PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT de la Communauté de Communes Maremne Adour Côte Sud (MACS) PLH DE MACS. Programme Local de l habitat DIAGNOSTIC

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1 PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT de la Communauté de Communes Maremne Adour Côte Sud (MACS) PLH DE MACS Programme Local de l habitat DIAGNOSTIC

2 Sommaire 1 UN TERRITOIRE EN MUTATION ACCÉLÉRÉE, CONFRONTÉ AUJOURD HUI À L ORGANISATION DE SON DÉVELOPPEMENT Une très forte dynamique démographique Un territoire actif, en dynamique d epansion Un territoire actif largement ouvert sur l etérieur 2 HABITAT ET DÉVELOPPEMENT DU TERRITOIRE : UNE PRESSION CONTINUE Depuis 5 ans, une pression inédite En arrière plan, une forte pression liée à l activité touristique Aujourd hui, une très forte tension sur le foncier Un fort dynamisme du marché de l accession Une crise du logement locatif Des handicaps liés à la structure du parc 3 UNE ARMATURE TERRITORIALE ÉMERGENTE 4 ORIENTATIONS CADRES POUR LE PLH POURSUITE DU TRAVAIL

3 Une très forte dynamique démographique Le Sud littoral des Landes: le principal secteur de développement démographique du département des Landes MACS représente 13% de la population des Landes et 43% de l augmentation de la population des Landes entre les deu derniers recensements de 1990 et 1999 Depuis 1975, un tau de croissance en continuelle progression Depuis 1975, MACS a connu une croissance de 46% de sa population ( habitants). Ces quatre dernières années, elle a enregistré une augmentation de population située entre et habitants. 3,0 % T a u a n n u e ls d e c r o is s a n c e e n tr e e t d é m o g r a p h iq u e 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % 0,5 % 0,0 % / ( in s e e ) / ( in s e e ) / ( in s e e ) / ( e s t im é ) M A CS 1,2 2 % 1,5 5 % 1,9 0 % 2,5 0 % Lande s 0,4 4 % 0,5 8 % 0,5 5 %

4 Une très forte dynamique démographique Une dynamique démographique portée par l arrivée de nouveau ménages Entre 1990 et 1999: 70% des nouveau ménages sont des actifs. 30% des nouveau ménages sont retraités. Un solde migratoire positif (+20% entre 90 et 99) qui compense largement le vieillissement de la population Des territoires où la croissance est aussi portée par un rajeunissement de la population locale

5 Une très forte dynamique démographique personnes par an personnes par an Une croissance démographique qui se diffuse de plus en plus sur l ensemble du territoire de la communauté. 50,0% 45,0% 40,0% personnes par an personnes par an Répartition des gains de population par territoire entre 1975 et 2003 source insee Hossegor Seignosse, Boucau, Messanges, Moliets 35,0% 30,0% 25,0% Aujourd hui, pratiquement tout le territoire de MACS est concerné par cette croissance démographique ,0% Tosse Saubion Angresse Benesse 15,0% Tyrosse St Geours, St Martin, St jean, Josse,Saubrigues Soustons 10,0% Capbreton Magesq, Azur, Ste Marie, Saubusse, Or 5,0% 0,0% 1975 / / / /2003

6 Un territoire actif, en dynamique d epansion Au-delà de l activité touristique, un territoire dynamique en terme d emplois près de emplois sur le territoire pour actifs occupés de fortes mutations économiques ces di dernières années (fermetures de sites, émergences de nouveau secteurs d activités.) Des entreprises de référence dans leurs secteurs d activités: agroalimentaire, glisse, transport. La zone d activité économique de Saint Geours de Maremne: un grand projet structurant pour le développement économique du territoire Une répartition de l emploi sur l ensemble du territoire, avec un effet de concentration autour de 4 sites

7 Un territoire actif largement ouvert sur l etérieur Une forte mobilité domicile travail 58.6 % des actifs occupés sortent de leur commune pour aller travailler (9.500 personnes) actifs «mobiles» restent sur MACS travaillent sur le BAB le sud landes les PA quittent MACS travaillent sur le Da Mais des emplois à bas niveau de qualification et à faible rémunération an an / an an an / an / an / an Niveau des revenus imposables en 2000 Revenus médians - source insee rgp 1999 Soorts-Hossegor Seignosse Messanges Tosse Capbreton Soustons Labenne Saubrigues Vieu-Boucau St-Geours-Maremne Angresse Or Saubusse Bénesse Maremne Saubion St-Vincent-Tyrosse St-Jean-Marsacq Moliets-et-Maa Azur Magescq Josse St-Martin-Hin Ste-Marie-Gosse revenu median départemental :

8 Habitat et développement du territoire : une pression continue Depuis les années 1980, des moteurs de croissance bien distincts alimentés par : Le développement touristique des communes littorales lié au grands programmes d aménagement (MIACA -SATEL) Le desserrement du B.A.B. et de l agglomération de Da dans une bien moindre mesure Le développement économique du territoire: installation de nouveau secteurs d activité, fermeture de certains sites, projet de zones d activités de Saint Geours de Maremne En voie d achèvement En cours En cours et à venir accueil de personnes âgées retraitées accueil de nouveau ménages actifs migrants accueil de nouveau ménages actifs sédentaires

