MARKETBEAT CROISSANT OUEST BUREAUX. 4 ème trimestre 2016

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1 MARKETBEAT CROISSANT OUEST BUREAUX 4 ème trimestre 216

2 SOMMAIRE 1 Contexte économique 2 2 Synthèse 3 3 Boucle Sud 5 4 Boucle Nord 7 5 Neuilly-Levallois 9 6 Péri-Défense 11 7 Définitions 12

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE MI FIGUE, MI RAISIN Désalignement des astres Brexit, élection de Donald Trump, l année 216 détient le palmarès des réalisations surprenantes. L agenda 217 s annonce chargé : élections en France et en Allemagne, négociations de sortie de l UE du Royaume-Uni. Les grandes économies ont assez bien absorbé les turbulences de 216, mais le fameux «alignement des planètes» (taux d intérêts faibles, parité euro/dollar favorable et pétrole bas) carburant d une reprise auto entretenue se désaxe (hausse du pétrole, des taux longs). Après son passage à vide du 2 ème trimestre, la croissance française reste faible (,2% au 3 ème trimestre), et devrait terminer l année autour de 1,2% (contre 1,6% en zone euro). Plusieurs indicateurs sont timidement repassés au vert, notamment la consommation des ménages (+,4% en novembre), sur fond de regain d inflation (+,6% en décembre) lié à l énergie. Confiance des chefs d entreprise Les facteurs d incertitudes pesant sur l économie française touchent davantage le moral des ménages (stable à 99 points) que le climat des affaires, en net regain (15 points) et supérieur à 1 depuis 6 mois. Les secteurs de l industrie et de l hôtellerie-restauration (fortement touché par les vagues d attentats) gagnent chacun 4 points, tandis que le commerce montre des signes d amélioration (+3 points). Seul bémol, le bâtiment, encore en deçà de sa moyenne long terme. L indice PMI Markit termine aussi l année 216 sur une note positive à 53,1 points en décembre, contre 51,4 en novembre, le secteur privé touchant son plus haut niveau d activité depuis 18 mois. Pour autant, ce sursaut ne s est traduit que marginalement par des hausses d effectifs salariés. Timide embellie sur l emploi Le taux de chômage a amorcé sa descente à partir du 4 ème trimestre 215, atteignant même les 9,6% au printemps 216. Au 3 ème trimestre, ce taux s'établit à 9,7%. Selon l INSEE, les gains de marge des entreprises et la prime à l embauche ont permis d abaisser le seuil de croissance apte à créer de l emploi. En Ile-de-France, le taux de chômage francilien (8,5 % au deuxième trimestre 216) s est réduit de,5 point depuis mi-215. L exil consécutif au Brexit ne s est pas encore réalisé et les grandes entreprises qui examinent la question n en sont qu au début de leur réflexion. L Ile-de-France est certes en 1 ère ligne pour accueillir ces mouvements, mais Londres pourrait contre-attaquer fiscalement, comme en témoigne le transfert récent de la base fiscale de MAC DONALDS. Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, BIT Climat des affaires Moral des ménages Cushman & Wakefield MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T

