L ÉVALUATION DES DROITS DEMEMBRES

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1 L ÉVALUATION DES DROITS DEMEMBRES Le démembrement est le résultat d une scission de la pleine propriété : La pleine propriété = l usufruit + la nue-propriété Si l on connaît la valeur d un bien en pleine propriété, comment déterminer alors la valeur de chacun des composants? Deux méthodes d évaluations coexistent qui, en fait, n en forment qu une! Elles reposent toutes les deux sur la technique de l actualisation des flux de revenus futurs. La différence provient de ce que l une, l évaluation fiscale, correspond à un barème intangible qui s impose dans des conditions définies par la loi, et que l autre, l évaluation économique, permet de s adapter à tous les éléments environnant le démembrement d un bien : espérance de vie de l usufruitier, sexe de l usufruitier, rendement spécifique du bien, etc. 1 L évaluation fiscale des droits démembrés Le barème fiscal d évaluation des droits démembrés a été modifié au 1 er janvier Les valeurs retenues jusque là étaient basées sur l espérance de vie des femmes et des hommes de 1893! À cette époque, la durée de jouissance d un usufruitier était donc réduite par rapport à aujourd hui. Économiquement, cela signifie que la valeur du droit d usufruit en 1905, date à laquelle le premier barème a été institué 1, est fortement sous-estimée par rapport à celle qu il a avec les tables d espérance de vie actuelle. A contrario, la valeur de la nue-propriété de l article 762 du Code général des impôts (CGI) se trouve largement surestimée. Le nu-propriétaire de 2008 attendra beaucoup plus longtemps avant de pouvoir jouir du bien. La valeur de son droit se trouve donc réduite. S il a été abrogé au 1 er janvier 2004, l article 762 du CGI reste encore applicable, notamment en matière de calcul de plus-value lors de la cession de droits démembrés. Il convient donc de le rappeler pour mémoire : Tableau 10.1 Barème de l article 762 du CGI Âge de l usufruitier de l usufruit de la nue-propriété Moins de 20 ans révolus 70 % 30 % Moins de 30 ans révolus 60 % 40 % Moins de 40 ans révolus 50 % 50 % Moins de 50 ans révolus 40 % 60 % Moins de 60 ans révolus 30 % 70 % Moins de 70 ans révolus 20 % 80 % Plus de 70 ans révolus 10 % 90 % 1. Article 762 du CGI.

2 1.1 Le barème des droits L usufruit viager La détermination de la valeur respective des deux droits se fait en fonction de l âge de l usufruitier (art. 669 du CGI). Tableau 10.2 Barème de l article 669 du CGI Âge de l usufruitier de l usufruit de la nue-propriété Moins de 21 ans révolus 90 % 10 % Moins de 31 ans révolus 80 % 20 % Moins de 41 ans révolus 70 % 30 % Moins de 51 ans révolus 60 % 40 % Moins de 61 ans révolus 50 % 50 % Moins de 71 ans révolus 40 % 60 % Moins de 81 ans révolus 30 % 70 % Moins de 91 ans révolus 20 % 80 % Plus de 91 ans révolus 10 % 90 % L usufruit temporaire L usufruit peut parfaitement être fixé pour un temps 2, sans pour autant être viager. Cet usufruit temporairement limité dans le temps est évalué à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans. Lorsqu il est constitué au profit d une personne morale, l usufruit temporaire ne peut pas dépasser 30 ans Le champ d application de l article 669 du CGI L article 669 du CGI s impose pour la détermination de l assiette taxable des droits démembrés lors des mutations à titre onéreux ou à titre gratuit, qu il s agisse : des droits d enregistrement ; de la taxe de publicité foncière ; en matière d ISF lorsque la déclaration des droits d usufruit et de nue-propriété appartient à chaque titulaire 4 ; en matière d impôt sur la plus-value immobilière, uniquement lorsque l usufruit ou la nue-propriété provient d un immeuble détenu par le cédant en pleine propriété (cas du propriétaire qui vend son usufruit ou sa nue-propriété). 2. Article 580 du Code civil. 3. Article 619 du Code civil. 4. Voir chapitre «ISF».

3 Dans le dernier cas, l article 74 SE, annexe II du CGI dispose : Si la cession a pour objet la nue-propriété, l usufruit ou tout autre droit portant sur un bien acquis en pleine propriété, la plus-value imposable est déterminée en tenant compte, d une part, du prix du droit cédé et, d autre part, du prix d acquisition afférent à ce droit. Ce prix d acquisition est réputé égal à une fraction, appréciée au jour de la cession, du prix d acquisition de la pleine propriété du bien. En cas d usufruit ou de nue-propriété, cette fraction est déterminée en appliquant le barème institué par l article 669 du Code général des impôts. En revanche, dans tous les autres cas de cession de biens immobiliers ou mobiliers, le choix est laissé aux parties de la méthode d évaluation des droits démembrés. Ainsi, ils pourront décider librement du prix à fixer à chacun des droits. 2 L évaluation économique des droits démembrés 2.1 Définition Au plan juridique, l usufruitier utilise le bien directement ou indirectement par la perception des revenus qu il génère. Quant au nu-propriétaire, il ne perçoit rien. Il est dans l attente de la pleine propriété future. Reprenons les définitions économiques énoncées par Jean-Pierre Andrieu 5 : Définition économique de l usufruit : «L usufruit est le droit de percevoir les revenus pendant la durée du démembrement, mais ne possède plus rien à la fin.» Définition économique de la nue-propriété : «C est le droit de posséder le bien à la fin du démembrement, mais de ne percevoir aucun revenu pendant sa durée.» 2.2 Les paramètres Pour déterminer la valeur du droit d usufruit et de celui de nue-propriété, il faut disposer des éléments suivants : l espérance de vie de l usufruitier : elle correspond à la durée du démembrement viager ; la durée prévue pour l opération de démembrement dans le cas d un démembrement temporaire ; les revenus nets générés par le bien : il s agit des revenus nets des charges usufructuaires, c est-à-dire celles supportées par l usufruitier ; un taux d actualisation : il doit correspondre au rendement attendu ou espéré d un investissement dont le niveau de risque est équivalent Le modèle d évaluation actuarielle Comme n importe quel actif, il est possible d estimer la valeur de l usufruit et de la nue-propriété par actualisation des flux de trésorerie qu ils vont générer dans le futur. L actualisation est une technique qui permet de convertir une somme future en une somme actuelle (par exemple, combien vaut aujourd hui s il est prévu que cette somme soit perçue dans 2 ans?). Pour procéder à ce calcul actuariel, il faut connaître trois paramètres : les revenus futurs (R 1, R 2 R n) ; les dates de perception des revenus (les années 1 à n) ; 5. J.-P. Andrieu, Calculs Financiers et évaluations mathématiques en gestion de patrimoine, Maxima, 1996, p J. Aulagnier, «Aspects de droit civil : évaluation des droits d usufruit, de quasi usufruit et de nue-propriété par la méthode d actualisation des flux futurs», Dr. et patrimoine, nov. 1999, n 76.

4 le taux de rendement exigé pour un investissement qui serait équivalent en terme d aléa (i). La valeur de l actif est alors égale à : Soit un actif qui va dégager les flux suivants, sur les 5 prochaines années : F1 F2 F3 F4 F Au-delà de l année 5, plus aucun flux ne sera perçu. Le taux de rendement exigé pour ce type d actif est de 8 %. Sa valeur est donc de : Détermination de la valeur de l usufruit L usufruitier va percevoir des revenus nets de charges (R t), générés par le bien, jusqu à la fin de sa vie, soit pendant n années (n correspond donc à son espérance de vie). La valeur de l usufruit est donc égale à : Détermination de la valeur de la nue-propriété La valeur de la nue-propriété va être déterminée de la même façon. Le nu-propriétaire ne disposera du bien qu au décès de l usufruitier, soit dans n années. À ce moment là, il possédera la pleine propriété du bien. La valeur de la nue-propriété correspond donc à la valeur actualisée de la pleine propriété. Si la valeur de cette pleine propriété, dans n années, est V pleine propriété : Soit un bien dont la valeur anticipée dans 10 ans sera de 5 M. Pour un taux d actualisation de 9 %, la valeur de la nue-propriété à la date d aujourd hui est : Cette formule pose cependant la question de la valeur de la pleine propriété dans n années. Pour l estimer, il est possible de suivre la même logique, à savoir que le plein propriétaire percevra grâce au bien des revenus, à partir de l année n+1 jusqu à la fin de vie de ce bien, en m. On en déduit donc que la valeur, à l année n, de la PP est :

5 On peut faire remarquer que certains biens ont une durée de vie infinie (on pense notamment à certains biens immobiliers), ou tout au moins indéfinie. Ceci ne remet pas en cause l évaluation actuarielle, et ce pour deux raisons : tout d abord, plus un revenu est éloigné dans le temps, plus sa valeur actualisée tend vers zéro. De la sorte, raisonner sur 100 ans ou un million d années ne change pas la valeur du bien ; il n est pas possible de faire des prévisions sur un horizon de 50 ou 100 ans, mais il est souvent possible de modéliser l évolution future des revenus qui seront dégagés par l actif. Or, en posant un taux de croissance moyen à l infini (g), il devient très simple d estimer la valeur du bien 7. de la pleine propriété (à l année n) d un bien dégageant des revenus augmentant chaque année d un même taux (g), sur un horizon infini : Dans cette situation, la valeur de la nue-propriété à la date d aujourd hui est : Soit un immeuble démembré, dont la pleine propriété sera récupérée dans 7 ans. À ce moment là, il procurera des loyers nets de 15 K par an. Ce bien étant situé dans le centre de Paris, il est raisonnable d estimer que sa durée de vie est infinie, et que ses recettes nettes augmenteront chaque année de 3 %. Le taux de rendement attendu pour ce type de bien est de 6 %. 7. Pour une présentation détaillée de la méthode, voir A. Thauvron, Évaluation d entreprise, 4 e éd., Economica, 2013.