Refinancement des prêts hypothécaires des coopératives d habitation

Transcription

1 Refinancement des prêts hypothécaires des coopératives d habitation Questions et réponses Introduction Le but de ces questions et réponses est de fournir un survol général des principaux enjeux et d'établir les rôles et les responsabilités des différents intervenants, y compris les caisses de crédit, la Fédération de l'habitation coopérative du Canada (FHCC), les coopératives d'habitation et l'agence des coopératives d'habitation. Les questions ont été réparties en quatre sections. Renseignements généraux Le produit / le contexte (commun) L'Agence et FHCC La coopérative / l'emprunteur La caisse de crédit / le prêteur Certains commentaires, énoncés et rôles et responsabilités futurs de la FHCC et de l'agence exigent un examen et une entente, dont certains sont mentionnés dans ce document. La partie traitant du profil du produit et de la diligence raisonnable est fondée sur les documents et les lignes directrices types d'alterna Savings relatives aux prêts hypothécaires pour les immeubles résidentiels à logements multiples. La FHCC examinera et cernera les différences dans les documents par rapport aux offres comparables d'autres caisses de crédit et proposera des changements ou des gammes de produits hypothécaires, selon le cas. Les coopératives d'habitation bénéficiant d'un prêt hypothécaire indexé («PHI») et tout document qui concerne les coopératives financées dans le cadre de programmes autres que ceux de l'article 95 de la Loi nationale sur l'habitation ont été exclus du présent document. Ultérieurement, la FHCC et les caisses de crédit pourront mettre au point un modèle pour tenir compte des coopératives d'habitation qui ne sont pas financées dans le cadre de l'article 95. Un point majeur est l'incertitude qui entoure l'expiration des accords d'exploitation de la SCHL, notamment en ce qui concerne l'avenir des subventions au loyer. La FHCC et d'autres fournisseurs (comme les municipalités) font des démarches auprès des gouvernements pour accroître l'aide accordée aux résidents à faible revenu, afin d'assurer un volet de revenu stable pour les ménages à faible revenu. 1

2 Renseignements généraux 1. Q - Quels seront les caractéristiques, les prix et les limites de prêts de la nouvelle hypothèque multirésidentielle offerte par une caisse de crédit? R - La FHCC a collaboré avec deux caisses de crédit canadiennes pour concevoir un produit hypothécaire qui répond au besoin d'une coopérative d'habitation de l'article 95 qui veut refinancer son prêt hypothécaire avec la SCHL et disposer de fonds additionnels pour les réinvestir dans ses bâtiments (formule «taux mixte et prolongation»). Après des discussions préliminaires, les lignes directrices générales suivantes ont été proposées : Hypothèques de premier rang seulement minimum de 1 million de dollars. Les montants inférieurs seront considérés seulement exceptionnellement. Échéance de cinq ans. Période d'amortissement pouvant aller jusqu'à ans, selon l'âge, l'état et d'autres facteurs de risque déterminés. Frais de traitement et commission d'engagement - 0,50 p. cent du montant du prêt hypothécaire avec un minimum de $; la composante des frais de traitement de 0,25 p. cent est payable au moment de la demande de crédit et la composante de la commission d'engagement de 0,25 p. cent peut être amortie pendant la durée de la facilité de crédit. Frais de renouvellement - 0,25 p. cent du solde du prêt hypothécaire à la date de renouvellement. Le plafonnement du ratio prêt/valeur à 75 p. cent, où la valeur de la propriété sera basée sur le montant le moins élevé de (a) la valeur d'expertise ou (b) la «méthode du revenu» en utilisant un revenu stabilisé/confirmé et un taux de capitalisation (taux d'intérêt). Un financement disponible pour la rénovation et l'amélioration des bâtiments qui augmentera le montant du nouveau prêt hypothécaire. Le ratio minimum de service de la dette («RSD») de 1,2x basé sur un «test de tension» et un amortissement de 25 ans du taux d'intérêt fixé, plus 2 p. cent (pas moins de 7 p. cent au total). La définition du RSD, compte tenu de la nature «sans but lucratif» des coopératives, a été modifiée pour tenir compte des revenus discrétionnaires et des revenus non discrétionnaires, comme les contributions discrétionnaires aux «réserves pour le remplacement des immobilisations». 2

