Summer break. DTZ Research INVESTMENT MARKET UPDATE. France T Sommaire. Auteurs

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1 DTZ Research INVESTMENT MARKET UPDATE Summer break France T Juillet 2015 Sommaire Contexte économique 2 Investissement en France 3 Type d actifs et localisations 4 Investissement en Ile-de- France 5 Taux de rendement 6 Investisseurs 7 Définitions 8 L investissement en immobilier d entreprise banalisé enregistre une performance en demi-teinte au 1 er semestre 2015, avec près de 8 milliards d euros engagés. A première vue, le marché conserve sa bonne tenue, signant même sa 2 ème meilleure performance depuis 2007 (graphique 1). Ce bon résultat bénéficie néanmoins de l inertie positive d un très bon 1 er trimestre 2015 (5,7 milliards d euros), en contraste avec un 2 ème trimestre décevant (2,4 milliards d euros). Les méga-deals, très présents en 2014 et au début de l année 2015, ont manqué à l appel au 2 ème trimestre. Leur absence a considérablement dégarni les volumes investis. Ainsi, l acquisition la plus importante du trimestre n a pas dépassé 190 millions d euros, avec la cession des «Tours Pascal» à La Défense. Plusieurs facteurs viennent expliquer la structure de ce marché provisoirement amputé de ses méga deals : le caractère exceptionnel des transactions du type KLEPIERRE/CORIO et la faible rotation des actifs d envergure, dont les prix élevés se conjuguent à des temps de négociation accrus. A cet égard, les volumes importants de cessions actuellement en phase finale de closing confirment le caractère provisoire de cette pause. Les bureaux sont restés la classe d actifs plébiscitée par les investisseurs, totalisant 4,7 milliards d euros d acquisitions au cours 1 er semestre. En seconde position, les investissements en commerces décrivent la même tendance que le marché des bureaux : raréfaction des très grands deals mais un carnet de promesses prometteur. Les fondamentaux présidant à la robustesse de l investissement demeurent présents : liquidités importantes, collecte historiquement élevée sur les véhicules côtés (SCPI/OPCI) et taux directeurs bas. Autant de fondamentaux qui ont concouru à faire passer le taux de rendement de Paris QCA à 3,5 tout en conservant une prime de risque immobilière attractive (225 pts de base). Graphique 1 Volume d investissement en France, milliards d euros Auteurs Pierre d Alençon Chargé d Etudes pierre.d alencon@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com 5 0 T1-T2 T3-T4 Source: DTZ Research Investment Market Update 1

2 Contexte économique Reprise en France dans un contexte chahuté La sphère économique est aujourd hui traversée par une multitude de courants contraires, entre ralentissement de l économie chinoise et turbulences de la zone Euro avec les possibles sorties de la Grèce et du Royaume-Uni. Dans ce contexte, la zone Euro et la France devraient tourner la page des années de récession ou de croissance anémique (graphique 2). Les prévisionnistes ont même relevé leurs perspectives de croissance pour le PIB en France, désormais crédité d une hausse de 1,3% en 2015 et de 1,6% en La France «recolle» donc au peloton européen, même si pour l instant les répercussions de cette meilleure tenue de l économie n ont pas encore produit leurs effets sur la demande des entreprises (cf. Property Times Ile-de-France T2 2015). Un coût de l argent toujours aussi faible La tendance baissière des taux directeurs du coût de l argent a continué de produire ses effets au 1 er trimestre 2015 et le taux EONIA se positionne maintenant à -0,07%, un niveau historiquement bas alors que l EURIBOR 3 mois est tombé à 0,02%. Les conditions de financement continuent donc d être très avantageuses pour le marché de l investissement en immobilier d entreprise. Les taux d intérêt devraient conserver ce niveau bas tant au 2 nd semestre 2015 qu en Notre récente étude sur le marché du financement en Europe a mis en évidence l optimisme des prêteurs quant à leur activité dans les prochains trimestres. Elle a aussi révélé une plus grande propension des acteurs du financement à se positionner sur des opérations en développement. Une prime de risque immobilier encore plus attractive L indice français des OAT à 10 ans avait déjà atteint un point bas à la fin du 1 er trimestre 2015 pour se positionner à 0,48% en Avril. Les trois derniers mois ont vu ce taux obligataire 10 ans remonter légèrement; il atteint désormais 1,25% (graphique 4). De leurs côtés les taux de rendement prime pour le segment des bureaux ont continué de se compresser dans une amplitude de 25 à 50 points de base selon les marchés considérés. La prime de risque immobilier s est donc réduite par le double effet de la baisse des taux de rendement et de la hausse du taux obligataire. Elle n en reste pas moins particulièrement attractive, de l ordre par exemple de 225 points de base pour les immeubles «prime» situé dans le QCA du Paris, crédités du taux de rendement le plus faible. L attractivité du compartiment immobilier par rapport à d autres classes d actifs plus volatiles explique l importante masse de capitaux levés pour être investis en immobilier. La compétition pour se positionner sur les meilleurs actifs est donc intense entre les différentes catégories d investisseurs que ce soient les fonds d investissement, les compagnies d assurances, les foncières ou encore les collecteurs de l épargne publique (OPCI et SCPI) dont les dernières levées de fonds vont de record en record. Graphique 2 PIB en France, en Zone euro, aux Etats-Unis et Chine 15% 1 5% -5% France Zone Euro Etats-Unis Chine Source : Oxford Economics Graphique 3 Taux EONIA, Euribor 3 mois 5% 4% 5% 3% 4% 2% 3% 1% 2% 1% -1% -1% Eonia Euribor 3 mois Eonia Euribor 3 mois Source : Banque de France Graphique 4 OAT 10 ans et taux de rendement prime bureaux QCA 7% 6% 5% 225 points de base 4% 3% 2% 1% Paris QCA OAT 10 ans Investment Market Update 2

