Bureaux et locaux d activités / entrepôts Régions

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1 Bureaux et locaux d activités / entrepôts Régions MarketView 1 er semestre 2014 CBRE Études et Recherche BUREAUX Offre immédiate Loyer «prime» LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS Offre immédiate Loyer «prime» INVESTISSEMENTS Volumes Taux de rendement «prime» Évolutions annuelles MALGRÉ LA CONCRÉTISATION DE GRANDES TRANSACTIONS, L ACTIVITÉ EN RÉGIONS CONTINUE DE SE RÉTRACTER Points clés concernant l échantillon des 15 villes régionales Stabilité de l offre immédiate tant pour les actifs de bureaux (2 millions de m²) que les locaux d activités et entrepôts (4,2 millions de m²) en baisse de - 5 % pour le marché des bureaux ( m² placés) et de - % concernant les locaux d activités et entrepôts (1, million de m²) Pression à la baisse sur les valeurs locatives et diffusion des mesures d accompagnement Dans tout le document : Les évolutions de la demande placée sont indiquées par rapport au 1 er semestre 20 Les évolutions de l offre immédiate et des loyers sont indiquées par rapport à fin 20 Les loyers sont indiqués en facial HT HC/m²/an. LE MARCHÉ DES BUREAUX Des volumes placés marqués par la discrétion du public Fin 20, les marchés régionaux accusaient un très léger repli d activité de - 2 % en évolution annuelle, malgré le dynamisme des marchés lyonnais et lillois qui, grâce à de grandes signatures à l image d Alstom, Sanofi, la SNCF et l organisme LMH, pesaient 35 % du volume commercialisé. Au 1 er semestre 2014, m² ont été commercialisés dans les 15 villes représentatives de l échantillon en régions. L activité s est ainsi résorbée de - 5 % par rapport à la même période l an passé mais reste très proche de la moyenne des 5 derniers 1 ers semestres ( m²). Echantillon des 15 métropoles régionales TABLEAU DE SYNTHÈSE BUREAUX Ville Volume (en m²) au 1S 2014 Offre immédiate au 30//2014 Loyers (en HT HC/m²/an) Moyenne des 5 derniers 1S Évolution annuelle Part du neuf / restructuré Offre immédiate au 30//14 Évolution annuelle Part du neuf / restructuré Neuf / restructuré Seconde main Lyon % 64 % % 36 % 0 / / 230 Toulouse % 60 % % 30 % 5 / / Aix-en-Provence / Marseille + 28 % 28 % % 31 % / 270 = 0 / Lille % 35 % % 32 % 0 / / 160 Bordeaux % 8 % % % 8 / 180 = 5 / Nice / Sophia Antipolis + 78 % 0 % % 4 % 180 / / 170 Strasbourg % 21 % % 15 % 5 / 195 = 75 / Montpellier % 19 % % 19 % 145 / / 5 Rennes % 27 % % 27 % 140 / / 178 Nantes % 36 % % 30 % 0 / / Nancy % 17 % % 20 % 5 / / 165 Grenoble % 6 % % 5 % 145 / 160 = 90 / 0 Metz % 38 % % % 90 / / 7 Rouen % 0 % % % 5 / 140 = 75 / 0 Clermont-Ferrand % 8 % % 17 % 5 / /0 au 1S 2014 Offre immédiate au 30//2014 Loyers (en HT HC/m²/an) Ville Volume Évolution Part du neuf / Offre immédiate Évolution Part du neuf / Neuf / Seconde (en m²) annuelle restructuré au 30//14 annuelle restructuré restructuré main Tours % 18 % % 5 % 5 / 145 = 90 / 0 Annecy % 39 % % 26 % 165 / / 160 Besançon % 46 % % 17 % 2 / 155 = / 5 Mulhouse % 46 % % % 0 / 190 = / 0 Nîmes % % % 30 % 0 / 140 = 70 / 0 Caen % 20 % % 17 % 5 / / 0 Chambéry 5-45 % 60 % % 30 % 0 / 160 = 70 / 0 Avignon % % % 8 % N.C. N.C. N.C. Le Havre % % % 40 % 0 / / 0 Bourgoin Jallieu % 90 % % % 5 / / 0 Valence % 0 % % 46 % 0 / 80 / 0 N.C. : Non Communiqué Sources : CBRE et observatoires locaux de l immobilier d entreprise *Pour suivre les marchés régionaux, CBRE se base sur un échantillon de 15 métropoles régionales représentatives, il s agit d Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice/Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg et Toulouse.

