JUILLET 2012 LES PROJETS COMMERCIAUX DE L ARRONDISSEMENT DE LILLE

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1 JUILLET 2012 LES PROJETS COMMERCIAUX DE L ARRONDISSEMENT DE LILLE BILAN

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3 JUILLET 2012 LES PROJETS COMMERCIAUX DE L ARRONDISSEMENT DE LILLE BILAN Agence de développement et d urbanisme de Lille métropole Espace International 299, Boulevard de Leeds EURALILLE T. : (33) agence@adu-lille-metropole.org F. : (33)

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5 SOMMAIRE INTRODUCTION... 5 MÉTHODOLOGIE... 6 PARTIE 1 : ANALYSE DE LA DEMANDE... 9 Conséquence de la LME : une forte diminution du nombre des demandes après Demandes multiples : le creux de la vague atteint en Types d opérations demandées : les créations largement plébiscitées Secteurs d activités : un podium qui renforce les tendances PARTIE 2 : ANALYSE DES DÉCISIONS DES CDAC ET CNAC Taux d autorisation : plus élevé que durant la période précédente Conformité aux grandes orientations du SDUC : une majorité de projet en accord Comparaison des autorisations pour les projets supérieurs à 1000 m² entre 2002 et CONCLUSION ANNEXE Procédure d autorisation Liste des projets commerciaux déposés en commision entre 2008 et Liste des projets commerciaux examinés en CDAC entre janvier et août LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE 3

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7 INTRODUCTION Le présent document revient sur les demandes d exploitation commerciale soumises à autorisation au sein de l arrondissement lillois entre janvier 2008 et décembre Ce travail s inscrit dans une procédure de suivi régulier de l évolution du paysage commercial dans la métropole lilloise conduit par l Agence de Développement et d Urbanisme de Lille Métropole (ADULM) pour la Conférence Permanente d Urbanisme Commercial (CPUC) de Lille Métropole. L objectif est d analyser les projets commerciaux au regard des politiques de régulation du commerce mises en place dans l arrondissement. Ce document contribue au bilan général de la stratégie de développement commercial métropolitaine. LA CONFÉRENCE PERMANENTE D URBANISME COMMERCIAL (CPUC) La CPUC de Lille Métropole, organisme de concertation créé en 1997 pour réfléchir aux enjeux commerciaux et artisanaux de la métropole, s est aussi donnée pour mission d établir une stratégie de développement des équipements commerciaux. Elle a ainsi élaboré le Schéma Directeur d Urbanisme Commercial (SDUC) adopté en Initialement prévu pour une période de 6 ans, il fut prorogé jusqu en 2008 puis maintenu dans l attente de se doter de nouveaux documents stratégiques. Elle compte parmi ses membres : Lille Métropole Communauté Urbaine, le Syndicat mixte du Schéma de Cohérence Territorial de Lille Métropole, la Chambre de commerce et d industrie Grand Lille, la Chambre de métiers et de l artisanat Nord - Pas de Calais, la ville de Lille, la ville d Armentières, la ville de Roubaix, la ville d Avelin (représentant les communes hors LMCU), le Conseil Régional Nord - Pas de Calais, le Conseil Général du Nord, l Aire Métropolitaine de Lille ainsi que des experts associés tel que les services de l Etat et la Mission Bassin Minier. La CPUC est animée par l Agence de Développement et d Urbanisme de Lille Métropole. Les demandes d exploitation commerciale soumises à autorisation en Commission Départementale d Aménagement Commercial (CDAC) sont aussi analysées au regard du Schéma de Développement et d Urbanisme Commercial (SDUC). Les principales orientations du SDUC visent à : - Conforter le développement du commerce dans les centres villes et les quartiers - Encadrer le développement du commerce en périphérie - Favoriser l accueil de nouveaux concepts commerciaux, en priorité dans les sites de reconquête urbaine ou pour des projets concertés et de grande qualité architecturale, environnementale et paysagère. Avec la mise en œuvre de la réforme de 2008 relative à l urbanisme commercial et symbolisée par l introduction des CDAC et CNAC, les références au SDUC au moment d examiner les dossiers se sont faites plus rares dans les relevés de décision, notamment à partir d avril DU SDUC AU DAC Début 2012, la CPUC a transmis au Syndicat Mixte du SCOT de Lille Métropole ses propositions pour une nouvelle stratégie de développement commercial. Ce document précise les grandes orientations qui pourraient être reprises ou non dans le futur Document d Aménagement Commercial, à l instar de ce qui avait été fait pour le Schéma Directeur avec le SDUC. Le DAC, intégré au SCOT, sera opposable et définira de manière plus prescriptive les orientations de l urbanisme commercial pour le territoire. Dans l attente de l adoption de celui-ci, l analyse au regard du SDUC réalisée dans cette étude reste néanmoins pertinente. LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE 5

