CONVENTION D OPAH DE RENOUVELLEMENT URBAIN MULTI-SITES SUR LES CENTRES ANCIENS DE GAILLAC, GRAULHET ET LISLE-SUR-TARN. Communauté de Communes

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1 CONVENTION D OPAH DE RENOUVELLEMENT URBAIN MULTI-SITES SUR LES CENTRES ANCIENS DE GAILLAC, GRAULHET ET LISLE-SUR-TARN Communauté de Communes de Tarn & Dadou

2 CONVENTION D OPAH DE RENOUVELLEMENT URBAIN DE CONVENTION D OPERATION PROGRAMMEE D'AMELIORATION L'HABITAT DE RENOUVELLEMENT URBAIN La présente convention est établie : Entre : La Communauté de Communes de Tarn & Dadou, maître d'ouvrage de l'opération programmée, représentée par Monsieur Pascal NEEL, en sa qualité de Président, Et, La commune de Gaillac, représentée par Madame Michèle RIEUX, en sa qualité de Maire, Et, La commune de Graulhet, représentée par Monsieur Claude FITA, en sa qualité de Maire, Et, La commune de Lisle-sur-Tarn, représentée par Monsieur Jean TKACZUK, en sa qualité de Maire, Et, L'agence Nationale de l'habitat (l'a.n.a.h.), représentée par Monsieur Bernard LYPRENDI délégué local adjoint, agissant dans le cadre des articles R et suivants du Code de la Construction de l'habitation, dénommée ci après «ANAH», Et L'État, représenté par Madame Marcelle PIERROT, en sa qualité de Préfète du département du Tarn, Et, La Région Midi-Pyrénées représentée par Monsieur Martin MALVY, en sa qualité de Président du Conseil Régional, Et, La Caisse des Dépôts et Consignation (CDC), représentée par Monsieur Serge BERGAMELLI, en sa qualité de Directeur Régional, Et, PROCIVIS Tarn -Tarn et Garonne Midi Habitat Accession, représenté par Monsieur Jean-François NICOULES, en sa qualité de Président, dénommé ci après «PROCIVIS T.T.G.» Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L (OPAH), L et suivants, R et suivants, 2

3 Vu le règlement général de l'agence nationale de l'habitat, Vu la circulaire n /UHC/IUH4/26 relative aux opérations programmées d'amélioration de l'habitat et au programme d'intérêt général, en date du 8 novembre 2002, Vu la délibération n 11/AP/05.01 de l Assemblée Plénière de la Région du 19 mai 2011 approuvant le Plan Régional «Midi-Pyrénées Energies », et notamment les critères d intervention de la Région concernant l amélioration énergétique de l habitat privé, Vu la délibération du Conseil Régional Midi-Pyrénées n 11/07/07.05 de la Commission Permanente du 7 juillet 2011 Vu le Plan Départemental d'action pour le Logement des Personnes Défavorisées, adopté par le Conseil Général du Tarn, le 26/10/2009, Vu le Contrat Local d'engagement contre la précarité énergétique signé dans le Tarn le 23/03/2011, Vu la convention du 16 avril 2007 et son avenant du 8 décembre 2010 signés entre l'etat et l'union d'economie Sociale pour l'accession à la Propriété (UES-AP), agissant au nom et pour le compte des Sociétés Anonymes Coopératives d Intérêt Collectif pour l Accession à la Propriété (SACICAP), afin de renforcer la lutte contre la précarité énergétique, Vu la décision du Conseil d'administration de PROCIVIS Tarn -Tarn et Garonne Midi Habitat Accession, en date du 22 juin 2011, Vu le Programme Local de l'habitat, adopté par la Communauté de Communes de Tarn et Dadou, le 15 juillet 2008, Vu la délibération de l'assemblée délibérante de la collectivité maître d'ouvrage de l'opération, en date du...,autorisant la signature de la présente convention, Vu l'avis de la Commission Locale d'amélioration de l'habitat du Tarn, en application de l'article R du code de la construction et de l'habitation, en date du Vu l'avis du délégué de l'anah dans la Région en date du... Vu la mise à disposition du public du projet de convention d'opah du Il a été convenu ce qui suit : 3

4 Table des matières PREAMBULE...5 ARTICLE 1 : DENOMINATION DE L OPERATION...7 ARTICLE 2 : OBJECTIFS DE L OPERATION Les objectifs généraux Les objectifs opérationnels...7 ARTICLE 3 : PERIMETRE DE L'OPAH- RU...8 ARTICLE 4 : DESCRIPTION DU PROGRAMME OPERATIONNEL La politique de vigilance dans le parc privé La politique volontariste de traitement de la vacance et des immeubles dégradés (Volet immobilier et foncier) Synthèse des objectifs quantitatifs...17 ARTICLE 5 : FINANCEMENTS DES PARTENAIRES Financements de l'agence Nationale d'amélioration de l'habitat Financements de l'état au titre du programme «Habiter Mieux» Financements de la collectivité maîtrise d'ouvrage Tarn & Dadou Financements de PROCIVIS T.T.G Financements et engagements des communes...21 ARTICLE 6 : ENGAGEMENTS COMPLEMENTAIRES DES PARTENAIRES La Région Midi Pyrénées La Caisse des Dépôts et Consignation Le Conseil Général Les organismes d'aides au logement (CAF, MSA)...22 ARTICLE 7 : PILOTAGE, ANIMATION ET CONDUITE DE L'OPERATION Pilotage et évaluation Suivi animation de l'opération Évaluation et suivi des actions engagées...26 ARTICLE 8 : COMMUNICATION...28 ARTICLE 9 : DUREE DE LA CONVENTION...30 ARTICLE 10 : REVISION ET/OU RESILIATION DE LA CONVENTION...30 ARTICLE 11 : TRANSMISSION DE LA CONVENTION...30 ANNEXES...32 Grille indicative d'intervention des aides aux travaux ANAH et T&D...32 Tableau récapitulatif des engagements des partenaires...33 Dispositifs et mesures permettant de reloger l'occupant...34 Périmètres d'intervention de l'opah RU...35 Immeubles vacants et dégradés identifiés à Gaillac...38 Immeubles vacants et dégradés identifiés à Graulhet...40 Opérations d'aménagement et traitements des espaces publics accompagnant l'opah-ru...42 Protocole entre la CAF 81 et Tarn & Dadou portant sur les contrôles systématiques de décence...48 Éligibilité et plafonds de ressources et montant des loyers conventionnés sociaux et très sociaux...49 Règlement intervention PROCIVIS T.T.G

