SODEARIF VU PAR ISABELLE VALLENTIN

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1 LE MAGAZINE DES RÉALISATIONS ET DES ENJEUX DE SODEARIF NUMÉRO 2 - NOVEMBRE 2014 SODEARIF VU PAR ISABELLE VALLENTIN ÉCHANGES CONSTRUCTIFS GRAND ANGLE PICARDIE, TERRAIN D ENTENTE ENTRETIEN AVEC HARDEL + LE BIHAN

2 sommaire LIVRAISONS P.4-5 Projets réalisés ACTUS P.6-7 Projets en cours SODÉARIF VU PAR... P.8-11 Isabelle Vallentin GRAND ANGLE P Sodéarif en Picardie ENTRE NOUS P Le développement de fonciers diffus L ENTRETIEN P Mathurin Hardel & Cyrille Le Bihan NOUVEAUX HORIZONS P Sodéarif acteur engagé P.8-11 P P opus NUMÉRO 2 Ligne éditoriale : Thierry Roulet (Directeur Général Sodéarif) et Astrid Chenard (Directrice Marketing et Communication Sodéarif). Rédacteurs : Astrid Chenard - Julien Auger (agence Kikaya) - Caroline Lechantre (agence Kikaya). Contributeurs / Merci à : Mathurin Hardel & Cyrille Le Bihan (Hardel+Le Bihan) - Isabelle Vallentin (Sequano) - Chantal Riutort (Sodéarif) - Antoine Karam (Sodéarif) - David Marquet (Sodéarif). Conception : Agence Kikaya. Direction de création : Hugues Dequiedt (agence Kikaya). Direction Artistique : Emilien Lubienski (agence Kikaya). Coordination : Briac de Fouchier (agence Kikaya). Crédits photographiques : Sodéarif. Photo de couverture : Molitor, Paris 16 e - Antoine Alvès.

3 l édito Thierry Roulet Directeur Général Au cours des dix premiers mois de l année, Sodéarif a livré une vingtaine d opérations dont la grande diversité, tant en termes de clients que de produits ou de taille, témoigne des savoir-faire de notre entreprise. Ainsi, les bâtiments Rezo et Strato à Pont Cardinet, la Piscine Molitor dans le 16 e arrondissement de Paris ou encore l immeuble New Time sur l île de la Jatte constituent de nouvelles et très belles références. Le succès que nous avons remporté en partenariat avec trois bailleurs sociaux (Sogemac, Vilogia et France Habitation) suite à la consultation lancée par l Etablissement Public de Paris-Saclay pour la construction d un millier de chambres pour étudiants à Gif-sur-Yvette, va nous permettre de conforter notre position d acteur majeur sur le secteur des résidences gérées, avec plus de logements développés chaque année. Nos programmes s inscrivent dans un contexte toujours plus exigeant en matière d insertion urbaine, de qualité d usage, de performance énergétique et de maîtrise des coûts. Les équipes de Sodéarif sont ainsi mobilisées chaque jour avec l appui des structures de Bouygues Bâtiment Ile-de-France pour trouver les solutions les mieux adaptées aux besoins de nos clients et des collectivités. C est avec cette exigence que nous développons également de nouveaux produits, comme le concept de résidence intergénérationnelle que nous avons présenté lors du dernier congrès USH. Tout cela, nous ne pouvons le réaliser que grâce à un véritable ancrage local. La nouvelle organisation territoriale de notre pôle logement multi-produits et l ouverture d une agence en Picardie, basée à Compiègne, témoignent de notre volonté d être au plus près des acteurs qui, tous les jours, font la ville. Bonne lecture.

4 Paris 17 e L IMMEUBLE REZO SE DEVOILE Au cœur du 17 e arrondissement, ce nouvel immeuble de bureaux réunit à lui seul plusieurs singularités qui s opposent, pour mieux s additionner, aussi percutantes qu un oxymore. Avec ses 130 mètres de long, ses 17 mètres de large, l immeuble développe m² par plateau, éclairés par des fenêtres de 1,80 mètres de hauteur. Son gabarit solide et trapu est néanmoins nuancé par cette carapace délicate qui le nimbe de bas en haut. Vendu en VEFA par la SCI Pereire Cardinet (composée de Sodéarif et de la SNEF) à Tishman Speyer, il est, avec Strato, l un des premiers immeubles livrés à Paris bénéficiant de la triple certification/label : «NF bâtiments tertiaires» démarche HQE, BREEAM «Very Good» et label BBC-Effinergie. L immeuble Rezo, d une surface totale de m², est occupé depuis sa livraison par Klesia. Client : Tishman Speyer - Architecte : Anne Demians Entreprise générale : Bouygues Bâtiment Ile-de-France Construction Privée Pantin - 93 UN NOUVEAU QUARTIER AU CŒUR DES QUATRE-CHEMINS LIVRAISONS Bobigny - 93 UNE RESIDENCE AXEE SUR LA QUALITE D USAGE Le bâtiment de 51 logements collectifs sociaux s insère parfaitement dans le tissu urbain tout en privilégiant une forte qualité d usage. La conception architecturale a été menée dans le cadre d une démarche de concertation, au sein d ateliers avec la municipalité et les riverains. Les hauteurs progressives permettent d opérer une transition harmonieuse entre le tissu pavillonnaire et l avenue Paul Vaillant Couturier, enserrant un cœur d îlot paysagé. Un élégant socle en béton matricé surélève le bâtiment et préserve l intimité des logements. Une double peau offre de généreux espaces extérieurs aux résidents : terrasses, balcons, loggias. De nombreux logements sont traversants ou bénéficient d une double, voire d une triple orientation. L immeuble, certifié Habitat & Environnement Profil A, option BBC Effinergie a été livré à l OPH de Bobigny, sans réserve. Client : OPH de Bobigny Architectes : Bernard Valero et Frédéric Gadan - Entreprise générale : Bouygues Bâtiment Ile-deFrance - Habitat Social Sodéarif a réalisé un nouvel ensemble mixte de logements sociaux et libres, rue Gabrielle Josserand, comprenant la création d une voie nouvelle baptisée par la ville de Pantin rue de la Petite Prusse. Le foncier, acquis initialement par l EPFIF, était occupé par d anciens bâtiments qui ont nécessité d importants travaux de désamiantage et de dépollution. Sodéarif a travaillé en partenariat étroit avec la ville pour mener à bien cette opération complexe et a missionné la Semip (la Sem d aménagement de Pantin) pour concevoir l aménagement de la voie nouvelle. Ce projet, sur lequel la charte de qualité des logements de la ville a été appliquée, comprend 97 logements sociaux PLS et PLUS vendus en VEFA à Efidis et 108 logements en accession dont les droits à construire avaient été cédés à Bouygues Immobilier. Les trois bâtiments répondent aux normes BBC et sont certifiés Habitat et Environnement. Client : Efidis - Architecte : Cabinet Boisseson, Dumas, Vilmorin et Associés - Entreprise générale : Brézillon opus - numéro 2