2 1 er semestre 2014 Régions MarketView 2 Ce sont 9 opérations > m² (contre 7 l an passé) pour un total de m² (21 % de la demande placée) qui ont été signées au 1 er semestre Parmi ces transactions, 6 sont > 000 m² et un phénomène nouveau se dégage, la quasi absence du secteur public avec 1 seule transaction > m² sur les 9 recensées. Une envolée des volumes a été enregistrée pour les marchés niçois (+ 440 %) et toulousain (+ 65 %) en raison de la signature des 2 plus importantes transactions, en termes d envergure, depuis le début de l année Il s agit du rachat de m² de bureaux appartenant à Texas Instruments par Amadeus à Villeneuve Loubet () et du clés-en-main locatif de 25 m² de Safran Engineering Services dans la zone d Andromède à Blagnac (31). En revanche, les villes de Bordeaux, Lyon et Lille enregistrent un recul d environ - 25 % suite à la baisse, voire l absence (pour Bordeaux et Lille), de transactions > m². La demande des entreprises est principalement motivée par une volonté de rationalisation qui passe notamment par des regroupements ou encore par la recherche de locaux moins énergivores. Ainsi, les locaux neufs ou restructurés, dont la proportion s élève à 34 % du volume transacté total au 1 er semestre 2014 (contre 40 % au 1 er sem. 20 et 31 % au 1 er sem. 20), ont toujours autant la cote puisqu ils font preuve de performance énergétique et respectent les normes actuelles. Les utilisateurs peinent encore parfois à trouver des locaux à l acquisition. Ajoutons que la localisation et l accessibilité demeurent des critères primordiaux dans les recherches. Une offre immédiate accrochée à 2 millions de m² Le stock disponible dans l échantillon des 15 métropoles régionales s élève à m², correspondant à une stabilité (+ 2 %) par rapport au 31 décembre 20 mais à une hausse de + 5 % par rapport au 30 juin 20. Les villes de Rouen et de Montpellier, dont le stock immédiat a augmenté d 1 /3 sur 1 an, en raison de libérations par des organisations publiques ou parapubliques pour l une et de livraisons pour la seconde, ont participé à la légère augmentation du volume disponible total. Malgré le peu de livraisons, la part de l offre immédiate neuve ou restructurée stagne à 22 % fin juin 2014 (22 % fin 20, 23 % fin juin 20). Cependant, les villes de Nice / Sophia Antipolis et de Grenoble pâtissent d un sévère manque d offres neuves disponibles avec une part à seulement 4 % et 5 % de l offre immédiate. L offre future certaine attendue d ici la fin de l année 2014 s élève à m², soit un volume en baisse par rapport au 1 er semestre 20 mais équivalent au 1 er semestre 20. Elle se matérialise notamment par la livraison des programmes O'Saône ( 0 m²) à Lyon, les 2 immeubles Golf Park (5 0 m² chacun) à Toulouse, Cap Sud (3 730 m²) à Marseille ou encore par m² route des Lucioles à Sophia Antipolis m² d offres futures certaines devraient être livrés au cours de l année 2015 et plus particulièrement les programmes Astrolabe ( 900 m²) à Marseille, New Deal ( 700 m²) et Terralta ( 600 m²) à Lyon. Les projets probables répertoriés (prêts à démarrer mais avec des délais glissants) atteignent m². La ville de Marseille conserve le loyer «prime» régional Les valeurs locatives faciales des locaux neufs ou restructurés des 15 principales métropoles sont en baisse avec une perte de - 6 enregistrée sur le loyer moyen pondéré qui s établit ainsi à 173 HT HC/m²/an en l espace de 6 mois. Marseille conserve le loyer «prime» régional de 270, valeur recensée à Euroméditerranée. Les valeurs oscillent donc entre 90 et 270. bureaux dans les 15 principales métropoles régionales* (en millions de m²) 2,5 2,0 1,5 1,0 0, Lyon Aix / Marseille Nantes Répartition de l offre future certaine livrable en 2014 et en 2015 (en milliers de m²) Toulouse Nice / Sophia Rennes Loyer "prime" Montpellier Lille Bordeaux Offre future certaine à fin 2014 Offre future certaine 2015 Offre immédiate en fin de période Nancy Metz Strasbourg Loyer moyen pondéré Clermont-Ferrand Grenoble Évolution des loyers dans les 15 métropoles régionales (en HT HC/m²/an)