5 PREAMBULE La Communauté de communes a lancé en début d année 2010 une étude préopérationnelle pour une Opération Programmée d Amélioration de l Habitat de Renouvellement Urbain (OPAH RU) sur les centres anciens de Gaillac, Graulhet et Lisle-sur-Tarn. Ce travail a mis en évidence des problématiques similaires dans ces trois centres anciens, malgré des contextes communaux spécifiques, justifiant la pertinence d une intervention volontariste de requalification urbaine sur ces territoires, en cohérence avec la politique communautaire de l habitat et les politiques urbaines communales. Des dysfonctionnements importants sur des territoires centraux à forte valeur patrimoniale et jouant un rôle social et économique important Les trois centres anciens de Gaillac, Graulhet et Lisle-sur-Tarn rencontrent des problématiques similaires. Tout d abord, ils connaissent une précarité sociale plus marquée que sur le reste des territoires communaux. Les périmètres d étude de l OPAH-RU comptaient en 2007 près de 25% de ménages pauvres, soit près de 630 ménages, alors que ce taux était de 18% sur l ensemble des trois communes et de moins de 16% à l échelle de Tarn&Dadou (Données Filocom). Cette occupation sociale s explique par le fonctionnement des marchés locaux du logement sur les trois centres anciens. Bien que les périmètres comptent très peu de logements locatifs sociaux, ils concentrent un parc locatif privé important, parfois vétuste, jouant un rôle d accueil des jeunes ménages et des ménages fragiles. C est aussi sur ces centres anciens que peuvent exister des marchés particuliers d une accession modeste sur des biens en mauvais état. Mais cette précarité sociale est aussi le fait de populations installées, qu elles soient locataires ou propriétaires. Par ailleurs, ces trois centres anciens concentrent un bâti ancien, avec de grandes qualités patrimoniales, en partie vacant et dégradé. En 2007, près de 680 logements vacants étaient recensés dans le fichier Filocom sur les trois périmètres, soit près de 20% du parc de logements, données statistiques confortées par le travail de terrain réalisé dans le cadre de l étude qui a comptabilisé près de 450 immeubles vacants. Une partie de ce bâti vacant est dégradé ou demande une requalification importante pour améliorer son habitabilité. Mais une partie du parc vétuste, voire très dégradé, est aussi occupée, en locatif comme en propriété occupante, avec des niveaux divers de dégradation (beaucoup de situations de petites dégradations, défaut d entretien, humidité ; quelques situations plus lourdes, voire urgentes). Malgré ces constats communs, il existe des spécificités communales marquées, qui tiennent à la fois au tissu urbain et à son fonctionnement, ainsi qu aux dynamiques de marché en cours. Le centre ancien de Gaillac se caractérise par un tissu urbain mixte, aéré par des voies et places de taille importante. Certains quartiers ont un tissu urbain plus dense, alors que d autres sont sur un plan plus rectangulaire et aéré. Une partie du bâti possède un fort enjeu patrimonial. C est aussi un espace de centralité en termes d équipements, de services et de commerces. La vacance et la dégradation sont relativement diffuses sur l ensemble du territoire intercommunal, même si on peut repérer certains ilots plus touchés, là où notamment existent des immeubles de taille importante vacants depuis longtemps. Les dynamiques de marché sont assez diverses sur ce centre ancien, avec notamment une réelle diversification sur les années récentes. La tendance reste la paupérisation des populations qui s'y installent alors même que l'on constate que des catégories plus aisées (retraités, cadres) y recherchent un nouveau mode d'habiter. De par son passé industriel, le centre ancien de Graulhet possède deux tissus urbains très distincts : un tissu médiéval assez dense avec une architecture en bois spécifique, et un tissu plus lâche du XIXe dans lequel s insèrent aujourd hui des friches industrielles. Il joue un rôle de centralité à l échelle de la ville, concentrant équipements, services et commerces, mais l activité commerciale est en forte déprise. La précarité sociale dans ce centre ancien est plus marquée que 5

6 sur les deux autres communes avec des dynamiques de marché spécifiques (accession très modeste dans le centre médiéval, marché du logement indigne, ). Bien que la vacance et la dégradation concernent l ensemble du périmètre, une concentration s observe sur le tissu médiéval et notamment sur certains ilots très dégradés. Lisle-sur-Tarn se caractérise par un tissu de bastide, avec une architecture spécifique et de fortes contraintes pour le fonctionnement urbain, notamment en matière de circulations et de stationnements. Le centre rassemble aussi d importants équipements et quelques services et commerces. La vacance et la dégradation touchent l ensemble du périmètre, avec une concentration un peu plus marquée à l ouest et au nord de la bastide. Le bâti est touché par la problématique spécifique des termites, un nombre très important d immeubles étant infestés. Cette infestation peut se coupler à des problèmes de fragilisation du bâti, voire de forte dégradation, sur des immeubles vacants ou occupés. Le marché sur ce territoire semble par ailleurs, relativement attentiste du fait de la position géographique de la commune à la fois proche et éloignée de Toulouse et Albi. Cependant, un certain nombre de projets structurants vont être mis en place à court terme (implantation d'une grande surface et ouverture du collège en 2012, ainsi qu'une amélioration de la desserte ferroviaire courant 2014). De même, la ZAC du Rivalou, située au Sud de la commune constituera un programme immobilier de qualité qui concourra à revaloriser le marché immobilier local. La nécessité d une action volontariste d amélioration du parc de logements et d accompagnement des ménages fragiles, en cohérence avec la politique intercommunale de l habitat et les politiques urbaines des communes Chacun des trois centres anciens a connu une OPAH dans les années quatre-vingt-dix. Ces OPAH ont permis de réhabiliter un nombre important de logements et de remettre sur le marché des logements vacants. Par ailleurs, les trois communes ont mené des politiques volontaristes de traitement des espaces publics et de valorisation de certains bâtiments ou sites. Ces initiatives se sont traduites par la requalification progressive d'espaces publics (rues et places) et le développement des itinéraires de déplacement doux (pistes piétonnières et cyclables). Pour autant, ces interventions n ont pas réussi à traiter les immeubles ou ilots les plus dégradés ou vacants de façon structurelle depuis plusieurs décennies. Elles ont lancé une dynamique de requalification de ces territoires qu il convient aujourd hui de poursuivre avec de nouveaux outils d intervention. Le dispositif opérationnel proposé dans cette convention doit permettre la mise en place d une politique volontariste de requalification de l offre de logements sur ces territoires, capable de changer durablement leur image et d infléchir le fonctionnement des marchés, tout en préservant le rôle social que joue ce parc aujourd hui. Cette intervention s inscrit en cohérence avec la politique intercommunale de l habitat menée par Tarn & Dadou. Dans son Programme Local de l Habitat adopté en 2008, la Communauté de communes a en effet inscrit comme priorité l intervention dans les centres anciens dégradés et en déprise de son territoire. Cette dernière doit permettre de développer une offre locative sociale nouvelle et de qualité, et de renforcer l attractivité des centres permettant ainsi de lutter contre l étalement urbain. Cette intervention se situe aussi dans la continuité et en cohérence avec les politiques urbaines des trois communes. Ceci exposé, il est convenu ce qui suit : 6