9 Logement En arrière plan, et développement une forte pression urbainliée à l activité touristique Une surreprésentation des résidences secondaires: 47.5% du parc de logement de lq communauté de communes (26% dans les Landes) avec une très forte concentration sur les communes du littoral

10 Depuis 5 ans, une pression inédite Évolution du rythme des PC autorisés entre 1980 et 2003 source DRE Depuis cinq ans, un renouvellement des dynamiques habitat: Un regain de pression alimenté par la production de logements collectifs et de résidences principales Une baisse sensible de la production du logement touristique (achèvement des grands programmes des ZAC touristiques) PC individuel PC collectif Répartition des PC autorisés par zones source DRE 70 % 60 % Entre 1980 et 2003: 50 % permis de construire autorisés 40 % % % % % littoral + Capbreton Soustons Communes RN10 Secteur Sud Est Tosse Saubion Angresse Seignosse Secteur nord

11 Depuis 5 ans, une pression inédite Nombre total de PC (source DRE) Globalement, un doublement du nombre de permis de construire ces 5 dernières années Une activité différenciée selon les territoires: Au regard de la première période d epansion ( ) ralentissement sur les communes du littoral stabilisation dans la zone intermédiaire (entre la RN 10 et les commune du littoral) et sur Soustons accélération de l activité sur le reste de Macs Secteur Sud Est zone intermédiaire Soustons littoral + capbreton Secteur nord site central + St vincent Total MACS croissance 98/03 1,5 1,7 2,0 2,1 2,4 2,5 2,1 Nombre de PC par an (source DRE) littoral + capbreton zone intermédiaire Soustons Secteur Sud Est site central + St vincent Secteur nord Total MACS 0,6 0,9 1,1 1,3 1,6 1,7 0,8

12 Aujourd hui, une très forte tension sur le foncier Les terrains à bâtir TOULOUSE1 BORDEAUX GRENOBLE AIX Depuis une dizaine d années, une montée des pri depuis 4 ans, une flambée des pri qui concerne tout le territoire Évolution des pri moyens au m² des terrains viabilisés Boucau Labenne Messanges Molliets StSeignoss Geours de Maremne Ste Vincent Tyrosse Seignosse Saubion Hossego rsoort Tosse Angresse Saubion Saubrigue Capbreto Benesse Stn Jean de Marsacq StOr Martin de Hin Angresse Labenne Saubusse Magesq ,5 2, 5 2,3 2,1 2, , 5 2,3 2 2,2 1,8 2,2 1,5 Source enquête communes Depuis quelques années, arrivée sur le marché de grands opérateurs (France lots ). Des délais de commercialisation etrêmement rapides. m² En moyenne, le pri des terrains à bâtir a été multiplié par deu sur les quatre dernières années m² m² 100 m² m² Source enquête communes 1 source PERVAL - Chambre notaires e

13 Un fort dynamisme du marché de l accession Le marché immobilier de l occasion Une activité importante en offre et en nombre de transactions Une secteur concentré sur deu segments: - la maison individuelle relativement récente - les appartements, essentiellement auprès des clientèles «touristiques» et retraitées Au-delà de la zone littorale, une hausse des pri de vente qui gagne l intérieur du territoire. Des coûts de transaction de plus en plus dissuasifs pour les ménages à faibles ressources ou à revenus moyens et qui tendent à installer, au sein du territoire, Des secteurs à accessibilité réservée au ménages à hauts revenus. Source enquête Source enquête communes

14 Une crise du logement locatif Globalement, un faible poids des logements locatifs 26% des résidences principales de la communauté de communes (40% moyenne nationale) Niveau de loyers mensuels ( par m² ) Le parc locatif privé 16 Un parc relativement important : , logements soit 22% des résidences principales (25% moyenne nationale) 12 Mais une offre réduite, compte-tenu de sa faible rotation, De robien neuf (zone B - 12,5 ) 10 De robien neuf (zone C - 9 ) 8 PLI(7,74 ) PLS (6,45 ) 6, 1 Toulouse 1 Bordeau Grenoble Ai 1 1 Et surtout à pri de location très élevés 2 MACS (écart de pri de loyer de 10,2 9,3 8,3 7,1 7 7,6 à relocation ( /m²) 14 /m²) 1 source enquête OLAP source enquête 2004 PLUS(4,3 ) 4 PLAI - PST(3,82 ) 2 T1 T2 T3 T4 qui situent le territoire dans un contete de marché particulièrement tendu

15 Une crise du secteur locatif Le parc locatif conventionné Une part très réduite du logement locatif public: Avec 919 logement (2003), il représente à peine 5% des résidences principales et moins de 20% des logements locatifs (moyenne des Landes 21%, moyenne nationale: 44%). Intervention de plus en plus significative d opérateurs (COL (107 logements, dont 81 collectifs), Coligny, Clairsienne) etra départementau, Un rôle significatif du parc communal dans l offre de logement locatif, notamment dans les petites communes : 76 logements répartis sur 13 communes Un poids marginal du parc privé conventionné: 32 logements répartis sur 13 communes.

16 Des handicaps liés à la structure du parc Répartition entre logements individuels et collectifs Prédominance de l habitat individuel, 100 % 87% des résidences principales (83% pour les landes) 80 % Facteur d attractivité, cette situation est cependant peu favorable à la mise en œuvre de la diversité de l offre d habitat 60 % SOURCE INSEE Landes Macs 40 % 20 % % Logt individuels Un parc de logements permanents récent, 60% des logements ont été construits après 1975 (moyenne nationale 34%) Avec des marges de manœuvre très réduites dans le parc des logements anciens ou vacants (<6%) Logt collectif Structure du parc des résidences principales 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10% 0% SOURCE INSEE Landes Macs Propriétaires occupants Logements locatifs Autres résidences principales

17 Stratégie habitat et systèmes territoriau de référence Mâa Un territoire doté d un bon niveau d équipement, multipolaire mais sans centralité affirmée, Moliets Messanges Azur Des caractères contrastés, entre espaces à dominante rurale ou forestière, bourgs, stations balnéaires, tissu urbain en phase de conurbation, Des contraintes, des marges de manœuvre et des perspectives d évolution différenciées selon les communes: présence ou non de foncier constructible, eistence de réserves foncières communales, impact de l activité touristique, poids de l activité agricole, VieuBoucau Magescq Soustons Le Penon Hossegor Tosse St Geours de Maremne Seignosse Soort Saubion Angresse St Vincent Sabusse de Tyrosse Capbreton Josse Benesse St Jean de Marsacq qui invitent à décliner les enjeu habitat en prenant en compte: - les caractéristiques de chaque composante - autant que les complémentarités et les interdépendances à nouer entre elles. Or Labenne Saubrigues St Martin de Hin Ste Marie de Gosse Zone littorale: Moliets, Messanges,Vieu Boucau, Soustons, Seignosse, Hossegor, Capbreton, Labenne Zone centrale: Saint Geours, de Maremne, St Vincent de Tyrosse, Benesse Maremne, Labenne Zone intermédiaire: Seignosse, Soorts, Capbreton, Tosse, Saubion, Angresse, Soustons Secteur Sud est: Or, Saubrigue, St Martin de Hin, St Jean de Marsacq Secteur Nord : Azur, Magescq, Soustons, Ste Marie de Gosse, Josse, Saubusse

18 3 ORIENTATIONS CADRES POUR LE PLH Constats et enjeu Une difficulté croissante pour assurer sur le territoire les «parcours logements» de ses habitants, qu il s agisse des projets d acquisition ou des demandes de location: décohabitation des jeunes, Installation des jeunes ménages, rapprochement des personnes âgées, séparations familiales, rapprochement du lieu de travail., Orientation 1 Promouvoir la diversité de l offre d habitat du territoire autour de trois objectifs prioritaires: L accession sociale ou à coût raisonnable Le développement du locatif à loyer maîtrisé, Des offres spécifiques adaptées pour certaines demandes: personnes âgées, jeunes, logement temporaire

19 ORIENTATIONS CADRES POUR LE PLH Constats et enjeu Orientation 2 Un risque de fragilisation de l image du territoire, au détriment de son attractivité et de sa qualité de vie: Développer l action foncière, pour permettre à moyen terme de maîtriser : Un risque de spécialisation des territoires dans leur vocation d accueil, à la fois en terme de niveau de revenus et en structures par âges les sites de développement, Devant la rétraction des réserves foncières communales et la difficulté pour les reconstituer, un risque de désorganisation des équilibres territoriau - mitage de la forêt, fragilisation des espaces agricoles, disparition des coupures vertes - saturation de certains itinéraires, - «fuite en avant» sur les équipements : assainissement, voirie, écoles les rythmes d urbanisation, les produits habitat à construire, En conjuguant les perspectives de développement de chaque commune et un projet stratégique d ensemble du territoire de Macs

20 ORIENTATIONS CADRES POUR LE PLH Constats et enjeu Orientation 3 Face à une mutation du territoire qui s avère durable, mais qui epose à des risques importants, Consolider le savoir-faire et la maîtrise d ouvrage locale habitat une difficulté croissante pour les collectivités locales à prévenir et réguler les contre-effets de l eplosion des marchés de l habitat: Capacité financière limitée des communes face à la pression foncière et au demandes d équipements Moyens techniques municipau réduits au regard de la compleité des dynamiques d évolutions et des opérations projetées Déficit d opérateurs logement en appui au collectivités À partir de deu objectifs prioritaires: développer les outils communautaires d aide au communes (conseil urbain, observation, évaluation) et de gestion globale (articulation offredemande) susciter des partenariats avec des opérateurs aptes à relayer les priorités habitat portées par MACS: opérateurs HLM, Conseil Général, Services de l Etat