8 MÉTHODOLOGIE La présente étude se base sur les dossiers déposés auprès des CDAC et CNAC, structures chargées de délivrer les autorisations d exploitation commerciale. Elles statuent sur les demandes de création de surface de vente dont le seuil est fixé à m². Les demandes d extension ou de transfert conduisant à un dépassement de ce seuil sont aussi concernées. Par ailleurs, les communes de moins de habitants ont toujours la possibilité de saisir la commission sur des dossiers dont la surface de vente est comprise entre 300 et m². NOTION DE SURFACE DE VENTE Les surfaces de vente comprennent les espaces affectés à la circulation de la clientèle, à l exposition des marchandises proposées à la vente, à la zone de paiement et aux secteurs de circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente. Un même dossier présenté en commission par un pétitionnaire peut comporter plusieurs demandes. Par exemple, un ensemble commercial peut contenir plusieurs cellules ou enseignes. Dans ce cas, le dossier comptera pour un projet 1 commercial dont la surface de vente sera équivalente à l addition des différentes demandes. Cette distinction peut avoir son importance lorsqu un dossier présente des catégories d opération différentes mais aussi pour permettre d identifier les enseignes ou les secteurs d activité. Un même dossier peut être déposé plusieurs fois et faire l objet de différentes décisions des commissions. Chaque nouvel examen du projet, qu il ait été modifié ou non, est comptabilisé comme un nouveau dossier. Un projet présenté deux fois sera comptabilisé comme deux dossiers et les surfaces seront additionnées. Les opérations de régularisation consistent à donner un caractère légal à tout ou partie des surfaces de ventes préexistantes ou qui par évolution de l activité deviennent de fait des surfaces de vente au sens défini précédemment. Contrairement aux anciennes Commissions Départementale et Nationale d Equipement Commercial (CDEC et CNEC), Les CDAC et CNAC, introduites par la Loi de Modernisation de l Economie, ne statuent plus sur la création d hôtels, ni sur les implantations de concessions automobiles. Elles gardent la compétence pour les équipements cinématographiques. Dans certains cas, les demandes déposées ne font pas l objet d un examen par la commission. Si le dossier en question ne reçoit aucun avis (favorable ou non) passé un délai de deux mois, l autorisation est tacite. Pour l analyse de la localisation des projets et afin de qualifier les différentes polarités commerciales, l étude reprend la typologie des espaces commerciaux identifiée dans le SDUC : centralités urbaines, linéaires urbains, pôles s et linéaires s. En outre, le relèvement du seuil introduit par la réforme ne permet plus d effectuer d analyse sur longue période sans traitement préalable. Pour la partie de l étude qui compare l activité avec celle des années précédentes, l analyse ne concernera que les projets dont la surface de vente finale est supérieure à m². Pour 2008, l analyse sera scindée en deux périodes, le régime des demandes d autorisation ayant été modifié en cours d année (la réforme est intervenue le 4 août 2008). Sur les 7 premiers mois, les demandes sont régies par l ancien seuil de 300 m². Pour les 5 derniers mois, elles sont soumises au seuil de m². RÉFORME DE L URBANISME COMMERCIAL (2008) La Loi de Modernisation de l Economie promulguée en 2008 s est accompagnée d une réforme de l urbanisme commercial. Celle-ci a introduit un certain nombre de modifications importantes : - Les Commissions Départementales et Nationales d Aménagement Commercial (CDAC et CNAC) accueillent désormais huit membres dont cinq élus et trois personnalités qualifiées en matière de consommation, d aménagement du territoire et de développement durable. Les chambres consulaires ne font plus partie des commissions. - Les critères d évaluation des projets sont modifiés et recentrés autour des problématiques d aménagement, de développement durable, de qualité environnementale et d animation de la vie locale. Les critères économiques sont supprimés. - Le seuil de passage devant la CDAC est déclenché à partir de m² et non plus 300 m². Sont visés les établissements dépassant ce seuil ou étant amenés à le dépasser après opération. Sont aussi concernés les ensembles commerciaux dont la surface totale est supérieure à m². - Les surfaces comprises entre 300 et m² peuvent faire l objet d un examen en commission à partir du moment où le projet est situé dans une commune de moins de habitants. Ceci reste une saisine facultative si le conseil municipal délibère dans ce sens. - Les hôtels, stations-services et concessionnaires ne sont plus concernés par les CDAC. En revanche les projets de cinémas font l objet d un contrôle accru en matière d équilibre culturel. - Les documents d aménagement commercial (DAC) sont institués afin de permettre aux SCOT de préciser, en cours d élaboration ou après leur adoption, leurs orientations commerciales. Source : 1- Dans le présent document, seront employés indistinctement les termes «dossier» et «projets commerciaux» 6 LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE

9 TYPOLOGIE DES ESPACES COMMERCIAUX DÉFINIE DANS LE SDUC Polarité commerciale commerciale commerciale urbaine Centralité Linéaire Source : SDUC , CPUC Principales caractéristiques du commerce dans un secteur : - Monofonctionnel (essentiellement sans habitat) ; - Accès essentiellement en voiture ; - Accès par une ou des voies créées pour desservir exclusivement le commerce ; - Stationnement propre à l équipement commercial. du commerce dans un secteur aux caractéristiques dominantes suivantes : - Mixité des fonctions urbaines - Pratique d accès par voiture, par transports en commun, à vélo ou à pied ; - Stationnement majoritairement localisé dans l espace public (ou dans des parkings payant participant de la politique publique de stationnement). Regroupement de plusieurs fonctions commerciales dans un espace réduit identifiable ; Existence de plusieurs axes commerçants par différence avec le linéaire ; Plus forte densité bâtie. Mêmes caractéristiques que la centralité, mais organisation le long d un seul axe. Les commerces et les équipements sont essentiellement en façade sur l axe. Grand Place de LIlle LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE 7

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11 PARTIE 1 : ANALYSE DE LA DEMANDE LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE 9