4 CROISSANT OUEST DANS LE CREUX DE LA VAGUE Une correction attendue Le Croissant Ouest termine l année 216 sur un volume de m² de bureaux commercialisés, en repli de -24% sur un an. Un tel niveau d activité, loin des 558 m² observés en moyenne décennale et le plus bas depuis 21, intervient après une année 215 très réussie, sur un marché francilien très porteur. La géographie de la demande placée se révèle des plus contrastées. Neuilly-Levallois (+25%) et la Boucle Nord (+26%), après une année 215 atone, se sont nettement redressés, mais l inverse a prévalu du côté de la Boucle Sud (-44%) et de Péri-Défense (-26%). Dans un contexte francilien d accélération des grandes transactions, celles-ci se concentrant sur les secteurs tertiaires les plus centraux, les marchés du Croissant Ouest typiquement destinés à accueillir ce type de mouvements ont assez nettement dévissé. Moins de très grandes transactions La segmentation de l activité par tranche de surfaces est explicite. Les m² de bureaux traités à travers 11 grandes signatures en 216 ne rivalisent pas avec le score de l année passée (291 m² dans 19 mouvements). Sur le créneau des plus de 25 m², la cyclicité a joué à plein, une seule signature de ce type animant l année 216 (LA FRANCAISE DES JEUX dans «Le Delta»), loin des 4 transactions dénombrées en 215. Limitant le repli du croissant Ouest, les bureaux de taille intermédiaire ont rebondi, essentiellement en Boucle Sud et sur le secteur de Neuilly-Levallois. Ce dernier a même enregistré un record historique tant en nombre de signatures (22 transactions) qu en volumes (57 3 m²), Quant aux petites surfaces, la majorité des marchés du Croissant Ouest ont a minima égalé leur score de 215. Hausses sélectives des loyers de 1 ère main Le loyer moyen de 1 ère main s établit à 39 /m²/an, en hausse de 3% d une année sur l autre. La progression du loyer de la Boucle Sud (43 /m²/an en 216, contre 4 /m²/an en 215) fait suite à plusieurs signatures dans l immeuble «In Situ». A Neuilly-Levallois (47 /m²/an en 216, après 46 /m²/an en 215), des prises à Neuilly-sur-Seine ont confirmé le franchissement de la barre des 45 /m²/an faciaux. Demande placée et offre immédiate de bureaux dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Demande placée par tranche de surface dans le Croissant Ouest en 216 Tranche de surface Boucle Sud Neuilly-Levallois Offre immédiate Boucle Nord Péri Défense M² PART Evol. Moins de 1 m² % -5% De 1 à 5 m² % +16% Plus de 5 m² % -57% Surface totale % -24% Valeurs locatives de première main dans le Croissant Ouest, /m²/an Ailleurs, qu il s agisse de Péri-Défense (34 /m²/an) ou de la Boucle Nord (3 /m²/an), le statu quo des loyers faciaux est resté de mise. Note : Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Les loyers s entendent HT et HC Cushman & Wakefield MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T

5 CROISSANT OUEST DECRUE DE L OFFRE, ET FORTE PRODUCTION À L HORIZON Allègement par touches successives L offre immédiate dans le Croissant Ouest a confirmé sa décrue, passant sous le seuil du million de mètres carrés, totalisant 96 m² de bureaux disponibles fin décembre 216. En dépit du repli d activité en 216, l excellent performance de 215 permet encore de contenir l offre immédiate, qui bénéficie également d une recomposition de ses disponibilités. Ainsi, le rebond spectaculaire des surfaces intermédiaires a permis d alléger l offre du Croissant Ouest (-17% en un an) tout en mettant fin à 5 ans d augmentation des disponibilités sur ce créneau. L offre de grands gabarits d immeubles (+4%), redevenue majoritaire (4%) dans le volume de l offre du Croissant Ouest a partiellement comblé cet repli. Du côté des petites surfaces, la stabilité reste présente depuis plusieurs années. Contraction en ordre dispersé La Péri-Défense concentre la majeure partie de l offre immédiate (325 m²), le repli (-4%) de ses disponibilités répercutant le succès des surfaces intermédiaires. Les deux autres secteurs les plus offreurs du Croissant Ouest présentent des tendances contrastées. La stabilité prévaut en Boucle Sud (246 m²), effet là aussi d un repli des bureaux de taille intermédiaire. Pour la Boucle Nord (242 m²), le recul de l offre immédiate (-13%) traduit celui des grands gabarits d immeubles. A Neuilly-Levallois (17 3 m²), le volume des disponibilités est resté inchangé. Le taux de vacance du Croissant Ouest s établit à 11,7% au 4 ème trimestre 216. A l image de ce marché hétérogène, ces taux sont fortement contrastés selon les secteurs considérés, de 9,7% en Boucle Sud jusqu à 14,3% pour Péri-Défense. Années charnières pour le Croissant Ouest L année 216 a marqué un net rebond de la production nouvelle dans le Croissant Ouest (235 m²), un niveau inédit depuis 213 qui a mis à l honneur la Boucle Sud et Neuilly-Levallois. Le taux de précommercialisation de cette offre s élève à 75%, un niveau rassurant compte tenu du creux d activité rencontré en 216, tant en terme de livraisons que de demande placée. Le rythme restera équivalent en 217, avec d ores et déjà 233 m² de bureaux en chantier, Péri Défense prenant la tête cette production nouvelle devant Neuilly-Levallois. Offre immédiate dans le Croissant Ouest, en milliers de m² , Cushman & Wakefield Taux de vacance dans le Croissant Ouest 2% 15% 1% 5% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Livraisons d'immeubles de plus de 5 m² dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Boucle Sud Neuilly-Levallois - Cushman & Wakefield Boucle Nord Péri Défense A plus longue échéance, sur le volume spectaculaire en développement (plus de 75 m²), mais à peine 9 m² de bureaux sont passés en phase de construction. Livrés En chantier Permis obtenus Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T