7 ARTICLE 1 : DENOMINATION DE L OPERATION La Communauté de Communes Tarn & Dadou, les villes de Gaillac, Graulhet et Lisle-sur-Tarn, l ANAH, l'etat, le Conseil Régional et PROCIVIS T.T.G. décident de lancer une Opération Programmée d Amélioration de l Habitat de Renouvellement Urbain (OPAH RU) multi-sites sur les centres anciens de Gaillac, Graulhet et Lisle-sur-Tarn. Cette OPAH-RU multi-sites fait suite à de précédentes OPAH de droit commun initiées dans chacune des communes dans les années 90. ARTICLE 2 : OBJECTIFS DE L OPERATION 2.1. Les objectifs généraux L OPAH RU doit permettre de répondre aux objectifs suivants : Intervenir de façon durable et qualitative sur le parc vacant et dégradé pour requalifier le patrimoine bâti et redonner de l attractivité résidentielle aux centres anciens, Améliorer les conditions d habitat des occupants en s assurant du maintien en bon état d entretien et de sécurité du parc locatif privé et en accompagnant les propriétaires occupants modestes dans des travaux d amélioration, Lutter contre les dynamiques de dévalorisation et favoriser la diversification du fonctionnement des marchés en : o Transformant un parc social de fait en parc social de droit, soit par le conventionnement privé avec travaux ou sans travaux, soit par la réalisation d opérations d'acquisitions amélioration avec des bailleurs sociaux, o Accompagnant les accédants modestes afin de veiller à la faisabilité financière et technique de leurs projets, o Diversifiant l offre de logements, et notamment en favorisant l arrivée de nouveaux produits sur ces marchés ; Requalifier les espaces publics et améliorer le fonctionnement commercial Les objectifs opérationnels Afin de réaliser ces objectifs généraux, une stratégie opérationnelle a été définie autour de deux axes d intervention prioritaires : La mise en place d une politique de vigilance dans le parc privé Le diagnostic a mis en évidence une fragilité des ménages dans les trois centres anciens et des problématiques d habitat dégradé, essentiellement sur du bâti vacant, mais aussi sur certains immeubles occupés, notamment à Lisle-sur-Tarn et Graulhet. Par ailleurs, une problématique de vétusté et d indécence diffuse concerne l ensemble des périmètres, mais est aujourd hui assez mal appréhendée. Ceci s explique en partie par le fait que la mise en œuvre des pouvoirs de police reste limitée : il y a eu peu d arrêtés d insalubrité et les services des communes commencent à structurer leurs interventions dans ce domaine depuis l arrêt fin 2008 de la mise à disposition des services de l Etat. Par ailleurs, la filière action sociale est aujourd hui peu mobilisée sur cette question. 7

8 Au regard de ces éléments, un renforcement de la vigilance dans le parc privé est nécessaire sur ces trois périmètres afin d accompagner les publics les plus fragiles, de ne pas laisser une partie importante du parc se détériorer et de casser les dynamiques de marché qui concourent à la dévalorisation du parc. Cette politique de vigilance doit s appuyer sur trois types d intervention : o Une action préventive dans le parc locatif privé, o Un meilleur repérage et une amélioration du traitement des situations les plus graves, o Un accompagnement renforcé des propriétaires occupants les plus fragiles. La mise en place d une politique volontariste de traitement de la vacance et des immeubles les plus dégradés Cette politique se décline de façon différenciée sur les trois communes, mais elle répond à une même logique d intervention, à savoir la mise en place d une action ciblée d initiative publique qui permettra une réhabilitation durable et de qualité des immeubles vacants et/ou dégradés identifiés comme stratégiques ou prioritaires sur chacune des communes. Cette action s appuiera sur la mobilisation d outils d intervention spécifiques (Opération de Restauration Immobilière, procédure de Résorption de l Habitat Insalubre, ) en complément des moyens incitatifs classiques mis en œuvre dans l'opah. Elle sera aussi renforcée par la mise en place d actions sur les commerces et les espaces publics. ARTICLE 3 : PERIMETRE DE L'OPAH- RU Le champ d'application de la présente convention porte sur les centres anciens des trois communes urbaines de Gaillac, Graulhet et Lisle-sur-Tarn. En dehors de ces périmètres, s'applique un dispositif d'opah de Droit Commun. 8

