Fiche communale PORTES-LES -VALENCE

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Jacques Métivier
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Fiche communale PORTES-LES -VALENCE Profil statistique Synthèse de l entretien en commune du 29 juin 2011 CARACTERISTIQUES GENERALES DE LA COMMUNE Organisation spatiale Portes-les-Valence est

1 Fiche communale PORTES-LES -VALENCE Profil statistique Synthèse de l entretien en commune du 29 juin 2011 CARACTERISTIQUES GENERALES DE LA COMMUNE Organisation spatiale Portes-les-Valence est organisée autour des 3 terrasses, une par fonction (industrie, habitat, agriculture) Activités économiques La commune compte une zone économique et industrielle très importante au nord de la commune. En 2011 les commerces de centre-ville connaissent quelques difficultés. Equipements et services Offre de transport Grandes caractéristiques Les écoles et cantines sont pleines (nombreuses ouvertures de classe dans les années 2000) avec peu de marges de manœuvre. La commune compte un EHPAD, un collège avec un gymnase, et une salle de spectacles. Le niveau d équipement est jugé confortable. Deux lignes de bus régulières desservent Valence (cadence 20 min et 30 min), elles concernent surtout les scolaires. Le trafic routier est important 12000/13000 véhicules/jour passent par le centre, un PDU est en cours de réalisation à l échelle de Valence Agglo. La croissance démographique a été assez forte au cours de la dernière décennie et particulièrement jusqu'en 2006/2007 avec la ZAC des Chênes. La commune envisage de maintenir un rythme de construction équivalent à 70 logements/an. Elle ne se fixe pas d objectif en matière démographique, néanmoins elle ne se projette pas à plus de habitants à long terme. OBJECTIFS DE DEVELOPPEMENT Priorités communales La commune souhaite maitriser l urbanisation des zones AU. Projets d'équipements Formes urbaines Freins au développement Possibilité de construction d'une halte ferroviaire. Un emplacement est réservé pour la future piscine à vocation intercommunale. Mixité des formes sur l'ensemble de la commune, volonté de réhabilitation et d'amélioration de l'habitat ancien, avec des possibles destructions pour mutation de fonction (artisanat/industrie vers habitat). La commune n'a pas de réel frein à son développement de plus la capacité de l'assainissement est aujourd hui largement dimensionnée à l exception des zones AU fermées pour lesquelles une extension du réseau est nécessaire. 1

2 LA DEMANDE EN MATIERE DE LOGEMENTS Demande globale perçue - La demande provient essentiellement de ménages de Portes-les-Valence et Valence - Surtout de la part de jeunes primo-accédants pour de la construction en lotissement sur petite parcelle. Produits recherchés - Demande forte perçue envers la maison individuelle. Besoins pour les publics spécifiques demandes enregistrées concernant le parc locatif social : beaucoup logés dans le parc social valentinois, environ un demandeur sur deux est chômeurs ou bénéficiaire du RSA, la demande est orientée principalement vers du T logements pour personnes âgées médicalisées, liste d'attente d'environ 150, foyer logement. -Peu de situation d'insalubrité ou d'indignité. Le rythme de production neuve récent L'offre en locatif aidé L'offre en habitat sur des formes alternatives à l'individuel Les logements vacants Les projets en cours L'OFFRE DE LOGEMENT - Entre 2006 et 2009 la commune n a quasiment pas observé de constructions nouvelles du fait que le POS alors en vigueur ne permettait plus d extensions supplémentaires. Une modification du POS en 2010 a généré la réalisation de 93 maisons individuelles par l ouverture de 3 lotissements en plus du phénomène de divisions parcellaire. Globalement, cette période creuse (à l exception de 2010) fait suite à importante construction de lotissement au début des années Néanmoins, le phénomène de division parcellaire demeure important et représente entre 10 et 20 constructions par an. Ce tissu de densification présente encore d importantes possibilités. - L approbation récente du PLU devrait générer une dynamique de construction en nette accélération. La commune propose un parc locatif social conséquent qui fait suite à une position historique sur cette question. Le parc social est par conséquent de nature variée et présente des niveaux de loyers plutôt faible dans le parc ancien. Offre dans le collectif et dans le logement intermédiaire, développement de ce type de bâti. - Pas de phénomène de vacance dans le locatif social, peu dans le reste des logements. - Potentiel de transformation d usage de locaux d activités pour réaffectation en habitat. - Projet d'ensemble en cours sur la Zone AU Nord dite "Porte Verte" pour un rythme d environ 30 logements/an sur 5ans. Ce projet prévoit une certaine mixité des formes d habitat, 20 % de locatif social. 2