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13 Conséquence de la LME : une forte diminution du nombre des demandes après 2008 Entre 2008 et 2011, 81 dossiers, dont 19 à demandes multiples, ont été déposés en CDEC, puis CDAC. A noter que deux d entre eux concernent l hôtellerie et un la création d un cinéma. L ensemble des dossiers rassemble 148 demandes et concerne m² de surface de vente. L année 2008 est particulière puisqu elle se divise en deux périodes. Entre janvier et juillet, 28 dossiers ont été déposés et ont concerné 38 demandes (selon les critères de la CDEC). D août à décembre, 8 dossiers ont été déposés, soit 13 demandes (selon les critères de la CDAC). Par ailleurs, trois dépôts de dossier ont été annulés suite au passage de la CDEC à la CDAC. RÉFORME DE 2008 ET ANNULATION Le passage à la CDAC en août 2008 a entrainé l annulation de trois demandes : un ensemble commercial de trois cellules à Seclin (3 500 m²) qui avait déjà été retiré une première fois en début d année, un hôtel deux étoiles à Tourcoing et l extension d un Brico Dépôt à Faches-Thumesnil (2 743 m²). Seul ce dernier dossier a été présenté ultérieurement en CDAC en juillet A partir de 2009, le nombre de dossiers déposés diminue drastiquement et s établit à une quinzaine en moyenne par an. Cette baisse est essentiellement due à l instauration du nouveau seuil déterminant le passage en commission. Ainsi, en 2008, la part des dossiers dont les surfaces finales étaient comprises entre 300 et m² s établissait à 44%. Ce chiffre descend à 20% en 2009, 14% en 2010 mais remonte à 25% en Les surfaces de vente demandées diminuent de manière significative entre 2008 et Le passage de la réforme peut expliquer ce phénomène. Cependant, les demandes de l année 2011 ont explosé. Le projet Promenade de Flandre de Neuville-en-Ferrain (2011, m²) se pose comme moteur de la demande et constitue le projet le plus important de ces quatre dernières années, soit 26% de l ensemble des surfaces de vente demandées durant cette période. Notons que cet état des lieux de la demande peut masquer une augmentation plus importante des surfaces de vente par rapport à la période antérieure puisque les projets inférieurs à m² ne sont plus systématiquement pris en ligne de compte à partir d août NOMBRE DE DOSSIERS DÉPOSÉS Dossiers CDEC Dossiers CDAC Source : ADULM, 2012 SURFACES DE VENTE DEMANDÉES Surfaces de vente CDEC Surfaces de vente CDAC Source : ADULM, Par ailleurs, une note de PROCOS daté de 2010 et un rapport d information présenté à l Assemblée Nationale en février 2010 par MM. P. Ollier et J. Gaubert soulignent les écueils de la période transitoire d application de la réforme qui a permis le développement, sans dépôt préalable, de surface de vente supplémentaires. LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE 11

14 LES DOSSIERS MULTIPLES DÉPOSÉS Année Dossiers Opérations démandées Demandes Surfaces de vente (m²) Création Extension Création Extension Modifications substantielles Création Total Source : ADULM, 2012 CLASSIFICATION DES DOSSIERS DÉPOSÉS SELON LE TYPE D OPÉRATION Opérations Nombre Part (%) Surfaces de vente (m²) Part (%) Création % % Extension 30 20% % Modification substantielle 6 4% % Régularisation 1 1% 0 0% Transfert / extension 1 1% 268 0% Total Source : ADULM, 2012 LES PRINCIPAUX DOSSIERS DE CRÉATION DÉPOSÉS Part des surfaces Année Commune Nombre de demandes Surfaces de vente (m²) de vente dans l'ensemble des dossiers de création 2008 Faches-Thumesnil % 2009 Seclin % 2010 Lesquin % Cysoing % 2011 Illies % Neuville-en-Ferrain % Total % Source : ADULM, 2012 Leclerc Templeuve 12 LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE

15 Demandes multiples : le creux de la vague atteint en 2010 Certains dossiers déposés sont considérés comme des ensembles commerciaux. Ils peuvent comporter plusieurs demandes, portant sur différentes enseignes et différents types d opération. Entre 2008 et 2011, ces dossiers multiples regroupent 87 demandes (59%) pour une surface totale demandée de m² (63% de la demande en surface). Comme l indique le tableau de la page 12, le nombre de dossiers multiples a été beaucoup moins important en 2009 et Types d opérations demandées : les créations largement plébiscitées Comme le montre le tableau, cinq types d opération distinguent les demandes des projets commerciaux. Cependant, les créations et les extensions représentent 94% des demandes entre 2008 et Les demandes de création Avec 110 demandes déposées, les créations sont toujours majoritaires entre 2008 et Elles concernent m² de surface de vente, soit 85 % des surfaces. La surface moyenne par projet de création s élève à m². Si l on raisonne en termes de dossier, la période d observation a été marquée par quelques projets importants, tels que So Green à Seclin (2009, m²) et Promenade de Flandre à Neuville-en- Ferrain (2011, m²). Ces dossiers ont maintenu la demande en surface de vente à un niveau élevé. Le second dossier, Promenade de Flandre, représente 70% de l ensemble des dossiers de création examinés en C est également le projet le plus important présenté en CDAC depuis la mise en œuvre du SDUC. La particularité de ce nouveau pôle commercial tient au fait qu il n est pas élaboré autour d une locomotive alimentaire, bien que sa situation géographique le localise non loin du centre commercial d Auchan Roncq (1 km environ!). De fait, additionnée à celle du centre commercial existant, la surface de vente totale du pôle atteindra environ m², soit l espace commercial le plus important de l arrondissement. Au niveau des enseignes du projet, 50% seront dédiées à l équipement de la maison tandis que le reste sera consacré aux loisirs. Les cellules commerciales feront entre 330 m² et m². Dans une moindre mesure, nous pouvons également citer le dossier de l ensemble commercial de Faches-Thumesnil (2008, m²), le projet Oxylane Village de Lesquin (2010, m²), ainsi que le dossier de l ensemble commercial d Illies (2011, m²) et le projet d Intermarché de Cysoing (2011, m²). A eux seuls, ces six dossiers de création comptabilisent m² de surface de vente, soit 55% des demandes de surface des quatre années concernées pour les projets de création. Les demandes d extension En totalisant 30 demandes déposées et m² de surface de vente, les opérations d extension sont moins nombreuses et moins importantes que les créations. La moyenne des surfaces demandées s élève à 686 m². La moitié des demandes (13) en extension concernent des grandes surfaces alimentaires pour m² au total. Le premier dossier, So Green, pèse pour 51% des projets de création déposés en 2009 en termes de surface de vente. Il s agit d un retail park 3 dont la particularité tient à son label de qualité environnementale (Valorpark ). Les enseignes commerciales sont un mix d équipement de la personne, d équipement de la maison et d alimentaires spécialisés. La proximité avec le supermarché Leclerc l inscrit dans la conception classique du pôle commercial tiré par une locomotive alimentaire. Carrefour Market Annœullin So Green Seclin Parmi les demandes d extension, six dossiers s avèrent plus ambitieux avec une surface de vente en extension demandée supérieure à m². Il s agit de demandes localisées dans les centres ou espaces commerciaux existants. Nous pouvons citer Bo Concept (2009, m², soit m²) dans la galerie des Tanneurs à Lille ou encore l extension de la galerie commerciale d Auchan Englos afin d accueillir le Furet du Nord (2009, m², soit m²). Trois autres extensions concernent des hypermarchés : Carrefour 3- Centre commercial amélioré qui s attarde sur l esthétique des bâtiments et l aménagement dans une démarche d homogénéisation de l ensemble. LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE 13