6 BOUCLE SUD DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Contrecoup de 215 La demande de bureaux commercialisée en Boucle Sud a totalisé m² au cours de l année 216. Ce volume traité, accuse un repli de 44% sur un an, par rapport au score exceptionnel de 215 (proche des 3 m²) mais se rapproche de sa moyenne décennale (18 m²). Moteur traditionnel du Croissant Ouest, la Boucle Sud a soutenu 35% de son volume d activité, pour un nombre de transactions (232 signatures) légèrement inférieur à son rythme de croisière (245 en moyenne), si bien que le gabarit moyen des prises à bail a repassé la barre des 2 m². Derrière ce tassement de la demande placée, aussi spectaculaire que prévisible, plusieurs tendances à l œuvre se traduisent dans la segmentation de la demande placée. Correction sur (presque) tous les fronts Les bureaux de taille intermédiaire, en progression de +4% en un an, ont offert le principal levier de l activité transactionnelle en Boucle Sud. Sur les 3 signatures de ce type, celle de NEXTDOOR dans «Axe Seine» (4 9 m²) s est le plus particulièrement distinguée. Les bureaux inférieurs à 1 m² ont, quant à eux, marqué le pas, contrecoup d une accélération de l activité observée en 215 à Boulogne-Billancourt. Du côté des grandes transactions, les 3 mouvements d envergure intervenus au cours de l année (52 8 m² au total), dont celui de LA FRANCAISE DES JEUX dans «Le Delta» (25 m²), sont sans commune mesure avec le volume hors norme (171 m²) traité sur ce créneau en 215, qui avait mis à l honneur Issy-Les-Moulineaux. Légère progression du loyer de 1 ère main Le loyer moyen de première main s établit en moyenne à 43 /m²/an en 216, contre 4 /m²/an l an passé, les prises à bail dans l immeuble «In Situ» contribuant fortement à cette progression. Demande placée et offre immédiate de bureaux en Boucle Sud, en milliers de m² Demande placée par tranche de surface en Boucle Sud en 216 Tranche de surface M² PART Evol. Moins de 1 m² % -21% De 1 à 5 m² % +4% Plus de 5 m² % -69% Surface totale % -44% Valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an T1 T2 T3 T4 Le loyer moyen de 2 nde main est resté stable, positionné à 32 /m²/an. L essentiel des prises à bail font ressortir des loyers faciaux compris entre 3 et 38 /m²/an. Plusieurs signatures pour des loyers inférieurs aux fourchettes usuelles (moins de 25 /m²/an) ont contrebalancé des prises à bail de bureaux récents à 4 /m²/an à Issy-Les- Moulineaux notamment. 3 2 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Note : Les loyers s entendent HT et HC Cushman & Wakefield MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T