5 Paris 16 e POOL, ART, LIFE POUR LA NOUVELLE PISCINE MOLITOR Inaugurée en 1929, Molitor a été pendant 60 ans la piscine la plus courue de Paris. Fermé en 1989 et classé aux monuments historiques, le complexe renaît, pour offrir à ses clients un hôtel 5* opéré par MGallery, une marque du groupe Accor, un restaurant et un Centre de Santé Active, sur une surface de m². Le groupement, composé de Colony Capital (en tant qu investisseur), Sodéarif (en tant que promoteur) et Accor, a remporté la consultation lancée par la mairie de Paris en 2007, portant sur une réhabilitation respectant l ensemble des éléments architecturaux d origine en reconstruisant les deux bassins emblématiques d hiver et d été. Le respect de l esprit Molitor et de la vocation sportive du quartier ont guidé en permanence la conception du projet, réalisé par un groupement d architectes composé de 3 agences. Client : Colony Capital - Architectes : Alain Derbesse, Jacques Rougerie et Associés et Alain-Charles Perrot (ACMH) Entreprise générale : Bouygues Bâtiment Ile-de-France Rénovation Privée Montreuil - 93 RENAISSANCE POUR LES «CERAMIQUES» En 2009, sous l impulsion de la mairie, Sodéarif imagine avec l agence Canal Architecture sur un ancien site industriel de Saint-Gobain, un programme marqué par la mixité. Baptisé «les Céramiques», ce projet constitué de 6 bâtiments aux architectures complémentaires et aux fortes ambitions environnementales (bâtiments BBC et système de rafraîchissement innovant par «puits franciliens»), traversé par deux sentes piétonnes végétalisées, crée un véritable quartier vert, convivial et qualitatif. Associée à Altarea Cogedim, qui a développé les 66 logements en accession, Sodéarif a livré une résidence pour étudiants de 111 studios à RSF, un ensemble de 23 logements sociaux à Immobilière 3F et un immeuble de bureaux de m² utiles à la Fondation ATD Quart-Monde, qui en a fait son siège France. Cette opération apporte un nouveau souffle à ce quartier. Clients : Immobilière 3F, RSF, Fondation ATD Quart- Monde - Architecte : Canal Architecture - Entreprise générale : Brézillon LIVRAISONS 4-5 Gennevilliers - 92 LA RESIDENCE LAROSE ACCUEILLE LES ETUDIANTS L arrivée de la ligne de tramway T1 à Gennevilliers a permis à Sodéarif, sur un terrain propriété de la Semag 92, de développer une résidence pour étudiants. Ce projet a été largement soutenu par la ville de Gennevilliers. Le bailleur social Logistart s est intéressé au site et s est associé au gestionnaire Arpej pour gérer cette résidence. La résidence de 171 logements étudiants, conçue par l agence d architecture C&D Carril, est labellisée BBC et certifiée Habitat et Environnement. Les espaces à rez-de-chaussée vitrés sur une double hauteur offrent de spacieux espaces communs aux résidents avec notamment une terrasse sur jardin. Les logements ont été livrés sans réserve dans le respect d une grande qualité de réalisation. Client : Logistart - Architecte : Agence C&D Carril Entreprise générale : Bouygues Bâtiment Ile-de-France - Habitat Social