3 Les hypothèques sur propriété louée à bail seront étudiées seulement exceptionnellement. Pour être étudié en vue d'un refinancement, le bail doit durer au moins cinq ans de plus que la période d'amortissement du prêt hypothécaire. Le prêteur se réserve le droit de syndiquer des prêts hypothécaires plus élevés. 2. Q -Outre l'augmentation du principal du prêt hypothécaire, y a-t-il d'autres raisons pour lesquelles les coopératives de l'article 95 devraient envisager le refinancement avec un prêteur hypothécaire conventionnel? R - Oui. Il y a plusieurs raisons, notamment : Les coopératives ne peuvent pas refinancer leurs prêts hypothécaires de la SCHL en ayant recours au Programme de prêt direct de la SCHL une fois que la période des subventions fédérales de 35 ans a pris fin. Il leur faut donc une solution de financement de rechange. Un réinvestissement pour apporter des améliorations aux bâtiments est souhaitable avant l'expiration du prêt hypothécaire actuel de 35 ans. Avec la disponibilité d'un financement hypothécaire additionnel, on peut apporter des améliorations immédiatement. La coopérative peut bénéficier des économies d'échelle et les paiements peuvent être répartis pendant la durée du prêt hypothécaire. 3. Q - Quels critères précis une caisse de crédit exigera-t-elle d'une coopérative pour lui consentir un prêt hypothécaire conventionnel pour un immeuble résidentiel à logements multiples en remplacement de son prêt hypothécaire direct actuel avec la SCHL? R - Les prêteurs conventionnels, y compris les caisses de crédit, adhèrent à une série de lignes directrices types liées à la souscription et à l'approbation des prêts hypothécaires pour les immeubles résidentiels à logements multiples. Les politiques suivantes décrivent les exigences d'admissibilité générales au prêt hypothécaire et la documentation concernant la diligence raisonnable qu'une coopérative devra fournir : Un examen des «Rapports d'évaluation des risques» de l'agence pour les trois années précédentes et une recommandation positive de la FHCC. Les états financiers et les rapports financiers et d'évaluation des risques pour les trois années précédentes, ainsi qu'un registre des loyers actuels et les prévisions financières pendant au moins cinq ans ou la première échéance du prêt hypothécaire, selon l'échéance la plus longue. Il faut aussi les prévisions du fonds de réserve d'immobilisations pour l'ensemble de la période d'amortissement du nouveau prêt hypothécaire. 3

