OBSERVATOIRE FONCIER DEPARTEMENTAL

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1 OBSERVATOIRE FONCIER DEPARTEMENTAL Bilan 26 N 2 MARS 28 è Méthodologie è EDITORIAL Les données traitées reflètent la photographie d une année, d où parfois une déformation d un segment lié à une situation particulière. Elles sont le fait des extraits d actes notariés (Perval). Dans le domaine rural et agricole, il s agit des DIA (Déclaration d Intention d Aliéner) de la SAFER. Le département de la Savoie est l un des 4 départements engagés dans la Conférence des Départements du Sillon alpin. Il est une des composantes de cet espace convoité, soumis depuis 3 ans à un développement démographique et économique important. Cette caractéristique génératrice de pressions, et le caractère contraint d un territoire en montagne, ont rapidement suscité une préoccupation quant à l espace disponible et nécessaire pour rendre compatible développement et qualité de vie. L espace de manière générale, le foncier, mais aussi le logement ont été l une des actions majeures du Sillon Alpin. L observatoire foncier en est une déclinaison commune mais aussi un indispensable outil d aide à la décision pour notre département. La Savoie ressent la nécessité d une information précise sur les flux de fonciers et leurs destinations, afin de favoriser dans les territoires, la mise en place de stratégies foncières indispensables pour ne pas gaspiller l espace. Le conseil général s est engagé dans le financement de cet observatoire comme base d un partenariat avec les territoires en charge des stratégies foncières et du logement. Pour sa deuxième publication, l observation est complétée par un regard sur le foncier agricole.par ailleurs, la méthode harmonisée nous permet désormais de comparer notre situation a celles des départements voisins. Le Président du Conseil général de la Savoie CUMUL D URBANISATION 1997/25 Une préoccupation évidente L urbanisation cumulée de la Savoie entre 1997 et 25 représente 17 ha, soit 21 ha par an. Ce rythme de développement (+1,3% par an) la classe en Rhône-alpes, au niveau de l Isère et de l Ain, derrière la Haute-Savoie. Ce résultat fort relève de l urbanisation croissante de la grande agglomération Aix-Chambéry, de celle du secteur Albertville/Grésy sur isère, et dans une moindre mesure, d une poussée urbaine autour du Pont de Beauvoisin. On remarque par ailleurs, la diffusion assez nette sur la période, d une urbanisation le long des axes routiers et autoroutiers. Ces cartes portent en elles l évidente nécessité de se mobiliser pour maitriser le développement à venir. L observatoire foncier est, en ce sens, un premier pas. 1

2 è LE MARCHE FONCIER 26 Une surface échangée toujours plus importante LE MARCHE FONCIER 24/26 2 Logements Achats publics 15 En 26, près de 324 ha de foncier ont été commercialisés en Savoie (1 516 mutations), pour un montant de 118 M. Ce chiffre traduit une progression de la surface échangée de 14 %, et une croissance de prix globale de 3,5 % depuis 24. Ce résultat 26 est soumis à l influence de la part prise dans l ensemble, par les achats publics à prix faibles. Dans ce global, on notera que près de 4 % des surfaces relèvent du logement, 32 % d achats publics, 5,2 % de foncier économique. Plus de 23 % de la surface échangée sont classés en «autres», c est-à-dire en destination non précisée. Economie LE MARCHE FONCIER 26 Logement 128 ha 39,5 % Dont particuliers 74,2 ha 22,9 professionnels 12,6 ha 3,9 41,2 ha 12,7 Achats publics 13,8 ha 32 % Economie 16,8 ha 5,2 % 75,4 23,3 % 324 ha 1 % 23,3 % Logements 39,5 % Achats publics Economie 5,2 % 32, % Total è LES DESTINATIONS DU FONCIER ECHANGE Le logement : 4 % de la surface vendue TRANSACTIONS DE TERRAINS A DESTINATION D HABITAT hectares et plus de 1 à 15 ha de 5 à 1 ha Moins