40 rue Massiou LA ROCHELLE. Demande de Déclaration d Utilité Publique

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1 40 rue Massiou LA ROCHELLE Demande de Déclaration d Utilité Publique

2 Page 2 40 rue Massiou à La Rochelle

3 Demande Déclaration d Utilité Publique Sommaire 1. Les plan et références cadastrales 2. La localisation 3. La désignation des immeubles 4. La vacance des immeubles 5. La notice explicative Objet de l opération Le projet Les plans projet 6. L estimation sommaire du coût des travaux Annexe, insertion dans le site Page 3

4 40 rue Massiou à La Rochelle Les Plan et Références Cadastrales N 40 rue Massiou L immeuble est cadastré section AL n 215 La surface totale de la parcelle est de 484 m² Page 4

5 Demande Déclaration d Utilité Publique La Localisation 40 rue Massiou Agréablement située en bordure du Jardin des Plantes, à 5 mn à pied du marché couvert, à 4 mn de la place de Verdun, la rue Massiou est une rue résidentielle où la quiétude règne. Page 5

6 40 rue Massiou à La Rochelle 40 rue Massiou Page 6

7 Demande Déclaration d Utilité Publique La Désignation N 40 rue Massiou Sur la partie avant, un immeuble destiné originellement à l habitation, était à usage de bureaux depuis plus de 60 ans. Les bâtiments arrière construits dans les années 1960 et 1980, étaient à usage de bureaux. Une cour intérieure les relie et le bâtiment de fond de parcelle est aménagé autour d un patio La Vacance La mutuelle Radiance qui y avait installé ses bureaux, a déménagé courant mai Les locaux sont donc vacants dans l attente de la restauration en appartements. Page 7

8 40 rue Massiou à La Rochelle La Notice Explicative 1. L Objet de l Opération L immeuble 40 rue Massiou est destiné à être restauré afin de proposer huit nouveaux logements de qualité, dans le centre ville de La Rochelle. Il est situé dans l extension du Secteur Sauvegardé ; le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur étant en cours de mise à jour. Ces bâtiments construits à différentes époques, ont été successivement utilisés comme habitation et bureaux : - sur la rue, le bâtiment le plus ancien en R+1 a été bâti première moitié du 20 ème siècle. Après restauration, il sera restitué à l habitation comme son affectation d origine. - sur la cour, accessible par un porche situé en façade à l'ouest : un bâtiment construit dans les années 1960 en limite Est, en R+1 relie le bâtiment sur rue, et un bâtiment plus récent datant de 1980, construit en fond de parcelle (également en R+1). Ce bâtiment en fond de parcelle a la particularité d'être conçu autour d'un patio central. Après restauration, ils seront destinés à l habitation. Le projet consiste en la réhabilitation du bâti existant en une copropriété de huit logements, décomposée comme suit : - bâtiment sur rue : 1 T2 en RDC et 1 T3 en R+1 - bâtiment sur cour : 2 T2 en duplex (RDC et R+1) - bâtiment en fond de parcelle: 1 T4 bis en duplex inversé (R-1 et RDC), 1 T3 en RDC et 2 T3 en R+1. La restauration de l immeuble situé 40 rue Massiou n est pas une simple opération immobilière de rénovation limitée à la création de logements. La restauration s entend ici comme une requalification des espaces s appuyant sur un nouvel aménagement, Page 8

9 Demande Déclaration d Utilité Publique un embellissement des lieux, une mise en valeur du patrimoine en harmonie avec son environnement exceptionnel : le Jardin des Plantes, et en rétablissant la cohérence architecturale de la rue. La préoccupation première est donc de proposer des habitations de qualité avec de beaux espaces de vie et des prestations haut de gamme, dans le centre ville. Ce changement de destination répond parfaitement à la densification souhaitée par un apport de logements proposant de belles surfaces en plein centre ville. La façade rue Massiou Après Avant Page 9

10 40 rue Massiou à La Rochelle 2. Le Projet Le projet s'inscrit dans la logique de densification du centre urbain et a pour ambition de restaurer le bâti existant en offrant toutes les normes de confort et d habitabilité. La restauration de l ensemble permettra d harmoniser les bâtiments entre eux et surtout une parfaite insertion dans le paysage urbain de la rue Massiou et du Jardin des Plantes son voisin (en annexe, sont jointes la photo de l existant et l image du projet d insertion de la façade dans la rue Massiou). LES PARTIES COMMUNES Les Façades La restauration de l enveloppe des différents bâtiments se caractérise simplement et naturellement par la remise en valeur des façades d origine du bâti le plus ancien sur rue et sur cours, en recréant certaines ouvertures ayant été condamnées et en supprimant des éléments non représentatifs, ajoutés à différentes époques et ayant dénaturés le dessin original des façades. Sur la rue Massiou, la façade sera conservée dans sa globalité, et mise en valeur en cohérence avec le paysage urbain. Les fenêtres en PVC du RDC seront remplacées en bois peint avec une nouvelle répartition de vitrage. Les portes existantes au centre et à droite seront remplacées, mais conservées en portes. Une porte sera créée en lieu et place du porche actuel, et deviendra l'accès principal à la copropriété. Une réflexion contemporaine sera menée pour les façades arrière et la cour. La façade Ouest sur cour sera reprise avec des ouvertures plus contemporaines en acier, façon atelier, et avec la façade de l'étage bardé de zinc. Les façades Nord et Sud, ainsi que les façades intérieures du patio du bâtiment Nord, seront également remaniées et réorganisées dans leurs ouvertures; notamment en y apportant des claustras bois peint. Un escalier extérieur en serrurerie sera créé dans la cour pour desservir le logement situé en R+1 donnant sur la rue. Page 10

11 Demande Déclaration d Utilité Publique Les volets bois seront remplacés ou restaurés selon leur état pour recevoir une finition peinture. Les toitures et zingueries seront conservées et remaniées ou remplacées selon nécessité. Sur certaines toitures, quelques châssis de toit seront créés en complément de ceux existants. Les façades du bâti ancien seront piquées et enduites à la chaux naturelle. Les pierres de tailles d encadrement abîmées seront remplacées par des pierres de même nature. Les Extérieurs L entrée de l immeuble se fera en lieu et place du porche existant réaménagé pour le respect de l accessibilité des personnes à mobilité réduite. Il sera fermé et sécurisé. La cour intérieure existante sera réaménagée pour distribuer les différents logements, et agrémentée de terrasses privatives séparées par des haies végétales, et ainsi préserver l intimité de chacun. Ces terrasses seront traitées en lames bois. L'accès aux logements se fait par une allée en revêtement minéral de béton balayé et/ou strié, et les terrasses privatives seront en caillebotis bois; l'ensemble accessible PMR. Le patio au cœur du bâtiment du fond de parcelle, source de lumière naturelle pour les quatre appartements distribués autour, sera traité de façon contemporaine. Agrémenté de plantations de bambous et d un sol minéral (grandes dalles ton pierre), l intimité de chacun sera ainsi préservée. Des panneaux de bardage en bois peint clair, viendront compléter le dispositif, ainsi que des stores occultants à l intérieur des appartements. Le bâtiment du fond de parcelle accueillera au rez-de-chaussée un deuxième local à vélos. Local à Vélos et local à poubelles Des emplacements destinés au stationnement des deux-roues seront répartis dans les parties communes à l entrée et au cœur du bâtiment arrière, facilement accessibles de tous les logements. Le sol sera en béton balayé et des racks seront installés pour y ranger les vélos. Un local à poubelle sera également aménagé. Page 11

12 40 rue Massiou à La Rochelle Les Boîtes aux Lettres Les boîtes aux lettres seront regroupées et implantées à l entrée de la résidence. Elles seront accessibles aux services publics. La Restauration des charpentes et Toitures Les charpentes après vérifications seront renforcées selon les nécessités du projet. Les Planchers Les planchers selon leur nature seront renforcés de différentes manières selon nécessité. Les Escaliers et Paliers Les escaliers existants seront supprimés. L escalier commun créé, sera réalisé en acier brut verni et marches bois. Les volumétries seront conservées, à l'exception du bâtiment sur cour pour lequel l'étage sera élargi vers la cour, sans changement des hauteurs des faitages existants. Les Intérieurs Les espaces communs intérieurs, réduits à leur strict minimum, seront traités qualitativement. En parallèle, la conception intérieure des logements sera très orientée sur la qualité des espaces, avec un traitement contemporain. La configuration de chaque logement est le résultat d une recherche sur l organisation de l espace en adéquation avec les éléments structurels existants de l édifice. Les contraintes structurelles ont finalement permis une certaine diversité des types et des configurations des logements : 8 appartements allant du T2 au T4. Chacun des appartements verra ses volumes existants réinvestis dans le souci d un usage actuel, selon une typologie contemporaine. Globalement, les volumes seront ouverts, généreux et fonctionnels. L apport de lumière naturelle sera également déterminant dans les choix architecturaux. Ces différents logements peuvent être en fonction de leur localisation, agrémentés d une terrasse pour les logements en rez-de-chaussée ; se développer en duplex, et être mono orienté pour certains, traversant pour d autres. Page 12

13 Demande Déclaration d Utilité Publique LE CONFORT ET LA SECURITE L isolation des toitures (conforme à la Réglementation Thermique existante), et l inertie thermique des murs existants en pierres apporteront un confort thermique de bonne qualité. Le confort acoustique sera assuré par un traitement soigné des planchers et des plafonds suivant les configurations des logements. La sécurité, le contrôle des accès sera privilégié et préservera l accueil et la tranquillité des lieux : visiophone et portes palières avec serrures de sûreté sur organigramme (clé unique). Chacun des logements sera équipé d une ventilation mécanique contrôlée. Les Réseaux Les réseaux des services publics ou concédés seront mis en attente au droit de chacune des parties privatives (eau, électricité, téléphone, assainissement). L arrivée et le contrôle de ces réseaux seront localisés suivant les besoins des services publics. LA RESTAURATION DES PARTIES PRIVATIVES Les Sols Ils seront adaptés selon la nature des pièces. Pour les logements au rez-de-chaussée, l ensemble des pièces de vie recevront du carrelage (grand format). Les chambres recevront un revêtement tissé innovant, marque «Chilewich» ou équivalent. Pour les logements en étage, l ensemble des pièces de vie et les chambres recevront du parquet bois (chêne) collé en plein. Les pièces d eau recevront un carrelage (grand format), ou un revêtement tissé innovant, marque «Chilewich» ou équivalent. L ensemble des pièces seront équipées de plinthes bois peintes. Les Plafonds Les plafonds seront neufs, réalisés en plaque de plâtre et isolant phonique / thermique selon les cas, avec une finition peinture mate. Les plafonds, selon leur situation seront horizontaux, ou rampants pour les parties de logements situées sous charpente. Page 13

14 40 rue Massiou à La Rochelle Les Murs et Cloisons Les murs existants seront doublés d une plaque de plâtre sur ossature ou collé avec complément d isolation thermique suivant les cas. Les cloisons séparatives seront de type cloison «Placostil» ou équivalent (plaque de plâtre sur ossature métallique) et isolant phonique. Les finitions seront de type peinture satinée ou velours. Des revêtements de type faïence seront mis en œuvre sur certaines parois dans les pièces d eau (douche, ). Les Menuiseries Intérieures Les portes palière des appartements 1, 2, 7 et 8 seront pleines dans une huisserie bois en feuillure avec serrure trois points et joints phoniques. Celles des lots 5 et 6 seront vitrées avec un claustra bois de protection. Les portes des logements 3 et 4 seront réalisées en acier et vitrage sécurisé. Les portes de distribution seront battantes et/ou coulissantes, rainurées, équipées de béquillage sur rosace finition alu brossé ou équivalent (béquillage à condamnation pour les salles d eau et WC, et béquillage simple pour les autres pièces). Les portes de placard seront coulissantes ou battantes selon les cas, en mélaminé en harmonie avec les choix colorimétriques. Les aménagements intérieurs seront en mélaminé, avec penderie et étagères. Les plinthes et différents chants plats seront peints. Les Escaliers Privatifs Les escaliers seront droits, balancés, ou hélicoïdaux selon la configuration des logements. Les limons seront réalisés en acier brut vernis. Les marches (sans contremarche) seront en bois. Les garde-corps seront en acier avec un remplissage en tissu métallique. Les Cuisines Les cuisines faisant partie intégrante du concept architectural, elles seront particulièrement soignées, dessinées et réalisées spécifiquement. Elles intégreront, selon la typologie des logements un évier en inox avec robinetterie mitigeur, la plaque de cuisson vitrocéramique, la hotte, le four encastré, les emplacements réservés pour le réfrigérateur, la machine à laver la vaisselle et le lave-linge (s il ne peut Page 14

15 Demande Déclaration d Utilité Publique être installé dans la salle d eau ou un placard aménagé). L Installation Sanitaire L ensemble de la robinetterie sera des mitigeurs, et thermostatique pour les douches. Les appareils sanitaires seront de couleur blanche. Les cuvettes de WC seront suspendues et équipées de chasse d eau encastrée de type «Gébérit» ou équivalent. Les vasques seront à poser ou à encastrer sur plan vasque avec meuble bas et miroir. Les douches faïencées seront à l italienne suivant configuration des existants, et seront équipées selon nécessité de portes vitrées. L Installation de chauffage La production de chaleur sera assurée par des chaudières gaz individuelles qui alimenteront en eau chaude les émetteurs de chaleur (radiateurs) des logements. Les réseaux seront dissimulés dans les plafonds et doublages, de façon à ne voir aucun réseau apparent. Les radiateurs seront en acier. Les dimensions seront définies selon l étude thermique. Un programmateur sera installé pour la gestion et l optimisation de la consommation d énergie. L eau chaude sanitaire sera assurée par ces mêmes chaudières gaz individuelles. Un sèche serviette électrique équipera les salles d eau. L Installation électrique Les pièces seront équipées avec un appareillage de type «Espace blanc» de chez Arnould ou équivalent. La répartition des équipements sera conforme à la NFC La GTL (Gaine Technique Logement) sera implantée dans chaque logement près de l accès principal. Les Peintures L ensemble des parois sera peint (finition satinée ou velours). L ensemble des plafonds sera peint (finition mate). Un mur significatif dans chaque logement, pourra recevoir un revêtement particulier (tapisserie, boiserie ) selon ambiance architecturale. Les éléments en serrureries seront vernis (escalier, garde-corps ). Page 15

16 40 rue Massiou à La Rochelle Les Terrasses privatives Les terrasses seront traitées en lames bois ou aspect similaire et seront délimitées par des haies végétales (haies vives et plantes grimpantes sur les claustras en guise de séparation). Les Orientations Environnementales Une isolation renforcée sera mise en œuvre en parois verticales extérieures, toitures et planchers, pour limiter les déperditions, et répondre à la Réglementation Thermique Existant. Toutes les canalisations situées dans les locaux à risque de gel ou de condensation seront calorifugées. Les équipements sanitaires seront équipés : de douchette économique système «Venturi» pour les douches, de réservoir 3/6 litres pour les cuvettes WC, de robinetterie de type «mitigeur» avec limiteur de débit. L éclairage des parties communes et zones extérieures sera géré par inter crépusculaire et horloge. Les sources lumineuses des équipements des parties communes seront économes en énergie. Un programmateur sera installé dans les appartements pour la gestion du chauffage et l optimisation de la consommation d énergie. Page 16

17 Demande Déclaration d Utilité Publique Les Plans Projet parties communes Page 17

18 40 rue Massiou à La Rochelle Logement 01 T4 BIS DUPLEX rez-de-chaussée ET ENTRESOL Appartement atypique en duplex inversé pour l optimisation des volumes, la circulation et l éclairage. Une passerelle permettra de relier la pièce de vie à la chambre/salon et de descendre vers l entresol où seront aménagés deux chambres et un bureau. Un vide sur l entresol sera créé afin de laisser passer la lumière naturelle et donner une volumétrie optimale entre les deux niveaux. Des parois coulissantes permettront la modularité de ces espaces. Une terrasse exposée plein sud prolongera la pièce de vie vers l extérieur ; les cabanes lui servant de pare-vue. Page 18

19 Demande Déclaration d Utilité Publique Logement 01 T4 BIS DUPLEX rez-de-chaussée ET ENTRESOL Page 19

20 40 rue Massiou à La Rochelle Logement 02 T3 rez-de-chaussée Aménagé autour du patio, cet appartement fonctionnel profitera d une vaste pièce de vie avec une cuisine ouverte, en bandeau. L intimité sera préservée avec des panneaux bois persiennés judicieusement disposés autour du patio et des stores intérieurs. La chambre 2 sera fermée par une paroi coulissante translucide, laissant entrer la lumière du patio. Page 20

21 Demande Déclaration d Utilité Publique Logement 03 T2 duplex RDC ET 1 ER ETAGE Appartement profitant d une pièce de vie se prolongeant vers sa terrasse privative grâce aux menuiseries de type atelier. A l étage, un bureau sera attenant à la vaste chambre aménagée avec des placards-dressing, une cloison pour servir de tête de lit et ainsi préserver l intimité. Une gestion de l espace optimisée avec de nombreux rangements et un cellier contiguë à la cuisine Page 21

22 40 rue Massiou à La Rochelle Logement 04 T2 DUPLEX rdc et 1 er étage Appartement profitant d une pièce de vie se prolongeant vers sa terrasse privative aux menuiseries de type atelier. Un mur sera habillé pour masquer les rangements (placard, lave-linge ). La cuisine dissimulera l escalier pour accéder à la spacieuse chambre occupant tout l étage. Page 22

23 Demande Déclaration d Utilité Publique Logement 05 T2 RDC Appartement fonctionnel qui dissimulera sa porte d entrée derrière des claustras en bois sur la terrasse privative. Une optimisation de l espace permettra de proposer de nombreux rangements (intérieur et extérieur) et d aménager dans la vaste chambre, un bureau. Page 23

24 40 rue Massiou à La Rochelle Logement 06 T3 1 er étage Accessible par l escalier hélicoïdal extérieur, cet appartement possède un vaste séjour en double exposition. La chambre 1 avec la porte coulissante permettra d ouvrir l espace et d y aménager un bureau ou un salon selon convenance. Les placards seront nombreux. Page 24

25 Demande Déclaration d Utilité Publique Logement 07 T3 1 er étage Aménagé autour du patio, cet appartement profitera d une vaste pièce de vie avec sa cuisine ouverte. L intimité sera préservée avec des panneaux bois persiennés judicieusement disposés autour du patio et des stores intérieurs. Les chambres seront aménagées de part et d autre de la salle d eau. Des fenêtres de toit apporteront la lumière zénithale. Page 25

26 40 rue Massiou à La Rochelle Logement 08 T3 1 er étage Aménagé autour du patio, cet appartement profitera d une vaste pièce de vie avec des ouvertures sur deux façades. L intimité sera préservée avec des panneaux bois persiennés judicieusement disposés autour du patio et des stores intérieurs. L espace est optimisé avec des portes coulissantes, des placards. La chambre 1 sera éclairée par une fenêtre de toit. Page 26

27 Demande Déclaration d Utilité Publique L Estimation Sommaire du coût des Travaux L estimation sommaire du coût des travaux prend en compte : les déposes, les travaux intérieurs et extérieurs sur les bâtiments existants, l aménagement des bâtiments annexes, les travaux sur les espaces extérieurs les honoraires d architecte. Le montant de ces travaux est estimé à environ Page 27