4 Une évaluation satisfaisante de l'agence et de la caisse de crédit relativement à la qualité de la «gestion immobilière», y compris les antécédents, l'expertise, les procédures et la connaissance de diverses lois et mesures législatives. Une évaluation immobilière descriptive, ne dépassant pas un an, effectuée par une firme d'évaluation agréée par l'aaci qui serait acceptable à la caisse de crédit. Un récent rapport de l'état du bâtiment (moins d'un an) qui précise : (a) les lacunes et les défauts importants, (b) les problèmes liés à l'entretien reporté et le coût estimatif pour y remédier, (c) les infractions au code du bâtiment, et (d) un plan pour la réserve de remplacement pour la première échéance de cinq ans de l'hypothèque. La confirmation d'un fonds de réserve d'immobilisations suffisant pour entretenir les bâtiments de façon continue en fonction du dernier rapport du bâtiment effectué par un ingénieur-conseil. Un rapport d'évaluation environnementale de niveau 1, réalisé pas plus de trois ans avant la date de financement prévue, comprenant les coûts requis pour remédier à tout problème connu. La confirmation d'une assurance pour le nouveau montant du prêt. La caisse de crédit prêteuse sera désignée le bénéficiaire dans les nouvelles polices d'assurance respectives. Un rapport sur les logements vacants confirmant que le taux est stabilisé par rapport au taux d'inoccupation le plus récent de la SCHL pour des bâtiments semblables dans la même ville. En général, un taux d'inoccupation supérieur à 5 p. cent est considéré insatisfaisant. D'autres preuves de diligence raisonnable et documents peuvent être exigés par les caisses de crédit individuelles dans le cadre de leurs processus d'étude des dossiers. L'acceptation par la coopérative d'un suivi continu de sa gestion financière et du rendement de son plan de remplacement des immobilisations pendant la période d'amortissement. 4. Q -Le taux d'intérêt sera-t-il plus élevé que celui exigé actuellement dans le cadre du programme de la SCHL? R Le Programme de prêt direct de la SCHL applique des taux inférieurs à ceux offerts aux autres emprunteurs de prêts commerciaux. Le taux d'intérêt de ce programme dépendra des taux courants du marché au moment où le nouveau prêt hypothécaire conventionnel est approuvé et de facteurs tels que : 4

5 le ratio prêt-valeur l'état physique et l'emplacement du bâtiment l'historique du rendement financier et la gestion des réserves la capacité d'assurer le service de la dette la gestion et la gouvernance historique et actuelle de la coopérative et des bâtiments. 5. Q - Quels sont les autres critères pour participer à ce programme? R Voici les critères pour une participation volontaire au projet pilote : la coopérative est membre de la caisse de crédit qui assure le financement elle est administrée dans le cadre du programme de l'article 95 de la SCHL elle a une situation financière stable et un fonds de roulement positif elle respecte son accord d'exploitation elle est membre de la FHCC et cliente de l'agence. La FHCC jouera un rôle directeur au niveau des communications et de la mise en marché de ce nouveau produit hypothécaire, y compris une aide directe fournie aux coopératives pour les aider à se préparer pour le processus de diligence raisonnable et de demande de prêt. 6. Q - Faudra-t-il modifier la police d'assurance en raison du changement d'un prêt de la SCHL à un prêt hypothécaire conventionnel avec une caisse de crédit? R - Non. Presque toutes les 900 coopératives membres de la FHCC souscrivent à un programme d'assurance commerciale complet offert par la FHCC en collaboration avec la compagnie Co-operators. Les conditions de cette assurance sont reflétées dans les normes minimales de l'agence. Ces normes continueront de s'appliquer. À des fins d'éclaircissement, les garanties suivantes sont requises : assurance contre la perte des droits d'occupation responsabilité civile 5

6 garantie globale ou assurance détournement et vol responsabilité civile des administrateurs et des dirigeants coût de remplacement garanti. La protection du programme d'assurance commerciale actuel comprend le «coût de remplacement garanti». Cette protection est aussi importante pour un prêteur conventionnel «garanti» signifie que le montant serait suffisant pour couvrir le coût complet de reconstruction dans l'éventualité d'un sinistre, même s'il dépassait la limite prévue dans la police. Avec cette protection, il n'y a pas de clause de «coassurance», de sorte que la coopérative n'est pas obligée d'assumer une partie (en général 10 p. cent) des coûts de reconstruction. Veuillez consulter la section des questions et réponses de l'agence sur l'assurance des coopératives d'habitation pour en savoir plus au sujet des exigences d'assurance. L'Agence et la FHCC 1. Q - Quel est le rôle actuel de l'«l Agence des coopératives d habitation» («l'agence»), tel que défini dans l'entente conclue entre la Société canadienne d'hypothèques et de logement («SCHL») et l'agence? R Conformément à l'entente conclue le 3 mai 2005, l'agence offre certains services de gestion du portefeuille relativement aux programmes de coopératives d'habitation financés par la SCHL qui sont largement décrits comme suit : (a) préserver l'investissement du prêteur dans l'actif des bâtiments des coopératives d'habitation, et (b) s'assurer que les fonds publics engagés pour appuyer les objectifs des programmes sont utilisés de manière efficiente comme prévu et qu'ils sont bien comptabilisés. L'Agence remplit ce mandat en offrant un large éventail de services de surveillance, de rapports et de redressement, y compris : remplacer la SCHL comme entité réglementaire pour certaines des 600 coopératives d'habitation financées par le gouvernement fédéral à l'île-du-prince-édouard, en Ontario, en Alberta et en Colombie-Britannique aider les coopératives à comprendre leur(s) programme(s) de financement veiller à la conformité aux accords d'exploitation des coopératives aider les coopératives en difficulté à élaborer des plans de sauvetage financier qui devront être approuvés par la SCHL 6

