DTZ Research. Property Times Région Lyonnaise Bureaux T Un trimestre en demi-teinte. 27 Octobre Sommaire. Auteur.

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1 Property Times Région Lyonnaise Bureaux T3 214 Un trimestre en demi-teinte 27 Octobre 214 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée 3 Offre à six mois et taux de vacance 4 Offre future 5 Valeurs locatives et à la vente 6 Définitions 7 Auteur Nora Jacintho Chargée d études +33 () nora.jacintho@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Après un 2 ème trimestre très encourageant (82 m² placés), le marché des bureaux lyonnais s est une nouvelle fois orienté à la baisse au cours des trois derniers mois. Seuls 45 m² de bureaux ont été commercialisés, un chiffre en baisse de 45% par rapport au trimestre précédent. La demande placée en région lyonnaise depuis le début de l année se porte à m² (-19% en un an). Ce recul s explique en grande partie par le moindre dynamisme du segment des surfaces de plus de 2 m², qui a vu son volume de commercialisations (65 m²) se contracter de 36% en un an. Le positionnement de la CAISSE D EPARGNE sur 17 6 m² dans la tour «Incity» est le plus important mouvement enregistré en région lyonnaise depuis le début de l année. Les valeurs locatives de bureaux enregistrent des dynamiques différentes : stabilité du prime (27 /m²/an) et du loyer de première main (188 /m²/an) et hausse de la valeur locative de seconde main (+6% en un an), qui atteint 158 /m²/an à la fin du 3 ème trimestre 214. Les disponibilités à six mois ont augmenté de 1% depuis fin 213 pour s établir à 37 m² fin septembre 214. Cette augmentation s explique essentiellement par l importance des projets livrés sur ce marché l an dernier ; les disponibilités à six mois en région lyonnaise sont majoritairement constituées de surfaces supérieures à 2 m² (49%), dont la majorité (64%) consiste en des surfaces de bureaux neufs. Le taux de vacance s établit à 6,2% fin septembre 214 contre 5,7% un an plus tôt. Après une année 213 particulièrement dynamique, les livraisons ont clairement marqué le pas en 214 et seuls 9 2 m² (dont 7 2 m² encore disponibles) sont encore attendus d ici à la fin de l année. L offre future pourrait atteindre un nouveau pic en 215 avec près de 346 m² attendus, dont 17 m² sont d ores et déjà en chantier. Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com DTZ Research

2 Contexte économique La France n avance plus L économie française fait du surplace depuis le début de l année, avec une croissance nulle pour le deuxième trimestre d affilée (graphique 1). L ensemble des indicateurs économiques sont dans le rouge à l exception de la consommation des ménages, en progression de,4% au 2 ème trimestre. Ce rebond limité, et en trompe-l œil, s explique essentiellement par la hausse des dépenses énergétiques. En effet, le moral des ménages semble durablement installé sous sa moyenne de longue période, malgré la progression de,5% de son pouvoir d achat dans une période d inflation historiquement basse (graphique 2). Le climat des affaires, qui évolue souvent parallèlement au sentiment des ménages, ne parvient pas à redresser la barre. La production manufacturière a reculé de,5% au 2 ème trimestre. Les carnets de commandes sont toujours jugés globalement insuffisants. La hausse des taux de marge ne s est pas traduite par un investissement des entreprises, en recul de,7% au 2 ème trimestre. Cette baisse est équivalente à celle du 1 er trimestre. Le secteur du BTP, dont le poids dans l économie est conséquent, fait face à une sévère chute des mises en chantier de logements neufs, en recul de 19% au 2 ème trimestre par rapport à la même période en 213. Le climat des affaires y atteint un point bas de 17 années. La prévision de croissance du Gouvernement pour 214 a d ores-et-déjà été divisée par deux, de 1% à,5%, un objectif pour autant encore très hypothétique. Accalmie sur le marché de l emploi Au mois d août, le nombre de chômeurs n ayant eu aucune activité dans le mois a reculé de 11 ; une première depuis un an, et seulement la deuxième occurrence depuis plus de deux ans. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record avec 3,4 millions de personnes sans emploi. Si l on ajoute les travailleurs ayant une activité réduite, le nombre total d inscrits au Pôle Emploi a franchi la barre des 5 millions. Les effets des 41 milliards d euros sur 3 ans du Crédit Impôts Compétitivité se font prioritairement ressentir sur la trésorerie des entreprises qui s est redressée de façon spectaculaire au 2 ème trimestre. Ils tardent néanmoins à se traduire sur le marché de l emploi par une reprise des embauches. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source : INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Moral des ménages Source : INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, milliers, catégorie A Source : Pôle Emploi 1 Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi Property Times 2

3 Demande placée Le recul des très grandes transactions a très fortement impacté le marché Après un véritable rebond au cours du 2 ème trimestre, avec plus de 82 m² placés, le marché de bureaux lyonnais n a pas su conserver ce cap au 3 ème trimestre avec seulement 45 m² commercialisés. Depuis le début de l année, seuls m² ont été commercialisés en région lyonnaise, soit une baisse de 19% d une année sur l autre. Malgré la concrétisation de quatre grandes transactions totalisant 12 3 m² au cours du 3 ème trimestre 214, le volume placé sur ce type de surface s est contracté de 36% en un an, passant de 11 4 m² à la fin du 3 ème trimestre 213 à 65 m² fin septembre 214. On citera parmi les transactions significatives, la prise à bail par DELOITTE de 4 9 m² dans l immeuble «Higashi», au sein du programme «Hikari», et le positionnement de CIRMAD/GFC sur près de 5 m² au sein du «Hub Business 1» à Saint-Exupéry. S alignant sur la tendance générale, les petites surfaces (inférieures à 5 m²) ont vu leur activité se réduire de 15% en un an pour représenter 51 7 m² fin septembre 214. Les surfaces intermédiaires (entre 5 et 2 m²) ont été les seules à tirer leur épingle du jeu, avec 44 3 m² placés depuis le début de l année contre 35 m² un an plus tôt. Dynamiques très hétérogènes selon les marchés Sur Lyon intra-muros, seuls les marchés de la Presqu Ile/Confluence (+123% en un an), Lyon 6 ème /Préfecture (+67% en un an), notamment la Cité Internationale, et Hôpitaux/Lyon 8 ème (+34% en un an) avec, notamment, la commercialisation du «Quadrille», qui a trouvé preneur grâce à une baisse importante du loyer, ont bien résisté au cours des douze derniers mois, avec respectivement 18 7 m², 5 2 m², et 3 8 m² de bureaux commercialisés depuis le début de l année. Les autres marchés ont, quant à eux, vu leur demande placée se réduire en moyenne de moitié d une année à l autre. Malgré un recul de 16% en un an, le marché de La Part-Dieu reste le principal pilier de l activité lyonnaise avec 39 7 m² placés au cours des neuf derniers mois soit 26% du volume total des transactions. Il faut cependant souligner que l essentiel de l activité sur ce secteur est lié à une transaction d envergure. En périphérie, les volumes de demande placée se sont orientés à la hausse, notamment sur l Ouest grâce à deux clés en main : SEB sur Ecully et BIOMERIEUX sur Marcy l Etoile. Graphique 4 Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² Sources: Cecim, DTZ Tableau 1 Segmentation de la demande placée de bureaux par tranche de surface en région lyonnaise Tranche de surface T1-T3 214 Part Nombre Evol. Moins de 2 m² 17 m² 11% 157-1% De 2 à 5 m² 27 m² 18% 86-18% De 5 à 1 m² 21 m² 14% % De 1 à 2 m² 23 m² 15% % De 2 à 5 m² 36 8 m² 24% 1 +43% Plus de 5 m² 28 2 m² 18% 2-63% Surface totale m² % 33-19% Sources: Cecim, DTZ Graphique 5 Demande placée de bureaux par secteur Sources: Cecim, DTZ Ouest 17% Première main Est 7% Villeurbanne - Carré de Soie 5% Tonkin - Saint-Clair 2% Autres 9% Vaise - Lyon 9ème 4% m² Hôpitaux - Lyon 8ème 3% Seconde main Presqu'Ile - Confluence 12% Part Dieu 26% Lyon 6ème - Préfecture 6% Lyon 7ème - Gerland 9% Property Times 3