de 5 ha 2 de 15 à 2 ha Le foncier destiné au logement comporte trois catégories : les parcelles acquises pour du logement individuel, par des particuliers ou des professionnels et les parcelles destinées à l habitat collectif. Avec 128 ha, soit près de 4 % du total, la surface globale destinée au logement est en petite progression sur 25. On notera une baisse de l individuel en nombre de ventes et en surface (86,8 ha, soit - 4,7 %) et une progression du collectif (41,2 ha, soit + 9,6 %). Le logement représente 4 % des surfaces et 82,5 % des volumes financiers. Logements Surface (ha) % ensemble financier % ensemble particuliers 74,2 23 % 5,7 M 43 % professionnels 12,6 4% 2,6 M 17, 5 % 41,2 12,5 % 25,9 M 22 % TOTAL ,5 % 97,2 M 82,5 %

3 Les parcelles pour le logement individuel acquisent par des particuliers ont une surface moyenne de m2 (en légère croissance) avec un prix moyen de 68 /m2 (46 en 24). Les parcelles pour l habitat individuel acquisent par des professionnels ont une surface moyenne de m2 (en nette régression : m2 en 24) avec des prix qui ont plus que doublé en deux ans : 163 en 26, 64 en 24. (à rapprocher de la part prise en 26 par des produits haut de gamme en résidences secondaires). SURFACES ET VOLUMES FINANCIERS DES LOGEMENTS financier (M ) Surfaces (ha) Le foncier destiné au collectif : les surfaces moyennes sont en stabilité, avec un prix moyen en baisse : 63 en 26 (81 en 24), en raison du volume représenté en 26 par les secteurs moins onéreux (Avant Pays Savoyard). Les acquéreurs de foncier pour le logement individuel : 1/5 des achats extérieurs au département ORIGINE GEOGRAPHIQUE DES ACHETEURS EN 26 1,2 %,6 % 1,7 % 4,9% Savoie 8,7 % Haute Savoie Isère 4,6 % Rhône Alpes France Hors France Non communiqué 78,2 % En 26, le nombre d achats de particuliers pour de l individuel baisse : 647 acquisitions ( - 2% sur 24). Sur ce chiffre, on remarque en termes de CSP, une sur-représentation d employés (15 %), de professions intermédiaires (3,1 %), de cadres, commerçants, chefs d entreprises (23,5 %), par rapport à leur part dans la population des ménages en Savoie (respectivement 11,2 %, 15,5 % et 13,8 %), et une sous-représentation des ouvriers (18 %) et des retraités (6,5 %) (respectivement 2,5 % et 29,2 %). En termes d origine géographique, plus de 78% des acquéreurs sont domiciliés en Savoie, près de 1% viennent de l Isère, 4,7% de Haute-Savoie, 5,3 % de Rhône-Alpes et autre France, 1,1% de l étranger ( ces derniers chiffres étant à répartir entre la résidence secondaire, et la résidence principale). Les achats publics : une année forte SURFACES ET VOLUMES FINANCIERS DES ACHATS PUBLICS Surfaces (ha) financier (M ) SURFACES ET VOLUMES FINANCIERS ECONOMIQUES 3 1 Surfaces (ha) financier (M ) Le foncier économique : tendance en baisse En 26, 16,8 ha ont été echangés, soit une décroissance après une année 25 forte. Le foncier économique représente 5,2 % des surfaces échangées et 7 % du volume financier. On notera des tailles moyennes en croissance (3 195 m2 en 24 et 4 94 m2 en 26) et des prix moyens en progression (4 en 24 et 49 /m2 en 26) Il s agit d achats réalisés par des collectivités locales ou l Etat ; elles traduisent, de ce fait, des stratégies foncières hétérogènes (réserves foncières, réalisation d équipements publics, constructions administratives, emprises diverses). Ils représentent 13,8 ha en 26, soit une sensible progression : + 15 %. Si leur évolution globale progresse, les évolutions par territoire sont erratiques. En 26 ; Aix les Bains représente 56 % de l ensemble. Ce créneau représente 32 % des surfaces échangées et 3,6 % des volumes financiers (tailles de parcelles très petites ou très vastes, et prix allant de,5 à 45 /m2). En 26, 23,3 % des surfaces échangées ont été enregistrées sans destination connue.