7 BOUCLE SUD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre : décrue confirmée pour les surfaces médianes Les disponibilités immédiates de la Boucle Sud totalisent 246 m² de bureaux au 4 ème trimestre 216. Stable d une année sur l autre, ce volume, encore élevé, s est replié depuis son point haut (287 m²) de 213, et représente un peu plus d 1 an de consommations en rythme moyen décennal. Des tendances contraires sont à l œuvre selon les segments de surfaces. Poids lourd de ces disponibilités, les bureaux de taille intermédiaire (4% de l offre immédiate) ont tiré profit de la bonne tenue de leur rythme d activité. A l inverse, les petites surfaces culminent désormais à 3%, poursuivant une tendance haussière depuis 6 années. Du côté des grands gabarits d immeubles (31% du volume total), peu de changement, le retour à une demande placée usuelle s accompagnant d une progression mesurée (+18%) des disponibilités. Statu quo de la vacance Le taux de vacance de la Boucle Sud s élève à 9,7% début 217, en légère baisse par rapport à l an passé (9,6%), s agissant du taux le plus bas du Croissant Ouest (11,7%). Les vagues de grandes transactions intervenues depuis 3 ans ont changé la composition des disponibilités, plaçant les surfaces intermédiaires au cœur de l offre de la Boucle Sud. Dans le même temps, la hausse ininterrompue des petites surfaces, compte tenu d une demande placée conforme à son rythme de croisière laisse présager un taux d absorption négatif. Quant à l offre de grands gabarits, celle-ci se concentre sur 4 immeubles à Boulogne-Billancourt et pourrait s élargir à Issy-les- Moulineaux avec la livraison de «Aquarel» (29 9 m²). Issy-Les-Moulineaux reprend la main Environ 12 m² de bureaux ont été livrés en Boucle Sud au cours de l année 216, en majeure partie à Boulogne-Billancourt, la restructuration de «City Lights» (26 6 m²), pré commercialisée auprès de SOLOCAL constituant la plus grande opération. Offre immédiate en Boucle Sud, en milliers de m² , Cushman & Wakefield Taux de vacance en Boucle Sud 16% 14% 12% 1% Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Sud, en milliers de m² % 6% 4% 2% Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Boucle Sud Croissant Ouest Ile-de-France - Cushman & Wakefield Jusqu en 22, sur les 3 m² de bureaux disponibles et en cours de développement, moins de 5 m² ont vu leur chantier démarrer. Le centre de gravité de cette nouvelle offre mettra à l honneur Issy-les-Moulineaux dès 217 et hormis «Green Office» (16 9 m²) et EDO (1 4 m²) entièrement pré commercialisés, seul «Aquarel» est encore disponible Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux Cushman & Wakefield MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T4 216 Cushman & Wakefield 6