4 Offre à six mois et taux de vacance Les disponibilités augmentent à nouveau Après la baisse enregistrée en 213, les disponibilités à six mois de bureaux en région lyonnaise sont à nouveau orientées à la hausse ; elles avoisinent 37 m² fin septembre 214, en hausse de 1% par rapport à fin 213 (graphique 6). Le taux de vacance s établit à 6,2% fin septembre 214 contre 5,7% un an plus tôt. Les disponibilités à six mois en région lyonnaise sont majoritairement constituées de surfaces supérieures à 2 m² (49%), dont la majorité (64%) consiste en des surfaces de bureaux neufs. Certaines surfaces anciennes peinent toujours à trouver preneur du fait de leur trop grande obsolescence. Ainsi, les disponibilités de seconde main, bien que relativement stables d une année à l autre (+3%), représentent près de 6% du stock actuellement disponible en région lyonnaise, soit environ 212 m². Des disponibilités se concentrent essentiellement dans l Ouest lyonnais et Lyon 7 ème /Gerland Fin septembre 214, un peu plus de 211 m² de bureaux étaient disponibles immédiatement ou à six mois dans Lyon intra muros. Un tiers de ce stock (73 m²) se concentre dans le secteur Lyon 7 ème /Gerland et sur Vaise. Le quartier de La Part-Dieu, concentre, lui aussi, un quart du stock, avec 52 m² de bureaux disponibles fin septembre 214. La hausse de ce chiffre s explique par l accroissement des libérations induites par des regroupements d entreprises, mais également par les livraisons de projets intervenues l an dernier, à l instar du «Be» et de «Equinox», livré en mars 214. Les secteurs de Lyon 6 ème /Préfecture et Villeurbanne/Carré de Soie ont aussi été le théâtre de nombreuses libérations ces derniers mois, voyant leur stock vacant passer respectivement de 17 5 m² à 31 6 et de 9 9 m² à 19 7 m² en un an. En périphérie, les disponibilités à six mois se sont accrues de 12% depuis fin 213 pour représenter m² à la fin du 3 ème trimestre 214. Ce stock se concentre à 41% dans l Ouest Lyonnais avec 61 3 m². Graphique 6 Offre de bureaux à 6 mois et taux de vacance en région lyonnaise, en milliers de m² Graphique 7 Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra muros Graphique 8 Première main Seconde main Taux de vacance Villeurbanne - Carré de Tonkin - Soie Saint-Clair 9% 6% Vaise - Lyon 9ème 15% 211 m² Hôpitaux - Lyon 8ème 1% Lyon 7ème - Gerland 2% Presqu'Ile - Confluence 9% Part Dieu 25% Lyon 6ème - Préfecture 15% Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra muros Sud 13% 2ème couronne lyonnaise 15% Nord 6% m² Ouest 41% 8% 6% 4% 2% % Est 25% Property Times 4

5 Offre future 9 2 m² sont encore attendus d ici à la fin de l année Après une année 213 particulièrement dynamique où près de 15 m² de bureaux avaient été achevés, les livraisons ont depuis nettement ralenti. En effet, seuls huit projets, totalisant 46 2 m² de bureaux neufs, devraient voir le jour en 214. Près de 37 m² de bureaux ont été livrés au cours des neufs derniers mois, dont l écrasante majorité (86%) a déjà été pré-commercialisée. Sur les 9 2 m² restant à livrer d ici à la fin de l année, 7 2 m² sont encore sur le marché. Parmi ces opérations, citons l immeuble «Hélio 7», 6 m² développés par CFA DEVELOPPEMENT, dont près de 4 m² sont encore disponibles. Les livraisons pourraient atteindre un nouveau pic en 215 A la fin du 3 ème trimestre 214, les disponibilités en chantier et livrables d ici à fin 216 s élevaient à 15 2 m² en région lyonnaise. Elles se concentrent majoritairement dans l Est lyonnais (25 3 m²), à La Part-Dieu (21 m²) et Lyon 7 ème /Gerland (21 m²), ces trois secteurs concentrant deux tiers de l offre globale. Parmi ces projets citons celui de 33 m² développé sur le «Boulevard de l Artillerie» par PLASTIC OMNIUM dans le 7 ème arrondissement de Lyon, offrant 9 5 m² de bureaux vacants. Le potentiel de livraison pourrait atteindre un nouveau record en 215 puisqu environ 35 m² pourraient voir le jour en région lyonnaise. Toutefois, 3 % de ces surfaces sont d ores et déjà commercialisées. L offre neuve pourrait donc avoisiner 241 m² dont 82 5 m² sont d ores et déjà en chantier. L essentiel des disponibilités se concentre sur L Est lyonnais (5 3 m² via 14 projets), l Ouest lyonnais (45 9 m² via 8 projets), la Presqu ile/confluence (48 2m² via 7 projets), et Lyon 7 ème /Gerland (47 m² via 4 projets). Il est plus que probable que la plupart de ces livraisons de bureaux soient décalées dans le temps, les mises en chantier d opérations sur le secteur étant largement conditionnées à leur prise à bail en amont. En 216, les livraisons de bureaux s élèvent à un peu moins de 89 m² dont 66 8 m² restent encore à commercialiser. Cette estimation pourrait évoluer selon la réalisation ou le report des opérations prévues pour être livrées en 215. Si elles sont décalées, elles viendront gonfler le potentiel livrable en 216. Graphique 9 Livraisons de bureaux de plus de 1 m² en région lyonnaise, en milliers de m² Graphique 1 Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise fin septembre 214, m² Graphique 11 Offre future de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² Est 24% Intra-muros Autres 14% Ouest 1% 15 2 m² Presqu'Ile - Confluence 13% Lyon 7ème - Gerland 2% Extra-muros Part Dieu 2% Vaise - Lyon 9ème 8% T En chantier Avec permis de construire Permis à obtenir Property Times 5