3 Investissement en France Volume d investissement : une pause avant le second semestre Le 1 er trimestre de l année 2015 avait enregistré un record en termes de volume d investissement avec près de 5,7 milliards d euros d acquisitions en immobilier banalisé. Le 2 ème trimestre se sera révélé nettement moins dynamique puisque seulement 2,4 milliards d euros ont été investis (graphique 5). Depuis le début de l année, près de 8 milliards d euros auront ainsi été engagés sur le marché français, un volume en baisse de 66% d une année sur l autre, mais il faut se rappeler que le 1 er semestre de l année 2014 avait été exceptionnel en termes de volume (11,4 milliards d euros engagés). Exception faite de l année 2014, le 1 er semestre 2015 enregistre le meilleur résultat depuis Moins de grands deals au 2 ème trimestre La très bonne dynamique du 1 er trimestre 2015 avait été portée par la concrétisation de 8 acquisitions d un montant unitaire supérieur à 200 millions d euros. Ce type d opérations a complètement disparu au 2 ème trimestre et l acquisition la plus importante du trimestre en termes de montant unitaire n a pas dépassé 190 millions d euros (acquisition des Tours Pascal à La Défense). Ce recul des grandes transactions était prévisible : les deals corporate du type KLEPIERRE/CORIO sont par nature exceptionnels et le marché français n est pas aussi fluide qu on ne le pense en ce qui concerne les très grands gabarits d actifs. Pour autant, ce segment de marché devrait à nouveau générer des volumes de cessions importants d ici la fin de l année à la faveur de l arbitrage de quelques portefeuilles («Aqua» cédé par UNION INVESTMENT ou encore «Celsius» cédé par CBRE GI) ou de quelques actifs emblématiques en phase finale de closing. En marge de ces grandes transactions d envergure, le marché s est plutôt bien tenu sur l ensemble des autres tranches de montant, avec une mention spéciale pour les volumes unitaires compris entre 100 et 200 millions d euros : 5 transactions recensées ce trimestre pour un volume total de près de 800 millions d euros pour des acquisitions tant de bureaux, d actifs commerciaux ou d entrepôts logistiques. Tranche de montant : voir «grand» Un changement de paradigme est en cours sur le marché français : l activité transactionnelle sur les tranches de montant unitaire les plus petites celles inférieures à 20 millions d euros marque le pas alors qu à l autre bout du spectre les acquisitions d actif immobilier d un montant unitaire supérieur à 200 millions d euros sont en augmentation : 8 transactions au cours du 1 er semestre 2005 à comparer à une moyenne de 6 observée sur les 10 dernières années. Deux modes opératoires sont donc en train d émerger sur le marché français de l investissement, avec la constitution d un segment de marché sur les très grands volumes, terrain de jeu privilégié des investisseurs étrangers en compétition avec quelques acteurs domestiques. Graphique 5 Volume d investissement en France, milliards d euros Graphique 6 Investissement en France par tranche de montant Table Nombre de transactions par tranche de montant au 1 er semestre Tranche de montant 2015 Moy. 10 ans Part Evol A/A. Moins de 10 M % -52% M % -22% M % -5% M % -12% M % -14% Plus de 200 M Total % T1 T2 T3 T4 Moins de 10 m De 10 à 20 m De 20 à 50 m De 50 à 100 m De 100 à 200 m Plus de 200 m Investment Market Update 3