8 BOUCLE NORD DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Au rythme des grandes transactions Le marché des bureaux de la Boucle Nord s est à nouveau distingué par son profil d activité erratique, terminant l année 216 sur un total de 69 2 m² commercialisés. Cette progression de la demande placée de 46% en un an met fin à 2 exercices d érosion des volumes. Depuis 5 ans, la Boucle Nord peine à renouer durablement avec ses performances passées (26-29). En 216, la Boucle Nord a renoué avec les transactions d envergure, et ce après une année 215 «blanche» sur ce créneau et un exercice 214 des plus calmes. Les regroupements d effectifs de CREDIPAR (9 m²) et de BAYER (5 3 m²), et la signature de SAGE dans «l Atrium Défense» ( 9 4 m²) auront mis fin à la tendance baissière observée en Boucle Nord. Bureaux de taille intermédiaire en recul Les surfaces comprises entre 1 et 5 m² ont offert le principal levier de l activité, malgré leur repli de -28% depuis l an passé. Pour un nombre de transactions sensiblement identique (15 signatures en 216 contre 16 l an passé), leur gabarit moyen a nettement diminué (1 775 m² en 216 ; 2 3 m² en 215). Les seules signatures excédant les 3 m² ont concerné des ventes à utilisateur à Clichy et à Gennevilliers. La très bonne tenue du marché de Clichy (+7%) aura, quant à elle, soutenu la progression en nombre (61 signatures) et en volume (+6%) ses bureaux de moins de 1 m². Demande placée et offre immédiate de bureaux en Boucle Nord, en milliers de m² Demande placée par tranche de surface en Boucle Nord en 216 Tranche de surface T1 T2 T3 T4 M² PART Evol. Moins de 1 m² % 6% De 1 à 5 m² % -28% Plus de 5 m² % NS Surface totale % +26% Faible progression de la seconde main Le loyer moyen de 1 ère main reste stable à 3 /m²/an depuis 214, un niveau fréquemment franchi dès lors que les surfaces excèdent les 1 m². Le loyer moyen de 2 nde main se positionne à 19 /m²/an, en faible progression par rapport aux 18 /m²/an enregistrés en moyenne en 215. D importants contrastes de localisation et de qualité des surfaces caractérisent la Boucle Nord; elles sont à l origine d une forte hétérogénéité des valeurs locatives. Pour des surfaces de bonne facture excédant les 1 m², le seuil des 2 /m²/an est aisément dépassé. Valeurs locatives en Boucle Nord, /m²/an Loyer prime Loyer moyen 1ère main Loyer moyen 2nde main Note : Les loyers s entendent HT et HC Cushman & Wakefield MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T

9 BOUCLE NORD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Allégement des disponibilités porté par les grands gabarits d immeubles L exercice 216 se caractérise par un net repli des disponibilités de bureaux en Boucle Nord (-13%), qui totalisent 242 m² début 217. Un trio de grandes signatures (SAGE, CREDIPAR, BAYER) portant sur des immeubles neufs vacants a soutenu l essentiel de cet allègement. Pour autant, les surfaces de grand gabarit représentent encore plus de la moitié (57%) des disponibilités de la Boucle Nord. Offre immédiate en Boucle Nord, en milliers de m² Du côté des bureaux de taille intermédiaire, les stocks vacants sont restés stables (-1%), malgré un repli d activité sur ce créneau, et à l inverse des petites surfaces, en nette progression (+2% en un an). Forte contraction du taux de vacance Au 4 ème trimestre 216, la Boucle Nord a vu son taux de vacance (12,7%) s éloigner du seuil des 15% resté la norme depuis 29. Ce niveau reste le deuxième plus élevé du Croissant Ouest (11,7% en moyenne). Près de 7% des disponibilités se concentrent sur des immeubles de seconde main, particulièrement présents à Clichy, Colombes et Gennevilliers, dont un certain nombre nécessiterait d importants travaux de remise à niveau. Dans le même temps, l offre neuve de première main est très présente à Gennevilliers, la Garenne-Colombes ou encore Asnières-sur-Seine, propice à rendre quasi structurelle la vacance au sein des immeubles les plus éloignés des standards qualitatifs recherchés par les utilisateurs. Lancements au compte goutte Les mises en chantier de nouvelles opérations ont ralenti à partir de 214, après un cycle très actif de livraisons (de 27 à 213), offrant à la Boucle Nord un délai pour absorber une offre de première main déjà présente (près de 6 m²). La sécurisation des lancements est restée de mise, à l image de la seule livraison de 216, l immeuble «Nuovo» (35 m²) à Clichy, entièrement précommercialisé auprès de L OREAL. Sur les 175 m² de bureaux disponibles et en cours de développement jusqu en 22, seules deux opérations ont vu leur chantier démarrer en blanc, «United» (7 m²) et «Gate One» (8 m²), toutes deux à Clichy. Au titre de la plus vaste opération à venir, citons le Campus de dernière génération «Ouest to Be» (82 m²) à Asnières-sur-Seine, en attente de démarrage de son chantier. Cushman & Wakefield MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T4 216, Cushman & Wakefield Taux de vacance en Boucle Nord 16% 12% Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Nord, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² 8% 4% % Asnières-sur-Seine Clichy Boucle Nord Croissant Ouest Ile-de-France - Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield Bois-Colombes Gennevilliers 8

