Le marché des ventes de bureaux libres d occupation en Ile-de-France

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1 Le marché des ventes de bureaux libres d occupation en Ile-de-France 1 er semestre 29 Août 29 Prochaine parution : Février 21 Le ralentissement du marché des ventes de bureaux à utilisateurs en Ile-de-France, amorcé dès mi-28, s est poursuivi au 1er semestre 29 en s accélérant. Les transactions à la vente ont représenté seulement 53 m² de bureaux. Le nombre de transactions et la taille moyenne des acquisitions se sont sont réduits significativement et aucune transaction supérieure à 5 m² n a été relevée ce semestre. A Vendre Peu de transactions sur des surfaces neuves ou restructurées ont été enregistrées. La demande de bureaux neufs à l acquisition pour de grandes surfaces continue de s exprimer mais tarde à se concrétiser. Le marché des ventes de bureaux se recentre géographiquement sur Paris avec près de la moitié des surfaces transactées ce semestre. Les prix moyens continuent de se réajuster à la baisse même si quelques records de valeurs ont encore été constatés sur des adresses prestigieuses du QCA. A Vendre Le secteur d activité du Juridique Conseil continue de dynamiser le marché tant pour les opérations réalisées ce semestre que dans l expression de la demande future. Le stock immédiat et à un an de bureaux proposés à l acquisition a continué de s alourdir pour dépasser 4 m². Une situation de sur-offre est aujourd hui constatée sur la quasi-totalité des marchés. Sommaire Contexte général 2 Analyse par tranches de surfaces et âges d immeuble 3 Analyse par secteurs géographiques 4 Analyse par prix de vente 5 Analyse de la demande 6 Analyse de l offre 7

2 Contexte général Le ralentissement global du marché des bureaux en Ile-de-France n aura pas épargné le segment des ventes. Elles affichent au 1er semestre 29 une baisse significative par rapport à 28 avec seulement 53 m² de bureaux cédés dans 92 transactions. Dans un environnement économique dégradé, le marché des bureaux en Ilede-France a enregistré un niveau de demande placée autour de 86 m² depuis le début de l année 29, en recul de 27% par rapport au 1er semestre 28. La demande exprimée par les entreprises est au plus bas, essentiellement sur le créneau des petites et moyennes surfaces. Le nombre de reports ou d annulations de projets de transferts est important. L absence de perspectives certaines à moyen et long termes ainsi que les difficultés persistantes de financement des opérations ont durement impacté le marché des ventes de bureaux libres d occupation avec seulement 53 m² vendus au 1er semestre 29 contre 162 m² au 1er semestre 28. On se souvient toutefois que cette performance était liée à l acquisition par les LABORATOIRES SERVIER de plus de 55 m² de bureaux neufs à Suresnes. La baisse amorcée en 28 (-18% en un an) s est donc amplifiée en 29 et les ventes de bureaux auront ainsi représenté à peine 6% de l activité transactionnelle du semestre contre 12% en moyenne entre 23 et 28. On remarquera aussi que la taille moyenne des transactions se contracte pour tomber à moins de 6 m² de bureaux au 1er semestre 29 contre 1 m² en 27 et 28. A l image du marché de l investissement au quasi point mort au 1er semestre 29, le marché des ventes subit l absence d assouplissement des conditions de financement alors que les taux d intérêt n ont jamais été aussi bas. L activité du marché des cessions se concentre alors sur de petits volumes, la plus importante transaction du semestre n aura pas dépassé 4 6 m² de surfaces tertiaires. On est donc loin des méga-cessions de 27 et 28, respectivement 35 m² et 55 m² de bureaux. Chiffres clés en m² Ile-de-France dont ventes à utilisateur Chiffres clés en nombre Ile-de-France dont ventes à utilisateur Evolution de la demande placée en bureaux en Ile-de-France Location En millions de m² Ventes 3 2,5 2 Evolution des ventes* de bureaux en Ile-de-France En milliers de m² 4 3 En nombre , , * Ventes à utilisateur à l exclusion des opérations réalisées en compte propre. Cette définition est celle retenue pour les analyses suivantes dans ce document. 5 Sources: Immostat, DTZ Research