6 ACTUS Pantin - 93 AMENAGEMENT DU PLUS GRAND DATACENTER D EQUINIX EN FRANCE Le 31 juillet 2012, dans le cadre d une VEFA, Sodéarif livrait à Equinix, un des leaders mondiaux de l hébergement informatique, la première phase des aménagements (4 000 m²it) de leur plus grand datacenter en France. Depuis juillet 2014, nos équipes répondent aux besoins de la deuxième phase des aménagements (2 000 m²it). Le site est équipé des dernières innovations technologiques, tant pour la sécurité que le refroidissement ou la connectivité. A terme, ce datacenter pourra accueillir m²it. Livraison prévue en juin 2015 Investisseur / Exploitant : Equinix Architecte : Reid Brewin Architectes Entreprises : Brézillon et Bouygues Energies et Services Conflans-Sainte-Honorine - 78 REQUALIFICATION D UNE FRICHE L opération multi-produits, située sur un site ayant appartenu à Alcatel, prévoit la réalisation d un ensemble immobilier de plus de m² qui regroupera autour de voies nouvelles et d un parc de m², une résidence pour personnes agées de 84 logements avec services associés, gardien, espaces de restauration et de bien-être, des logements locatifs libres, des logements en accession à la propriété réalisés par Cogedim et Polycités ainsi que des logements sociaux. La conception architecturale des cabinets BDVA et Audoin permet le développement de typologies de bâtiments très variées. L opération, par sa diversité, est adaptée au parcours résidentiel des futurs habitants du quartier. Livraison de la première tranche prévue en octobre 2015 Clients : Moulin Vert, Vilogia, A Plus Finance - Architectes : BDVA et Cabinet Audoin - Entreprise générale : Bouygues Bâtiment Ile-de-France - Habitat Résidentiel Paris 18 e TRANSFORMATION D UN ANCIEN SITE INDUSTRIEL Au cœur du 18 e arrondissement, sur un site industriel construit au début du 20 e siècle pour la société laitière Maggi, Sodéarif réalise une opération caractérisée par la grande diversité des produits comprenant une partie réhabilitée et une partie neuve en cœur d îlot, pour une surface totale d environ m². Le bâtiment, réhabilité par les agences d Eddy Vahanian et de Marc Younan, intègre 85 logements sociaux, une crèche de 40 berceaux ainsi qu un commerce de m² sur deux niveaux. La partie neuve, conçue par l atelier d architecture Serge Hoffmann, comprend 62 logements locatifs libres et un EHPAD de 130 lits. Pour répondre aux fortes attentes de la mairie de Paris en matière de cohérence architecturale de l ensemble immobilier, chacun des bâtiments intègre des éléments qui rappellent la façade voisine. Livraison prévue en septembre 2016 Clients : Paris Habitat, La Française REM, SwissLife REIM, AEW Europe pour le compte d un investisseur Architectes : Agences d Eddy Vahanian et de Marc Younan et Atelier d architecture Serge Hoffmann Entreprises générales : Bouygues Bâtiment Ile-de- France - Habitat Résidentiel et Brézillon opus - numéro 2

7 Montigny-le-Bretonneaux - 78 LE QUARTIER DU VELODROME SE DEPLOIE Sodéarif réalise un nouveau quartier autour du vélodrome de Saint-Quentin-en-Yvelines. Le quartier présente une programmation mixte composée de 830 logements thématiques dédiés aux étudiants, jeunes actifs et chercheurs, mais aussi des commerces, un ensemble hôtelier 2* et 3* de 180 chambres et un immeuble de bureaux «Keirin» de m² en cours de commercialisation. Le programme, développé en conception/construction, impliquant dès le début la ville, la communauté d agglomération, les équipes de maîtrise d œuvre et l entreprise générale, a permis une pleine cohésion entre tous les projets et assuré une fiabilité technique et économique durant toute la durée du projet. Les différents programmes ont été vendus en état futur d achèvement à des bailleurs ou investisseurs, mobilisés très en amont, afin de permettre une parfaite adéquation entre le projet architectural et la gestion future des bâtiments. Livraisons prévues de novembre 2014 à mai 2016 Clients : Efidis, Osica, Reside Etudes, Espacil Habitat, Foncière Patrimonia, Hôtels Services International - Architectes : Brossy & Associés, BDVA et Quadrifiore - Entreprises générales : Bouygues Bâtiment Ile-de-France Habitat Social, Construction Privée et Brézillon Rosny-sous-Bois - 93 LA ZAC DE LA MARE HUGUET PREND FORME Saint-Germain-Laval - 77 UNE VEFA DE LOGEMENTS SO- CIAUX EN ZONE PERIURBAINE L architecture de la résidence, à mi-chemin entre le collectif et l individuel, se caractérise par des bâtiments bas s articulant en «U» autour d un vaste espace commun extérieur accueillant potagers, jardins privatifs et jeux de boules. Les logements sont accessibles depuis des coursives extérieures en bois qui donnent à la résidence un style soigné proche d un béguinage. 45 logements familiaux, dont une vingtaine est adaptée aux PMR, permettent de faciliter l accueil de personnes âgées et de créer une mixité avec les foyers attendus par ailleurs. L optimisation du programme et de la construction a rendu possible un montage en VEFA initié par Sodéarif au profit de Trois Moulins Habitat, dans une zone où les niveaux de subventions rendent habituellement ce genre de réalisation plus complexe. Livraison prévue en juin 2015 Sur d anciennes friches appartenant à la SNCF et RFF, la SA Providence de la Mare Huguet constituée de Sodéarif et de la Semro, a lancé les premières opérations de logements de la ZAC, les lots 2, 3 et 6. Les architectes Atelier de Midi et Francois de Alexandris ont travaillé à la conception de programmes orientés vers la qualité d usage des futurs habitants de l éco-quartier et le respect de l environnement. A ce titre, les bâtiments seront raccordés au futur réseau de géothermie de la ville et bénéficieront de planchers chauffants. Des noues seront aménagées au sein des deux programmes afin d assurer une gestion écologique des eaux pluviales. Le lot 6 comprenant 344 chambres étudiants a été vendu en VEFA par Sodéarif à Réside Etudes et les lots 2 et 3 représentant 113 logements sociaux cédés en VEFA à Immobilière 3F. Livraison prévue en décembre 2015 Clients : Réside Etudes, Immoblière 3F - Architectes : Atelier de midi et Francois de Alexandris - Entreprise générale : Bouygues Bâtiment Ile-de-France Habitat Social ACTUS 6-7 Client : Trois Moulins Habitat (groupe Polylogis) Architecte : Loïc Richalet Architecte Entreprise générale : Bouygues Bâtiment Ile-de-France - Habitat Social