4 Type d actifs et localisations Bureaux toujours et meilleure tenue des entrepôts Les actifs commerciaux avaient marqué l activité transactionnelle du marché de l investissement au 1 er trimestre Le 2 ème trimestre a vu, quant à lui, un retour des investisseurs vers les immeubles de bureaux (1,4 milliard d euros d acquisitions au cours du trimestre et 4,7 milliards d euros au 1 er semestre). Les actifs tertiaires représentent le support le plus important des engagements, avec une part de marché de 59% observée depuis le début de l année (graphique 7). Outre les «Tours Pascal» déjà mentionnées, on citera la cession du «Colisée» à Saint-Ouen (Ile-de- France) pour un montant de 159 millions d euros. Sans atteindre les montants exceptionnels enregistrés au 1 er trimestre (2,1 milliards d euros), les cessions d actifs commerciaux ont continué de bien se comporter au 2 ème trimestre avec plus de 450 millions d euros engagés. Une quinzaine d acquisitions a été recensée ce trimestre dont un portefeuille de 3 commerces de pied d immeubles sis avenue Montaigne à Paris cédé pour un montant estimé de 129 millions d euros et un taux de rendement initial inférieur à 3%. Les entrepôts logistiques ont, quant à eux, enregistré une activité bien plus dynamique au 2 ème trimestre qu au 1 er, passant de 95 millions d euros engagés à 224 millions d euros au cours des 3 derniers mois. La transaction la plus emblématique du trimestre est l acquisition par LOGICOR auprès de Goodman European Logistics Fund (GELF) d un portefeuille de 19 actifs en France et en Allemagne pour un montant de 125 millions d euros. Moins de cessions de portefeuilles au 2 ème trimestre Les cessions de portefeuilles ont été moins nombreuses au cours du 2 ème trimestre 2015, marquant ainsi une rupture avec la tendance observée en 2014 et au 1 er trimestre de l année (graphique 8). Cette configuration de marché n est que temporaire, compte tenu de la présence sur le marché de plusieurs portefeuilles d actifs commerciaux (CBRE GLOBAL INVESTORS) ou d immeubles de bureaux (UNION INVESTMENT ou KANAM). Les volumes d acquisitions sont en recul d un trimestre sur l autre sur les marchés régionaux, passant de 652 millions d euros engagés au 1 er trimestre 2015 à 449 millions d euros au 2 ème trimestre. Dans ce contexte baissier, le marché de l agglomération lyonnaise revient en force : plus de 259 millions d euros investis au cours du trimestre. Citons l acquisition par le CREDIT AGRICOLE ASSURANCES auprès d EIFFAGE du «Grand Hôtel-Dieu» de Lyon pour 180 millions d euros. Le marché lyonnais peut aussi compter sur l attractivité de son marché logistique, à l instar de l acquisition d une plateforme logistique de m² pour un montant proche de 25 millions d euros. Boostée par la cession d actifs commerciaux au 1 er trimestre, la région PACA revient à des volumes plus habituels, de l ordre de 77 millions d euros dont 25 millions d euros pour la cession de «Thyrapolis» et 11 millions d euros pour celle de la «Tour Med», deux immeubles situés à Marseille. Graphique 7 Répartition des investissements selon le type de produits Graphique 8 Répartition des investissements selon la localisation, en milliards d euros Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activité Ile-de-France Province Portefeuilles nationaux Investment Market Update 4