9 Les périmètres d'intervention à l'échelle communale sont ceux de l'étude pré-opérationnelle et sont annexés à la présente convention. ARTICLE 4 : DESCRIPTION DU PROGRAMME OPERATIONNEL La mise en place d'une politique de vigilance dans le parc privé et le traitement plus volontariste de certains îlots prioritaires sont les deux piliers du programme opérationnel de l'opah-ru de Tarn & Dadou. Le volet social et le volet architectural (prise en compte des contraintes architecturales et des exigences techniques de l'abf lorsqu'elles existent) seront des volets transversaux intégrés à chacune des actions de l'opah-ru La politique de vigilance dans le parc privé La mise en place d une action préventive dans le parc locatif privé Il s agit de se doter d outils pour mieux repérer les situations d indécence dans le parc locatif privé, si possible au début de la relation locative, et de mettre en place une action de médiation avec le propriétaire pour la résolution des désordres constatés, la mise en œuvre des procédures de police devant se faire en dernier ressort en cas d échec de cette médiation. Plusieurs pistes de travail sont identifiées : La mise en place sur des secteurs à définir sur les centres anciens de Gaillac, Graulhet et de Lisle-sur-Tarn de contrôles systématiques de la décence des logements des nouveaux allocataires, en partenariat avec la CAF. Le protocole de mise en place de cette action est annexé à la présente convention. La mise en place avec les propriétaires des logements concernés d actions de médiation, et le cas échéant de financements de travaux d amélioration, La structuration des moyens et des procédures pour l instruction des plaintes et la mise en œuvre des procédures relatives au Règlement Sanitaire Départemental, La mise en place d actions de communication et de sensibilisation des locataires, des propriétaires et des acteurs de marché. Ces actions de communication permettront de faire connaître les droits et devoirs de chacun, mais également de communiquer sur la volonté publique de faire respecter les normes. Ce travail de sensibilisation pourra être initié en partenariat avec l ADIL. La mise en place d une politique spécifique concernant les termites à Lisle-sur-Tarn Le niveau d infestation par les termites et le risque potentiel qu il fait courir sur les immeubles justifient la mise en place d une politique spécifique sur cette problématique sur la commune de Lisle-sur-Tarn. Un premier diagnostic concernant le niveau d infestation a été réalisé par la commune sur un périmètre prioritaire. Dans le cadre de l OPAH-RU, les actions complémentaires suivantes seront mises en place : Mise en place d'actions de sensibilisation des propriétaires à la nécessité de réaliser des diagnostics permettant d'évaluer le degré d'infestation par les termites, Réalisation sur l ensemble des immeubles considérés comme infestés d un diagnostic bâtiment pour évaluer l état de dégradation, 9

10 Mise en place de solutions globales de traitement de l infestation, déclinées sur chacun des immeubles infestés, et en préventif sur les immeubles non infestés (soixante logements financés dans le cadre de l'opah-ru), Réalisation de travaux d amélioration si nécessaire, voire de traitements plus lourds sur les immeubles les plus dégradés (cf. infra). Les pouvoirs de police du Maire pourront être mobilisés pour contraindre les propriétaires non volontaires à réaliser les diagnostics et les travaux de traitement. Cette intervention débutera sur le premier périmètre prioritaire identifié par la commune. Ce dernier pourra être élargi au fur et à mesure de l opération (périmètre défini par arrêté municipal). Une soixantaine de logements pourraient être traités pour des problèmes de termites durant l'opah-ru. L amélioration du traitement des situations d habitat indigne les plus graves (Volet lutte contre l'habitat indigne et très dégradé) Ces situations ne sont pas majoritaires a priori mais elles demandent une réponse prioritaire et plus complexe que dans les cas de simples désordres au RSD. Cette réponse doit s appuyer sur un partenariat large et une diversité d outils (juridiques, opérationnels, sociaux). L amélioration du traitement de ces situations passera dans l OPAH RU par : La mise en place d un groupe de travail pour le repérage, le suivi de ces situations avec l ensemble des partenaires concernés (CCAS, représentant du PDALPD, DDCSPP, ARS, Conseil Général, CAF, MSA, travailleurs sociaux, associations d'aide à domicile, autres associations...), La participation au Pôle Départemental de Lutte contre l'habitat Indigne (PDLHI) qui permettra le cas échéant de mobiliser l'ensemble des acteurs institutionnels (ARS, CG, juge pénal, ADIL...) afin de trouver des solutions adaptées de traitement de ces situations complexes, La mise en place d un appui technique et juridique aux communes pour le suivi de ces situations, et la mise en œuvre, si nécessaire, des procédures adaptées. La création d un fonds pour financer la réalisation de travaux d office Les communes de Gaillac, Lisle sur Tarn, Graulhet et la Communauté de communes se sont engagées à abonder annuellement un fonds pour travaux d'office afin de faire face à ces dépenses de manière mutualisée. Le recours à des mesures permettant de reloger l'occupant Dans les situations les plus graves et urgentes, un ensemble de dispositifs pourront être mobilisés afin de sortir l'occupant de son logement et de lui proposer une solution de relogement temporaire dans un premier temps, puis des solutions de relogement définitives (cf annexe présentant l'ensemble des dispositifs et mesures de relogement). Les objectifs de traitement de ces situations d'habitat indigne ou dégradé représentent près de 55 logements sur la durée de l'opah RU. 10

11 Le renforcement de l accompagnement des propriétaires occupants les plus fragiles Les trois périmètres concentrent des propriétaires occupants modestes, voire très modestes, parfois âgés, rencontrant des problématiques d inconfort dans leur logement, et pour certains des problématiques plus graves de vétusté voire de fortes dégradations. L OPAH RU devra permettre de repérer ces propriétaires et de leur apporter l accompagnement nécessaire à la réalisation de travaux d amélioration. Des démarches spécifiques de repérage seront mises en œuvre avec les acteurs de terrain et les partenaires, en cohérence avec les démarches mises en œuvre dans l OPAH de droit commun. Des aides financières de l ANAH, de la Communauté de communes, et d autres partenaires (PROCIVIS T.T.G., caisse de retraite, ) seront apportées. Une vigilance particulière devra être apportée aux propriétaires occupants dans les îlots ou secteurs identifiés comme prioritaires pour le traitement de l habitat vacant et/ou dégradé. En effet, plusieurs propriétaires occupants ont été identifiés dans les îlots jugés comme prioritaires pour des opérations de réhabilitation globale. Un accompagnement de proximité et des montages financiers adaptés devront permettre d accompagner au mieux ces propriétaires occupants dans la réalisation de travaux les plus qualitatifs possible (l approche coercitive ne devra être mise en œuvre qu en dernier recours et dans le cas de situations d urgence relevant du péril ou de l insalubrité). La mise en place d'actions en faveur de la lutte contre la précarité énergétique (Volet énergie et lutte contre la précarité énergétique ) Pour lutter contre la précarité énergétique, l'opah-ru de Tarn & Dadou devra permettre de mieux repérer les propriétaires connaissant un taux d'effort énergétique important. L'enjeu principal sera de capter ces ménages afin de les inciter à réaliser des travaux leur permettant de maîtriser leurs charges en matières d'énergie. Pour ce faire, plusieurs actions seront mises en place, en cohérence avec les interventions de l'opah de droit commun : Développement d'outils de repérage de ces ménages, en s'appuyant notamment sur les acteurs sociaux (partenariat avec le Conseil Général dans le cadre des aides du FSL, groupes de travail avec les travailleurs sociaux, prospection ciblée à partir de données concernant les consommations énergétiques,...) Accompagnement des ménages dans leur projet de réhabilitation (apport de conseils techniques pour identifier les travaux prioritaires les plus efficaces), Sensibilisation et animation des artisans locaux autour de la problématique de la maîtrise des charges énergétiques (groupes de travail, appels à projets sur des procédés techniques à coûts maîtrisés, chartes de qualité,...), Apport d'aides financières complémentaires à celles de l ANAH (aides de T&D, aides du Conseil Régional en faveur des propriétaires occupants et des propriétaires bailleurs sous forme d'éco-chèques, aides additionnelles du FART : Fonds d Aides à la Rénovation Thermique, avances et prêts PROCIVIS T.T.G.) Les évaluations énergétiques seront réalisées conformément aux préconisations du guide méthodologique «maîtrise de l'énergie et précarité énergétique en opérations programmées» établi par l'anah (évaluation des performances énergétiques avant travaux de chaque logement, recommandations de travaux hiérarchisés par niveau de priorité, présentation de l étiquette énergétique avant travaux et de l étiquette projetée après travaux, affichage de la consommation 11

12 conventionnelle énergétique du logement appréciée avant et après travaux...). Le prestataire affichera une démarche de qualité concernant la réception des travaux d'énergie (étanchéité des ouvrants et des parois notamment). De plus, pour les dossiers éligibles à «l'aide à la solidarité écologique» (ASE) dont les travaux effectués sont différents de ceux prévus à l'engagement du dossier, il sera également établi par l animateur, une évaluation énergétique après travaux, à joindre à la demande de paiement de l ANAH. Mise en œuvre du programme «Habiter Mieux» Le volet «énergie et précarité énergétique» vaut protocole territorial permettant d engager des crédits du programme Habiter Mieux sur le territoire de l opération programmée, en complément d autres aides publiques ou privées. Ce protocole constitue une déclinaison locale du contrat local d'engagement contre la précarité énergétique dans le Tarn signé le 23/03/2011. Les conditions d accès et les modalités de mise en œuvre des aides du programme Habiter Mieux sont celles définies dans la convention État/Anah du 14 juillet 2010 et l arrêté du 6 septembre 2010 relatif au règlement des aides du fonds d aide à la rénovation thermique des logements privés (FART). Engagement de la Région Midi-Pyrénées dans la lutte contre la précarité énergétique Dans le cadre de sa politique énergétique et de lutte contre le changement climatique et en application du Plan Régional «Midi-Pyrénées Energies », la Région s est engagée dans un programme de soutien à la rénovation énergétique des logements privés au travers de «l éco-chèque logement Midi-Pyrénées». Faisant de la lutte contre la précarité énergétique l une de ses priorités, la Région souhaite en particulier que les ménages les plus modestes puissent bénéficier d'aides conséquentes pour réaliser des travaux dans leur logement et qu'ils soient accompagnés dans leurs démarches. Cette démarche participera de la réussite de l'opah-ru sur la thématique énergie. Ainsi, sur la période de l'opah-ru, ce sont 100 ménages en situation de précarité énergétique, qui feront l'objet d'une assistance particulière pour la réalisation de travaux permettant de réduire leur facture énergétique. L'accompagnement des propriétaires occupant pour l' adaptation de leur logement et le maintien à domicile (Volet travaux pour l'autonomie de la personne dans l'habitat ) L adaptation au handicap et le maintien à domicile des PO est une démarche partagée par de nombreux acteurs locaux (Conseil Général, MDPH, Caisses de retraite, PROCIVIS T.T.G.). Tarn & Dadou s'engage à faciliter cette action collective en accompagnant les propriétaires concernés dans le choix des travaux adaptés et le montage des dossiers de financement ANAH. Les actions d'accompagnement mises en place dans le cadre de l'opah-ru permettront au public ciblé de bénéficier d'un diagnostic de leur logement ainsi que d'un financement d'une partie des travaux de réhabilitation leur permettant de rester à domicile et de réduire les conséquences de la perte d'autonomie sur la vie quotidienne. Dans cette démarche, l'animateur travaillera avec l'ensemble des acteurs sociaux locaux pour réaliser un accompagnement social de qualité et trouver des solutions adaptées au souhait de résidence du propriétaire occupant. 12