8 Sequano & Sodéarif : Échanges constructifs Isabelle Vallentin, Directrice Générale de Sequano, passe en revue les liens qui unissent Sodéarif et cet important acteur de la région parisienne, entre confiance réciproque et complémentarité. SODÉARIF VU PAR... Sequano, un acteur solidement implanté La Seine-Saint-Denis se situe au troisième rang en termes de flux d investissements d immobilier d entreprise en Ile-de-France, avec un volume d investissement de l ordre de 1,2 milliard d euros - soit près de 15% des investissements franciliens. C est sur ce territoire particulièrement porteur qu officie Sequano Aménagement, acteur incontournable du département. Issue du rapprochement en 2009 de la Sidec et de la Sodédat 93, cette société d économie mixte s emploie au développement de projets d aménagement, de renouvellement urbain et de construction dans tout le département de la Seine-Saint-Denis mais aussi dans les Yvelines, l Oise et le Val d Oise. Elle opère en coopération étroite avec les collectivités et des opérateurs privés comme Sodéarif. Son capital est majoritairement détenu par les collectivités locales, Seine-Saint- Denis en tête. «Notre intervention va du regroupement foncier à la production de logements, de bureaux ou d équipements publics, en passant par des études urbaines ou la définition d objectifs de développement durable ou de typologie des logements à construire», explique Isabelle Vallentin, Directrice Générale de Sequano depuis «Nous fixons les orientations en matière de programmation, dans le souci constant d une harmonie des quartiers dont nous avons en charge l aménagement», précise cette urbaniste, diplômée de l Ecole Nationale des Ponts et Chaussées. Sequano affiche une cinquantaine d opérations menées en Ile-de-France et dans un Grand Paris qui peut aller jusqu en Picardie. opus - numéro 2

9 8-9 Une vision commune, des expériences complémentaires Les premiers contacts entre Sequano et Sodéarif ont eu lieu il y a environ sept ans, avant même le regroupement de la Sidec et de la Sodédat 93. «Ces contacts se sont noués naturellement, sur des territoires où nous travaillions en parallèle, et Sodéarif a montré qu elle pouvait comprendre nos objectifs», témoigne Isabelle Vallentin. Aujourd hui, les équipes se connaissent bien et travaillent en confiance. «Nous partageons la même préoccupation : trouver le meilleur montage pour développer un territoire». Ces relations prennent la forme d un rapport classique de client à fournisseur, comme pour l immeuble Papillon à Bobigny ou sur les Docks de Saint-Ouen, mais aussi de partenariats en amont des projets, comme celui de la ZAC de Noisy-le-Sec. «Sodéarif a, comme nous, une vision transversale des projets et est à l écoute des préoccupations des collectivités et des élus. Avec son double rôle de développeur et de promoteur, elle est capable de conduire des opérations complexes, avec plusieurs destinations immobilières. Sans compter son aptitude à proposer des montages innovants qui nous aident à faire aboutir les projets». Cet apport a ainsi été perceptible dans le projet d aménagement des Docks de Saint- Ouen. «L expérience qu avait déjà Sodéarif dans ce domaine, nous a permis de travailler ensemble pour réussir un projet ambitieux de mutualisation du stationnement». «Sodéarif a montré qu elle pouvait comprendre nos objectifs» SODÉARIF VU PAR... Immeuble de bureaux Le Papillon, Bobigny ZAC Jean Rostand Brenac & Gonzalez Opération multi-produits, Saint-Ouen ZAC des Docks Brenac & Gonzalez