10 NEUILLY-LEVALLOIS DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Accélération finale Le marché de Neuilly-Levallois termine l année 216 sur un volume de 17 3 m² commercialisés, en progression de 25% sur un an et légèrement au-dessus de sa moyenne décennale (15 m²). Ce score est d autant plus encourageant après le brutal coup d arrêt de l activité du 3 ème trimestre, l un des plus faible depuis 1 ans. L activité s est largement redressée au dernier trimestre, le plus dynamique (38 2 m²) depuis 214, A l aune du nombre de transactions, les 157 signatures intervenues au cours de l année 216 constituent un record essentiellement alimenté par les 6 transactions relevées au 4 ème trimestre. Année record pour les bureaux de taille intermédiaire Le segment des surfaces inférieurs à 5 m² affiche une bonne orientation de leur volume de transactions, avec une mention spéciale pour celles de taille intermédiaire. Les 53 9 m² commercialisés au travers de 22 signatures constituent un record historique mettant largement à l honneur Neuilly-sur-Seine (68% des transactions sur ce créneau de surfaces). Les petits gabarits ont constitué le deuxième support de l activité, Levallois-Perret (6% des commercialisation) se détachant nettement devant Neuilly-sur-Seine, les deux communes affichant des progressions respectives de 22 et de 17%. Du côté des grandes transactions, le manque d offre est de nature à brider ce marché, animé par la seule signature de SEPHORA sur le «41 Ybry» (13 4 m²). Légère progression des loyers Le loyer moyen de 1 ère main progresse légèrement, établi à 47 /m²/an au cumul de 216, après 46 /m²/an observés en moyenne en 215. Plusieurs prises à bail dans l immeuble «Newtime» à Neuilly-sur-Seine ont franchi le seuil des 45 /m²/an ( valeur faciale). Le franchissement des 4 /m²/an s est confirmé au cours de l année pour le loyer moyen de 2 nde main, positionné à 41 /m²/an au cumul de 216, en hausse par rapport aux 38 /m²/an observés en 215. Plusieurs signatures intervenues à Neuilly-sur-Seine pour des valeurs faciales supérieures à 48 /m²/an ont contribué à cette légère progression. Demande placée et offre immédiate de bureaux à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Demande placée par tranche de surface à Neuilly- Levallois en 216 Tranche de surface T1 T2 T3 T4 M² PART Evol. Moins de 1 m² % +2% De 1 à 5 m² % +94% Plus de 5 m² % -45% Surface totale % +25% Valeurs locatives à Neuilly-Levallois, /m²/an Note : Loyer prime Loyer moyen 2nde main Les loyers s entendent HT et HC Loyer moyen 1ère main Cushman & Wakefield MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T