7 offrir un service pour permettre aux coopératives de partager leurs pratiques exemplaires. Veuillez noter que l'agence est une coopérative dont l'unique membre est la FHCC. Même si la FHCC nomme tous les administrateurs de l'agence, cette dernière fonctionne indépendamment de la FHCC. 2. Q - Quels services sont offerts actuellement par l'agence conformément à l'entente avec la SCHL et lesquels de ces services seraient maintenus dans le cadre d'une nouvelle entente avec la FHCC? R Les activités offertes par l'agence en lien avec l'analyse de solvabilité et le suivi du rendement de l'emprunteur seront maintenues par la FHCC dans le cadre d'une nouvelle entente de service entre la FHCC, les caisses de crédit et l'emprunteur. Toutefois, le rôle de l'agence à titre d'organe de réglementation au nom de la SCHL cessera quand l'accord d'exploitation d'une coopérative avec la SCHL prendra fin. La FHCC cherchera à équilibrer les exigences de base de tous les intervenants, à maintenir les services qui offrent une valeur ajoutée importante aux coopératives et à satisfaire aux exigences de gestion des risques des caisses de crédit. Les activités générales suivantes figureront dans la liste initiale des services qui continueront d'être offerts : Offrir des services pour prévenir les manquements aux obligations hypothécaires. Effectuer des inspections physiques inspections visuelles aux deux ans et une inspection physique complète si l'inspection visuelle ou l'analyse de conformité annuelle indique qu'une analyse est nécessaire, laquelle sera effectuée aux frais de la coopérative. Surveiller la gestion et les retraits de la réserve de remplacement. Remplir une déclaration annuelle de renseignements à l'aide des états financiers annuels vérifiés. Effectuer des examens sur place si l'évaluation des risques de la coopérative ou d'autres indicateurs ont soulevé des préoccupations au niveau de la conformité, par exemple : a) examiner les livres et les dossiers b) rencontrer le conseil, le gestionnaire et/ou les comités de la coopérative c) inspecter l'immeuble et les logements 7

8 d) effectuer d'autres examens et analyses, si nécessaire e) préparer un rapport d'examen sur place pour le conseil. Préparer un rapport annuel pour la coopérative qui renferme des données comparatives montrant son rendement par rapport au rendement moyen de coopératives semblables. Certaines autres fonctions liées à la participation de la SCHL prendront fin à la suite du refinancement structuré par une caisse de crédit. Subventions : ces coopératives ne reçoivent plus d'aide hypothécaire, seulement une aide assujettie au contrôle du revenu (AACR), qu'elles reçoivent sous la forme d'un montant forfaitaire mensuel et qu'elles distribuent parmi leurs ménages en fonction de la vérification du revenu. Le montant est calculé en se fondant sur le taux d'intérêt hypothécaire que la coopérative paierait si elle participait au Programme de prêt direct de la SCHL. Les ménages à faible revenu dans la coopérative continueront de recevoir des subventions jusqu'à l'expiration de l'accord d'exploitation actuel de la coopérative avec la SCHL. 3. Q - La FHCC assumera-t-elle des responsabilités qui relèvent actuellement de l'agence pour le compte de la SCHL? R - Oui. À l'heure actuelle, l'agence doit prendre les mesures nécessaires pour atténuer les risques que court la SCHL au sein du portefeuille, ainsi que pour offrir des services de gestion des cas de défaut. Ces responsabilités seront assumées par la FHCC. En plus du rôle de gestion des risques, la FHCC consultera et avisera les coopératives individuelles sur la façon d'obtenir un financement hypothécaire conventionnel auprès de la caisse de crédit et les aidera dans le processus de demande. 4. Q - L'Agence continuera-t-elle d'offrir tous les services de surveillance, de rapports et de redressement qu'elle offre actuellement à contrat à la SCHL lorsque les caisses de crédit remplaceront la SCHL à titre de prêteur hypothécaire? R - Oui. L'Agence continuera de surveiller et de faire rapport à la SCHL jusqu'à ce que l'accord d'exploitation de la coopérative prenne fin. La FHCC négociera une entente avec l'agence en vue de fournir des services semblables qui seront partagés, en vertu d'une entente-cadre, avec les caisses de crédit qui détiennent les prêts hypothécaires des coopératives d'habitation. La FHCC pourrait éventuellement choisir d'assumer une partie ou la totalité de ces fonctions à l'interne. 8

9 5. Q - Le coût des services offerts par l'agence est actuellement financé par la SCHL. Comment le coût du maintien de ces services pour les prêts hypothécaires des caisses de crédit sera-t-il payé et au moyen de quel mécanisme administratif? R La FHCC négociera une entente de rémunération à l'acte directement avec l'agence, dont le coût sera assumé par la FHCC et financé par le prêteur hypothécaire. Le mécanisme administratif pour récupérer ces coûts d'utilisateur sera une échelle mobile des frais initiaux exigés aux coopératives au moment de la signature, fondée sur le montant total du nouveau prêt hypothécaire de premier rang. Le pourcentage des frais sera plafonné à 1 p. cent pour les prêts de plus de 4 millions de dollars. Coopérative d'habitation - Refinancement avec une caisse de crédit 1. Q - Quel avantage y a-t-il à refinancer un prêt hypothécaire de la SCHL avec une caisse de crédit? R - Le transfert de la SCHL à un prêteur hypothécaire conventionnel est une solution de rechange pour chercher à obtenir un financement de deuxième rang pour rénover ou améliorer les bâtiments. L'obtention d'un financement de deuxième rang peut s'avérer difficile pour un certain nombre de raisons, notamment : Les taux d'intérêt exigés pour les prêts hypothécaires de «deuxième rang» à l'égard des bâtiments sont plus élevés que ceux consentis pour les prêts hypothécaires de premier rang. Les coûts du service de la dette pour un prêt hypothécaire de premier rang augmenté seraient inférieurs. La SCHL n'offre pas de prêts directs dans ces cas et son approbation est requise pour qu'une coopérative puisse emprunter auprès d'un prêteur de deuxième rang approuvé en vertu de la LNH, comme une banque ou une caisse de crédit. Pendant la durée de son accord d'exploitation, une coopérative ne peut hypothéquer ou grever toute partie de ses bâtiments, à moins d'obtenir au préalable l'approbation écrite de son prêteur et de la SCHL. Les prêteurs qui offrent des prêts hypothécaires de deuxième rang peuvent exiger une assurance hypothécaire de la SCHL. Alors que le risque réduit pour le prêteur permettra d'obtenir un meilleur taux d'intérêt, (a) la SCHL exigera des frais de traitement par logement, même si elle décide de ne pas assurer le prêt de deuxième rang, et (b) un pourcentage de la prime pour le prêt hypothécaire doit être payé si le prêt est consenti. 9

10 2. Q - Quel sera le coût supplémentaire total pour une coopérative qui rembourse son prêt hypothécaire à la SCHL pour contracter une hypothèque multirésidentielle conventionnelle? R - Une feuille de calcul en format Excel permettra de calculer la différence entre le financement de la SCHL et celui d'un prêteur conventionnel en tenant compte de toutes les variables, dont : le montant augmenté du prêt hypothécaire de premier rang la différence de taux d'intérêt et les frais les économies réalisées sur un financement de deuxième rang dont le taux d'intérêt est plus élevé qui seraient requises pour rénover ou effectuer les réparations nécessaires. Les coopératives pourraient également calculer l'impact de l'autofinancement des réparations majeures au moyen d'une hausse des droits d'occupation des membres. 3. Q - Est-ce que des lignes directrices en matière d'admissibilité ont été établies pour les coopératives qui cherchent à refinancer leur prêt hypothécaire avec une caisse de crédit? R - Pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel financé par une caisse de crédit, les coopératives devront satisfaire aux exigences minimales suivantes : être membre d'une caisse de crédit dans la province dans laquelle la coopérative est située ou en devenir membre être membre de la FHCC et, le cas échéant, de la fédération locale de coopératives d'habitation avoir un prêt hypothécaire existant de la SCHL relevant de l'article 95 (avant 1986) avoir un historique de rendement financier et un fonds de roulement positif stable être en conformité avec l'accord d'exploitation de la coopérative avec la SCHL. 4. Q En ce qui concerne la «politique relative aux revenus d'exploitation nets» pour les coopératives de l'article 95, y a-t-il des avantages à passer d'un prêt de la SCHL à un prêt hypothécaire conventionnel? R - Présentement, les lignes directrices de l'article 95 exigent que les «revenus de fonctionnement nets» (qui comprennent «l'aide assujettie à un contrôle du revenu subventions pour les ménages à fiable revenu) soient affectés dans l'ordre suivant : 10

11 a) pour réduire ou effacer les déficits de fonctionnement de l'année précédente b) ajoutés au fonds de la réserve de remplacement pour éviter d'avoir à emprunter pour des réparations c) ajoutés au fonds de surplus de subventions (considéré comme une réserve devant être utilisée à des fins spéciales et qui n'est pas utilisée dans le calcul de la solvabilité). Les affectations (a) et (b) sont la meilleure façon d'utiliser les fonds de surplus peu importe le scénario. Les sommes ajoutées au fonds de subventions (c) dans le cadre de l'article 95 doivent être remises à la SCHL si le solde dépasse 500 $ par logement en plus des intérêts ET si le nombre de membres ayant besoin d'une aide assujettie à un contrôle du revenu diminue. La fin de l'accord d'exploitation de la coopérative, en plus d'un financement conventionnel, élimine la complexité de la gestion du fonds de surplus des subventions et encourage les surplus annuels pour se protéger contre les dépenses imprévues. 5. Q -À quels éléments de la déclaration annuelle de renseignements («DAR») le nouveau prêteur s'attardera-t-il dans le cadre de son processus initial de souscription de prêt hypothécaire et dans les examens périodiques? R - La caisse de crédit prêteuse se concentrera sur les mêmes données et analyses financières que celles exigées par la SCHL, notamment le ratio de liquidité et le ratio de revenu net, la gestion des réserves et leur financement suffisant, et les dépenses d'entretien des bâtiments. 6. Q - Lorsque la SCHL ne sera plus dans le dossier, est-ce qu'une DAR et une inspection visuelle seront requises aux deux ans? R - Oui. Après des discussions avec certaines caisses de crédit et l'agence, il a été convenu que la DAR, que chaque coopérative doit remettre à l'agence, et les inspections physiques régulières sont d'excellents outils de gestion. La DAR renferme de l'information cruciale pour les conseils des coopératives et les prêteurs, ainsi que pour analyser et évaluer les niveaux de risque des coopératives et réagir de façon proactive aux changements dans le niveau de risque. 7. Q -Quelle incidence les renseignements de la DAR et surtout la «vérification annuelle des risques» auront-ils sur le taux d'intérêt exigé par la caisse de crédit prêteuse? R - Les caisses de crédit prêteuses établissent les taux d'intérêt hypothécaires en fonction du coût de leurs fonds pour la durée demandée, en ajoutant une prime au risque fondée sur les circonstances financières de l'emprunteur et l'état des bâtiments. Un prêteur fera preuve de 11