10 Une sensibilité partagée au développement durable En matière de développement durable, cette communauté de vision est également perceptible. «Le développement durable est un sujet très important pour nous. Il s agit de réfléchir à une manière de travailler et d habiter plus confortablement, souligne Isabelle Vallentin. Dans ce domaine, nous avons trouvé en Sodéarif un partenaire à l écoute, ouvert à l innovation et force de proposition. À Bobigny nous souhaitions la construction d un immeuble de bureaux offrant des charges minimales pour les locataires. Nous avons beaucoup travaillé à leur optimisation, notamment sur le plan énergétique. Le bâtiment utilisera l énergie souterraine renouvelable et inépuisable, grâce à des sondes géothermiques à 100 mètres de profondeur, pour réguler les températures et générer à la fois de la ventilation et du chauffage. Aux Docks de Saint-Ouen, dans le cadre d un éco-quartier, le lot attribué à Sodéarif pour des logements sociaux a permis de devancer les normes environnementales RT 2012, grâce au système de chauffage développé. Les parkings ont été mutualisés et une collecte des ordures par aspiration pneumatique a été mise en place». SODÉARIF VU PAR... Opération d aménagement, Noisy-le-Sec - Myriam Szwarc Un développement dynamisé par le Grand Paris Avec le Grand Paris, le développement et le renouvellement urbain de la Seine-Saint-Denis prennent une nouvelle dimension. «Le renforcement des infrastructures de transport dans notre zone d intervention, avec le prolongement de la ligne 14 du métro, l aménagement du secteur du canal de l Ourcq ou encore l instauration de lignes de bus à haut niveau de service, va largement structurer notre action», avance la directrice générale de Sequano. Les transports constituent un élément clé qui entre dans une démarche globale : préserver ou restaurer une mixité immobilière. «La ville n est pas unique : des populations diverses doivent cohabiter. Il faut trouver les investisseurs susceptibles d être intéressés, c est une bataille dans laquelle Sodéarif peut nous aider, grâce à son savoir-faire», indique encore Isabelle Vallentin, qui évoque notamment les compétences acquises par Sodéarif sur le segment des résidences gérées à destination des personnes âgées ou des étudiants. De son côté, Sequano reste attentif aux solutions trouvées sur d autres territoires. «Nous avons été très intéressés par l expérience menée à Hammerby, en Suède, où la combustion des ordures ménagères produit une énergie utilisée pour le chauffage urbain. C est une piste à l étude à Saint-Ouen, où coexistent une usine pour le chauffage urbain et une autre pour le traitement des ordures ménagères». La société d aménagement a d autres sources d inspiration : le quartier de Haffen City, développé au bord de l Elbe à Hambourg, mais aussi des expériences menées à Marseille ou Londres De quoi alimenter de futurs projets et d autres collaborations avec Sodéarif. Opération multi-produits, Les Céramiques, Montreuil Canal Architecture opus - numéro 2

11 SODÉARIF VU PAR Opération multi-produits, Les Céramiques, Montreuil - Canal Architecture

12 GRAND ANGLE Résidence pour étudiants, Margny-lès-Compiègne - Hubert Godet opus - numéro 2

13 Immeuble de bureaux Horizon, Margny-lès-Compiègne - Hubert Godet Picardie, terrain d entente GRAND ANGLE Inventivité, polyvalence, connaissance des enjeux et des acteurs locaux Forte de nombreux atouts, l agence Sodéarif Picardie a l ambition de participer activement à l évolution de ce territoire La force de la proximité Chantal Riutort Directrice de l agence Sodéarif Picardie «En étant sur place, nous faisons partie du paysage, on recueille beaucoup plus d informations, on comprend mieux les besoins, on apporte des solutions vraiment adaptées permettant de mener plus facilement à terme les projets». Pour Chantal Riutort, directrice de l agence que Sodéarif a récemment ouverte en Picardie, c est clair : l ancrage local constitue une réelle valeur ajoutée. «Cela permet de travailler beaucoup plus en profondeur avec les élus, patrons d entreprises locales, architectes Ils disposent désormais d interlocuteurs bien identifiés», assure cette femme d expérience, dynamique et réfléchie. Installée à Compiègne et opérationnelle depuis avril, l agence couvre la région picarde et le Grand Roissy. Cette implantation a anticipé sur une réorganisation plus large puisque, depuis juillet, c est toute l activité logements et multi-produits de Sodéarif qui a évolué vers une organisation par territoire.

14 L appui d un acteur historique À Compiègne, l agence est donc animée par Chantal Riutort, secondée par Vincent Duquenne. Leur présence s appuie sur un puissant relai local : la société de construction Brézillon, entrée dans le giron de Bouygues il y a une vingtaine d années mais qui conserve une identité picarde très forte. «Brézillon, dont le siège social abrite les bureaux de l agence, connaît très bien le territoire et bénéficie d une excellente réputation, doublée d un réseau étoffé. Nous travaillons en étroite coopération avec ses équipes, notamment Pascal Lambillotte, son Directeur Général Adjoint Bâtiment», se félicite Chantal Riutort. Les acteurs locaux apprécient. «L implantation d une équipe de Sodéarif à Compiègne témoigne de leur attachement, de leur intérêt pour le territoire picard», estime Philippe Gendre, directeur général d Amiens Aménagement. Une dynamique prometteuse GRAND ANGLE La présence de Sodéarif en Picardie n est pas nouvelle. Au total, onze projets ont d ores et déjà été développés, cinq dans la Somme et six dans l Oise. Ainsi, à Amiens ont été réalisés, sur la Zac de la gare, un hôtel Campanile, deux immeubles de bureaux ainsi qu un parking de 850 places tandis que dans l Oise, au-delà du siège de Brézillon et d une résidence pour étudiants et de l installation de l ESCOM à Compiègne, des logements ont été livrés à Bornel et à Sempigny, tandis qu un ensemble de 45 logements a été construit au cœur de Ressons-sur-Matz. Mais le potentiel paraît intact. «C est une zone très intéressante avec de forts éléments de dynamisme, notamment liés à l enseignement supérieur, qu il s agisse de l UTC de Compiègne, de l Institut Lassalle à Beauvais ou des Universités à Amiens. Il y a aussi le développement de l aéroport de Beauvais et la prochaine restructuration du site de l hôpital nord d Amiens», souligne Chantal Riutort. Immeuble de bureaux, Amiens Hubert Godet et Atelier Gasnier Gossart opus - numéro 2 Logements, Ressons-sur-Matz - Jean-Claude Delorme

15 Ecoute, ténacité et créativité Néanmoins, le territoire réclame tout le savoir-faire des équipes de Sodéarif. «L enjeu n est pas la disponibilité des terrains comme en région parisienne : c est l équilibre financier qui est parfois plus délicat», a constaté Chantal Riutort. Pour attirer et convaincre les investisseurs, il faut trouver le bon produit. Dans ce contexte, la force de Sodéarif, c est notamment sa capacité à proposer des offres multi-produits. «Nous apprécions de travailler avec des acteurs capables de monter des projets complexes, de proposer des solutions ad hoc et réalistes, de mêler du logement social avec des programmes d accession à la propriété - mais aussi d innover, avec des résidences intergénérationnelles par exemple. C est une idée que nous avons retenue pour Amiens Intercampus et qui nous intéresse beaucoup», indique Philippe Gendre. Une préoccupation que partage Chantal Riutort : «notre rôle est de trouver le bon usage pour les terrains à construire. Nous agissons sur des villes de taille moyenne, les usages doivent être variés. Par exemple, à Compiègne, sur les nombreux terrains disponibles autour de la gare, nous pourrions sans doute développer une résidence étudiante, mais aussi s ouvrir à d autres produits, pourquoi pas à destination des jeunes actifs en mobilité ou des intervenants de l UTC». Être inventif et à l écoute des élus et des acteurs de la ville sont des atouts indéniables pour mener un dossier à terme. Mais la ténacité également. «Faire émerger un projet demande souvent plus de temps qu en Ile-de-France», indique Chantal Riutort. Une vision unique Le souci de l architecture joue aussi un rôle essentiel. «Sodéarif fait preuve dans ce domaine d une ouverture d esprit, d une sensibilité qui nous rapprochent, souligne Philippe Gendre, d Amiens Aménagement. C est très important car chaque projet constitue une référence pour le terrain voisin à vendre. Il va, dans bien des cas, donner le ton à un quartier, le valoriser ou pas, s inscrire dans une cohérence d ensemble, sous l autorité de l urbaniste». Chaque projet porte en lui des enjeux à l échelle de la ville, voire de la région. Et cela, seule une bonne connaissance du terrain permet de l appréhender. THIERRY FISTAROL DG délégué de Brézillon UN INTERLOCUTEUR DE CHOIX «Brézillon est présent en Ile-de-France sur ses deux spécialités du Génie Civil Industriel & Environnement et de la Réhabilitation de logements et ajoute en Picardie le métier du Bâtiment neuf. Sa ligne stratégique se décline sur 3 approches clés : - l apport de services, - le partenariat de conception, - le développement immobilier. Nos clients et les élus locaux nous avaient exprimé leur attente forte d une offre Brézillon en développement immobilier, à l instar de ce que pouvaient proposer certains de nos concurrents. C est pourquoi nous avons, avec Jean-Christophe Perraud (PDG de Brézillon) soutenu le projet de création d une agence Sodéarif à Compiègne. Aujourd hui, que ce soit pour les concepteurs, les aménageurs et les utilisateurs, l expertise spécifique de Sodéarif, avec cette implantation au plus proche de nos clients, vient enrichir notre offre de services et nous permet d accompagner les collectivités locales dans le développement de leurs territoires». GRAND ANGLE Une résidence intergénérationnelle pour la Zac Intercampus à Amiens Grâce à l expérience acquise en région parisienne dans les résidences gérées et plus récemment dans les résidences intergénérationnelles, Sodéarif a proposé l intégration au projet d aménagement de la Zac Intercampus à Amiens d une résidence prévue pour l accueil et l échange entre différentes générations. «Sodéarif a apporté le concept et nous avons ensemble convaincu la ville de la justesse de cette proposition», indique Philippe Gendre, directeur général d Amiens Aménagement. Ce type de résidence, que Sodéarif et Bouygues Bâtiment Ile-de-France entendent désormais promouvoir et dont ils ont présenté le concept lors du congrès USH en septembre, prévoit des espaces communs et des équipements collectifs (salle commune, médiathèque, laverie ou même potager) qui favorisent les échanges, tissent des liens entre des personnes âgées, des étudiants et des actifs. «Cette petite ville dans la ville constitue une réponse intéressante aux enjeux de la mixité et du vivre ensemble», ajoute Philippe Gendre.

16 Le développement ENTRE NOUS de fonciers diffus Entretien avec David Marquet & Antoine Karam Ce sont les orpailleurs de Sodéarif, ceux qui dénichent de nouveaux sites à exploiter, hors des circuits traditionnels. Pour OPUS, ils décrivent un processus complexe et passionnant, à l origine parfois d importants projets. Un énorme potentiel «Notre mission, c est de trouver des terrains issus du secteur diffus. Il peut s agir d un garage qui ferme, d une clinique qui déménage, d une imprimerie dont le patron part en retraite», explique David Marquet, Directeur Délégué Développement et Foncier. Une mine d or, pour qui sait chercher. Mais aussi un vrai travail de fourmi, qui requiert expérience, capacité de persuasion, ténacité autant qu autonomie et créativité. L activité générée par ce pôle est devenue significative, avec entre treize et dix-huit opérations mises en route chaque année. «Les sources institutionnelles de terrains à construire ne représentent que 20% des opérations. En réalité, l essentiel provient du secteur diffus avec des opérations souvent de taille plus réduite», souligne David Marquet. Un tel potentiel ne doit donc pas être négligé. Au rang des opérations générées par l équipe figurent des sujets aussi variés que la rénovation du centre ville de Ressons-sur-Matz en Picardie, l acquisition de la concession Renault rue de la Pompe dans le 16 e arrondissement de Paris ou encore le projet multi-produits du Boulevard Ornano dans le 18 e. «Avec 85 millions d euros de vente, il s agit de la plus importante opération en cours dans cet arrondissement de la capitale», se félicite David Marquet. opus - numéro 2

17 La passion au quotidien Pour explorer ce gisement, Sodéarif a donc créé en 2008 une équipe spécifique. De 4 personnes à ses débuts, elle comprend aujourd hui 9 membres. Avec des profils variés mais qui ont un point commun : l expérience. «La moyenne d âge de l équipe est de 49 ans», observe David Marquet. Parce que la tâche est délicate et de longue haleine. Deux à trois ans sont souvent nécessaires depuis le moment où le terrain est identifié et jusqu a la signature de la promesse de vente. Et la concurrence est rude, avec des promoteurs qui ont souvent un maillage territorial très fin et peuvent faire de la prospection systématique. «Notre force, c est de nous intéresser à des terrains qui n attirent pas forcément nos concurrents et de parvenir à monter une offre séduisante en apportant un regard différent, souligne David Marquet. Par exemple, nous avons acquis un terrain situé dans une zone très recherchée mais bruyante. Nous avons pu le valoriser en proposant notamment des logements à usage temporaire pour salariés en mobilité, moins sensibles au bruit que des familles». Chaque membre de l équipe a son réseau d apporteurs d affaires : notaires, agents immobiliers, bien sûr, mais pas seulement. «Un réseau se construit chaque jour : tout le monde peut être un potentiel apporteur d affaires. Il faut être constamment à l écoute», témoigne Antoine Karam, Directeur Foncier. Ce fin connaisseur du métier se souvient d une conversation saisie lors de la cérémonie des vœux du maire d une ville des Hauts-de-Seine ou de discussions parfois fructueuses avec des gardiens d immeubles. «L information peut être de nature très diverse, confirme David Marquet. Il peut s agir d une adresse, d un numéro de téléphone ou d une simple photo. Il faut dès lors être très réactif, analyser très vite cette information et savoir comment l exploiter». Le plus souvent, il s agit de terrains qui ne sont pas en vente et il faut convaincre les propriétaires de se séparer de leur bien. «Il est parfois beaucoup plus difficile de vendre que d acheter, constate Antoine Karam. Le propriétaire est attaché à son terrain, se demande s il fait le bon choix en vendant, hésite à passer à l action». Opération multi-produits, Le Perreux-sur-Marne Ateliers 115 C est là qu intervient le savoir-faire de l équipe. C est son empathie, sa capacité à se mettre à la place du vendeur potentiel qui va permettre de trouver les bons arguments et les bonnes solutions. Cela prend souvent du temps. «Nous avons fréquemment affaire à des particuliers, qui ont besoin d avoir confiance. Il s agit bien de convaincre le propriétaire qu il prend la bonne décision», témoigne Antoine Karam. Ainsi, ce commerçant qu il a aidé à trouver un nouvel emplacement, ou ces deux familles qui ne s entendaient pas sur le sort d un ancien garage détenu en commun et qu il a su persuader de vendre plutôt que de louer. Avoir un regard différent Dans ce processus, le projet prend une importance capitale Par exemple, dans le cadre de la cession d un terrain à Malakoff, il a fallu trois ans de montage pour trouver les bonnes idées, puis les solutions pour les mettre en œuvre, en intégrant au projet un parc de stationnement, un centre médical et une résidence pour personnes handicapées, tout en obtenant du Conseil Général une dérogation afin de déplacer un centre de loisirs pour enfants. «La connaissance du terrain, la compréhension des enjeux locaux et des attentes des propriétaires, des investisseurs et de la collectivité, sans oublier la capacité à trouver des solutions créatives pour mener les projets à terme sont des qualités capitales dans ce métier», estime Antoine Karam. Car les membres de l équipe doivent en parallèle trouver les clients qui seront acheteurs du projet. Là encore, le réseau joue son rôle, tout comme le dialogue avec les autres services de Sodéarif. Dernière étape du processus : la promesse de vente, après aval d un comité d engagement. A ce stade, un architecte a été choisi, des investisseurs ont déclaré leur intérêt et l équilibre entre le coût et le prix de vente a été trouvé. C est alors la direction de projet qui reprend le dossier. «Mais attention, souligne Antoine Karam : pas question d abandonner le propriétaire qui cède son terrain. Nous restons à ses côtés jusqu au bout, pour s assurer qu il est bien informé et bien traité». ENTRE NOUS Pour l accompagner, la direction foncière bénéficie d un autre atout : sa maison-mère. «Avec Bouygues Bâtiment Ile-de-France, nous disposons des informations relayées par son réseau commercial mais aussi de la plus importante direction technique de la région Ile-de-France», se félicite David Marquet. Une expertise utile car les risques doivent être bien circonscrits, tant d un point de vue juridique que technique ou environnemental. Le métier est donc riche mais il est aussi humainement exigeant. «Nous portons les projets pendant de nombreux mois, souligne Antoine Karam. Lorsqu ils n aboutissent pas, c est dur. Il faut savoir rebondir. Et puis, nous travaillons en solitaire, une bonne partie de notre activité se fait en amont et ne se voit pas!» Mais pour cet ingénieur de formation, ce n est pas un problème, ce qui compte, c est d être toujours en action. «Je mène environ cinq projets par an, dont quatre aboutissent et le cinquième, il est encore en cours!», conclut-il avec un sourire. Opération multi-produits, Paris 19 e Agence Brossy & Associés