11 NEUILLY-LEVALLOIS OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Statu quo des disponibilités Les disponibilités de Neuilly-Levallois totalisent 147 m² de bureaux début 217 un volume stable depuis un an. Depuis 212, l offre immédiate peine à redescendre durablement sous le seuil des 15 m². En dépit du dynamisme de l activité en 216, la tendance haussière des disponibilités est palpable sur tous les segments de surfaces inférieurs à 5 m², témoignant d une rotation importante des utilisateurs mais aussi de libérations régulières. Depuis 2 ans, l offre de grands gabarits reste au plancher, seuls 4 immeubles (dont 3 à Levallois-Perret) proposent des surfaces de plus de 5 m². Les immeubles de première main «Allure» et «Newtime», tous deux restructurés, n excèdent pas les 6 à 6 3 m², soit à peine 1% des disponibilités totales de Neuilly-Levallois. Deuxième année de repli du taux de vacance Pour la première fois depuis 212, le taux de vacance de Neuilly-Levallois est redescendu sous le seuil des 1%. Positionné à 9,9% au 4 ème trimestre 216, contre 1,3% l an passé, ce taux s affiche parmi les plus bas du Croissant Ouest (11,7% en moyenne ). Compte de la tendance à la hausse des disponibilités, effet d une rotation des utilisateurs et de libérations nettes de surfaces, ce taux est susceptible de repartir à la hausse y compris lors d exercices dynamiques au niveau des commercialisations. En l'absence de foncier disponible, le renouvellement de l'offre de première main tant à Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret s'opère le plus souvent à travers des opérations de restructuration. Une production nouvelle limitée Offre immédiate à Neuilly-Levallois, en milliers de m² , Cushman & Wakefield Taux de vacance à Neuilly-Levallois 15% 1% Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² 5% % Neuilly-Levallois Ile-de-France - Cushman & Wakefield Croissant Ouest Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Un peu moins de 45 m² de bureaux neufs ont été inaugurés sur le marché de Neuilly-Levallois au cours de l année 216. Au titre des plus importantes, citons «Unicity» (35 8 m²), entièrement pré commercialisé auprès de CETELEM, et «Hub» (14 5 m²). A peine 6 m² de bureaux neufs et restructurés sont actuellement disponibles jusqu en 218. Outre les 1 m² restant à commercialiser après le positionnement de L OREAL sur 44 m² dans «Ecowest», le seul immeuble livrable en 218 est «Kosmo» (22 m²), première opération de restructuration menée à Neuilly-sur- Seine depuis Levallois-Perret Neuilly-sur-Seine Cushman & Wakefield MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T4 216 Cushman & Wakefield 1

12 PÉRI-DÉFENSE DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Correction en trompe l oeil Le rattrapage opéré par le marché de Péri-Défense au cours des 2 ème et 3 ème trimestre ne s est pas prolongé en fin d année. Si bien que les m² commercialisés au cumul de l année 216 affichent un repli de -29% par rapport à 215. Ce volume d activité, le plus faible depuis 4 ans, reste très en retrait de son rythme de croisière décennal (17 m²). A titre de nuance, l'exercice de référence 215 s est révélé particulièrement réussi (meilleure performance depuis 28). Pour ce secteur dont la performance dépend des grands mouvements d utilisateurs, le contrecoup de la signature de NOVARTIS (42 2 m²) en 215 explique ce recul. Dans le même temps, l attraction des marchés les plus profonds de l Ile-de-France en 216 (Paris, La Défense) contribue à polariser le marché en déplaçant son centre de gravité. Rebond des surfaces intermédiaires La segmentation de l activité parle d elle-même avec une demande placée bien orientée pour tous les créneaux de surfaces inférieurs à 5 m², notamment celles de taille intermédiaire (43% du volume total). Pour l exact nombre de transactions (27 signatures), l activité sur ce segment de surfaces a nettement rebondi (+17%), tirant vers le haut le gabarit moyen (2 m²). Courbevoie s est plus particulièrement distinguée (15 4 m² commercialisés, le double de son volume de 215), avec, entre autres, la signature de LA MAISON DE LA COMMUNICATION (4 7 m²) dans le «Cristallin à Courbevoie Demande placée et offre immédiate de bureaux à Péri-Défense, en milliers de m² Demande placée par tranche de surface à Péri- Défense en 216 T1 T2 T3 T4 Tranche de surface M² PART Evol. Moins de 1 m² % -1% De 1 à 5 m² % +17% Plus de 5 m² % -64% Surface totale % -29% Sur les 4 grandes signatures de 216 (34 3 m²), la plus importante a concerné le positionnement via un BEFA de FRANFINANCE dans l opération «Spring» (13 7 m²), Hausse du loyer de seconde main Valeurs locatives à Péri-Défense, /m²/an Le loyer moyen de 1 ère main (34 /m²/an) reste inchangé depuis 215. L essentiel des prises à bail ont concerné des bureaux restructurés, pour des loyers s échelonnant le plus souvent de 28 à 32 /m²/an. Le seuil des 4 /m²/an a néanmoins été atteint dans la tour «Vista». Le loyer moyen de 2 nde main confirme depuis 2 ans sa progression (26 /m²/an en 216 après 25 /m²/an en 215), rejoignant son niveau de 213. Des écarts considérables sont présents selon la localisation et l état des surfaces, et seule une poignée de signatures de taille importante au-delà des 3 /m²/an a participé à la hausse du loyer moyen Note : Loyer prime Loyer moyen 1ère main Loyer moyen 2nde main Les loyers s entendent HT et HC Cushman & Wakefield MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T