12 diligence raisonnable et la DAR sera prise en compte dans le processus de souscription. La cote de risque composite de la DAR permet de savoir si la coopérative fonctionne bien. 8. Q -Quel degré de confidentialité existera-t-il entre la caisse de crédit prêteuse, l'agence et la FHCC en ce qui concerne l'échange de renseignements? R - Les politiques actuelles en matière «de confidentialité et d'accès à l'information» de l'agence et de la FHCC continueront de s'appliquer. Le formulaire de «consentement au partage de renseignements» qui autorise l'agence à partager des renseignements sera modifié pour y inclure la caisse de crédit prêteuse. Comme c'est le cas actuellement, le formulaire de consentement n'autorise pas et n'autorisera pas le partage de tout renseignement personnel concernant les particuliers. Caisse de crédit Prêteur 1. Q -En quoi l'attribution de prêts hypothécaires multirésidentiels aux coopératives de l'article 95 est-elle une bonne occasion pour les caisses de crédit? R - La FHCC, l'association nationale regroupant environ 900 coopératives d'habitation ( logements) à l'extérieur du Québec, présente les statistiques suivantes : deux tiers des 900 coopératives d'habitation sont situées en Ontario 80 p. cent des coopératives d'habitation canadiennes sont membres de la FHCC 95 p. cent des coopératives d'habitation de l'ontario sont membres de la FHCC un pourcentage important de celles-ci ont été financées dans les années 1980 dans le cadre d'accords d'exploitation de 30 à 35 ans et de prêts hypothécaires à échéances de cinq ans un petit nombre ont été transférées à l'administration provinciale; toutefois, 90 p. cent sont encore administrées au palier fédéral la majorité de celles-ci sont financées directement par la SCHL et ont déjà passé le cap des 25 ans la FHCC estime que le solde du portefeuille des prêts hypothécaires de l'article 95 au Canada se chiffre à 1,0 milliard de dollars, dont 600 millions sont administrés par l'agence. Ce montant, si on y ajoute les nouveaux fonds pour l'expansion et les rénovations, pourrait raisonnablement augmenter jusqu'à 3,0 ou 4,0 milliards de dollars d'ici cinq ans. 12