16 Market - Annoeullin (2008, m², soit m²), Leclerc - Templeuve (2008, m², soit m²) et Auchan - Faches- Thumesnil (2008, m², soit m²). La demande la plus importante provient de l établissement Brico Dépôt situé à Faches-Thumesnil pour une extension de m² portant la surface de vente finale à m² (2009). Les autres opérations Les modifications substantielles, les régularisations et les opérations de transfert/extension sont restées très marginales durant la période d observation, en nombre de demandes comme en surface de vente. La seule opération entrainant une variation des surfaces fut le transfert du magasin Leclerc Express de Wattrelos (2008, 268 m², soit 884 m²). Les demandes de modifications substantielles ne se caractérisent pas par une variation des surfaces. Il s agit de changements d enseignes et de modifications apportées à un projet présenté deux fois en commission. Secteurs d activités : un podium qui renforce les tendances La structure de l offre par secteurs d activité montre que le plus grand nombre de demandes provient de quatre activités en particulier : équipement de la maison, culture-sports-loisirs, grandes surfaces alimentaires et équipement de la personne. Ce constat est le même en termes de surface de vente. plus dynamiques. Ce poids important des demandes confirme l engouement des ménages pour ce type de produit. La dynamique est surtout le fait des créations qui représentent 83% des opérations demandées et 95% en termes de surface de vente. La demande est tirée par le dossier Promenade de Flandre de Neuville-en-Ferrain composé pour 50% d enseignes de ce secteur d activité, soit plus de m². Nous pouvons aussi citer les dossiers déposés, soit six demandes, pour des implantations à Seclin et dont la surface globale demandée atteint près de m² (voir liste des dossiers en annexe). Culture-Sport-Loisirs Comme cela avait été déjà remarqué dans l état des lieux des projets commerciaux sur le territoire entre 2000 et 2008, le secteur de la culture, du sport et des loisirs connait une forte dynamique. Celle-ci reflète l évolution de la consommation et un temps de plus en plus dédié aux activités récréatives. Les 34 demandes, représentant plus de m² de surface de vente, viennent conforter cette tendance. Encore une fois, le projet Promenade de Flandre pèse de tout son poids dans la balance Oxylane Village Lesquin Equipement de la maison Avec 31 demandes déposées pour une surface de vente totale de m², le secteur de l équipement de la maison reste l un des LES DEMANDES D EXPLOITATION COMMERCIALE SELON LE SECTEUR D ACTIVITÉ EN NOMBRE ET SURFACES DE VENTE Secteurs d'activité Nombre de demandes Part (%) Surfaces de vente (m²) Part (%) Equipement de la maison 31 20% % Culture - Sport - Loisirs 34 23% % Grande surfaces alimentaires 22 15% % Equipement de la personne 16 11% % Auto-moto 7 5% % Bricolage - Jardinage 5 3% % Spécialistes alimentaires 10 7% % Autres (non spécifiés) 5 4% % Galerie commerciale 7 5% % Divers non alimentaire 3 2% % Solderie 2 1% % Hygiène - Beauté 1 1% 300 0% Drive 1 1% 100 0% Station service 1 1% 61 0% Cinema 1 1% 0 0% Hotel 2 1% 0 0% Total Source : ADULM, LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE

17 puisque près de m² de surface de vente sont dédiées à ce secteur d activité, soit plus de la moitié de la demande en surface entre 2008 et De son côté, Oxylane (Décathlon) reste un acteur majeur du secteur pour la partie sportive avec environ m² demandés répartis sur 2 sites : Décathlon de Lesquin (2010, m²) et Inesis de Marcq-en-Barœul (2008, m²). Grandes surfaces alimentaires Entre 2008 et 2011, 22 demandes ont été affectées à ce secteur et ont concerné m² de surface de vente. Contrairement aux autres secteurs d activité, celui des grandes surfaces alimentaires se caractérise par une part importante de demandes en extension (15 demandes sur 22 soit 68 % pour une surface de vente de m²). Avec une offre alimentaire conséquente sur le territoire en termes de points de vente, les enseignes cherchent à assoir leur position et à développer une offre plus abondante qui doit répondre à une logique de captation des parts de marché la plus large possible. En parallèle, les établissements cherchent à se renouveler en diversifiant leur offre et en travaillant leur image auprès du public. Equipement de la personne Les demandes déposées reflètent mal la réalité de la dynamique du secteur. En comptabilisant 16 demandes et m² de surface, le secteur est loin derrière celui de l équipement de la maison mais les logiques d implantations sont différentes. Les enseignes du secteur se développent sur des formats plus petits (non pris en compte dans le régime des autorisations) et se retrouvent aussi pour beaucoup dans les galeries marchandes des centres commerciaux. Les enseignes de plus grandes tailles sont implantées généralement dans les zones commerciales s telles que Kiabi (2010, m²), Gemo (2009, m²) ou encore La Halle (2009, m²). Entre 2008 et 2011, 81% des demandes dans ce secteur d activité sont le fruit de création. Elles représentent 74% des surfaces de vente demandées. Kiabi Faches-Thumesnil Cette situation s accentue avec le développement des nouveaux modes de consommation liés au e-commerce en général et aux drives en particulier. A l avenir toutefois, le développement ne se fera vraisemblablement plus comme par le passé sur un mode extensif mais devrait être recentré sur la plus-value créée par le service. Match Fournes-en-Weppes Les autres demandes Les autres demandes sont dispersées entre différents secteurs d activité. Elles s élèvent tout de même à 46 (31% des demandes déposées) et représentent m² de surface de vente globale (24% des surfaces). Cinq demandes sur les 22 déposées concernent des créations d établissements pour une surface totale de m². Trois d entre elles concernent le développement d une offre située dans le croissant Sud de l arrondissement : Match à Fournes-en-Weppes (2009, m²), Simply Market à Camphin-en-Pévèle (2010, m²) et Intermarché à Cysoing (2011, m²). Les deux autres font référence à l Intermarché de Marquette-lez-Lille (2008, m²) et à l ATAC de Saint-André-lez-Lille (2011, m²). Sur les sept demandes du secteur de l auto-moto, cinq concernent Seclin pour une surface de vente globale demandée de m². Ces demandes sont en adéquation avec la logique de regroupement du secteur auto-moto à Seclin déjà entamée il y a quelques années. Celui-ci apporte une réponse plus adaptée aux besoins de l activité, souvent friande d espace et nécessitant une bonne accessibilité. Ceci répond, de plus, au besoin de regroupement de la part des enseignes du secteur. Kabane Marquette La majorité des demandes émanant des hypermarchés sont le fait de supermarchés «classiques» étendant leurs surfaces de vente au-delà du seuil fixé de m². LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE 15

18 Le secteur du bricolage - jardinage est représenté par cinq demandes entre 2008 et Il s agit de trois créations et d une extension, cette dernière ayant fait l objet d une annulation suite à la réforme de 2008 suivi d un nouveau dépôt en Globalement, m² ont été demandés en commission. Notons que deux demandes pour deux établissements distincts, l un situé à Villeneuve d Ascq et l autre à Marquette-lez-Lille, émanent de l enseigne Kbane (2008, m² ; 2010, m²). Celle-ci fait aussi office de nouveau concept pour le territoire puisqu il s agit d un commerce de produits spécifiques à l éco-construction et qui intègre un part importante de services dans ses prestations (conseils, pose de matériel, accompagnement administratif ). Carré des Halles Lomme Avec sept demandes et m², elle représentent 3% de l ensemble des surfaces de vente demandées. Notons que cinq de ces demandes sont des créations et représentent m². Le «Divers non alimentaire» est représenté par trois demandes émanant d animaleries pour une surface de vente totale de m², soit 2% de l ensemble des surfaces demandées. La plus importante est celle de l enseigne Amiland à Faches-Thumesnil (2008, m²). Deux demandes concernent des solderies. La première concerne l extension de l enseigne Little Extra à Sequedin (2008, 299 m², soit m²). La seconde est une création de l enseigne Michigan à Ostricourt (2008, m²). Le secteur de l Hygiène - Beauté est caractérisé par une seule demande. L enseigne Optical Center a déposé un dossier pour la création d un établissement de 300 m² de surface de vente en 2008 à Lys-lez-Lannoy. Parmi ces autres demandes, se retrouvent une demande de création pour une station-service à Camphin-en-Pévèle (2008, 61 m²), une demande de création d un cinéma Les Lumières à Armentières en 2010 et deux demandes pour l hôtellerie en La première provenait du groupe Accor pour une extension d un hôtel à Lille et la seconde concernait la création d un établissement B&B à Tourcoing. Cinq autres dossiers concernent des projets mal définis, c est-à-dire ne notant pas forcément le type d activité concerné ou restant flou sur les surfaces affectées. Cinq dossiers pour une surface de vente totale s élevant à m² ont ainsi été déposés. Les quatre premiers concernent le projet commercial de la ZAC du Haut Touquet à Marquette-lez-Lille (6 014 m² - voir encadré page 21). Le dernier concerne une régularisation pour l ensemble commercial des Galerie Lafayette de Lille mais ne donne pas plus de détail sur l activité (la surface de vente est diminuée de 200 m²). Enfin, une seule demande concerne l implantation d un drive (Auchan d Englos) pour une surface de 100 m². Ce dossier est déposé au titre d une extension du centre commercial. De leur côté, les spécialistes alimentaires comptabilisent une dizaine de demandes entre 2008 et Les points de vente sont de plus petite taille (600 m² en moyenne) et dépassent rarement m². Au total, un peu plus de m² ont été demandés en CDAC. Ils sont caractérisés par une offre en produits plus en adéquation avec les aspirations des consommateurs (produits issus de l agriculture biologique, produits frais, circuits courts). On retrouve des enseignes telles que le Carré des Halles (2 457 m² pour trois demandes : une création à Lomme, une création à Roncq et une extension pour l établissement de Lomme), les Partisans du Goût (2011, m²) ou Bon Bio & Gourmand (2010, 680 m² suite à une modification substantielle portant sur un changement d enseigne). Les galeries commerciales sont identifiées en tant que telles. Elles accompagnent le plus souvent une grande surface alimentaire. LES DEMANDES D EXPLOITATION COMMERCIALE SELON LE SECTEUR D ACTIVITÉ (EN SURFACE DE VENTE) 6% 24% 12% Source : ADULM, % 34% Equipement de la maison Culture - Sport - Loisirs Grande surfaces alimentaires Equipement de la personne Autres demandes 16 LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE

19 DRIVE Peu de demandes ont été déposées pour l implantation de drives durant la période d observation. Ceci peut paraître étonnant au regard du développement exponentiel de ce type de point de retrait sur le territoire mais s explique par la nature même de ce commerce. Il se caractérise par une surface qui ne peut être assimilée à une surface de vente. C est avant tout un lieu d entreposage, de manutention de produits et de retrait de marchandises. Seul l espace de paiement - très restreint - peut être considéré comme surface de vente. En conséquence, cette forme de commerce est rarement soumise au régime des autorisations commerciales. Auchan Drive Englos LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE 17

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21 PARTIE 2 : ANALYSE DES DÉCISIONS DES CDAC ET CNAC LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE 19

22 Halluin Roncq Linselles Hellemmes Villeneuve d'ascq Faches-Thumesnil Lesquin Fournes-enWeppes Camphinen-Pévèle Hallennes-lezHaubourdin Haubourdin Sequedin Lille Englos La Madeleine Lomme Capinghem Ennetièresen-Weppes Croix Saint-Andrélez-Lille MarcqenBaroeul Marquette-lez-Lille Roubaix Wattrelos Bondues Tourcoing Neuville-en-Ferrain Illies Cysoing Annoeullin Templeuve Seclin N Ostricourt 5 Km Surfaces commerciales autorisées (par projet) Frontière Limite de l'arrondissement Limite communale Juin LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE Source : CDAC Surfaces commerciales autorisées