13 PÉRI-DÉFENSE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Stabilité apparente de l offre immédiate Le marché des bureaux de Péri-Défense totalise 325 m² disponibles début 217, en léger repli par rapport l an passé. La correction de la demande placée en 216 ne s est pas accompagnée d un alourdissement du volume de l offre immédiate. Le rythme soutenu des commercialisations de taille intermédiaire a nettement entamé leurs disponibilités, qui approchent les 1 m² au 4 ème trimestre 216, un plus bas depuis 5 ans. A l inverse, les grands gabarits d immeubles (17 m²) ont pris la tête des disponibilités. L offre de bureaux neufs et restructurés (43%), très présente à Nanterre et à Rueil- Malmaison rivalise avec celle de seconde main (57%). Offre immédiate à Péri-Défense, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m², Cushman & Wakefield Les grands gabarits pèsent dans l offre Le marché de Péri-Défense concentre à lui seul plus du tiers de l offre immédiate du Croissant Ouest. La composition des disponibilités y est demeurée stable depuis 29, évoluant depuis lors au delà des 3 m². Les bureaux de seconde main représentent un volume de près de 1 m² fin 216, dont près de 4% se concentrent à Nanterre. Le taux de vacance à Péri-Défense, positionné à 14,3% à la fin du 4 ème trimestre 216, affiche une légère contraction par rapport aux 14,9% observés l an passé. Plusieurs projets urbains vont structurer le secteur de Péri Défense ces prochaines années, avec le développement du quartier des Groues à Nanterre, les Jardins de l Arche, Arena 92, projets combinés au réaménagement du Boulevard de La Défense et au prolongement du RER E. Accélération de la production au profit de Nanterre et de Courbevoie A peine 4 m² de bureaux ont été inaugurés à Péri- Défense au cours de l année 216, avec les livraisons de «Crystal Défense» (14 m²), de «Mozaik» (16 m² pré commercialisé à plus de 5%) et de «5ème Avenue» (6 7 m²). D ici 22, les développements futurs vont prendre de la vitesse, plaçant successivement Nanterre et Courbevoie sur le devant de la scène. Près de 35 m² de bureaux sont annoncés, dont 1 m² d ores et déjà cours d édification pour des livraisons en 217 mais surtout en 218. Taux de vacance à Péri-Défense 2% 15% 1% 5% % Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Péri-Défense, en milliers de m² Péri Défense Croissant Ouest Ile-de-France - Cushman & Wakefield Courbevoie Nanterre Puteaux Rueil-Malmaison Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T

14 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T Cushman & Wakefield MarketBeat Croissant Ouest Bureaux T

15 AUTEURS Pierre d Alençon Chargé d Etudes 3 () pierre.d alencon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 () magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Directeur Général +33 () olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 () ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés