MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE GRANDES TRANSACTIONS DE BUREAUX. Léger ralentissement dans les hauteurs. Bilan 2018

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1 MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE GRANDES TRANSACTIONS DE BUREAUX Bilan 2018 Léger ralentissement dans les hauteurs

2 SOMMAIRE Contexte économique p.2 Données de cadrage p.3 Dimension géographique et mobilités des entreprises p.4 Nature des mouvements p.5 Première main et pré-commercialisation p.6 Secteurs d activité p.7 Nature des contrats et valeurs locatives p.8 Définitions et sectorisation Immostat p.9

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CLIMAT SOUS HAUTE TENSION Rebond avant contestations L amélioration du pouvoir d achat français aux 2 ème et 3 ème trimestres 2018 (+0,4%, après +0,8%) et le retour à la normale des transports ont contribué à stimuler la consommation des ménages au 3 ème trimestre 2018 (+0,4% après -0,2%). Couplée à des investissements toujours conséquents et une balance commerciale nette positive de +0,7%, elle a permis à la croissance française de rebondir de +0,2% au 2 ème trimestre à +0,4% au 3 ème trimestre Cette embellie a cependant été rapidement balayée par la crise des «gilets jaunes» avec un effet immédiat tangible quant à la consommation des ménages en pleine période de fêtes. Les perturbations liées à ces contestations devraient ainsi amputer de 0,1 point la croissance en fin d année. Pourtant réputée pour son dynamisme, l activité du 4 ème trimestre atteindrait cette année tout juste +0,2%, portant la croissance prévisionnelle de 2018 à seulement 1,5%, après +2,3% en Depuis Janvier, moral des ménages et climat des affaires sont d ailleurs tous deux orientés à la baisse : -12 et -8 points respectivement. Le premier indicateur rend directement compte du climat lié aux contestations sociales; le second, pour sa part, laisse présager un ralentissement du commerce mondial sur fond de nouvelles pressions protectionnistes et d incertitudes politiques en Europe (modalités incertaines du Brexit, budget italien, prolongation de la crise française). Doucement mais surement Résultat d une croissance moins soutenue, une décélération des créations nettes d emplois s est opérée en 2018 : à comparer à en Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre toujours l essentiel des créations de postes alors que l intérim s essouffle. A partir du 1 er semestre 2019, l emploi salarié non marchand devrait, pour sa part, profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences». En 2019, OXFORD ECONOMICS prévoit ainsi un taux de chômage de 8,9% en France métropolitaine - et 7,8% pour l Ile-de-France - des chiffres en baisse par rapport aux 9,4% relevés en 2017 (resp. 8,7%). Bien que plus mesuré que prévu, le recul du chômage reste donc toujours de mise en 2018 et ce, pour la 3 ème année consécutive. Fait également inédit depuis 2016, la baisse du nombre de demandeurs d emploi de catégorie A ( entre janvier et novembre 2018). Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Source : INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Source : Oxford Economics 2

4 DONNÉES DE CADRAGE UN RECUL EN TROMPE L ŒIL Demande placée : bon cru 2018 malgré un léger ralentissement Demande placée par segment (en milliers de m²) et part des transactions supérieures à m² (en %) Le volume des commercialisations de bureaux de plus de m² en Ile-de-France a atteint m² traités au cumul de l année 2018, soit près de 40% de la demande placée totale sur ce secteur toutes tranches de surfaces confondues. Ce résultat, en recul par rapport à l année précédente (-13% en un an), est à nuancer car à comparer au record absolu enregistré sur dix ans; il reste en réalité quasi-identique à sa moyenne décennale en termes de surfaces placées. Le nombre de signatures (81 en 2018) est, quant à lui, bien supérieur au niveau décennal (67 en moyenne) et le deuxième plus haut en dix ans derrière les 87 transactions enregistrées en Ce nombre confirme une excellente tenue du marché pour la deuxième année consécutive tout en actant un léger ralentissement du rythme des commercialisations. Les cinq transactions les plus significatives se sont portées sur des localisations en proche périphérie de la capitale, plus à même d accueillir de très grandes surfaces de bureaux. Ces signatures, en majorité actées au 1 er semestre, ont toutes été réalisées dans le Croissant Ouest et sur des mouvements de regroupements, avec le positionnement de VINCI ( m²), TECHNIP FMC ( m²) et DANONE ( m²) en Péri-Défense, de NESTLE ( m²) en Boucle Sud et WPP ( m²) à Levallois-Perret. Recul inégal selon les segments de surfaces Le recul du volume placé d une année sur l autre se retrouve sur tous les segments de surfaces mais à des intensités différentes : Il est très léger sur les surfaces de moins de m² (-3% en un an) avec des volumes qui demeurent supérieurs à la moyenne décennale. Les segments de à m² et de à m² demeurent les plus plébiscités et les plus nombreux et tirent la croissance du marché en Ile-de-France : leur poids total représente près de 80% de la demande placée des grandes transactions, soit m² traités en Top 5 des transactions supérieures à m² en Ile-de-France En 2018 PRENEUR VILLE SURFACE VINCI NANTERRE m² TECHNIP FMC NANTERRE m² NESTLE WPP ISSY LES MOULINEAUX LEVALLOIS PERRET m² m² DANONE RUEIL MALMAISON m² Transactions supérieures à m² en Ile-de-France par tranche de surface, en milliers de m² A contrario, le recul est plus prononcé sur les segments des surfaces supérieures à m² (-38% en un an); il est imputable à une baisse du nombre de signatures sur les segments de à m² (4 signatures en 2018 contre 6 en 2017) et supérieur à m² (1 deal en 2018 contre 2 en 2017). Le retour des méga-deals depuis deux ans marque toutefois une appétence de certains très grands groupes pour les immeubles XXL. 3

5 DIMENSION GÉOGRAPHIQUE ET MOBILITÉS DES ENTREPRISES LE RÉVEIL DE LA DEUXIÈME COURONNE Paris, le Croissant Ouest et la Deuxième Couronne en forme Répartition géographique des transactions supérieures à m² en Ile-de-France, en milliers de m² Détrôné au 1 er semestre, Paris retrouve sa première place en termes de volume de commercialisation et atteint près de m² traités au cumul de l année 2018, soit 33% de la demande placée totale de plus de m². Ce résultat, en baisse de 16% en un an, reste excellent et bien au-dessus de la moyenne décennale observée sur ce secteur ( m²). Sans surprise, ces grandes transactions se sont concentrées en écrasante majorité à Paris QCA et Centre Ouest; quelques foyers se sont également formés à Paris Sud, plus précisément dans les èmes arrondissements avec quelques transactions supérieures à m² (prise à bail de WEWORK dans «Le France» sur m²), mais aussi dans les èmes arrondissements où le GROUPE ALTICE-MEDIA a achevé l acquisition de l ensemble «Qu4drans». Le Croissant Ouest arrive en deuxième position avec m² placés. Il a attiré les mouvements d entreprises supérieurs à m². Cette performance s explique notamment par la capacité de ce secteur à proposer des immeubles pensés comme des campus sur de très grands gabarits, une typologie d actifs de plus en plus compliquée à développer à Paris. Ces ensembles ont ainsi séduit des groupes comme VINCI dans le Quartier des Groues à Nanterre, et TECHNIP sur «Origine», tous les deux à Nanterre et de NESTLE dans «Shift» à Issyles-Moulineaux. En troisième position avec m² traités, la Première Couronne voit son volume pratiquement rattrapé par celui de la Deuxième Couronne ( m², en hausse de 46% en un an). Ce réveil de la Grande couronne est visible sur tous les sous-marchés du secteur, avec, entre autres, les signatures d AKKA TECHNOLOGIES (pour une acquisition et une prise à bail), RENAULT SAS ou encore ORANGE. Enfin, le manque d offres de taille significative et prime continue de peser sur la demande placée à La Défense, avec seulement m² traités en 2018 pour une majorité de transactions ne dépassant pas les m². Cette situation devrait changer sur ce secteur avec de nouvelles livraisons prévues dès Top des secteurs géographiques par demande placée en m² de bureaux supérieurs à m² En 2018 Top des secteurs géographiques en nombre de transactions de bureaux supérieurs à m² En 2018 Plus de signature en Petite et Grande couronne Paris demeure le centre névralgique incontesté du marché en termes de nombre de transactions avec 32 signatures en La Première et la Deuxième Couronne ne sont pas en reste avec une trentaine de signatures, suivies par le Croissant Ouest (12 deals). Enfin La Défense fait office de lanterne rouge avec 7 transactions seulement. Notons que les transactions extra-muros se sont particulièrement portées vers le sud et l ouest. 4

6 Provenance Paris CO dont QCA Paris Nord Est Paris Sud La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne 2 ème Couronne NATURE DES MOUVEMENTS ENTRE COWORKING ET BREXIT La Première Couronne et le Croissant Ouest confirment leur pouvoir gravitationnel Environ 66% des mouvements des grandes entreprises en Ile-de-France se sont effectués dans le même secteur géographique en Les taux d endogénéité les plus élevés se retrouvent à Paris Centre Ouest et QCA, un secteur traditionnellement rétenteur d entreprises et prisé pour l image de prestige qu il apporte et pour sa localisation centrale. La Défense reste aussi très endogène; il bénéficie d une visibilité à l international, et enfin, en Deuxième Couronne où l attractivité des prix et des loyers convainc les entreprises dans leurs choix immobiliers économiquement raisonnables. Le Croissant Ouest et la Première Couronne ont démontré leur pouvoir d attraction en captant la demande d entreprises provenant d autres secteurs géographiques. La logique de regroupement sur des immeubles de grand gabarit observée dans le Croissant Ouest est le fait d entreprises quittant principalement La Défense et la Deuxième Couronne. Les arrivées en Première Couronne sont des reports depuis tous les secteurs géographiques, qu il s agisse de Paris ou du Grand Ouest, dans une logique de déménagement principalement. Dans le détail, les mouvements d entreprises se polarisent davantage vers le sud attirés par la perspective des futures lignes de transport du Grand Paris Express et un rapport avantageux entre qualité des immeubles, attractivité des prix et proximité avec la capitale. Notons également autant de mouvements endogènes (localisés à l Est pour la plupart) qu exogènes sur ce secteur. Coworking et entités européennes Les déménagements concentrent plus de la moitié des mouvements des grandes entreprises en Ile-de-France en Les regroupements sont, quant à eux, moins nombreux que l année précédente (-34% en un an) mais leur part reste significative et représente plus du quart des grands mouvements ; ils se sont effectués en grande majorité à Paris Sud sur des surfaces inférieures à m², et, dans des grands campus supérieurs à m² dans le Croissant Ouest. Les créations-implantations (11% des mouvements) concernent quasi-exclusivement des entreprises de coworking WEWORK, MORNING COWORKING et SPACES avec une prépondérance de WEWORK (6 transactions pour un total de près de m²). Notons également deux arrivées depuis Londres, avec l implantation de l AUTORITE BANCAIRE EUROPEENNE (5 300 m²) à La Défense, et le rapatriement d une branche de l ESMA (9 000 m²) à Paris en vue d un regroupement post-brexit. Mobilité des entreprises en 2018, en nombre de transactions 66% Taux d endogénéité Nature des mouvements d entreprises en 2018, en % de nombre de transactions Paris Centre Ouest dont QCA Destination Paris Nord-Est 1 1 Paris Sud 3 2 La Défense Croissant Ouest ère Couronne ème Couronne Etranger 1 Notes : les extensions ne sont pas prises en compte dans ce tableau ; ces statistiques sont réalisées à partir des provenances et destinations renseignées 5