13 Pour cela, l'opérateur pourra notamment travailler en partenariat avec les Commissions Communales de Graulhet et Gaillac pour l accessibilité aux Personnes Handicapées afin de repérer les propriétaires en situation d'inconfort dans leur logement et de trouver des solutions optimales de traitement du logement. Ces commission ont pour mission de dresser le constat de l état d accessibilité du cadre bâti existant et d organiser le système de recensement de l offre de logements accessibles aux personnes handicapées (voirie, bâtiments ERP ) L'animateur pourra également s'appuyer sur un second dispositif opérationnel : la mission d information et de coordination gérontologique (CLIC). Ce dispositif territorial piloté par le Conseil Général est présent sur le territoire. Il constitue un guichet unique d accueil, de proximité, d information, de conseil et d orientation destiné aux personnes âgées et à leur entourage. L'opérateur pourra s'appuyer sur le CLIC pour réaliser des actions de sensibilisation des des personnes et des partenaires à la dimension adaptation du logement et à l adaptation du cadre de vie, ainsi que des actions de prévention. Il s'agira de réhabiliter une quinzaine de logements manifestement inadaptés au mode de vie de leur propriétaire sur les 5 années d'animation. La mise en place d une action d accompagnement des accédants modestes (Volet spécifique) Les centres anciens des trois communes permettent à certains ménages, souvent primoaccédants, parfois modestes, voire très modestes, de réaliser une acquisition immobilière sur des biens sensiblement en dessous des prix du marché dans le neuf en raison de leur état, de leur localisation, de leurs contraintes (accessibilité, stationnement, ensoleillement ). Certains de ces projets d accession se traduisent par des situations par la suite difficiles pour les accédants, le montant des travaux à réaliser ayant été sous-estimé. Ceci peut aussi s accompagner de petits travaux de «bricolage» parfois inadaptés sur ce type de bâti ancien patrimonial. Les objectifs de l OPAH RU sont de : Mieux repérer les ménages ayant le souhait d'accéder à la propriété : grâce aux moyens techniques internes (SIG de T&D), étude des DIA, ménages identifiés à partir des groupes de travail, Mieux accompagner cette accession en apportant un conseil technique en amont aux ménages et en tentant de réguler ce marché spécifique : o o o Mise en place d un conseil technique aux travaux pour les accédants modestes Groupes de travail avec les acteurs du marché (agences immobilières, notaires, organisme de crédit bancaire, PROCIVIS T.T.G.,..) Usage du DPU sur certains immeubles ; Accompagner cette accession dans l ancien pour qu'elle se passe dans de bonnes conditions en octroyant une aide financière forfaitaire aux ménages s engageant à réaliser un certain niveau de travaux. Une quinzaine de ménages éligibles au PSLA pourront bénéficier de cette aide financière durant les 5 ans d'animation de l'opération. 13

14 La mise en place d'un dispositif d'accompagnement social de qualité (Volet social) L'OPAH-RU permettra d'aller au contact des occupants connaissant des dysfonctionnements dans leur logement. Si besoin, l'opérateur orientera l'occupant vers les dispositifs d'accompagnement de droit commun assurés par les assistantes sociales du territoire (Conseil Général, CAF, MSA, CPAM..). Ainsi les habitants contactés dans le cadre de l'opah-ru seront réorientés vers les services sociaux, notamment les CCAS, qui leur permettront de bénéficier d'un accueil, d''informations et d'un accès aux droits, autour de la question du logement : aide à l accès au logement (FSL accès) : renseignements et accompagnement du propriétaire dans sa démarche, aide individuelle dans le cadre du maintien dans le logement : FSL maintien (prévention expulsion ), FSL énergie (prise en charge partielle de factures d énergie et d eau), actions d informations ou actions socio-éducatives visant à prévenir les risques de dépenses énergétiques trop élevées, accompagnement individuel : aide éducative budgétaire (CCAS, Maison Conseil Général) 4.2. La politique volontariste de traitement de la vacance et des immeubles dégradés (Volet immobilier et foncier) Les immeubles ou îlots prioritaires identifiés A partir d un recensement de l habitat vacant et/ou dégradé sur les trois périmètres, des îlots, rues ou immeubles stratégiques ont été identifiés, à la fois par le critère de concentration des difficultés mais aussi par rapport à leur intérêt urbain et patrimonial. Sur la commune de Gaillac, les territoires suivants ont été identifiés comme prioritaires : Un îlot autour des rues Cavaillé Coll et Pénitents Blancs qui concentre des immeubles vacants de grande taille à forte valeur patrimoniale, pour certains en partie dégradés, Les rues commerçantes de la Madeleine et Portal où restent quelques immeubles vacants importants, plus rarement des commerces vacants, Certains gros bâtiments vacants, parfois assez dégradés, occupant une position stratégique à l échelle du centre ancien. Sur la commune de Graulhet, les territoires prioritaires sont : L îlot du Gouch qui concentre un bâti dense médiéval très dégradé en grande partie vacant, L impasse du Verdaussou qui concentre de part et d autre un habitat en partie dégradé, et parfois réhabilité avec des travaux anarchiques, avec une part importante de propriétaires occupants, le reste étant des immeubles vacants ou locatifs. Les rues commerçantes de l avenue Gambetta et de la rue du Verdaussou. Sur la commune de Lisle-sur-Tarn, les immeubles ou îlots prioritaires seront définis suite à la réalisation des diagnostics termites et bâtiment, afin de concentrer les moyens sur les immeubles les plus dégradés, avec notamment le traitement des situations d urgence, problématiques qui seront couplées aux caractéristiques patrimoniales et urbaines de ces bâtiments. L ensemble des aides et des dispositifs seront priorisés sur ces territoires. Les projets de réhabilitation globale d immeubles vacants et/ou dégradés en dehors de ces territoires mais situés 14