4 è LES TERRITOIRES Surfaces vendues en 26 Ha % Aix les Bains 94,7 29,2 % Chambéry 3,8 9,5 % Combe de Savoie 26,5 8,2 % 152 ha 46,9 % Avant-Pays Savoyard 48,3 14,9 % Albertville / Ugine 32,5 1 % Maurienne 7,8 21,8 % Tarentaise 2,5 6,3 % 324 ha 1 % > Sillon alpin TOTAL Trois territoires pour 2/3 des surfaces échangées En 26, sur 324 ha échangés, trois territoires représentent les 2/3 de surface échangée : Aix les Bains, 94,7 ha et 29,2 % de l ensemble, doit sa première place à une année particulière d achats publics (58,7 ha) et au logement (13,2 ha d individuel et 1,9 ha de collectif). Pour le logement individuel, le secteur d Aix les Bains cumule les surfaces moyennes les plus élevées (et en croissance) et des prix parmi les plus forts (et en croissance). La Maurienne, 7,8 ha et 21,8 % de l ensemble (mais seulement 1 % du volume financier total), doit son classement à l habitat individuel (12,9 ha), aux achats publics (12,4 ha), et à la part la plus importante d achats «autres» (35,4 ha). SUPERFICIES ECHANGES EN 26 (EN HA) 94,7 48,3 32,5 3,8 2,5 26,5 Plus de 1 Ha 7,8 de 5 à 1 Ha de 2 à 5 Ha Moins de 2 Ha MONTANTS FINANCIERS (HORS TAXES) DES ECHANGES EN 26 (EN MILLIONS D UROS) 19 La Combe de Savoie marque une évolution irrégulière en surface consommée avec, en 26, 55 % affectés en 26 au logement, et 13 % à l économique. Mais les prix progressent régulièrement Plus de 5 Millions d de 2 à 5 Millions d de 1 à 2 Millions d Moins de 1 Million d 4 A noter aussi les deux territoires en tête des volumes financiers : la Tarentaise occupe la première place avec 28,4 M d échangés (411 /m2), les prix les plus élevés du département sous l effet des résidences secondaires en collectif (le foncier représente alors une charge foncière), et en résidences secondaires individuelles issues de professionnels (934 /m2), et Chambéry, 24 M, avec le logement collectif (1,3 M, 12 /m2), l habitat individuel professionnel (18 /m2), et le foncier économique, 5 M, 157 /m2 (le plus cher du département). Albertville/Ugine : les surfaces consommées par le logement (63 % du total en 26) sont toutefois en baisse régulière, alors que les prix progressent. Le foncier économique y tient une part faible : 7,5 % L Avant-Pays Savoyard, 48,3 ha échangés, occupe en 26 la première place du département pour l individuel particuliers (17,5 ha), la deuxième pour le collectif (1,2 ha), et la première place pour le foncier à vocation économique (4 ha). Les prix y sont bas puisque, pour 14 % des transactions foncières de Savoie, l Avant-Pays Savoyard ne représente que 1 % des volumes financiers. NB : Cartes ci-contre La Commune de La Thuile fait partie du territoire de Chambéry pour les données chiffrées et du canton de Saint Pierre d Albigny pour les données cartographiées. De même, la commune de la Motte Servolex est rattachée au territoire de Chambéry pour la valeur chiffrée, elle rejoint son canton pour la cartographie des valeurs cantonales

5 è LA PARTIE E DU SILLON ALPIN La partie savoyarde du Sillon alpin La partie savoyarde du Sillon alpin se compose des trois territoires d Aix lac de Bourget, de Chambéry métropole, et de la Combe de Savoie. Ils ont enregistré en 26 une consommation d espace de 152 ha, soit 47 % du Lausanne total des surfaces échangées en Savoie, et 45% des montants financiers. Ce léger décalage financier s explique en 26 par l importance d achats publics à prix limités sur Aix, et à la forte valorisation du foncier touristique dans les vallées. SUISSE TERRITOIRE D OBSERVATION FONCIERE EN 26 (Prix /m2 en 26) Canton de Genève GENEVE Bonneville PARIS HAUTE SAVOIE Partie savoyarde du Sillon alpin ANNECY PARIS ITALIE Aix les Bains LYON Albertville La Tour du Pin Montmélian SAVOIE Voiron GRENOBLE 15 TURIN Romans ISERE VALENCE Source : PERVAL, 59 DROME En termes de logement, le Sillon alpin savoyard représente 42 % des surfaces échangées en Savoie (53,8 ha), et 42 % des volumes financiers (4,6 M ), soit une moyenne de 75 /m2 (la fourchette allant de 6 /m2 en Combe de Savoie à 19 sur Chambéry). Plus de 16 de 12 à 16 de 8 à 12 Les achats pour habitat individuel mettent en évidence des surfaces moyennes entre 1 et 1 3 m2, dans le niveau haut des moyennes départementales. On notera une forte dominance locale : 79 % sont réalisés par des habitants de Savoie. Très peu d étrangers (1,2 %), une présence émergente d Isérois (8,7 %) et de Hauts-Savoyards (4,7 %). Enfin, 6,7 % des acquéreurs viennent d autres départements français (notamment attractivité d Aix les Bains). Par rapport aux territoires voisins, on notera, en matière de prix et de pression foncière, que le Sillon alpin savoyard, notamment Aix et Chambéry, occupe un positionnement médian entre la Haute-Savoie au nord, le Grésivaudan et l agglomération grenobloise au sud. La combe de Savoie se situe en 26 dans une dynamique moindre. Par exemple, Aix et Chambéry se situent dans une fourchette pour le foncier résidentiel hors lotissement de 8 à 12 /m2 (c est-à-dire inférieur à Annecy, Haut Genevois, Grésivaudan et Grenoble (> 16 /m2). de 4 à 8 Seuil de confidentialité 72 MARSEILLE Nombre de transactions L économie y tient une part faible en surface (6,5 ha), mais qui représente 39 % de l ensemble départemental en foncier économique et 8 % des volumes financiers. La moyenne est de 17 /m2, traduisant des implantations stratégiques sur des sites allant de 33 /m2 en Combe de Savoie, à 157 / m2 sur Chambéry métropole. Ce dernier territoire se situe en tête du prix de foncier économique vendu en 26 pour l ensemble du Sillon alpin, devant l agglomération grenobloise et le Chablais. Enfin, en 26, les achats publics représentent 7 % des surfaces (72,6 ha) et 49,5 % des volumes financiers et de l ensemble départemental. 5

6 è Le marche foncier rural et le foncier agricole Marché agricole : une confrontation d enjeux PRIX DES TERRES AGRICOLES NON BATIES ET NON VITICOLES EN 26 L exploitation des DIA (Déclaration d Intention d Aliéner) de la SAFER, pour 26, indique que ha ont été notifiés dans l ensemble du marché foncier rural ; la tendance est à la baisse depuis 24, tant en nombre de ventes, en surface, qu en terme de prix. Après 8 ans de hausse, ces transactions marquent un palier. Prix du m2 <,25 Source : SAFER,25 à,5,5 à 1 >1 SEGMENTATION DES SURFACES NOTIFIEES PAR MARCHE 8% 12 % Artificialisation (141 ha) Marché résidentiel (194 ha) 13 % Marché des espaces de loisirs (216 ha) Landes, friches, étangs et forêts (92 ha) 6% Marché agricole (1 28 ha) Source : SAFER 61 % EVOLUTION DES DIFFERENTS MARCHES EN SURFACE (ha) 3 Artificialisation 25 Marché résidentiel 2 Marché des espaces de loisirs 15 Landes, friches, étangs et forêts Marché agricole Source : SAFER Direction Générale adjointe de l Aménagement 1 rue des Cévennes Bâtiment l Adret 73 Chambéry 6 Le stock de foncier agricole, représenté par la SAU (Surface Agricole Utile), a diminué de 2,1% par an de 2 à 25, soit une érosion de 485 ha / an en Savoie. Ce mouvement qui se vérifie à l échelle de la France est, à la fois le fruit de l urbanisation qui touche les terres les plus productives, mais aussi la conséquence d une mutation des exploitations agricoles (baisse du nombre d agriculteurs, déprise des terres les moins rentables). Sur ces ha, on dénombre :. 194 ha (12 % de la surface mais 45 % de la valeur) destinés au résidentiel rural ha (13 % de la surface, mais 11 % de la valeur) de foncier rural destinés aux loisirs ha (8 % de la surface et 32 % de la valeur) qui changent de destination, vont aller à terme vers l urbanisation (artificialisation).. Enfin, 1 28 ha (61 % de la surface et 11 % de la valeur) sont des terres agricoles achetées par des agriculteurs. L ensemble de ce foncier rural comporte des fragilités : Les surfaces destinées à l artificialisation (141 ha) seront à court terme urbanisées. Les 216 ha destinés au marché des espaces de loisirs gardent une fonction paysagère tout en sortant du cadre des surfaces agricoles exploitables. Enfin, le résidentiel rural quitte également le champ agricole : il est partagé entre résidences principales et secondaires. Le marché foncier agricole (1 28 ha ont été échangés en 26) démontre une certaine vivacité, en lien avec le renouvellement des exploitations agricoles. Le mouvement est stable depuis Hors terrains viticoles, la plupart des territoires ont des prix inférieurs à,5 / m2. Les prix s élèvent sur les zones proches des enjeux urbains. Les biens agricoles sont alors soumis à une certaine pression foncière. Dans les secteurs où la pression urbaine génère une valeur patrimoniale, les prix sont partiellement déconnectés de leur valeur de production. A titre d exemple, en 26, les prix agricoles évoluent de,9 / m2 sur le territoire d Aix les Bains, 1,7 / m2 en Combe de Savoie et jusqu à 2,7 / m2 sur le territoire de Chambéry. En revanche, les moyennes restent plus proches des prix agricoles dans l Avant-Pays Savoyard et dans les territoires limitrophes du Grésivaudan et de l Avant-Pays Haut-Savoyard. Mission Développement Prospective BP 232 Savoie Technolac Le Bourget du Lac CEDEX Tél : Fax : Directeur de publication : Robert MUGNIER Réalisation : Sylvie Guerraz, Franck Gaudin Conception, réalisation et photos : Bernard THOMAS (MDP) - Imprimerie Nouvelle - Belley (1)