7 PREMIÈRE MAIN ET PRÉ-COMMERCIALISATION LES ENTREPRISES PLEBISCITENT L OFFRE NEUVE ET RESTRUCTURÉE Beaucoup de 1 ère main sauf à La Défense Les immeubles de première main ont représenté les trois quarts (75%) du volume traité sur les surfaces de plus de m² en 2018, un résultat en légère hausse par rapport à l année précédente (+2% en un an). L appétence des entreprises pour les biens immobiliers neufs et restructurés est le reflet de leur volonté de disposer de bureaux qui répondent à des critères d efficience et de flexibilité avancés, la tendance glissant vers des qualités d immeubles «ultra classe A». La part de la première main diffère selon les secteurs géographiques : égale ou supérieure à 74% dans le Croissant Ouest, en Deuxième Couronne et à Paris Centre Ouest dont QCA, elle est moins élevée en Première Couronne (69%) où les nouvelles livraisons se sont faites rares en Elle est proche des 50% à Paris Sud et Nord-Est. Cette proportion risque de diminuer dans la Capitale faute de disponibilités immédiates et futures à court et moyen terme sur ce marché. Qualité des transactions supérieures à m² en 2018, en milliers de m² Qualité des transactions supérieures à m² en 2018 par secteurs géographiques, en milliers de m² La tendance est inverse à La Défense où la part d immeubles neufs et restructurés est sous-représentée (14% seulement), ce qui s explique par un manque d offre sur cette qualité de surfaces. Les constructions devraient cependant reprendre entre 2019 et 2022 ( m² actuellement en chantier), ce qui devrait alimenter l offre de première main de qualité sur ce secteur. Fait marquant en 2018, les grandes entreprises ont choisi autant d immeubles neufs que restructurés, la proportion des restructurations progresse de manière régulière depuis 2013, et démontre la régénération croissante du parc de bureaux existant à Paris QCA principalement. Les pré-commercialisations ont le vent en poupe Dans le prolongement de la tendance observée en 2017, les pré-commercialisations de bureaux de plus de m² restent très élevées en 2018, de l ordre de 76%. Ce taux contraste fortement avec les niveaux enregistrés de 2014 à 2016 autour de 60%, mais également avec la moyenne décennale (66%). Transactions de première main (en milliers de m²) et part des pré-commercialisations (%) Paris, dont le marché tertiaire se caractérise actuellement par une pénurie d offre et plus encore de première main, est particulièrement impacté par cette tendance. Elle commence également à se retrouver sur certains marchés en Première Couronne. Dans ce contexte, les entreprises, soumises à un sentiment d urgence, préfèrent se positionner sur les immeubles avant leur livraison voire même leur mise en chantier. 6

8 SECTEURS D ACTIVITÉ INDUSTRIES, TIC, MEDIA ET COWORKING DANS LA PLACE 2018 : année immobilière des industriels Le secteur industriel a représenté un peu plus de 30% de la surface totale commercialisée de bureaux de plus de m² en Ile-de-France en 2018, soit m² placés, dont la moitié pour l industrie lourde. Il dépasse très largement celui de la Finance et des Assurances, souvent habitué à la première place de ce palmarès. Répartition des transactions de plus de m² par secteur d activité en 2018, en m² Parmi ces entreprises industrielles dont l activité principale est issue des secteurs de l'energie, du BTP et de l Agroalimentaire, 7 ont effectué des regroupements, dont 4 sur des surfaces de à plus de m² : parmi elles figurent notamment VINCI ( m²), TECHNIP FMC ( m²), NESTLE ( m²) et DANONE ( m²) dans le Croissant Ouest. Notons également les mouvements significatifs de VALEO ( m²) et d ORANO ( m²) en Première Couronne Est. Les entreprises des Technologies de l Information et de la Communication (TIC) ont également pris à bail un volume conséquent de surfaces : près de m² pour 9 signatures au total. Parmi ces transactions, notons ORANGE, UBISOFT, STIME, MUREX ou encore ADOBE, pour la majorité d entre eux sur des surfaces supérieures à m². Enfin, les sociétés de Création et de Communication, les établissements financiers et d assurance, ainsi que les acteurs du coworking ont, quant à eux pris entre et m² chacun. Les plus gros volumes ont été pris par WEWORK ( m² à lui tout seul), WPP et le GROUPE ALTICE MEDIA AUDIOVISUEL (aux alentours de m² chacun). Les transactions de la Finance-Assurance reste les plus nombreuses (12 en 2018) mais se sont faites sur des volumes plus modestes, inférieurs à m². Répartition géographique des secteurs d activité Paris continue d attirer toutes les typologies d entreprises et a été le principal foyer d adoption des banques, des sociétés d assurance, de la Distribution, des Médias et des établissements publics. La Première Couronne a également attiré une grande variété d entreprises en 2018 : principalement des TIC, et des sociétés d assurances et de services immobiliers, mais aussi quelques acteurs du service public, de l associatif, et de la logistique-distribution. Le Croissant Ouest a, quant à lui, essentiellement attiré de nombreuses entreprises du secteur industriel amatrices de grands campus. La Deuxième Couronne demeure un des foyers du secteur public, mais a également été préférée en 2018 par trois entreprises de conseil en ingénierie et/ou bureaux d études. Enfin, La Défense a été privilégiée par des acteurs de l industrie de pointe, un établissement financier, un acteur de la distribution et un cabinet d audit. Répartition des transactions de plus de m² par secteur d activité et par secteur géographique en 2018, en nombre de transactions Ranking (nb transactions) Activité PARIS LA DEFENSE CROISSANT OUEST 1 Financiers 2 Autres services 3 Technologies de l'information et de la Communication 4 Industries de transformation 5 Juridique - Conseil 6 Communication - Création 7 Secteur public 8 Services Immobiliers 9 Transports - Logistique - Distribution 10 Autres Industries 11 Industries de Pointe 12 Autres PREMIERE COURONNE DEUXIEME COURONNE 7

9 NATURE DES CONTRATS ET VALEURS LOCATIVES LE GRAND ÉCART DES VALEURS Location dominante et ventes utilisateurs en hausse Nature des contrats des transactions de plus de m² en 2018, en nombre de transactions Les grandes entreprises continuent de privilégier les prises à bail qui représentent 83% des surfaces supérieures à m² en Ile-de-France placées en Les ventes à utilisateurs concentrent, quant à elles, 12% de ce volume, un résultat en hausse par rapport à l année précédente avec 10 signatures en 2018 contre 7 à la même période en Ce choix de détention immobilière est à mettre en perspective avec l activité des entreprises, essentiellement des mutuelles (FGA, MSA, MAIF), mais aussi d autres acteurs tels que le GROUPE ALTICE MEDIA AUDIOVISUEL dans «Qu4drans» ( m²) à Paris 14 ème, VALEO ( m²) à Créteil et AKKA TECHNOLOGIES ( m²) à Rocquencourt. Les clés en main et compte-propre restent rares, et représentent chacun entre 2% et 3% du marché des grandes transactions, ils concernent les signatures de KAUFMAN & BROAD dans «Highlight» à Courbevoie et NEXITY dans «Ouest to Be» à Asnières-sur-Seine sur environ m² chacun, ou encore VINCI ( m²) à Nanterre et RENAULT SAS ( m²) à Guyancourt. Ventilation des valeurs locatives des grandes transactions par quartile en 2018, /m²/an Les signatures en Deuxième Couronne tirent la valeur médiane vers le bas La valeur locative médiane des grandes transactions en Ile-de-France se positionne à 450 /m²/an en 2018, en baisse de 2% en un an. Ce recul s explique principalement par une hausse du nombre de signatures en Deuxième Couronne à des valeurs de première main comprises entre 190 et 250 /m²/an. Notons qu en 2018 la moitié des transactions se sont signées entre 320 et 530 /m²/an. Ces niveaux de loyers correspondent, entre autres, à des immeubles neufs et restructurés en Première Couronne et dans le Croissant Ouest, ou des surfaces rénovées à La Défense. Les plus hautes valeurs se situent entre 530 et 840 /m²/an et correspondent, quant à elles, principalement à des immeubles rénovés et restructurés à Paris Centre Ouest et QCA, et quelques immeubles situées dans le 15 ème arrondissement, Puteaux et Levallois-Perret. Ces observations portent sur la valeur faciale, qui ne tient donc pas compte des mesures d accompagnement; elles viennent décoter les valeurs locatives d environ 22% en moyenne, sur des baux très majoritairement de longue durée (données Immostat du 4 ème trimestre 2018). Zoom sur les valeurs locatives du marché parisien L activité immobilière des grandes entreprises dans le marché parisien s est avérée très dynamique en 2018 ( m² placés). Les loyers continuent leur ascension, en particulier dans le secteur du QCA où les loyers avoisinent les 800 /m²/an. A Paris Centre Ouest hors QCA et dans le Sud, les valeurs observées sont comprises entre 420 /m/an et 740 /m/an, alors que dans le Nord, les grandes entreprises peuvent se loger pour moins de 500 /m²/an (une nouvelle valeur de référence, en hausse par rapport aux valeurs observées en 2017 s étant positionnée à 450 /m²/an). Dans ce contexte de bonne dynamique des commercialisations conjuguée à une vacance très faible avoisinant 2% - sur l ensemble des marchés parisiens, les valeurs locatives devraient continuer d augmenter en

10 DÉFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T Taux d endogénéité : Exprimé en %, il représente la part des entreprises qui ont réalisé un mouvement immobilier sans changer de secteur géographique. SECTORISATION IMMOSTAT 9

11 AUTEURS Mélanie Schwindling Chargée d études +33 (0) melanie.schwindling@cushwake.com Agnès Talène Chargée d études +33 (0) agnes.talene@cushwake.com Magali Marton Directrice des Etudes - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency Bureaux & Industriel +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Nicolas Coutant Agence Bureaux Directeur Grands Comptes +33 (0) nicolas.coutant@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés