Guide. Choisir un bailleur social

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1 Guide Choisir un bailleur social Septembre 2014

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3 CE QU IL FAUT SAVOIR AVANT DE RECOURIR A UN BAILLEUR SOCIAL Vous souhaitez réaliser une opération de logement locatif social et faire appel à un bailleur social. Votre choix est primordial pour la réussite de votre projet car c est le bailleur social qui assure la conduite de l opération, depuis la réalisation de l étude de faisabilité à la construction ainsi que la gestion des logements, assurant une pérennité au projet sur le long terme et une qualité de service pour les locataires. La relation que vous souhaitez engager avec le bailleur social doit être transparente et de confiance. Dès les premiers échanges, la collectivité doit indiquer qu elle négocie avec plusieurs bailleurs si tel est le cas. Le choix du bailleur social n est pas soumis au code des marchés publics. Toutefois, certaines conditions sont à respecter. Nous vous les expliquons dans ce document. Avant tout, le bailleur social intervient dans le cadre des politiques locales de l habitat et exerce une mission d intérêt général. Il se caractérise à la fois comme partenaire pour réaliser votre projet et comme gestionnaire sur la durée de location des logements. Une opération de logement locatif social est soumise à des conditions économiques très contraintes. L équilibre financier d une opération s analyse sur la durée de l emprunt (environ 40 ans). Les dépenses sont constituées des annuités d emprunt, des frais d entretien et des frais de gestion. Les recettes proviennent majoritairement des loyers (plafonnés à des montants qui sont revus annuellement). Contrairement à la promotion privée, les recettes sont réinvesties dans l entretien du patrimoine et le développement de l offre. Ils sont complétés de subventions, de fonds propres et de prêts dans le plan de financement de l opération. Le coût d une opération se répartit généralement de la façon suivante (en pourcentage) : Le bailleur social vous sollicitera pour garantir son emprunt. Dans le cadre du financement d'une opération de construction ou de réhabilitation de logements locatifs sociaux, le bailleur social peut solliciter en priorité une caution d'emprunt auprès de la commune d'implantation des bâtiments. Si la collectivité ne peut octroyer ce cautionnement, le bailleur pourra solliciter en priorité l'établissement public de coopération intercommunale, les caisses de garantie propre au logement social et à défaut le Département qui est susceptible d intervenir dans la limite de 50 % du capital emprunté. 1

4 Quelles obligations inscrire dans votre Plan Local d Urbanisme (PLU)? Vous avez décidé d inscrire une obligation de production de logement locatif social dans votre PLU. Veillez à inclure des règles adaptées aux besoins de votre commune et aux contingences du logement locatif social : si elle n est pas obligatoire, la pratique d un taux de 25 % ne doit pas être systématique et peut s appliquer sur certains secteurs afin de produire un nombre de logements locatifs sociaux en adéquation aux besoins. Quelques précisions sur le foncier Le prix d achat du foncier par l opérateur social ne doit pas être un critère de choix! Le choix que vous ferez doit avant tout être guidé par la qualité des relations avec le bailleur et la qualité du projet qu il propose. Le prix du foncier quant à lui est défini entre le Département, les collectivités locales et les bailleurs sociaux. Ce prix est fixé par le Département de manière à permettre l équilibre financier de l opération et à garantir les capacités d investissement du bailleur dans son patrimoine actuel et futur (carte en annexe 1). Avez-vous pensé au bail emphytéotique administratif et financier (BEA) ou bail à réhabilitation? Il permet à la collectivité de rester propriétaire du foncier et au bailleur de construire. Ce montage permet à la commune in fine de devenir propriétaire du bâti ou au bailleur d acheter ultérieurement le foncier. La conclusion d un BEA n est pas soumise aux règles du code des marchés publics, sauf dans le cas d une cession par la commune à l organisme HLM de parcelles pour un programme comprenant des équipements au bénéfice de la collectivité (ex : espaces culturels). Le principe de la passation d un BEA avec les obligations de mise en concurrence doit alors être retenu. Mobilisation du foncier de l Etat La mobilisation du foncier public est une possibilité pour l Etat de mettre en vente des terrains de son domaine privé ou celui de certains établissements publics afin d y produire des logements selon un système de décote. Pour des projets de logements locatifs sociaux, il est souhaitable de favoriser l accès direct au foncier par les organismes HLM sans passer par une procédure d aménagements dès lors que cela ne se justifie pas. MODALITES DE CHOIX D UN BAILLEUR SOCIAL Au-delà de l aspect financier, il faut veiller à prendre en considération la connaissance du territoire par le bailleur, sa compréhension du projet évoqué et sa capacité de gestion locative de proximité sur le long terme en étant l interlocuteur des locataires. De plus, la commune doit avoir réfléchi en amont sur ses attentes, sur le programme et les formaliser dans le cadre de sa politique locale de l habitat. Le choix du bailleur reposera à la fois sur l offre reçue et sur un contact préalable avec une visite de terrain. Deux catégories de bailleurs sociaux construisent et gèrent des logements locatifs sociaux : - Les Offices Publics de l Habitat (OPH) sont soumis à l ordonnance du 6 juin 2005 depuis la loi Warsmann du 17 mai Les OPH peuvent néanmoins choisir par simple délibération d appliquer volontairement les règles prévues par le code des marchés publics comme avant l entrée en vigueur de la loi Warsmann ; -- Les Entreprises Sociales pour l Habitat (ESH), (ESH), les les coopératives coopératives d HLM, d HLM, les les sociétés sociétés de crédits de crédit immobilier, doivent obligatoirement respecter pour pour leurs marchés les les règles de de l ordonnance du du 6 juin juin

5 Trois modalités de consultation peuvent être mises en œuvre 1 - Choix direct de gré à gré Choix direct d un opérateur pour la relation de confiance ou pour les compétences particulières dudit bailleur ; Cela permet un échange et un dialogue entre la collectivité et l opérateur ; Le projet se formalise au fur et à mesure des discussions sur la base d un programme susceptible d évoluer. La mairie doit formaliser son engagement auprès du bailleur par un courrier avec les premiers engagements et attentes que la commune souhaite voir le bailleur intégrer. 2 - Consultation des bailleurs pour une opération «classique» Dès lors que la commune n a pas d idée précise sur le bailleur avec qui travailler, elle s orientera sur une consultation de deux ou trois bailleurs. La collectivité souhaite choisir et comparer parmi plusieurs opérateurs ; Elle doit préalablement définir en amont ses objectifs, préparer, organiser et encadrer la consultation. La collectivité se doit de remettre un dossier à tous les bailleurs consultés comportant a minima les éléments suivants : Extrait du Plan Local d Urbanisme et le cas échéant extrait du Plan Local de l Habitat (ex : charte de qualité.) ; Propriété du terrain actuelle et à venir ; Note d intention de la commune sur le programme : publics visés, forme urbaine (individuel, intermédiaire, collectif), typologie des logements ; État du parc locatif social sur la commune et projets à venir (opérateur, date de livraison prévue) ; Études éventuelles relatives au foncier ou à sa périphérie. Dans un délai d un mois à compter de la remise du dossier de consultation, le bailleur sera en mesure de remettre un dossier composé de : 3

6 3 - Consultation des bailleurs pour une opération «spécifique» Cette consultation s entend pour les opérations particulières liées à des exigences architecturales, environnementales ou de public. En effet, une opération peut par exemple intégrer des logements sociaux avec des commerces, des services et des équipements publics. La surface affectée à une activité différente du logement social ne peut excéder 50 % de la surface brute totale du programme (dans la pratique : souvent 30 % au maximum). Pour répondre à ces exigences, un rendu plus complet (plan masse, perspective, simulation 3D) sera demandé aux bailleurs sociaux, qui doivent faire intervenir un architecte. Ceci suppose une compensation financière de l ordre de Par ailleurs, les délais de réponse souvent plus longs sont liés à la nécessité pour l opérateur social de mettre en concurrence plusieurs maîtres d œuvre. La collectivité se doit de remettre un dossier à tous les bailleurs consultés comportant, a minima, les éléments demandés dans le cadre d une opération «classique» (cf. point 2) complétés des documents suivants : Conditions de cession du foncier viabilisé (vente, BEA ) ; Réglementation de la consultation avec les critères de choix (charge foncière, respect du programme, projet architectural, capacité de gestion, ) et les modalités de rémunération des études engagées par le bailleur. Une discussion autour du dossier devra également se tenir avec chaque bailleur social consulté en présence a minima du maire et des adjoints à l urbanisme et aux affaires sociales. Il est souvent utile que l ensemble des acteurs du projet plus complexe soient réunis pour définir les éléments de programme (aménageurs, promoteurs, etc.). QU EST-CE QU UNE VENTE EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT (VEFA)? Programmes locatifs sociaux achetés en VEFA 42 % des logements locatifs sociaux financés en 2013 dans le département (hors Nantes Métropole) l ont été dans le cadre d une Vente en Etat Futur d Achèvement (VEFA). Il s agit d opportunités immobilières proposées par des promoteurs privés aux bailleurs sociaux pour une partie des logements de l opération (voire sa totalité). Ce mode de réalisation de logements sociaux permet de contribuer à davantage de mixité sociale dans des secteurs géographiques différents des implantations classiques du patrimoine des bailleurs sociaux. Il permet de compléter la production des logements locatifs sociaux mais ne peut pas être le seul mode de production. La VEFA peut être encouragée en inscrivant des secteurs de mixité sociale dans les PLU. Vous trouverez en annexe 2 les recommandations minimales souhaitées par les bailleurs dans le cadre de leurs négociations avec un promoteur. 4

7 ANNEXES Annexe 1 Prix du foncier viabilisé fixés par le Département selon les zones de loyer Annexe 2 Caractéristiques architecturales et prestations pour les programmes locatifs sociaux achetés en VEFA en Loire-Atlantique (hors Nantes métropole et CARENE) Annexe 3 Guides et études sur le logement locatif social 5

8 CHOISIR UN BAILLEUR SOCIAL - GUIDE A L ATTENTION DES ELUS ANNEXE 1 Prix du foncier viabilisé fixés par le Département selon les zones de loyer Sauf les zones hachurées où les EPCI ont leurs règles propres. 6

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10 ANNEXE 3 Guides et études sur le logement locatif social Pour plus d informations vous pouvez télécharger sur internet les différentes publications suivantes : - sur le site du Département de Loire-Atlantique - sur le site de l Union Sociale de l Habitat des Pays de la Loire (USH) Bailleurs sociaux intervenant sur le Département de Loire-Atlantique Aiguillon construction Habitat 44 Nantes habitat Tél Tél Tél Atlantique habitations Harmonie habitat SAMO Tél Tél Tél C.I.F. coopérative I.C.F. atlantique Silène Tél Tél Tél Espace domicile Lnh Vilogia Tél Tél Tél Gambetta locatif Logement français * Immobilière 3F Tél LogiOuest Tél *non membre de l USH des Pays de la Loire 8

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12 Département de Loire-Atlantique Direction équilibre territorial Service habitat 3 quai Ceineray - CS Nantes cedex 1 Tel Courriel : contact@loire-atlantique.fr Site internet : loire-atlantique.fr Conception et impression : Département de Loire-Atlantique Crédit photo : Silène Septembre 2014