6 Valeurs locatives et à la vente Alors que le prime et le loyer de première main se stabilisent, le loyer de seconde main augmente Faute de nouvelle référence, le loyer prime en région lyonnaise s est maintenu à 27 /m²/an fin septembre 214 (graphique 12). Après avoir augmenté de 13% entre 212 et 213, le loyer moyen de première main est resté relativement stable au cours des neuf derniers mois, s établissant à 188 /m²/an fin septembre 214. Les valeurs s échelonnent de /m²/an sur l immeuble «Be» à /m²/an pour les immeubles de Saint-Priest. Après s être légèrement dépréciée l an dernier (-2%), la valeur locative moyenne de seconde main est à nouveau repartie à la hausse au cours des neuf derniers mois (+6%) pour se fixer à 158 /m²/an à la fin du 3 ème trimestre 214. Quelques immeubles récents de très bon standing se commercialisent à des valeurs bien supérieures à cette moyenne, comme en témoignent deux prises à bail sur les immeubles «Danica» et «City One» dans les 3 ème et 6 ème arrondissements de Lyon, réalisées à 234 /m²/an pour la première et à 23 /m²/an pour la seconde. Baisse de certaines valeurs de présentation Une baisse des valeurs de présentation s est opérée sur certains immeubles neufs. Les propriétaires d immeubles livrés ces dernières années et présentant toujours de la vacance ont en effet été contraints de revoir à la baisse leurs prétentions. Ces propriétaires proposent également des mesures d accompagnement importantes pour présenter un loyer économique attractif. Les deux mois de franchise par année d engagement ferme sont ainsi parfois largement dépassés. Les valeurs «plafonds» des offres de seconde main à la vente atteignent aujourd hui 4 5 /m² sur le secteur Presqu Ile-Confluence et La Part-Dieu contre 3 55 /m² et 3 /m² l an dernier. Graphique 12 Valeurs locatives des bureaux en région lyonnaise, /m²/an Sources: Cecim, DTZ Tableau 2 Valeurs de présentation à la location des bureaux fin septembre 214, /m²/an Secteur Première main Seconde main Presqu Ile - Confluence Part Dieu Lyon 6 ème Préfecture Lyon 7 ème Lyon 8 ème Vaise Tonkin Saint Clair Villeurbanne Carré de Soie Ouest Est Nord Sud Tableau 3 Seconde main Première main Loyer prime Valeurs de présentation à la vente des bureaux fin septembre 214, /m² Secteur Première main Seconde main Presqu Ile - Confluence Part Dieu Lyon 6 ème Lyon 7 ème Lyon 8 ème Vaise Tonkin Saint Clair Villeurbanne Carré de Soie Ouest Est Nord Sud Property Times 6

7 Définitions Demande placée Offre immédiate Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 7

8 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 213 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brussels, Budapest, Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, North China, Paris, Poland, Prague, Pune, Rome, San Francisco, Seoul, Singapore, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warsaw, Washington. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK et US. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. China Great Great Wall of Money October 214 German Open Ended Funds October 214 Insight Singapore medical suites September 214 China Insight Establishing the Capital Economic Region Aug 214 Insight European Transaction Based Price Index Q2 214 Insight European Nursing homes -July 214 Insight GB Retail Property Health Index (RPHI)- July 214 Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 214 Net Debt Funding Gap - May 214 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 214 Deflation and Commercial Property - March 214 Tokyo Retail Market 214 Great Wall of Money March 214 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 8

9 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Head of EMEA Research Hans Vrensen Magali Marton Phone: +44 () Phone: +33 () Responsable des Etudes - France Delphine Mahé Phone: +33 () delphine.mahe@dtz.com DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44() john.forrester@dtz.com DTZ France Antoine Derville Phone: + 33() antoine.derville@dtz.com Conseil Antoine Derville Phone: + 33() antoine.derville@dtz.com Investissement Nils Vinck Phone: + 33() nils.vinck@dtz.com DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33() marc-henri.bladier@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33() jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Phone: + 33() alban.liss@dtz.com Agence de Lyon Thomas Durand Phone: + 33() thomas.durand@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Octobre Property Times 9