3 LE MARCHE IMMOBILIER ET FONCIER Accession Locatif Foncier - Une maison sur parcelle de 200m² coûte environ Une maison d'une quinzaine d'année revient entre 220 et 250 K (prix doublé en 10 ans) - Un appartement T4 neuf coûte 170 K (soit 2300 /m²) Pas de références connues, mais sentiment que les prix sont sensiblement les mêmes que sur Valence - Le foncier pour un terrain à bâtir varie de 100 à 120 et peut atteindre 160 dans certaines zones. - Certaines références récentes dépassent les 205 /m² - Le terrain brut se négocie 45 à 50 /m² LES OUTILS FINANCIERS ET REGLEMENTAIRES MIS EN ŒUVRE Document d'urbanisme (date d'approbation, évolution prévues) Le PLU a été approuvé en mars 2011 et rend 47 ha pour les zones naturelles et agricoles. Il fait suite à un POS «rempli» depuis 2006 et génère par conséquent une dynamique nouvelle du fait du déblocage de certaines zones. DPU Réserves foncières Emplacements réservés logement social Orientations d'aménagement Outils financiers DPU mis en place et utilisé quand il y a nécessité Politique de saisies d opportunités, mais la commune n'a pas de volonté d acquisitions précises. Périmètre de mixité de 20% définies sur les zones AU au titre du L Plusieurs orientations d aménagement sur les zones AU Les outils financiers existants ont été jusqu à présent assez peu employés par la commune : PVR très peu utilisée (appliquée sur le secteur Sud en prévision des extensions nécessaires du réseau d électricité), PAE uniquement en zones industrielles. La commune est aujourd hui en questionnement par rapport à la taxe d'aménagement. La procédure ZAC a été utilisée par le passé dans le cadre de l aménagement du centre-ville. Fiscalité spécifique Taxe forfaitaire appliquée, majoration TLE à 5% 3

4 ANALYSE DES METHODES DE PRODUCTION FONCIERE Après avoir réalisé une importante opération sous maîtrise publique de requalification du centre ville fin des années 1990 sous procédure ZAC publique, la ville de Portes les Valence se positionne aujourd hui de manière plus franche sur l encadrement réglementaire. Elle est par conséquent en nette retrait quant à une politique d acquisitions foncières en vue de projets d aménagement. La commune s appuie donc sur un PLU riche d orientations d aménagement opposables et orientant chaque nouvelle opération sur un objectif de mixité sociale à hauteur de 20% des logements réalisés. Néanmoins cet encadrement n est pas poussé jusqu à l encadrement financier, aucun régime de contribution au coût réel des équipements n a pour l heure été défini. L'INTERCOMMUNALITE ET L'HABITAT Attente d'un point de vue financier pour faciliter la maitrise foncière et notamment en matière de portage foncier intermédiaire. Le rôle du PLH doit également permettre de garantir une meilleure répartition du logement social à l échelle de l agglomération. 4

5 Cartographies support à l entretien 5

6 Le Potentiel foncier au 29 juin 2011 Nature Nombre de sites Somme de Surface (en ha.) Capacité en logement Opération en cours ,8 Site foncier urbanisable dans le temps du PLH ,3 Site foncier urbanisable post PLH ,7 Total général ,8 Temporalité du site & Nombre de sites Potentiel en logement Potentiel en ha. Zonage PLU Opération en cours ,8 AU ou NA réglementée ,4 U ,4 Site foncier urbanisable dans le temps du PLH ,3 AU ou NA réglementée ,9 U ,4 Site foncier urbanisable post PLH ,7 AU ou NA stricte U ,7 Total général ,8 6

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