05 0,20% 2, ,20% 250,9 602 Electricité 1,59-2,60% 1,56 97,8-2,60% 95,3 603 Chauffage collectif 9,06-24,70% 6,8 489,43-24,70% 368,5 614 Assurances 2,77-17% 2,3 188,3-17% 156,3 616 Ascenseurs 2,46-14,70% 2,1 150,61-14,70% 128, /623/ 624 Syndic Honoraires forfaitaires Autres honoraires 2,99 6,50% 3, ,50% 174,7 0,96 5,40% 1,0 52,8 5,40% 55,7 64 Salaires 7,11 4,60% 7,5 383,2 4,60% 400,8 8
10 Chauffage collectif suivant la date de construction des immeubles Evolution par m² Années Avant ,68 8, / ,36 6, / ,26 6, / ,34 6,45 Evolution par lot Années Avant ,9 443,4 1918/ ,6 354,4 1951/ ,2 376,7 1971/ ,5 348,2 Evolution par lot Années 2013 à 2014 Avant ,20% 1918/ ,90% 1951/ ,70% 1971/ ,70% 9
11 Comparaison travaux et charges de copropriété : quelle corrélation? >Montant des Charges en 2014 >Travaux décidés en AG et travaux exceptionnels en ,05 /m² 2 074,8 /lot 34,74 /m² 1 947,6 /lot >2 milliards d euros de travaux engagés par les copropriétés à Paris en
12 Annexes >Typologie des immeubles parisiens >Critères d appréhension des charges de copropriété >Audit et contrôle de la méthode et des résultats par un huissier de justice >Les Comptes de Charges de Copropriété >Structure des charges d un immeuble en copropriété 11
13 Typologie des immeubles parisiens en fonction de la date de construction Avant à 1960 Après
14 Critères d appréhension des charges de copropriété >L analyse des coûts de copropriété est effectuée à la fois parlotmoyenetparm²desurfaceassurée. >La surface assurée est le critère universel pour les copropriétés. Elle comprend l ensemble du bâtiment dont les parties communes, consistance même de la copropriété. En copropriété, le mètre carré, c est le mètre carré assuré 13
15 Audit et contrôle de la méthode et des résultats par un huissier de justice >Cet observatoire des charges de la copropriété sur Paris et la banlieue est la propriété de la Chambre FNAIM Grand Paris, sous la direction de Pierre-Hervé Léturmy, son secrétaire Général. >Après avoir été communiquées par les SSII en charge du traitement des données comptables des Cabinets de Syndic, ces données sont traitées et rendues anonymes par la société société Leaf Consulting, avant d être adressées et stockées chez un officier ministériel, Maître Vittu, huissier de justice. >Le rôle de ce dernier est de garantir la provenance des données collectées, leur utilisation sous forme anonyme, et leur intégrité. >Les fichiers sont ensuite transmis anonymement à Orsières Conseil, en charge des calculs statistiques et de l analyse économique. 14
16 Les Comptes de Charges de Copropriété >Sont analysés dans cette étude tous les comptes de «la classe 6» du plan comptable: - 60: Achats de matières et fournitures(eau, électricité, chauffage collectif eténergie, ) - 61 : Services extérieurs (ascenseur, contrat de maintenance, assurances, ) - 62 : Frais d administration et honoraires (forfait syndic, autres honoraires, ) - 63:Impôtsettaxes - 64:Fraisdepersonnel - 66: Charges financières des emprunts, agios ou autres - 68: Dotations aux dépréciations sur créances douteuses 15
17 Structure des charges d un immeuble en copropriété Cpte 60 Achat de matières et fournitures Cpte 61 Services extérieurs Cpte 62 Frais d'administration et honoraires Cpte 63 Impôts - taxes / Versement assimilés Cpte 64 Frais de personnel Cpte 66 Charges financières des emprunts, agios Cpte 67 Charges pour travaux et opérations exceptionnelles 601 EAU 602 ELECTRICITE 603 CHAUFFAGE, ENERGIE ET COMBUSTIBLES 606 FOURNITURES 611 NETTOYAGE DES LOCAUX 613 LOCATIONS MOBILIERES 614 CONTRATS DE MAINTENANCE 615 ENTRETIEN ET PETITES REPARATIONS 616 PRIMES D'ASSURANCES 621 REMUNERATIONS DU SYNDIC SUR GESTION COPROPRIETE 622 AUTRES HONORAIRES DU SYNDIC 623 REMUNERATIONS DE TIERS INTERVENANTS 624 FRAIS DU CONSEIL SYNDICAL 631 TAXE DE BALAYAGE 632 TAXE FONCIERE 633 AUTRES IMPÔTS ET TAXES 641 SALAIRES 642 CHARGES SOCIALES ET ORGANISMES SOCIAUX 643 TAXE SUR LES SALAIRES 644 AUTRES (MEDECINE DU TRAVAIL, MUTUELLES, ETC.) 661 REMBOURSEMENT D'ANNUITE D'EMPRUNT 662 AUTRES CHARGES FINANCIERES ET AGIOS 671 TRAVAUX DECIDES PAR L'ASSEMBLEE GENERALE 672 TRAVAUX URGENTS 673 ETUDES TECHNIQUES, DIAGNOSTIC, CONSULTATION 678 CHARGES EXCEPTIONNELLES Cpte 68 LOCATION ENTRETIEN Cpteurs EAU 16
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