5 Investissement en Ile-de-France Le marché marque une pause avant d aborder le 2 nd semestre Après le démarrage en trombe du 1 er trimestre 2015, les volumes investis au 2 ème trimestre 2015 en Ile-de-France ont considérablement fléchi, avec seulement 1,7 milliard d euros acté. Depuis le début de l année, 5,4 milliards d euros auront ainsi été engagés en Ile-de-France, soit les 2/3 des investissements du semestre. D un côté, le 2 ème trimestre 2015 n excède pas les 2 milliards d euros investis pour un volume 3 fois inférieur à celui enregistré au 1 er trimestre De l autre, les 6 premiers mois de l année 2015 représentent le deuxième meilleur semestre depuis 2007 (graphique 9). Ce déséquilibre d un trimestre à l autre résulte de la quasi disparition des acquisitions pour des montants unitaires supérieurs à 100 millions d euros, puisque seules les acquisitions du «Colisée» et des «Tours Pascal», ont animé le marché dans cette tranche de montant. De fait, l extrême polarisation du marché tout au long des trimestres précédents sur les grandes opérations a massivement dégarni les volumes d investissement enregistrés au 2 ème trimestre. Pour l heure, ce repli des «méga deals» apparaît comme provisoire. Plusieurs promesses, en phase finale de concrétisation, concernent en effet des actifs valorisés au-delà des 200 millions d euros. A ce titre, le siège de PSA (avenue de la Grande Armée à Paris) et les «Tours 1 et B» à La Défense, totalisant 1,2 milliard d euros, illustre un appétit encore présent du côté des transactions d envergure. Croissant Ouest et Paris au coude à coude Le 1 er semestre 2015 marque un surprenant revirement dans la répartition géographique des engagements. Le Croissant Ouest a fait un grand retour, avec déjà 2,2 milliards d euros d acquisitions depuis le début de l année, soit une part de marché de plus de 4. Fait inédit, ces investissements ont quasiment fait jeu égal avec ceux de Paris (2,4 milliards d euros). Malgré ce déport partiel du centre de gravité, le Sud parisien a confirmé son attractivité avec les acquisitions du «92 Avenue de France» (Paris 13 ème ) et du «91-93 Boulevard Pasteur» (Paris 15 ème ). Le value-added prend (encore) du poids Le changement de paradigme visible depuis le début de l année en termes de prise de risque s est confirmé au 2 ème trimestre. Si les investissements «Core» ont renforcé leurs positions sur le marché francilien, les acquisitions Value-Added (immeuble à restructurer/ redévelopper), passées de 12% du volume investi en 2014 à plus de 25% en 2015 ont pris le pas sur celles «Core +» (graphique 11). Le Croissant Ouest et Paris ont constitué les terrains de prédilection de ces acquisitions à fort potentiel de création valeur. Cette recherche de rendement et de plus-value se conjugue d ailleurs à la forte compression des taux de rendement sur les meilleurs actifs «Core/Core+». Graphique 9 Répartition des investissements en Ile-de-France, en milliards d euros Sources : Immostat, DTZ Research Graphique 10 Répartition des investissements bureaux en Ile-de-France par localisation, en milliards d euros Paris Croissant Ouest 2ème Couronne Sources : Immostat, DTZ Research Graphique 11 T1 T2 T3 T4 La Défense 1ère Couronne Portefeuilles franciliens Répartition des investissements bureaux* en Ile-de-France par type, en milliards d euros T1-T Opportuniste Value added Core + Core * Actifs d un montant unitaire supérieur à 50 millions d euros Sources : DTZ Research / DTZ Capital Markets Investment Market Update 5

6 Taux de rendement Bureaux : encore plus bas Le mouvement de compression des taux de rendement a continué sur sa lancée, entretenu par la présence de liquidités abondantes sur le marché français et la rareté des actifs «core». En outre, les montants historiquement élevés de la collecte auprès de véhicules cotés (SCPI/OPCI) et la faiblesse des rendements obligataires entretient l appétit des investisseurs. A cet égard, les deux rebonds successifs enregistrés par les OAT 10 ans n ont que faiblement impacté la prime de risque du compartiment immobilier, qui ne descend guère sous les 225 points de base pour les taux de rendement les plus agressifs. Cette pression baissière sur les taux de rendement des bureaux a enfoncé une nouvelle frontière dans le QCA parisien. Etabli à 3,5 au 2 ème trimestre 2015, en baisse de 30 points de base depuis le 1 er trimestre, ce niveau a maintenant dépassé le point bas de 2007 (3,75%). Cette compression des taux prime ne s est d ailleurs pas limitée au seul QCA. L ensemble des secteurs tertiaires de premier plan de l Ile-de-France ont suivi une tendance similaire, enregistrant des compressions de 25 à 50 points de base en moyenne. A cet égard, les secteurs de La Défense et de Neuilly- Levallois, au cœur d un 1 er semestre très porté sur l Ouest francilien, ont vu leurs taux de rendement se positionner respectivement à 5,25 et 4,25% (graphique 12). Les commerces stabilisés Les meilleurs emplacements de pieds d immeubles parisiens ont, en un an, abandonné 25 points de base pour s établir à 3,5. Pour des centres commerciaux de premier rang, la baisse, de l ordre de 10 points de base, situe le taux de rendement de de ces actifs à 4,1. Il en va différemment des retail-parks, bloqués à 5,25%. Cette classe d actifs, pourtant résiliente dans un contexte macro-économique convalescent, se heurte davantage à la rareté de produits de premier ordre qu à l aversion au risque des investisseurs. De façon générale, le retour à des volumes plus habituels sur cette classe d actifs, après une année 2014 spectaculaire, tend à stabiliser les taux de rendement depuis le début de l année 2015 (graphique 13). Statu quo pour la logistique Les taux de rendement pour les plateformes logistiques de dernière génération en Ile-de-France, à Lyon et à Marseille ont acté une baisse les positionnant à 6% entre la fin de l année 2014 et le1 er trimestre Les transactions intervenues au cours du 2 ème trimestre 2015 n ont pas modifié ces niveaux de rendement (graphique 14). Graphique 12 Taux de rendement Bureaux Ile-de-France 1 8% 6% 4% 2% Paris QCA Croissant Ouest 2ème Couronne Graphique 13 Taux de rendement prime commerce en France 7% 6% 5% 4% 3% T Centre Ville Paris CC Super prime Retail-parks Nvlle géné. Graphique 14 Taux de rendement prime logistique 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 La Défense 1ère Couronne OAT 10 ans T Ile-de-France Lyon Marseille Investment Market Update 6

7 Investisseurs Les français résistent à la vague américaine Les investisseurs domestiques ont conservé leur position de leader sur le marché français, en concentrant plus de 6 du montant investi au 1 er semestre 2015, soit près de 5 milliards d acquisitions (graphique 15). Comme en 2014, les fonds américains continuent d investir massivement en France au 2 ème trimestre en se positionnant sur l ensemble des classes d actifs. Depuis le début de l année 2015, ils auront ainsi acquis plus d un milliard d euros d actifs immobiliers, un chiffre à comparer à 2,7 milliards d euros pour l année 2014 dans sa totalité. Les européens ne sont pas en reste, avec près de 380 millions d euros d acquisitions au 2 ème trimestre et plus d un milliard sur le semestre écoulé. Les fonds pan-européens se sont montrés plus audacieux que par le passé quant à la localisation et la maturité de leurs investissements : immeuble de bureaux en développement dans le 19 ème, actif mature à Ivry-sur-Seine ou Levallois-Perret, ou encore portefeuille logistique national. Les grands absents de ce trimestre auront été les investisseurs du Moyen-Orient ou encore ceux d Asie Pacifique et ce après un très bon démarrage au 1 er trimestre (700 millions d euros engagés). Ils devraient être plus présents au cours du 2 nd semestre, via la cession du portefeuille «Celsius», qui marque le 1 er investissement majeur du fonds souverain chinois CIC. Les fonds d investissement intensifient leur activité Les fonds d investissement règnent en maître sur le marché de l investissement en France comme partout en Europe (graphique 16). Depuis le début de l année leurs acquisitions auront représenté près de 3,5 milliards d euros, soit 44% du montant total investi. Ces fonds sont aujourd hui actifs sur l ensemble des types d actifs immobiliers, à la fois en Ile-de- France et en province. Après 6 années de baisse régulière de 2009 à 2014, les sociétés foncières marquent leur grand retour coté acquéreurs avec près de 2 milliards d euros engagés au 1 er semestre 2015, dont 1,2 milliard pour la seule transaction réalisée par KLEPIERRE. Les OPCI/SCPI qui avaient été les grands animateurs du marché en 2013, ont depuis lors dû s adapter à un marché de plus en plus concurrentiel. Ils ont investi près de 200 millions d euros depuis le début de l année avec quelques réalisations en province et une grande diversité quant aux types d actifs acquis. Les compagnies d assurances ont, quant elles, conservé leur rythme d acquisitions, avec déjà près d 1,4 milliard d euros engagés au cours des six premiers mois de l année. Leurs investissements restent encore très polarisés sur les pôles tertiaires de premier rang et des actifs sécurisés. Graphique 15 Investissement en France par nationalité d acquéreur T1-T2 France Etats-Unis 2015 Allemagne Royaume-Uni Fonds paneuropéens Autres pays européens Moyen-Orient Asie Graphique 16 Investissement en France par type d acquéreur 10 75% 5 25% Assurances Fonds d'invest. OPCI/SCPI Fonds allemands Foncières cotées Privés Autres Investment Market Update 7

8 Définitions Core Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de peu de rotations. Euribor LTV (Loan to value) Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. Ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif). OAT 10 ans Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans. Opération en blanc Projet de construction commencé avant d avoir trouvé des acquéreurs où des locataires pour un actif immobilier. Taux de rendement prime Taux EONIA (Euro OverNight Index Average) Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. Investment Market Update 8

9 EMEA John Forrester Chief Executive +44 (0) France Antoine Derville Président +33 (0) Heading Name Title +44 (0) Heading Name Title +44 (0) Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 (0) Investissement Nils Vinck Directeur +33 (0) Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 (0) Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 (0) Asset Management Alban Liss Président +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 2015 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL USA phone fax info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone fax