3 Analyse par tranches de surfaces Pas de ventes supérieures à 5 m² Le ralentissement du marché des ventes de bureaux à utilisateurs observé au 1er semestre 29 se décline différemment selon le segment de surfaces considéré. Tout d abord signalons l absence de transactions de bureaux supérieures à 5 m² depuis le début de l année or ces surfaces avaient représenté une part importante de l activité du marché depuis 23. Les utilisateurs avaient souffert de la concurrence des investisseurs sur ce segment de surfaces jusqu en 27. Aujourd hui on note un retour en force des demandes d utilisateurs - groupes industriels essentiellement - pour des surfaces à l acquisition sur des sujets d envergure. On devrait donc retrouver une meilleure tenue du marché, mais en 21 au mieux compte tenu des délais de réalisation de ces opérations. Les ventes de bureaux entre 1 5 et 5 m² auront accusé la baisse la plus faible (-17% en un an) pour représenter 22 3 m² acquis au 1er semestre 29. Ce créneau concentre plus de 4% des surfaces cédées au cours du semestre. Ultra-sensibles aux aléas de la conjoncture économique, les entreprises de taille moyenne ont la capacité de différer de quelques mois leurs projets de transferts voire de les stopper purement ou simplement. Les résultats du 1er semestre 29 font ainsi suite à une année 28 chaotique, très bons au 1er semestre 28 puis quasi atones au 2nd semestre. Si le climat économique se dégrade à la rentrée il n est donc pas impossible que le scénario de 28 se répète. Finalement, ce sont les segments des petites surfaces qui ont le plus décéléré au 1er semestre 29 avec respectivement 17 et 13 5 m² vendus sur les bureaux de 5 à 1 5 m² et ceux inférieurs à 5 m², soit des baisses de 24 et 32% en un an. La demande exprimée est pourtant forte mais les opérations n arrivent pas à leur terme ou alors difficilement, l accord des parties sur le prix étant toujours difficile à trouver. Et peu de ventes sur des surfaces neuves Peu de cessions de bureaux neufs ou restructurés auront été enregistrées au 1er semestre 29 : 4 transactions pour 6 8 m² de bureaux vendus. C est le niveau le plus bas enregistré sur le marché francilien depuis 22. L offre de 1ère main est certes abondante en Ile-de- France mais la quasi-totalité des produits est destinée à la location. Les utilisateurs doivent donc se positionner en amont sur des opérations à développer pour trouver la solution à leur problématique immobilière. Ainsi la Chambre des Notaires de Paris, le Conseil Supérieur du Notariat, et plusieurs Chambres régionales ont acquis via une VEFA (vente en l état futur d achèvement), un immeuble à usage de bureaux et centre de formation de m² situé rue Traversière à Paris 12ème. C est la plus importante opération du semestre sur des surfaces de première main. On citera aussi l acquisition par M6 de 2 m² de bureaux au 17 de l avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine, dans le cadre de son extension. L expression de la demande de bureaux sur le segment des surfaces supérieures à 5 m² continue de s affirmer aujourd hui plus largement sur des surfaces neuves ; elle pourrait être la solution pour la commercialisation de quelques projets en cours de réalisation, projets pour lesquels la vente à investisseur s avère problématique. par tranche de surface en IDF par tranche de surface en IDF par type de surfaces En nombre 35 En milliers de m² 35 % 1 1ère main 2nde main Sources: Immostat, DTZ Research Moins de 5 m² De 5 à 1 5 m² De 1 5 à 5 m² De 5 à 1 m² Plus de 1 m²

4 Analyse par secteurs géographiques Un marché parisien pour plus de la moitié des ventes Le ralentissement du marché de la vente au 1er semestre 29 tant en nombre de transactions qu en surfaces moyennes vendues s accompagne d un recentrage des transactions réalisées sur Paris. La Capitale continue de représenter plus de la moitié du marché des cessions en nombre de transactions. En surfaces placées, les transactions auront ainsi dépassé 25 m² de bureaux cédés dans la Capitale depuis le début de l année, soit 48% de ventes totales. La disparition des acquisitions supérieures à 1 m² avantage temporairement un marché parisien composé pour l essentiel de produits inférieures à 5 m² de bureaux. La taille moyenne de ces transactions parisiennes - 39 m² à Paris QCA et Centre Ouest et à peine 6 m² dans les autres arrondissements - a d ailleurs été divisée par deux en un an. Le recul du marché aura été de 4% en un an à Paris, c est certes important mais moins que dans les autres micromarchés. Le secteur de Neuilly-Levallois a été particulièrement actif : outre M6 sur 2 2 m² à Neuilly-sur-Seine, citons l acquisition par ALBINGIA, société d assurance, de 2 m² complémentaires dans son immeuble de la rue Victor Hugo à Levallois-Perret sur la base de 3 9 /m². En Première Couronne, le nombre de transactions se maintient mais les ventes ont porté sur de petits lots ramenant le volume transacté à 7 5 m², contre 42 m² en moyenne par an depuis 2. Les bureaux d études et d ingénierie continuent de marquer leur préférence pour des locaux en état d usage pour la Couronne Sud. Le ralentissement du marché en Deuxième Couronne, déjà mis en évidence en 28, s est amplifié avec seulement 16 ventes pour un total de 9 3 m² de bureaux, sur des surfaces inférieures à 1 m² pour la plupart. Avec 1 7 m² de bureaux vendus à utilisateur au 1er semestre 29, le Croissant Ouest retrouve son niveau moyen annuel, après une année 28 exceptionnelle. Là aussi, la taille moyenne des opérations traitée est en baisse avec 9 m². par localisation en Ile-de-France En nombre 35 3 par localisation en Ile-de-France Paris CO dont QCA Paris hors Centre Ouest La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne Sources: Immostat, DTZ Research

5 Analyse par prix de vente La baisse des prix se poursuit mais plus lentement Le prix moyen des ventes de bureaux en Ile-de-France a poursuivi sa baisse amorcée au second semestre 28 mais sur un rythme plus lent pour s établir à 3 85 du m² au 1er semestre 29. L amplitude des prix est toujours de 1 à 1 en fonction de la localisation du bien acquis et de son état. A Paris Centre Ouest et dans le QCA, les valeurs de transactions constatées depuis le début de l année sont comprises entre 6 et 1 /m², à comparer à 7 5 et 9 du m² en 28. La fourchette s élargit donc vers le bas mais pour des surfaces avec des adresses prestigieuses la barre des 8 /m² est largement dépassée. Dans le Croissant Ouest, à l exception de la vente de la «Villa Sixtine» à Levallois-Perret à la FEDERATION DES INDUSTRIES FERROVIAIRES sur la base d un prix de 6 7 du m², les valeurs sont toujours comprises dans une fourchette assez large, de 1 8 à 3 9 /m² pour des surfaces de seconde main. En Première Couronne, les valeurs sont davantage homogènes autour de 1 5 / m² en moyenne avec une surcote pour la Première Couronne Sud à 1 75 /m² en moyenne au 1er semestre 29. Enfin en Deuxième Couronne, les valeurs de cessions constatées depuis le début de l année 29 sont relativement basses, autour de 1 1 /m², sans grande amplitude selon les secteurs géographiques considérés. Evolution des ventes en Ile-de-France En milliers de m² Prix en /m² Valeurs vénales estimées (Juillet 29) Compte tenu de notre expertise du marché et / ou des dernières transactions constatées pour des locaux et immeubles de seconde main Courbevoie Nord Colombes Bois-Colombes La Garenne Colombes /m² Asnières-sur-Seine Clichy /m² Nanterre Rueil-Malmaison /m² La Défense /m² Puteaux /m² Neuilly-sur-Seine /m² Levallois-Perret 17ème Nord /m² Paris QCA ETOILE /m² Paris 18ème /19ème/2ème /m² Paris 9ème Nord /1ème /m² Paris 16ème SUD /m² Paris QCA OPERA /m² Paris 5/6/7ème 8 11 /m² Paris 3/4ème /m² Suresnes Saint-Cloud Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux /m² Paris 14ème /15ème /m² Paris 11ème /12ème/13ème /m² Source : DTZ 5

6 Analyse de la demande Juridique / Conseil en tête, l industrie en recul L analyse des transactions réalisées sur le marché des ventes des bureaux en Ile-de-France au 1er semestre 29 n apporte pas de réels changements par rapport à la tendance de 28. Le secteur Juridique / Conseil continue de représenter le secteur d activité le plus actif sur le segment des ventes de bureaux avec 21% des transactions en nombre et 27% en surfaces. On remarquera cependant que ce sont les bureaux d études et d ingénierie qui auront été les plus mobiles ce semestre sur des solutions immobilières hors de Paris, dans le Sud essentiellement. Le secteur Industriel qui avait dynamisé le marché en 28, revient à des niveaux plus normaux avec seulement 7% des transactions en nombre et 14% des surfaces vendues alors que le secteur financier conserve une part de marché conséquente en surfaces (2%) mais au travers de peu de transactions. Le reste des transactions se distribue de façon homogène sur les autres secteurs d activité. On remarquera aussi ce semestre l importante activité des organismes et syndicats professionnels et autres fondations, attachés aux quartiers d affaires traditionnels. Une demande exprimée stable et plus diversifié en secteur d activité La demande exprimée par les utilisateurs en Ile-de-France pour l acquisition de bureaux est toujours aussi soutenue. A la fin du 1er semestre 29, on dénombrait ainsi près 35 m² de recherches de bureaux à l achat en Ile-de-France, soit une légère contraction (-1%) par rapport au niveau de demandes enregistrées fin 28. L évolution erratique de l indice du cout de la construction et donc des loyers courus, les taux d intérêt au plus bas et la valeur refuge que constitue l immobilier sont autant d arguments pour choisir d acheter ses bureaux. La ventilation de ces demandes par tranches de surfaces est constante et les demandes sont toujours aussi importantes sur le créneau des surfaces inférieures à 5 m², qui représentent toujours plus 6% des demandes de locaux à l acquisition. Si la demande à l acquisition pour des surfaces de bureaux supérieures à 5 m² demeure marginale en nombre (moins de 2%), on remarquera cependant qu un nombre croissant de grands groupes explorent en parallèle la location et l achat pour leurs futures implantations sur des sujets d envergure pouvant aller jusqu à 5 m². Le secteur «Juridique / Conseil» continue de concentrer la majeure partie des demandes de bureaux à l acquisition (36% des demandes en surfaces et 4% en nombre). Cette demande s exprime sur tous les créneaux de surfaces, essentiellement à Paris et en Première Couronne. Les sociétés financières ont réduit leur recherche de locaux à l acquisition ; elles représentent aujourd hui 1% de la demande exprimée sur des localisations très parisiennes et des surfaces inférieures à 5 m². Les sociétés de prestations informatiques et de développement de logiciel sont aujourd hui très actives (1% des demandes recensées) sur des recherches de locaux inférieurs à 5 m². On notera aussi le même dynamisme chez les sociétés de communication / création sur un schéma de recherche de locaux similaire. Répartition de la demande placée de bureaux à l acquisition au 1 er semestre 29 par secteur d activité Répartition de la demande exprimée de bureaux à l acquisition au 1 er semestre 29 par secteur d activité Répartition de la demande exprimée de bureaux à l acquisition au 1 er semestre 29 par secteur d activité En nombre 18 % 2 % 12% 7% 6 % 11 % 1 % 8% 4% 9% 7 % 1 % 14 % 9 % 1 % 21 % 3 % 5 % 7 % 13 % 36 % 1 % 2 % 12 % 5% 4% 6 Secteur public Financiers Juridique - Conseil Services immobiliers Communication - Création Industries Technologies de l Information et de la Communication (TIC) Transports - Logistique - Distribution Autres Source : DTZ Research

7 Analyse de l offre Sur-offre sur l ensemble des secteurs Dans un contexte francilien de forte remontée de l offre immédiate (+25% en un an) estimée à la fin du 1er semestre 29 à 3,2 millions de m², les disponibilités de bureaux à la vente ont, elles aussi enregistré une augmentation dans une proportion encore plus forte. Elles représentent aujourd hui plus de 4 m² de bureaux, soit une progression de 26% en six mois. Les surfaces uniquement proposées à la vente s élèvent à 177 m² immédiatement disponibles. Les plus fortes poussées de l offre ont concerné le Croissant Ouest avec près de 75 m² vacants et la Deuxième Couronne où le stock dépasse désormais 17 m². Dans le Croissant Ouest, les micro-marchés de la Boucle Nord et de la Périphérie de La Défense, avec respectivement 25 m² et 2 m² disponibles n ont pas connu d évolution majeure ; en revanche, le stock s est nettement alourdi en Boucle Sud. Les libérations et les livraisons ont été nombreuses au 1er semestre 29 alimentant ainsi les disponibilités de bureaux à la vente. Fort heureusement, ce mouvement devrait se ralentir au cours des 12 prochains mois avec moins de 3 m² identifiés. Pour autant, il faudra que le niveau de commercialisation du Croissant Ouest s élève significativement pour absorber ce stock sous peine de dégrader les valeurs d acquisition. En Première Couronne, l offre à un an près de 1 m² - a peu évolué et demeure donc à un niveau élevé. Elle représente aujourd hui près de 4 ans de commercialisation au rythme actuel. Ce stock est essentiellement composé de surfaces de seconde main, entre 1 et 5 m² alors que, par le passé, le marché avait été dynamisé par la commercialisation de surfaces neuves de grande taille. A Paris QCA et Centre Ouest, les disponibilités immédiates de surfaces ont continué d augmenter pour atteindre 5 m² de bureaux et 25 m² potentiels sous douze mois. La décélération des commercialisations et le nombre toujours important de libérations sur ce secteur expliquent ce phénomène. Le stock à un an de bureaux à la vente représente donc deux ans de commercialisation au rythme actuel. Dans les arrondissements du Sud parisien, on retrouve la même tendance mais plus marquée avec une offre à un an de près de 4 m² alors que le marché n a écoulé que 15 m² au cours des douze derniers mois. Au Nord Est, le stock s est, quant à lui, réduit. Offre immédiate et à un an de bureaux à l acquisition en Ile-de-France fin 1er semestre 29 Offre à un an et ventes sur 12 mois en Ile-de-France Paris CO inclus QCA Paris Sud Paris Nord-Est La Défense Croissant Ouest Offre immédiate Offre à un an Première Couronne Deuxième Couronne -2 Paris CO inclus QCA -15 Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne Transactions sur 12 mois Offre à un an Source : DTZ 7

8 Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études +33 () magali.marton@dtz.com DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Investissement - Asset management Expertise - Consulting - Aménagement Avec plus de 1 collaborateurs opérant dans 148 villes et 43 pays, et 17 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine dtz.neuilly@dtz.com +33 ()