18 Mathurin Hardel & Cyrille Le Bihan Depuis leurs locaux du 11 e arrondissement de Paris, ils défendent avec une belle constance une vision sobre et conceptuelle de l architecture, loin des effets de mode. L ENTRETIEN OpuS : Quand a commencé votre collaboration avec Sodéarif? Cyrille Le Bihan : En Sodéarif nous a contacté sur un projet qui piétinait et c est ainsi que nous avons réalisé notre premier travail en commun : un immeuble de bureaux à Cardinal Lemoine, qui est devenu le siège de PAP. Cela faisait trois ans que nous travaillions ensemble avec Mathurin Hardel. Nous venions de créer l agence, après avoir figuré parmi les lauréats des Nouveaux Albums de la Jeune Architecture. Cette première collaboration s est bien passée et nous en sommes aujourd hui à notre quatrième projet. «On adopte dès le début une approche réaliste et précise» O. Quelle est la spécificité d un acteur comme Sodéarif? Mathurin Hardel : La spécificité de Sodéarif, c est son lien avec Bouygues Bâtiment Ile-de-France. L impact est immédiat : on adopte dès le début une approche réaliste et précise, qu il s agisse des aspects techniques ou du budget. Cela peut apparaître comme une contrainte à première vue mais en réalité, cela évite d être déçu par rapport à un projet initial inadapté. On se situe tout de suite dans une logique de projet, avec une idée qui pourra être menée à terme. Cela permet aussi de gagner du temps. Par ailleurs, en quatre projets, Sodéarif nous a permis d aborder une grande variété de produits. Outre les bureaux de Cardinal Lemoine et de Pont Cardinet, nous avons conçu un ensemble incluant des logements, un commerce et une crèche pour la rue de la Pompe ou encore un hôtel dans le quartier de la gare d Amiens, en pleine réhabilitation. C est très enrichissant. Mathurin Hardel & Cyrille Le Bihan, fondateurs de l agence Hardel + Le Bihan opus - numéro 2

19 Immeuble de bureaux Strato, Paris 17 e - Hardel + Le Bihan O. Comment ont évolué vos relations? c.b. Même si nos maîtres d ouvrage se sont diversifiés ces dernières années, Sodéarif reste l un de nos principaux commanditaires. Ses équipes sont de bonne qualité, ouvertes sur les questions d architecture, sans interventionnisme excessif. Chacun fait son métier. Ce n est pas toujours le cas. Nous sommes intervenus par deux fois dans des délais très courts et des circonstances un peu tendues. Cela crée une relation de confiance. Sodéarif apprécie, je crois, notre forte implication sur les projets et notre réactivité. Sur l opération de la rue de la Pompe, nous avons participé à l étude de faisabilité et avons ensuite été sollicités directement pour la réalisation. Nous intervenons d ailleurs régulièrement pour étudier des parcelles, en amont des projets. Faire accepter le projet en y associant les élus et les représentants des associations, en cela, oui le projet contribu à faire la ville, au-delà de l architecture proprement dite, pour créer un quartier harmonieux et génerer une diversité coordonnée. O. L immeuble Strato que vous avez conçu bénéficie d une double certification pour ses performances environnementales. Quels sont les leviers sur lesquels vous jouez pour améliorer ces performances? M.H. Les contraintes dans ce domaine se renforcent en permanence mais ce sont de bonnes contraintes. A nous de trouver les solutions techniques pour s y conformer dans des coûts raisonnables. La performance environnementale d un bâtiment dépend fortement de la gestion du chaud et du froid, qui combine performance thermique de l enveloppe et système de diffusion de la chaleur ou de la fraîcheur. Pour Strato, nous avons opté pour un chauffage par plafonds rayonnants, un système de cassettes métalliques actives, un peu coûteux mais plus esthétique que les faux plafonds en fibre et moins encombrant que les ventilo-convecteurs. Cela permet de réduire le plénum. On regagne ainsi un peu sur les coûts! «Le projet contribue à faire la ville, au-delà de l architecture» L ENTRETIEN 18-19

20 L ENTRETIEN Immeuble de bureaux Strato, Paris 17 e - Hardel + Le Bihan Immeuble de bureaux, Paris 5 e - Hardel + Le Bihan O. Cela a-t-il des conséquences en matière d architecture? M.H. Oui bien sûr. Cette recherche de performance thermique conduit à jouer sur l orientation des bâtiments lorsque c est possible. Surtout, elle a radicalement changé la proportion d ouvertures des immeubles sur l extérieur. Finis les immeubles tout en verre que l on a vu fleurir jusque dans les années Aujourd hui, la proportion de vitrage dans les immeubles de bureaux est retombée aux environs de 50%. Les contraintes de coûts (foncier, construction, matériaux ) ont également un impact non négligeable. Par exemple, le pas d étage tend à se réduire grâce à des plénums plus minces. On arrivera peut-être un jour à un pas d étage plus proche entre logements et bureaux, ce qui serait un vrai plus pour faire évoluer les bâtiments en fonction des besoins. Opération multi-produits, Paris 16 e - Hardel + Le Bihan opus - numéro 2

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