23 Taux d autorisation : plus élevé que durant la période précédente Sur les 81 dossiers déposés entre 2008 et 2011, 69 ont été autorisés 4 après passage devant les deux commissions, dont un tacitement. Ces autorisations concernent m². Le taux global d autorisation s élève à 85% pour les dossiers et 87% en termes de surface de vente. Pour mémoire, le taux d autorisation s établissait à 78% pour les dossiers et 70% pour les surfaces de vente entre 2000 et AUTORISATION TACITE En 2009, un dossier a fait l objet d une autorisation tacite (voir méthodologie). Il s agit du supermarché ED de Capinghem. Il était question d une opération d extension pour une surface de 638 m² portant la surface totale à 928 m². Il est comptabilisé au même titre que les autres dossiers. Après examen, 66 dossiers ont été acceptés en commission départementale pour une surface totale de m², soit 81% des demandes. Sur les neuf dossiers refusés, quatre ont trouvé une réponse positive en CNAC. Il s agit du Leclerc de Templeuve (2008, m², soit 3 840m²), du Carré de Halles de Roncq (2009, 985 m²), du Simply Market de Camphin-en-Pévèle (2010, m²) et de l enseigne Terres & Eaux de Seclin (2010, m²). Les cinq autres dossiers refusés en CDAC concernent 3 communes. Trois dossiers ont été déposés dans le cadre de la ZAC du Haut Touquet à Marquette-lez-Lille (voir encadré). Un second projet concerne une demande d extension pour l hypermarché Auchan de Faches-Thumesnil (2008, m², soit m²). Le dernier projet est un ensemble commercial situé à Pont-à-Marcq qui venait accompagner l hypermarché existant (2011, m²). Les neuf dossiers présentés en CNAC ont tous reçu une autorisation. Quatre d entre eux, pour une surface totale de m², avaient dans un premier temps été refusés au niveau départemental. Les cinq autres projets, pour une surface de vente totale demandée s élevant à m², ont été portés devant la CNAC alors que la CDAC avait au préalable émis un avis favorable. ZAC DU HAUT TOUQUET : UN PROJET, PLUSIEURS TENTATIVES Le projet commercial de la ZAC du Haut Touquet de Marquette illustre les épisodes pouvant accompagner une procédure d autorisation commerciale. Un premier dossier (2 414 m²) déposé et accepté en février 2008 avait pour objet l implantation d un supermarché (Intermarché). A la suite, un projet d ensemble commercial complémentaire de m² en trois dossiers est venu se greffer. Celui ci a été refusé en avril 2008 : le projet semblait conforme au SDUC en ce sens où il s inscrivait dans une opération d aménagement urbain intégré mais des doutes subsistaient quant à sa situation géographique en entrée de ville jugée «sensible». Un an plus tard, en mai 2009, un nouveau dossier pour l implantation d un ensemble commercial de m² a de nouveau été déposé. Il fut cette fois-ci accepté. Par la suite, différentes modifications substantielles (consécutives à l abandon de certaines enseignes par exemple) sont intervenues sur cet ensemble commercial et des dossiers ont de nouveau été déposés devant la commission. Ces derniers n ont pas entrainés de variation dans les surfaces de ventes. EXTENSION SANS AUTORISATION - Le dossier Brico Dépôt de Faches-Thumesnil illustre parfaitement les situations d extension sans autorisation ayant eu lieu durant la période de flou entourant la mise en œuvre de la réforme de Un premier dossier a été déposé une première fois pour une extension de m² (annulé suite au passage à la CDAC) et une seconde fois pour m² (autorisé). Cependant, le magasin semble avoir profité d une faille de la loi en procédant entre temps à une extension sans autorisation (environ 980 m²). - Il en va de même pour l hypermarché Auchan de Faches- Thumesnil dont la demande d extension a été refusée en juin 2008 et qui a profité de la faille législative consécutive à la mise en œuvre de la réforme pour s étendre de 700 m². CLASSIFICATION DES PROJETS SELON LES DÉCISIONS DES COMMISSIONS Projets déposés (08-11) Nombre de projets Part (%) Surfaces de vente (m²) Part (%) Autorisés 66 81% % CDAC Refusés 9 11% % Retirés 3 4% % Annulés 3 4% % Total Autorisés 9 90% % CNAC Refusés 0 0% 0 0% Annulés 1 10% % Total Source : ADULM, dossiers acceptés - 1 annulation en CNAC 9 dossiers autorisés en CNAC (dont 5 déjà autorisés en CDAC). Voir Schéma en annexe. LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE 21

24 Halluin Roncq Linselles Neuville-en-Ferrain La Madeleine Lomme Hellemmes Lille Villeneuve d'ascq Faches-Thumesnil Lesquin Fournes-enWeppes Camphinen-Pévèle Hallennes-lezHaubourdin Haubourdin Sequedin Croix Englos Capinghem Ennetièresen-Weppes Saint-Andrélez-Lille MarcqenBaroeul Marquette-lez-Lille Roubaix Wattrelos Bondues Tourcoing Illies Cysoing Annoeullin Templeuve Seclin N Ostricourt 5 Km Surfaces commerciales autorisées (par projet) Projets correspondant aux grandes orientations spatiales du SDUC Projets répondant à des priorités d'aménagement du territoire inscrites dans le SDUC Frontière Limite de l'arrondissement Limite communale Dossiers contraires aux orientations du SDUC 100 Juillet LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE Source : CDAC Conformité des projets vis-à-vis du SDUC

