Le prix des terrains à bâtir en Poitou-Charentes par EPCI

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1 Chiffres et statistiques Le prix des terrains à bâtir en Poitou-Charentes par EPCI Chiffres et statistiques novembre 2015 Le prix des terrains à bâtir en Poitou-Charentes par EPCI DREAL Poitou-Charentes 1

2 Des écarts de prix importants sur les terrains à bâtir selon leur localisation Les prix des terrains diffèrent selon les territoires ; entre le littoral et les territoires les plus éloignés des villes, les écarts de prix sont importants. Pour limiter le prix global du terrain dans les zones les plus tendues (villes-centre, littoral) lors de l achat, il y a un arbitrage qui s opère, soit par les acheteurs qui veulent contenir la dépense, soit directement par l offre, au profit des terrains de plus petite taille. Les prix médians au m² et la superficie des terrains sont deux variables corrélées hyperboliquement. Plus les terrains achetés sont petits, plus le prix de m² augmente rapidement. En effet, il existe un «coût d entrée» pour l accès à la propriété du terrain (frais fixes de viabilisation, mais pas seulement) qui fait que tout m² supplémentaire acheté est moins cher. Le dynamisme démographique de l unité urbaine, la disponibilité du foncier, l offre de terrains, la viabilisation ou non du terrain, l appartenance à un lotissement ou non, le recours à un intermédiaire, et aussi les caractéristiques intrinsèques du terrain (implantation, forme, longueur de façade, accès, voisinage, ) jouent aussi sur la formation du prix. Au niveau régional, de 2009 à 2013, la moitié des terrains achetés par des particuliers pour faire construire une maison individuelle mesurent moins de 846 m². Les terrains sont les plus grands en Charente (superficie médiane de m²) et les plus petits en Charente-Maritime (superficie médiane de 628 m²). Corrélativement, les prix au m² sont les plus élevés en Charente-Maritime (prix médian 80 le m²) et les moins élevés en Charente (prix médian 25 le m²). Le prix total du terrain suit le même classement mais les écarts sont plus faibles puisque les superficies sont moins importantes quand les prix sont élevés. Prix élevés des terrains sur le littoral Les différences de prix des terrains sont très importantes entre les Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI). Le prix médian au m² le plus élevé est observé sur l île de Ré avec plus de 430 euros. C est plus de deux fois le prix observé sur l île d Oléron ou dans la CA de La Rochelle et plus de quatre fois le prix sur la CA Royan Atlantique. Ce prix élevé s explique naturellement par la localisation, mais aussi par la rareté des terrains disponibles sur l île de Ré. Ce sont pour ces quatre EPCI que les prix médians au m² sont les plus élevés de la région. Les autres EPCI du littoral et la CA de Poitiers se situent entre 70 et 95 euros/m². Ceux situés sur l axe dynamique du territoire picto-charentais (Châtellerault Poitiers - La Rochelle Saintes - Angoulême) enregistrent des prix entre 40 et 70 euros le m². Dans plus de la moitié des EPCI de la région, le prix médian au m² est inférieur à 25 euros, il est même sous les 10 euros dans les communautés de communes les plus rurales. Corrélativement, c est dans ces deniers territoires que les terrains sont les plus grands. La superficie médiane y dépasse les m². Inversement sur la CA de La Rochelle et les îles de Ré et d Oléron, les superficies médianes sont inférieures à 500 m². Tous les autres EPCI du littoral se situent entre 500 et 620 m², viennent ensuite les CA du Niortais et du Grand Poitiers. Mais dans plus de la moitié des EPCI de la région, la superficie médiane dépasse les m², cependant le nombre de terrains achetés y est nettement moins élevé. DREAL Poitou-Charentes 2