13 L'occasion qui s'offre aux caisses de crédit est basée sur la nécessité d'un important investissement en capital dans de nombreux bâtiments pour financer des projets de rénovation et d'amélioration. Puisque la SCHL souhaite être remboursée, les caisses de crédit ont la possibilité d'offrir des prêts hypothécaires de premier rang plus élevés à des coopératives financièrement stables et bien gérées. 2. Q Les coopératives qui ont contracté un prêt hypothécaire avec la SCHL bénéficient d'un large éventail de services de suivi et de mesures correctives offerts par l'agence et la FHCC. Ces services d'atténuation des risques seront-ils retirés si le prêt hypothécaire de la SCHL est remboursé, augmentant potentiellement le profil de risque de l'emprunteur de la perspective d'un nouveau prêteur conventionnel? R -La valeur de la contribution de l'agence et de la FHCC au succès de ces coopératives est importante et le maintien de leur rôle sera considéré comme une valeur ajoutée significative par les caisses de crédit et d'autres prêteurs conventionnels multirésidentiels. Le présent document présente un éventail préliminaire des fonctions de l'agence et de la FHCC qui peuvent être transférées légalement et de façon pratique lorsque le prêt hypothécaire de la SCHL sera remboursé et que l'accord d'exploitation prendra fin. D'autres discussions seront requises pour raffiner les rôles et les responsabilités des différents intervenants qui pourraient procurer d'autres bénéfices nets à la coopérative. La FHCC recommande que les caisses de crédit adoptent le plus de contenus, de conditions et d'exigences de suivi qu'il leur est légalement possible d'accepter dans les clauses du prêt hypothécaire. Une annexe au document hypothécaire principal serait pratique. 3. Q -Quelles sont les exigences importantes pour les coopératives de l'article 95 que les caisses de crédit devraient connaître et qui disparaîtront avec un prêt hypothécaire conventionnel sans la SCHL? R - D'abord, lorsque les politiques de l'article 95 et l'accord d'exploitation de la SCHL ne s'appliqueront plus après l'expiration de l'accord d'exploitation existant des coopératives, ces dernières devront se conformer aux lois et aux règlements provinciaux qui régissent la façon dont elles louent leurs logements. Une copie des Lignes directrices en langage clair visant le programme des coopératives d'habitation antérieures à 1986 relevant de l'article 95 est annexée à des fins de référence. Ces lignes directrices offrent un aperçu général des procédures types en matière de gestion, de gouvernance, d'administration, d'accords d'exploitation et de rapports. 13

14 De plus, certaines des règles et lignes directrices de la politique de l'article 95 administrées par l'agence sont excellentes. Même si l'agence n'aurait plus le pouvoir de prendre des mesures correctives, elle surveillera et signalera à la FHCC les conditions inacceptables observées, qui communiquera avec la caisse de crédit selon le cas : Clause 2.3 Mauvaise gestion Si la coopérative n'entretient pas et ne répare pas ses bâtiments conformément aux normes de gestion professionnelles de manière à amener les risques de fonctionnement en dessous des niveaux acceptables, l'agence peut exiger que la coopérative apporte des changements à sa direction. Clause 2.6 Faible gouvernance Si l'agence croit que la coopérative ne satisfait pas aux normes de gouvernance, elle peut demander à la coopérative (a) d'obtenir une formation pour les membres du conseil (b) d'exiger de ses administrateurs qu'ils démissionnent s'ils manquent à leurs obligations (c) d'organiser des élections pour combler les postes d'administrateurs inoccupés et/ou (d) de nommer des administrateurs temporaires de l'extérieur de la coopérative. Article 10.0 Réserve de remplacement À l'heure actuelle, la coopérative doit avoir un fonds de réserve de remplacement pour remplacer ou réparer les immobilisations. Les prêteurs conventionnels exigeront un plan de remplacement qui sera examiné annuellement afin d'assurer un financement suffisant puisque la contribution annuelle aura une incidence directe sur le budget et les droits d'occupation. La caisse de crédit prêteuse peut exiger des réserves plus élevées pour les dépenses d'immobilisations qui auront une incidence sur la couverture du service de la dette. 4. Q -Est-ce que l'aide fédérale accordée conformément à l'article 12.0 des Lignes directrices visant l'article 95 sera maintenue si le prêt de la SCHL est remboursé? La clause 12.3 précise que, s'il n'y a pas de prêt, l'aide est calculée sur une période de 35 ans ou en fonction de la durée de vie utile des bâtiments si elle est inférieure à 35 ans. R - Lorsque les coopératives de l'article 95 ont été construites, elles ont bénéficié de deux types de subventions. La première était une subvention hypothécaire globale et l'autre une «aide assujettie à un contrôle du revenu» pour leurs ménages à faible revenu. La subvention hypothécaire globale devait diminuer (plus nécessaire maintenant) à mesure que le temps passe («diminution graduelle») et elle était révisée à la baisse à la fin de chaque échéance de cinq ans. Dans le cycle de vie actuel des coopératives de l'article 95, toute l'aide fédérale est utilisée pour l'aide assujettie à un contrôle du revenu. 14