25 SIMPLY MARKET DE CAMPHIN-EN-PÉVÈLE : AUTORISÉ, REFUSÉ... PUIS AUTORISÉ Le dossier du Simply Market de Camphin-en-Pévèle illustre bien la procédure liée aux demandes d autorisation et peut-être les conséquences du passage à la CDAC en Dans un premier temps, la demande avait été acceptée en CDEC. Un concurrent a déposé plainte pour vice de procédure auprès du tribunal administratif. La décision a donc été mise en suspens. Par anticipation, le pétitionnaire (Immochan) a alors entrepris de présenter son projet une seconde fois en CDAC qui s est soldé par un refus. Le pétitionnaire et le maire de la commune ont donc porté le dossier devant le CNAC où l autorisation est finalement arrivée. Conformité aux grandes orientations du SDUC : une majorité de projet en accord Comme cela a été rappelé en introduction, l étude analyse les projets commerciaux au regard du SDUC même si celui-ci n a pas valeur réglementaire et n est donc pas opposable. Néanmoins, il offre une grille d appréciation permettant d étudier les projets en lien avec des recommandations globales d aménagement du territoire. Afin d apprécier la qualité des décisions, les projets autorisés ont été classés en fonction de leur adéquation aux principes du SDUC, selon trois grands niveaux : - Dossiers correspondant aux grandes orientations spatiales du SDUC (renforcement des centralités urbaines et limitations des espaces s) ; - Dossiers correspondant à des priorités d aménagement du territoire et d améliorations qualitatives inscrites dans le SDUC (offre de proximité alternative à l hypermarché, rénovation de site commercial) ; - Dossiers contraires aux orientations du SDUC. WE Euralille Un tiers des projets autorisés en centralité pour une surface de vente globalement plus modeste. Au regard des résultats de cette classification, 25 dossiers répondent aux priorités de localisation du SDUC, à savoir le renforcement du commerce au cœur des centralités urbaines ou et le long de linéaires urbains. Ces dossiers ne représentent en revanche que 13% des surfaces autorisées, les plus petits formats s insérant plus facilement dans le tissu urbain existant. Pour moitié (12 dossiers) ce sont des projets d extension (10) ou de création (2) dans le secteur de l alimentaire (hypermarché, supermarché, maxidiscount). Ils s avèrent non seulement en accord avec les priorités spatiales mais répondent aussi à la volonté de renforcer l offre de proximité dans le territoire. Ces projets accompagnent aussi régulièrement la réhabilitation dont bénéficient certains quartiers et s inscrivent dans une démarche de mixité des fonctions. Pour les créations, citons les opérations d Intermarché de Marquettelez-Lille (2008, m²) et l hypermarché ATAC (Simply Market) de St-André-lez-Lille (2011, m²). Pour le reste, les extensions dans l alimentaire sont généralement assez restreintes (235 m² en moyenne). Toutefois, celle du Leclerc de Templeuve (2008, m², soit m²) s avère très conséquente. En dehors de l alimentaire, trois dossiers d envergure marquent la période : l extension de la galerie des Tanneurs afin d accueillir deux commerces d équipement de la maison, AZUR et Bo Concept (2009, m², soit m²) ; l extension du Brico-Dépôt de Faches- Thumesnil (2009, m², soit 7 500m²) et la création du magasin Surcouf au cœur de la ville de Lille (2010, m²). Un renforcement des priorités d aménagement et des concepts innovants A côté des logiques spatiales de l implantation, 24 dossiers répondent aux priorités d aménagement définis dans le SDUC malgré leur situation plus. Ils sont très importants en termes de surface avec m² autorisés. En premier lieu, l objectif est de favoriser une offre de proximité et donc de proposer une alternative à l hypermarché et aux grands centres commerciaux s. Trois dossiers représentant m² répondent à cette volonté : Ed de Capinghem (2009, 638 m², soit 928 m²), Simply Market de Camphin-en-Pévèle (2010, m²) et Carrefour Market de Bondues (2011, 970 m², soit m²). Par ailleurs, ce dernier projet s inscrit aussi dans une CLASSIFICATION DES PROJETS AUTORISÉS AU REGARD DES ORIENTATIONS DU SDUC Classification Nombre de projets Part (%) Surfaces de vente (m²) Part (%) Projets correspondants aux grandes orientations spatiales du SDUC 25 36% % Projets répondant à des priorités d'aménagement du territoire inscrites 24 35% % dans le SDUC Projets contraire aux orientations du SDUC 20 29% % Total Source : ADULM, 2012 LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE 23