3 Des écarts de prix importants entre les communes d un même EPCI pour des terrains équivalents Au sein d un même EPCI, le prix des terrains et la superficie sont également très différents d une commune à l autre, surtout dans les communautés d agglomération. Le prix des terrains dans la ville-centre ou à proximité immédiate est nettement supérieur à celui des communes les plus éloignées de la ville-centre. Et ceci, même à superficie équivalente. Ainsi sur la CA de La Rochelle, avec la problématique supplémentaire du littoral, le prix médian d un terrain d une superficie comprise entre 400 et 700 m² est acheté près de euros à Lagord, plus de euros à Angoulins, euros à L Houmeau et Périgny, autour de euros à Bourgneuf, Sainte-Soulle ou La Jarrie, moins de euros à Montroy, Vérines ou Saint Médard d Aunis et même moins de euros à Saint-Christophe. Dans la CA du Grand Poitiers les écarts sont moins importants, le prix médian d un terrain de ce type est de euros à Poitiers, de l ordre de euros à Mignaloux-Beauvoir ou Vouneuil-sous-Biard et légèrement inférieur à euros à Béruges. Hors communauté d agglomération mais toujours en périphérie de Poitiers, les prix médians des terrains de cette taille se situent autour de euros à Smarves, Avanton ou Sèvres-Anxaumont et avoisinent les euros à Jardres ou Vivonne. Prix et superficie des terrains achetés par des particuliers en Poitou-Charentes entre 2009 et 2013 Prix au m² de terrain (en ) Prix total du terrain (en ) Superficie du terrain (en m²) 1er quartile médiane 3ème quartile 1er quartile médiane 3ème quartile 1er quartile médiane 3ème quartile Poitou-Charentes 21,7 44,3 84, Charente 13,3 24,6 42, Charente-Maritime 35,0 80,2 131, Deux-Sèvres 17,9 32,0 60, Vienne 23,7 41,5 61, Note de lecture : en Poitou-Charentes, 25 % des terrains achetés font moins de 578 m², 50 % des terrains achetés font moins de 846 m² et 75 % des terrains achetés font moins de m² Source L enquête sur le prix des terrains à bâtir (EPTB) concerne l ensemble des permis délivrés à des particuliers pour la construction d une maison individuelle, quelle que soit la finalité (résidence principale, secondaire ou autre). Méthode Les données recueillies sont redressées annuellement pour tenir compte des permis ayant fait l objet d une annulation en cours de l année. Les méthodes de redressement et de traitement de la non-réponse ont été revues et ont permis de réviser des valeurs surestimées sur la période. Pour avoir suffisamment de données exploitables pour cette publication, l analyse porte sur les terrains achetés par des particuliers afin de faire construire une maison individuelle entre 2009 et 2013, soit sur cinq années. Cette publication complète le «Chiffres et statistiques n » paru en janvier. Prix les prix des terrains et maisons sont TTC ; pour les terrains, ils sont hors frais de notaire et frais d agence. Médiane et quartiles La médiane est la valeur qui partage une distribution en deux parties égales. Ainsi, pour une distribution de superficies, la médiane est la superficie au-dessous de laquelle se situent 50 % des superficies. C'est de manière équivalente la superficie audessus de laquelle se situent 50 % des superficies. De manière similaire, - le premier quartile (noté généralement Q1) est la superficie au-dessous de laquelle se situent 25 % des superficies ; le troisième quartile (noté généralement Q3) est la superficie au-dessous de laquelle se situent 75 % des superficies. DREAL Poitou-Charentes 3

4 Le prix médian des terrains achetés Le prix médian au m² des terrains achetés DREAL Poitou-Charentes 4

5 Superficie médiane des terrains achetés 500 Superficie médiane et prix médian au m² par EPCI Chaque point représente un EPCI DREAL Poitou-Charentes 5

6 Prix médian au m² des terrains achetés prix 400 Prix médian au m² par commune superficie Chaque point représente une commune DREAL Poitou-Charentes 6

7 Superficie médiane des terrains achetés Pour en savoir plus : sur la méthodologie, la modification du questionnaire ainsi que les résultats détaillées depuis 2006 : Liens vers les publications : du Ministère de l Ecologie, du Développement Durable et de l Energie : de la Direction régionale de l Environnement, de l Aménagement et du Logement : DREAL Poitou-Charentes 7

8 Directeur de publication : Patrice GUYOT Rédacteur : connaissance des territoires et évaluation Division valorisation et analyse statistiques Contacts : Yves Dumont Courriel : dvas.scte.dreal-poitou-charentes@developpement-durable.gouv.fr Impression en interne DREAL Poitou-Charentes 8