15 dans le périmètre OPAH RU seront étudiés au cas par cas selon leur opportunité et financés dans la limite des enveloppes financières. Les principes d intervention Trois modes d intervention sont envisagés pour intervenir sur ces territoires prioritaires : un mode incitatif par l attribution de subventions majorées aux propriétaires, un recyclage direct des immeubles propriétés publiques ou préemptés lors de leur mise en vente, un mode plus coercitif soit dans le cadre du traitement de l insalubrité (RHI) soit dans le cadre d Opérations de Restauration Immobilière (ORI). Une restauration immobilière poussée et de qualité sera recherchée dans l ensemble des immeubles traités, prenant notamment en compte les critères suivants : amélioration de l habitabilité, et notamment au regard des standards de confort actuels lorsque c est possible, prise en compte de la maîtrise des énergies, mise en valeur du patrimoine bâti. Pour autant, ces réhabilitations devront aussi veiller à maîtriser le coût au m² des travaux réalisés, afin notamment d assurer leur rentabilité et d attirer des investisseurs ou des accédants potentiels. Enfin, ces réhabilitations devront veiller au développement d une offre de logements diversifiée, en terme de taille des logements, de types de produits (locatif, accession) et de niveaux de prix et de loyers. Elles devront notamment favoriser la production d une offre locative sociale ou à loyers maitrisés (logements locatifs sociaux publics, logements conventionnés privés à loyers maîtrisés). Les modes opératoires par secteurs d intervention Sur la commune de Graulhet : Une ORI est envisagée sur l ilot du Gouch qui devrait permettre la production d une douzaine de logements, dont une partie en construction neuve, Des actions incitatives sont envisagées sur les autres territoires prioritaires, pouvant de façon ponctuelle évoluer sur des outils plus coercitifs ou de l action foncière. Sur la commune de Gaillac : Une ORI est envisagée en plusieurs phases sur l îlot Cavaillé Coll Pénitents Blancs, avec dans un premier temps 4 à 5 immeubles à réhabiliter pouvant permettre la production d une quinzaine de logements, Des actions incitatives sont envisagées sur les autres territoires prioritaires, pouvant de façon ponctuelle évoluer sur des outils plus coercitifs ou de l action foncière. Sur la commune de Lisle-sur-Tarn, une action incitative sera entamée sur chacun des immeubles repérés suite au diagnostic. Des procédures de Résorption de l Habitat Insalubre ou des ORI ponctuelles pourront être envisagées sur les immeubles les plus dégradés et pour lesquels les propriétaires n ont pas les moyens de traiter leur logement ou ne veulent pas faire de travaux. Les immeubles à traiter de manière prioritaires qui ont été repérés au cours de l'étude préopérationnelle à Gaillac et Graulhet sont présentés en annexe. 15

16 Les actions d accompagnement Les opérations façades (Volet urbain et architectural) Les communes de Gaillac et Graulhet prévoient la mise en place d aides financières à la réhabilitation des façades. Ces incitations financières permettront de mettre en valeur le patrimoine bâti des centres anciens urbains. L'aménagement des espaces publics (Volet urbain) Les communes prévoient des aménagements sur les espaces publics sur les périmètres de l OPAH RU afin de traiter globalement les conditions de vie des habitants de ces territoires. Ce volet aménagement public sera porté par les communes. La liste de ces projets d'aménagement contribuant à la requalification des quartiers d'opah-ru est annexée à la présente convention. L'Opération de Modernisation des Pôles Commerciaux et artisanaux (OMPCA) (Volet économique et développement territorial) Un schéma de développement du commerce et de l'artisanat sera lancé au plan intercommunal, qui sera complété par des OMPCA sur les villes-cibles, et notamment sur Graulhet et Gaillac. L'articulation avec le dispositif d OPAH RU permettra de moderniser et renforcer l appareil commercial et artisanal des territoires, tout en soutenant le commerce de proximité. Le développement économique (Volet économique et développement territorial) A plusieurs égards, l'opah-ru pourra participer à la revitalisation économique des quartiers traités. En effet, l'ensemble des subventions accordées par les différents partenaires permettra de créer un effet levier incitant les propriétaires à réaliser des investissements dans leur logement. Ces nouveaux marchés représenteront d'importantes retombées pour l'artisanat local. Il faut souligner que ces nouveaux marchés de travaux ne pourront être délocalisés et auront des conséquences positives sur l'économie et sur l'emploi dans le bâtiment. Par ailleurs, l'opah permettra de remettre sur le marché des logements aujourd'hui vacants et dégradés. Le développement de cette offre locative constituera un afflux de population dans ces quartiers aujourd'hui délaissés par les commerçants. Ce ré-investissement du centre ville pourrait bien redynamiser les commerces et services de proximité en constituant de nouveaux débouchés pour des commerçants et en mettant en place un cercle vertueux augmentant l'attractivité de ces quartiers. Tarn & Dadou s'engage à sensibiliser les artisans et commerçants locaux à ces enjeux, au travers des groupes de travail ou des actions de communication. 16

17 4.3. Synthèse des objectifs quantitatifs Sur la période totale, près de 350 logements seront réhabilités dans le cadre de l'opah-ru. Les objectifs globaux sont évalués à 70 logements par an, répartis comme suit : un cinquantaine de logements occupés par leur propriétaire une vingtaine de logements locatifs appartenant à des bailleurs privés TOTAL Logements indignes et très dégradés dont logements indignes PO dont logements indignes PB dont logements très dégradés PO dont logements très dégradés PB Autres logements de PB (moyennent dégradé) Autres logements de PO (hors LHI et TD) dont aide pour l'autonomie de la personne Total des logements PO bénéficiant du FART Répartition des logements PB par niveau de loyer conventionné Dont loyer conventionné social Dont loyer conventionné très social ARTICLE 5 : FINANCEMENTS DES PARTENAIRES 5.1. Financements de l'agence Nationale d'amélioration de l'habitat Règles d'application Les conditions générales de recevabilité et d'instruction des demandes, ainsi que les modalités de calcul de la subvention applicables à l'opération découlent de la réglementation de l'anah, c'est à dire du code de la construction et de l'habitation, du règlement général de l'agence, des délibérations du conseil d'administration, des instructions du directeur général, des dispositions inscrites dans le(s) programme(s) d'actions en vigueur au dépôt de la demande de subvention auprès de la délégation locale de l'anah. Les conditions relatives aux aides de l'anah et les taux maximaux de subvention sont susceptibles de modifications, en fonction des évolutions de la réglementation de l'anah Montants prévisionnels Aides aux travaux Le montant prévisionnel de l'autorisation d'engagement de l'anah, pour les aides aux travaux, correspond à une dotation annuelle de , soit sur la durée de l'opération. 17

18 Ingénierie de projet Le montant prévisionnel de l'autorisation d'engagement de l'anah correspond au taux maximum de 50% du montant HT de la dépense annuelle prévisionnelle subventionnable, selon les dispositions prévues par l'instruction du 13 octobre 2010 relative au financement des prestations d'ingénierie des programmes et des opérations financées par l'agence à compter du 1er janvier 2011, ce qui représente une enveloppe globale de sur la durée de l'opération, soit par an. A cette part fixe s'ajoute une part variable liée aux objectifs quantitatifs prévisionnels de l'opération pour l'appui renforcé du propriétaire occupant. Ainsi, les projets financés par l'agence au titre de «travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé, travaux pour la sécurité et la salubrité de l'habitat ou travaux pour l'autonomie de la personne» se verront octroyer une prime de 300 par logement. Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement de l'anah pour l'opération correspondent à l'échéancier suivant : TOTAL AE prévisionnels Dont aides aux travaux Dont aides à l'ingénierie Dont appui renforcé au PO Financements de l'état au titre du programme «Habiter Mieux» Règles d'application Les crédits du fond d'aide à la rénovation thermique des logements privés (FART) sont gérés par l'agence nationale de l'habitat pour le compte de l'état dans le cadre du programme Habiter Mieux (Investissements d'avenir). Les règles d'octroi et d'emploi de ces crédits sont celles fixées par l'arrêté du 6 septembre 2010 relatif au règlement des aides du FART Montants prévisionnels Les montants prévisionnels des autorisations d'engagement du programme Habiter Mieux pour l'opération sont, pour la première phase d'application de ce programme ( ), les suivants : AE prévisionnels Dont ASE Dont aides à l'ingénierie TOTAL 1ère phase 18

19 5.3. Financements de la collectivité maîtrise d'ouvrage Tarn & Dadou Règles d'application La Communauté de communes de Tarn et Dadou interviendra conformément à son règlement d'intervention, annexé à la présente convention Montants prévisionnels Ingénierie de projet La Communauté de communes s engage à : o Mobiliser son service Habitat pour le suivi du dispositif et pour la mise en œuvre de certaines actions comme précisé dans l article 7.2, o Porter des actions de communication et de sensibilisation concernant le dispositif et les différentes actions mises en œuvre, o Financer une équipe d animation dont les missions sont définies à l article 7, à hauteur de , soit par an. Aides aux travaux La Communauté de communes donnera des aides à hauteur de , soit par an, pour financer l amélioration des logements des propriétaires occupants et des logements locatifs occupés, réhabiliter des immeubles vacants et/ou dégradés identifiés comme prioritaires et favoriser la primo-accession dans l ancien selon les modalités définies dans le tableau en annexe. Participation au programme «Habiter Mieux» La Communauté de communes s'engage au côté des partenaires dans la lutte contre la précarité énergétique. Le financement par Tarn & Dadou des travaux permettant l'amélioration des performances énergétiques du logement constitue une aide complémentaire locale au programme national Habiter Mieux. La Communauté de communes décide d accorder dans ce cadre une aide aux travaux de 500 minimum par ménage bénéficiant du programme. Ainsi pour tout propriétaire occupant résidant sur le territoire de l opération programmée, l ASE s élève à L aide totale apportée au propriétaire correspond donc à 2 100, en comptabilisant la bonification apportée par la communauté de communes Tarn et Dadou. Aides aux communes et aux opérateurs pour la réalisation de logements sociaux La Communauté de communes pourra financer des opérations d'acquisition-amélioration réalisées sur des bâtis anciens dans les centres bourgs. Elle mobilisera pour ces opérations une enveloppe globale de sur la durée de l'opération. Abondement à un fonds pour travaux d office La Communauté de communes abondera ce fonds à hauteur de , versée sur les trois premières années de l OPAH RU. Aides aux déficits d opérations dans le cadre d ORI ou de RHI La Communauté de communes prendra en charge 40% du déficit de ces opérations. Elle réserve pour cela une enveloppe globale de Mobilisation des fonds de concours pour l'aménagement des espaces publics Les communes voulant réaliser des équipements ou des investissements s inscrivant dans un programme de développement territorial dans le cadre de l'opah pourront bénéficier de «fonds communautaires de développement territorial», conformément au règlement d'intervention de la Communauté de Communes. 19

20 TOTAL AE prévisionnels Dont aides aux travaux Dont aides à l'ingénierie Dont participation production LLS Dont participation déficits ORI Dont fonds travaux d'office Dont fonds de concours 5.4. Financements de PROCIVIS T.T.G. PROCIVIS T.T.G. s'engage, dans la limite du budget affecté, à : Inscrire son intervention dans le département du Tarn dans le cadre de l OPAH de renouvellement urbain multi-sites de Tarn et Dadou permettant notamment la mise en œuvre du programme Habiter Mieux. Favoriser le financement d opérations où l Etat, l ANAH, les collectivités locales ou d autres intervenants ne peuvent intervenir seuls, les financements complémentaires indispensables étant difficiles ou impossibles à obtenir compte tenu du caractère très social des dossiers ou présentant des conditions très particulières ne répondant à aucun critère finançable par le circuit bancaire. La SACICAP propose aux populations concernées un financement adapté qui n aurait pu aboutir dans un cadre classique avec pour objectif que la charge supportée par le bénéficiaire soit compatible avec ses ressources après mobilisation de son éventuelle faculté contributive. Apporter les financements «Missions Sociales» nécessaires à l octroi de prêts, sans intérêt permettant de financer le coût des travaux restant à la charge du bénéficiaire et/ou l avance des aides et/ou subventions dans l attente de leur déblocage. Les ménages bénéficiaires devront remplir les conditions décrites en annexe. Apporter les financements «Missions Sociales» nécessaires à l octroi de prêts, sans intérêt permettant de financer les primo-accédants dans les centres bourgs anciens. Réserver une enveloppe annuelle prévisionnelle à l action de XX 000 soit XXX 000 jusqu au XX XXX 2016 terme de la présente OPAH. Cette enveloppe pourra le cas échéant faire l objet d une modification en cours de programme suivant le nombre de dossiers présentés à la SACICAP. L'intervention de PROCIVIS Tarn Tarn et Garonne dans le cadre de l'opah de renouvellement urbain multi-sites de Tarn et Dadou prendra la forme : 20