26 opération plus large de mixité de fonction avec la construction à proximité d un nouveau quartier d habitat. Certains commerces trouvent plus naturellement leur place dans les espaces s car ces activités ont un besoin plus important d espace - tel que le bricolage, les jardineries ou l automobile. A cet effet, le SDUC avait prévu des possibilités d implantations périurbaines. Ainsi, la zone de l Epinette à Seclin accueille dans une logique d agglomération un ensemble d enseignes liées à l auto-moto. Entre 2008 et 2011, ce mouvement a été conforté par trois autorisations : JPG Loisirs (2008, m²), BMW Mini (2008, m²) et Dafy Moto (2009, m²) Dafy Moto Seclin De même, certains projets répondent à la volonté de créer des espaces avec une thématique «meubles» dans les secteurs de Seclin et de Roncq. Le projet Promenade de Flandre à Neuville-en- Ferrain (2011, m² pour la partie équipement de la maison), défini comme un des pôles «meubles» spécifié dans le SDUC, rentre dans cette catégorie. Une partie de l ensemble commercial pourrait cependant accueillir des enseignes rentrant directement en concurrence avec le centre-ville de Tourcoing, ce qui n est plus en cohérence avec les orientations du SDUC m² de surface de vente sur 15 ha de terrain au total) se présente comme un projet à la fois innovant et demandant un espace plus important (le centre réunit un magasin Décathlon, le siège social du groupe et s accompagne d une surface dédiée à la pratique sportive). Il en est de même pour l enseigne Inesis de Marcq-en-Barœul (2008, m²). Une part toujours importante de projet ne répondant pas aux orientations du SDUC En revanche, pas moins de 20 dossiers autorisés ne répondent pas aux grandes orientations du SDUC. Ils totalisent une surface de vente autorisée de m², soit 45% des surfaces autorisées, ce qui est très important au regard des préconisations. Il s agit par exemple de création ou d extension de surfaces alimentaires situées en périphérie : Carrefour Market - Annœullin (2008, m², soit m²), Match d Halluin (2010, 500 m², soit m²) ou Intermarché à Cysoing (2011, m²). C est aussi le cas de projets qui viennent renforcer les centres commerciaux s avec des projets culturels ou de loisirs tels que Le Furet du Nord à Englos (2009, m²) ou Oxybul à Faches-Thumesnil (2008, m²). D autres projets tels que le retail park So Green de Seclin (2009, m²) sont en contradiction avec les orientations thématiques préconisées dans le SDUC. De même que les m² de surface de vente qui seront dédiés au secteur Culture-Sports-Loisirs pour l ensemble commercial Promenade de Flandre. Oxybul Faches-Thumesnil Le SDUC prévoyait aussi d accompagner le développement de concepts plus innovants. C est le cas, par exemple, de Kbane avec ces établissements 5 de Villeneuve d Ascq (2008, m²) et de Marquette-lez-Lille (2010, m²) ou de l enseigne Esprit Barbecue (2011, 750 m²), situé aussi à Marquette-lez-Lille, dans le parc de l Innovation. Enfin, le village Oxylane de Lesquin (2010, Esprit Barbecue Marquette CARTE DES SURFACES COMMERCIALES AUTORISÉES La carte fait apparaître les 61 projets commerciaux autorisés par les commissions et ayant entrainé une création ou une extension de surface de vente. Bien qu autorisés, sont exclus les dossiers déposés pour modifications substantielles n ayant pas entrainé de variation de surface de vente. Exemple : les modifications apportées au projet d ensemble commercial de la ZAC du Haut Touquet à Marquette-lez-Lille en 2011 n apparaissent pas sur la carte puisqu il ne s agit que de changement d enseignes. Les dossiers concernant l hôtellerie et les équipements cinématographiques ne sont pas non plus illustrés sur la carte. 5- Aujourd hui, seul l établissement de Marquette-lez-Lille subsiste. Il s agit a priori d un transfert. 24 LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE

27 Enfin, les projets de spécialistes alimentaires tels que Carré des Halles à Lomme (2008, m² après création et extension) peuvent tout de même poser la question de leur implantation au regard des orientations du SDUC. Cette activité laisse à penser que l établissement aurait plus sa place en centralité mais sa spécificité (vendre des produits frais) expliquerait sa localisation près du MIN (en supposant que ce dernier en soit fournisseur). Néanmoins, la localisation du Carré des Halles de Roncq (2009, 985 m² implanté en linéaire périurbain) montre qu il n en est rien. Comparaison des autorisations pour les projets supérieurs à m² entre 2002 et 2011 La réforme intervenue en 2008 ne permet plus d effectuer une analyse comparative d une année sur l autre pour les projets supérieurs à 300 m². En effet, le relèvement du seuil à m² rend obligatoire le passage devant la CDAC pour les dossiers présentant des surfaces de vente finales supérieures (ou égales). Ce n est plus le cas pour ceux dont les surfaces s avèrent inférieures. Ainsi, pour permettre la comparaison entre 2002 et 2011, l analyse ne retient que les projets supérieurs à m². Moins de dossiers déposés sur la période récente Entre 2002 et 2011, 178 dossiers dont les surfaces de vente finales sont supérieures à m² ont été déposés en CDAC, soit en moyenne 17 dossiers entre 2002 et 2007 et 12 entre 2008 et Au plus fort, les demandes ont atteint 26 dossiers en 2007 alors qu elles n ont représenté que 11 dossiers en Plusieurs raisons peuvent expliquer la diminution à partir de 2008 : - l intensité commerciale du territoire peut expliquer la baisse des demandes. L offre ne pouvant augmenter indéfiniment, elle se heurte au mur de la demande des consommateurs - La diminution des projets fait suite à la période faste caractéristique des années La forte demande de 2007 est peut-être aussi due à une anticipation des élections municipales de la part des acteurs - une autre hypothèse peut se trouver dans les effets de la crise de 2008 qui a pu avoir comme conséquence un coup de frein donné à certains projets. Cependant, ce facteur est à nuancer. Bien souvent des projets mûris depuis plusieurs années voient tout de même le jour. Dans ce cas, ce sont des projets peu aboutis qui sont abandonnés - Enfin, on peut y voir un éventuel effet de seuil qui influe sur la décision de création ou de développement de l établissement Un taux d autorisation des dossiers élevé Au niveau des autorisations, la période se caractérise par un taux d autorisation très important. Ainsi, 96% des dossiers déposés ont reçu un avis favorable pour leur implantation de la part des commissions. Comme le montre le graphique suivant, ce taux d autorisation était moins élevé pour les années précédentes. L observation depuis 2002 nous montre aussi que le nombre de dossiers autorisés entre 2008 et 2011 est équivalent à celui de 2002 ou de Une inflation d autorisation s est surtout produite entre 2004 et 2007, avec un pic atteint en Des surfaces de vente autorisées qui restent relativement élevées Concernant les surfaces de vente, les demandes sont beaucoup plus importantes entre 2002 et 2007 avec une moyenne annuelle de surface demandée s élevant à m². A l inverse, entre 2008 et 2011, les surfaces de vente demandées chutent pour atteindre une moyenne annuelle de m². Du côté des autorisations, quatre périodes permettent de distinguer l évolution globale des surfaces de vente autorisées entre 2002 et 2011 : - Entre 2002 et 2004, la moyenne s établit autour de m² - Entre 2005 et 2007, cette moyenne est autour de m² - Entre 2007 et 2010, la moyenne redescend autour de m² - Enfin, l année 2011 marque une remontée des surfaces de vente qui atteignent m², notamment dû au projet Promenade de Flandre. DOSSIERS DÉPOSÉS ET AUTORISÉS ENTRE 2002 ET Nombre de dossiers présentés Nombre de dossiers autorisés Source : ADULM, 2012 LES PROJETS COMMERCIAUX DANS L ARRONDISSEMENT DE LILLE 25