3 Évolutions de l offre immédiate par rapport au 31//20 et de la demande placée par rapport au 1 er semestre 20 Offre Immédiate Nancy 0 % 90 % 80 % 70 % Toulouse 60 % % 40 % 30 % Aix-en-Provence / Marseille 20 % % -40 % -30 % -20 % - % % 20 % 30 % 40 % % - % Grenoble Nantes -20 % Lyon Lille -30 % Bordeaux -40 % - % Clermont Metz Rouen Ferrand -60 % -70 % Demande Placée Nice / Sophia-Antipolis Strasbourg Rennes Montpellier Évolution de l offre immédiate et de la demande placée dans les 14 principales métropoles ** en locaux d activités et entrepôts (en millions de m²) Loyer "prime" Évolution des loyers des locaux d activités et entrepôts neufs dans les 14 principales métropoles ** (en HT HC/m²/an) 0 69 Loyer moyen pondéré du neuf / restructuré **Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nice/Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg et Toulouse. Avec un loyer moyen pondéré à 3, les valeurs locatives faciales des locaux de seconde main sont quant à elles stables (4 fin 20, 3 au 1 er semestre 20). Les avantages commerciaux (franchises de loyer, participation aux travaux, mise à disposition anticipée ) peuvent aller jusqu à un équivalent franchise de 1,5 ou 2 mois par année d engagement et sont la règle dans de nombreux marchés. LE MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS Un marché régional, dans l ensemble, en baisse de régime Au terme des 6 premiers mois de l année 2014, la demande placée des locaux d activités et entrepôts des 14 principales métropoles régionales (1,2 million de m²) est en baisse de - % par rapport au 1 er semestre 20 (1,2 million de m²). Un déclin net d activité est observé dans les villes de Bordeaux (- 69 %), de Metz (- 62 %), même si cette dernière retrouve son niveau de mi-année 20, et de Toulouse (- 37 %). L offre proposée, vétuste, est en inadéquation avec les activités des preneurs. D où les nombreux reports de prise de décision qui plus est dans un contexte économique très morose. À l inverse, un certain dynamisme dans les villes de Nancy (+ 52 %), encouragé par une offre plutôt abondante, Montpellier et Nice / Sophia Antipolis (+ 28 %) a été constaté. Orchestra a notamment fait l acquisition de m² d entrepôts à Saint Jean de Vedas. Le marché reste dominé (en nombre) par les demandes de petites surfaces qui proviennent principalement des PMI / PME régionales. Pour autant, certains grands groupes pèsent pour beaucoup dans les volumes commercialisés depuis le début de l année 2014, à l image des de Lidl sur 40 m² neufs dans l agglomération de Metz et de Décathlon sur m² dans le département du Nord. La part des m² commercialisés dans le neuf / restructuré, à 32 % contre 22 % un an plus tôt, démontre que les utilisateurs restent plus que jamais à la recherche de biens de qualité efficaces. Une offre immédiate stable depuis quelques années Les 14 principales métropoles régionales** proposent 4,18 millions de m² de locaux d activités et entrepôts disponibles immédiatement au 30 juin 2014, soit un niveau similaire à fin 20 et à mi-année 20. En revanche, la part du neuf / restructuré s est considérablement réduite passant de 9 % au 1 er semestre 20 à % fin 20 pour atteindre seulement 7 % au 1 er semestre Plusieurs libérations sont dénombrées en logistique à Strasbourg notamment où les mouvements de grands groupes internationaux ont représenté m² libérés. De manière générale, le stock propose de nombreux sites vétustes à la location et mal adaptés aux contraintes des entreprises. Les offres futures sont rares. Très peu d'investisseurs privés lancent des projets de locaux d'activités, d autant que le manque de foncier disponible dans de nombreuses villes, à l image de Marseille, Montpellier, Lille et Metz, ne favorise pas les lancements de programmes neufs. Toutefois, cela pousse de plus en plus les promoteurs à réhabiliter des sites obsolètes. Le volume des projets «en blanc» a baissé de - 14 % en un an et atteint 3 m² pour les locaux d activités et entrepôts. Plus précisément, 39 m² sont attendus à Lyon, m² à Aix-en- Provence / Marseille et m² à Lille. Les projets «en gris» sont importants car ils atteignent 1,2 million de m² dont m² de programmes concentrés au Sud de Lille le long de l'a1, 229 m² principalement localisés à Saint Martin de Crau et Distriport (Aix-en-Provence). 1 er semestre 2014 Régions MarketView 3

4 1 er semestre 2014 Régions MarketView Echantillon des 15 métropoles régionales Progression du loyer moyen pondéré neuf / restructuré Les valeurs locatives faciales des locaux d activités et entrepôts neufs / restructurés sont stables et comprises entre 39 et 0 alors que le loyer moyen pondéré s apprécie de + 6 sur le semestre. Le loyer «prime» à 0 HT HC/m²/an reste localisé à Sophia Antipolis. TABLEAU DE SYNTHÈSE LOCAUX D ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS Les valeurs de seconde main sont également en hausse de 5 sur la fourchette basse par rapport à fin 20 et s échelonnent à présent entre 20 et 0. au 1S 2014 Offre immédiate au 30//2014 Loyers (en HT HC/m²/an) Volume (en m²) Évolution annuelle Part du neuf / restructuré Offre immédiate au 30//14 Évolution annuelle Part du neuf / restructuré Neuf / restructuré Seconde main Lyon % 23 % % 9 % 42 / / 55 Strasbourg % 54 % % 4 % 41 / 5 24 / 90 Aix-en-Provence / Marseille % 67 % 4-1 % 21 % 41 / 0 = 38 / 80 Lille % 24 % % 7 % 39 / / 48 Nancy % % % 6 % 67 / 6 20 / 83 Rennes % N.C. 222 (*) + 34 % N.C. 70 / 78 / 70 Rouen % 4 % % N.C. / 75 = 20 / 60 Toulouse % 45 % % % 46 / / 75 Montpellier % 35 % % % 75 / 90 = 45 / 70 Nice / Sophia Antipolis % 3 % % 6 % 90 / 0 = / 0 Grenoble % 4 % % 1 % 73 / / 60 Bordeaux % 33 % % 0 % 42 / / 65 Metz % 6 % % 1 % 56 / / 95 Clermont-Ferrand % 0 % % 0 % 60 / / 70 (*) : estimation Mulhouse % % % 4 % 45 / / 90 Annecy % 30 % % 5 % 80 / / 65 Le Havre % % % 7 % 60 / 85 = 26 / 59 Tours % 0 % % N.C. / 65 = 25 / Caen % 5 % % N.C. / 60 = 26 / Bourgoin Jallieu % 35 % % % 58 / 85 = 35 / 58 Besançon % 15 % % 7 % 35 / / 70 Avignon % N.C % N.C. N.C. N.C. 25 / 80 Valence % 78 % % 3 % 70 / 0 39 / 71 Nîmes % % % 40 % 60 / 80 = 30 N.C. : Non Communiqué Source CBRE 4 ZOOM : LA LOGISTIQUE EN FRANCE (ENTREPÔTS > M²) Un marché logistique tributaire de la situation économique dégradée m² ont été commercialisés en France au cours du 1 er semestre 2014, en baisse de - 16 % par rapport au 1 er semestre 20. Si les 3 premiers mois ont été particulièrement difficiles sur l ensemble des marchés, les 3 derniers mois affichent une progression, exclusivement localisée sur l Ile-de-France et le couloir rhodanien. La région capitale montre en effet un très bon rattrapage après la mauvaise année 20, en raison notamment de signatures d affaires engagées de longue date et de concrétisations d opérations clés-en-main ( au total, un record depuis 20). La demande placée est multipliée par 2 par rapport au 1 er semestre 20 et s élève à m². Le marché lyonnais, après une année 20 au ralenti et un 1 er trimestre poussif, témoigne d un bon 2 ème trimestre Avec m² commercialisés en 6 mois, il se repositionne autour de sa moyenne de demande placée semestrielle, exception faite du pic de 20. Longtemps considéré comme le marché de régions le plus offreur, il pâtit désormais de l érosion de son offre de classes A et B et/ou de grande taille, ainsi que du manque de foncier disponible pour le développement de clés-enmain. Quant aux marchés du Nord-Pas de Calais, de PACA et des secteurs secondaires, ils ont pour la plupart marqué le pas. Les projets se font plus longs et les acteurs de la grande distribution, particulièrement actifs l année passée, temporisent désormais leurs décisions. Une sous-offre persistante sur certains marchés «prime» L offre immédiatement disponible en France affiche une baisse de - 3 % entre le 1 er juillet 20 et le 1 er juillet 2014 et s élève à un peu moins de 3,5 millions de m². Elle diminue sur une grande partie des marchés, et de façon conséquente dans le couloir rhodanien, la Normandie et le Grand Sud-Ouest. Aussi, là où la sous-offre immédiate est forte (en Rhône-Alpes et dans certains secteurs franciliens notamment), les opérateurs commencent à étudier des possibilités de lancer «en blanc», mais de façon toujours sélective. Par ailleurs, le volume d offres «en gris», en attente d utilisateurs, reste à un niveau élevé (2,9 millions de m² en France). Des valeurs à un niveau toujours bas Les valeurs locatives faciales demeurent stables en France, toujours à un niveau assez bas. Seuls certains marchés ciblés de 1 ère couronne francilienne peuvent proposer des produits à des valeurs dépassant la barre des -60 HT HC/m²/an. Globalement, l hétérogénéité des marchés persiste et l évolution désormais classique des valeurs et avantages commerciaux, à la hausse ou à la baisse en fonction de la qualité, des disponibilités et de la localisation notamment, ne fait pas exception ce trimestre.

5 bureaux (en milliers de m²) AIX-EN-PROVENCE* ET MARSEILLE Aix-en-Provence* Marseille Offre disponible au 30//14 76 m² = m² Part du neuf / restructuré 22 % 37 % Taux de vacance au 30//14 7,6 % 5,2 % au 1 er sem m² m² Dont pré-commercialisations, clés-en-main et 0 m² 000 m² Part du neuf / restructuré 15 % 35 % Neuf / restructuré / 170 = / 270 = Seconde main 0 / 0 / = Au 30 juin 2014, l offre immédiate s élève à m² à Marseille et à 76 m² à Aix-en-Provence correspondant à des niveaux stables par rapport à fin 20. La part du neuf / restructuré reste à 22 % à Aix-en-Provence alors qu elle progresse à 37 % à Marseille suite, en partie, à la restructuration de m² dans les Docks m² d offres futures certaines sont recensés pour 2014 avec notamment le programme Parc du Golf Bâtiment 28 (2 0 m²) et Bâtiment 26 (2 m²) à Aix-en-Provence mais également Le Haussmann (1 830 m²), Le Monticelli (2 590 m²) et Cap Sud (3 730 m²) à Marseille. Début 2015, le marché marseillais accueillera Astrolabe ( 900 m²) à Euromed Center. Un rattrapage d activité s est opéré au 2 ème trimestre grâce notamment à une transaction phare : le compte-propre de 000 m² réalisé par Eiffage à Euromed 2 pour la Ville de Marseille. Au terme du 1 er semestre 2014, la demande placée atteint m² à Aix-en-Provence et m² à Marseille soit respectivement + % et + 40 % par rapport à la même date l an passé. Les valeurs locatives faciales sont à l équilibre s agissant des locaux neufs ou restructurés, avec un loyer «prime» de 270 à Euroméditerranée. Locaux d activités et entrepôts < m² Aix-en-Provence* Marseille Entrepôts > m² ** Offre disponible au 30// m² m² 278 m² Part du neuf / restructuré % 0 % 28 % au 1 er sem m² 000 m² 92 0 m² Dont pré-commercialisations, clés-en-main et 0 m² m² m² Part du neuf / restructuré 0 % 15 % 92 % Neuf / restructuré 70 / 0 = 70 / 0 = 41 / 43,5 Seconde main 40 / 80 = 40 / 80 = 38 / 43,5 1 er semestre 2014 Régions : Aix-en-Provence et Marseille MarketView 0 * Aix-en-Provence et Plaine de La Crau ** région PACA m² de locaux d activités et 278 m² d entrepôts > m² sont disponibles, soit une évolution de respectivement - 8 % et + 37 % par rapport à fin 20. L offre demeure abondante. Les projets «en blanc» s élèvent à m² : m² dans le Parc des Florides à Marignane et 2 programmes neufs à Marseille : Heliopolis II (6 000 m²) dans la Technopole de Château Gombert et Urban Park (5 560 m²) à Marseille Nord. Le marché présente un manque notable d offres de qualité et de foncier empêchant la construction de clés-en-main. En effet, les clés-en-main et comptepropres se sont réduits de moitié en 1 an. 3 transactions > m² en entrepôts ont été signées dont les de FM Logistic sur m² et de Leclerc sur m². Les valeurs locatives faciales des locaux d activités sont stables alors que celles des entrepôts progressent jusqu à 43,5 HT HC/m²/an pour les meilleurs actifs. 5

6 1 er semestre 2014 Régions : Bordeaux MarketView BORDEAUX Offre disponible au 30// m² = Part du neuf / restructuré % Taux de vacance au 30//14 5,6 % au 1 er sem m² 0 m² Part du neuf / restructuré 8 % Neuf / restructuré 8 / 180 = Seconde main 5 / = L offre disponible de m² est stable sur le semestre mais sa qualité a progressé avec une part du neuf et restructuré qui est passée de 8 % au 30 juin 20 à % au 30 juin L'offre future certaine s élève à 400 m² principalement localisée à Bordeaux dans les quartiers des Bassins à Flots et d'euratlantique. En 2014, les livraisons des programmes La Fabrique (3 700 m² neufs) à Bordeaux et Le Bleriot (2 0 m² restructurés) à Bègles sont attendues. Avec seulement m² commercialisés au cours du 1 er semestre 2014, l activité du marché bordelais est en retrait de - 29 % sur l année. Toutefois, rappelons qu un important comptepropre de m² avait été réalisé par la Ville de Bordeaux au 1 er semestre 20. Le 2 ème semestre 2014 devrait être meilleur car la demande exprimée est en hausse. De manière générale, les valeurs locatives sont orientées à la hausse avec un loyer «prime» en stabilité (180 HT HC/m²/an) dans le secteur Bordeaux Euratlantique mais plusieurs programmes seront proposés à dans le centre-ville de Bordeaux. Évolution de l offre immédiate et de la demande placée (en milliers de m²) Offre disponible au 30// m² Part du neuf / restructuré 0 % au 1 er sem m² 9 0 m² Part du neuf / restructuré 33 % Neuf / restructuré 42 / 65 Seconde main 27 / 65 6 L offre immédiate a progressé de + 15 % par rapport au 31 décembre 20 pour s élever à 2 0 m² de locaux d activités et d entrepôts, c est-à-dire au-dessus de son niveau moyen sur ans (192 m²). La qualité du stock est nulle. Au terme du 1 er semestre 2014, la demande placée (28 0 m²) accuse un net repli de - 69 % par rapport à la même période l an passé. Cdiscount a pris à bail m² d entrepôts dans la zone Pot au Pin à Cestas. Le loyer «prime» pour les locaux d activités baisse légèrement comparativement à fin 20 (- 5 ) pour atteindre 65 HT HC/m²/an tandis que les valeurs du seconde main s apprécient pour s échelonner entre 27 et 65. La rénovation des locaux d'activités est peu fréquente en raison de la difficulté à répercuter les coûts de travaux sur les loyers. 2 0

7 Évolution de l offre immédiate et de la demande placée (en milliers de m²) 2 0 LILLE Offre disponible au 30// m² = Part du neuf / restructuré 22 % Taux de vacance au 30//14 5,7 % au 1 er sem m² 0 m² Part du neuf / restructuré 27 % Neuf / restructuré 0 / 220 = Seconde main 90 / 180 L agglomération lilloise dispose de m² de bureaux vacants soit autant qu à fin 20 mais une rareté de l offre s observe dans certains secteurs géographiques tertiaires proches des gares Lille Flandres et Euralille. L offre future certaine neuve / restructurée s élève à m² dont m² livrables en 2014 à l image des programmes neufs dans le parc Eurasanté à Loos (3 360 m²), boulevard de Tournai à Villeneuve d Ascq (2 m²) ainsi que Reflets de Lille (1 0 m²) m² ont été commercialisés au cours du 1 er semestre 2014, soit - 25 % qu à la même date l an passé avec un nombre de transactions en légère progression (7 contre 6 au 1 er semestre 20). 7 transactions > m² ont été recensées ( de moins qu au 1 er sem. 20) dont celles de la Maison du Tourisme sur m² rue du Palais Rihour à Lille et des Pages Jaunes sur m² dans l immeuble Green Crystal à Roubaix. Les valeurs locatives faciales sont en grande partie conservées pour les surfaces neuves ou restructurées (0 / 220 HT HC/m²/an). En revanche, un repricing important s effectue sur les locaux de seconde main (90 à 180 HT HC/m²/an). 1 er semestre 2014 Régions : Lille MarketView Locaux d activités Entrepôts Offre disponible au 30// m² 224 m² Part du neuf ou restructuré 9 % 5 % au 1 er sem m² = 45 m² 0 m² m² Part du neuf / restructuré 7 % 46 % Neuf / restructuré / 60 = 39 / 44 = Seconde main 20 / 48 = 30 / 42 = L offre immédiate en locaux d activités ( m²) et entrepôts (224 m²) enregistre une progression de + % par rapport à fin 20 pour se situer bien au-dessus de la moyenne de ces dernières années ( m²). Un nombre significatif de vieux sites sont mal adaptés aux contraintes des entreprises et le manque de foncier conduit les promoteurs à davantage réhabiliter ces sites en voie d obsolescence. Les projets «en blanc» ( m²) sont moins nombreux qu à la même date l an passé ( m²). En évolution annuelle, la demande placée des locaux d activités est stable ( m²) tandis qu elle baisse de moitié pour les entrepôts (45 m²). La demande demeure orientée à l acquisition de surfaces comprises entre 0 m² et m² et localisées dans les zones les plus recherchées (Lesquin, Pilaterie et Rocade Nord-Ouest). Concernant les entrepôts, citons le compte-propre de Décathlon sur m² dans le département du Nord. Les conditions locatives demeurent identiques à celles de fin 20 avec un loyer «prime» à 60 HT HC/m²/an pour les locaux d activités et à 44 pour les entrepôts. 7

8 1 er semestre 2014 Régions : Lyon MarketView LYON Offre disponible au 30// m² Part du neuf / restructuré 36 % Taux de vacance au 30//14 5,4 % au 1 er sem m² 54 0 m² Part du neuf / restructuré 64 % Neuf / restructuré 0 / 260 = Seconde main 0 / 230 Comparativement au 31 décembre 20, le stock d offre disponible avec m² est en hausse de + 3 % en raison notamment des livraisons d Equinox ( 360 m²) à la Part-Dieu et d Helio 7 (5 900 m²) à Gerland. La Part-Dieu sort ainsi peu à peu d une situation de pénurie d offres neuves. À l échelle de la ville il n y a pas de tension particulière sur l offre de qualité avec une part du neuf stable à 36 %. 19 m² de projets certains seront livrés d ici la fin de l année 2014 dont le programme O'Saône de 0 m². En 2015, 58 m² seront livrés dans les secteurs phares de la Presqu'ile / Confluence et la Part-Dieu. 8 m² ont été commercialisés au cours du 1 er sem marquant un repli d activité de - 29 % par rapport au 1 er semestre 20, période pendant laquelle 3 opérations > m² avaient été signées. Cependant, au regard de la moyenne des 5 derniers 1 ers semestres à m², la demande placée à mi-année reste supérieure. Le 2 ème trimestre 2014 a enregistré une bonne performance avec m² placés correspondant aux ¾ du volume transacté sur le 1 er semestre. La moitié du volume commercialisé s est concentré à la Part-Dieu et à Techlid à hauteur de respectivement 28 % et 20 % suite aux transactions de la Caisse d Epargne et de la société Seb. Les valeurs locatives faciales des bureaux neufs et restructurés s échelonnent entre 0 et 260 HT HC/m²/an avec un loyer «prime» situé à la Part-Dieu. Évolution de l offre immédiate et de la demande placée (en milliers de m²) Locaux d activités et entrepôts < m² Entrepôts > m² Offre disponible au 30// m² m² Part du neuf / restructuré % 4 % au 1 er sem m² m² Dont pré-commercialisations, clés-en-main et m² m² Part du neuf / restructuré 16 % 29 % Neuf / restructuré 65 / / 45 = Seconde main 40 / 55 = 38 / m² de locaux d activités et entrepôts < m² et m² d entrepôts > m² sont immédiatement disponibles dans l agglomération lyonnaise. Au total, le stock disponible s est réduit de - 5 % en évolution semestrielle s accompagnant d une baisse de la part du neuf / restructuré notamment en entrepôts > m² (4 %). L'offre disponible se concentre principalement en 2 ème couronne et surtout dans l'est lyonnais. En un an, la demande placée des locaux d activités et entrepôts < m² a diminué de - 9 % avec une baisse de la taille moyenne des transactions (1 8 m²) tandis que celle des entrepôts > m² a évolué à la hausse (+ 53 %). Les logisticiens et les chargeurs conservent une politique de regroupement dans le but de mutualiser les coûts. Les loyers pour des locaux neufs atteignent un pic de

9 bureaux (en milliers de m²) Source : FICI CBRE 2 0 Source : FICI CBRE NICE / SOPHIA ANTIPOLIS Seconde main 0 / = 0 / 170 Source : FICI - CBRE Le stock d offres immédiates à Nice est en progression semestrielle (+ 75 %) avec une part du neuf / restructuré réduite à néant tandis que Sophia-Antipolis subit une baisse de son stock (- 6,5 %) qui devrait se poursuivre au 2 ème semestre 2014 mais avec une hausse de sa qualité (+ 2 points). Aucun projet certain n est envisagé à Nice comme à Sophia Antipolis pour le 2 ème semestre À Nice, les offres futures neuves seront essentiellement localisées à Nice Ouest mais leur livraison n est pas attendue avant Concernant Sophia Antipolis, le programme Les Aqueducs (6 m²) devrait arriver sur le marché au 1 er trimestre 2015 et Le Triangle (9 000 m²) en La demande placée s est envolée de % à Nice au cours du 1 er semestre 2014 comparativement à la même période l an passé en raison du rachat de m² de bureaux appartenant à Texas Instruments par Amadeus à Villeneuve Loubet (). Tandis qu à Sophia Antipolis, l activité enregistre une forte baisse de - 40 % sur un an avec une seule transaction significative signée, la prise à bail de m² par HP dans l'immeuble Marco Polo à Mougins. À Nice, les valeurs locatives connaissent une légère baisse pour s établir entre 180 et HT HC/m²/an pour des bureaux neufs / restructurés. À Sophia Antipolis, les loyers du neuf / restructuré s apprécient et prennent l avantage sur Nice concernant la valeur «prime» s établissant entre 180 et 220. Nice Sophia Antipolis Offre disponible au 30// m² m² Part du neuf / restructuré 0 % 8% Taux de vacance au 30//14 9,7 % 3 % au 1 er sem m² 9 m² 0 m² 0 m² Part du neuf / restructuré 0 % 0 % Neuf / restructuré 180 / / 220 Nice Sophia Antipolis Offre disponible au 30// m² m² Part du neuf ou restructuré 0 % 20 % au 1 er sem m² 23 m² Part du neuf / restructuré 0 % 4 % Neuf / restructuré N.S. 90 / 0 = Seconde main / 80 = 54 / 0 = N.S. : Non Significatif Source : FICI - CBRE Le stock disponible en locaux d activités et entrepôts ( m²) est dans l ensemble stable par rapport à fin 20, enregistrant une légère augmentation à Nice et une légère baisse à Sophia Antipolis. Une hausse du nombre d offres principalement proposées à la location est observée à Nice. Aucune offre nouvelle significative ne sera livrée d ici mi La demande placée à Nice de m 2 dont 4 0 m 2 pris à bail par Arcelor Mital a progressé de % par rapport au 1 er sem. 20. En revanche, à Sophia Antipolis, l activité a quasiment doublé avec 23 m² placés au cours du 1 er semestre 2014 contre 900 m² un an plus tôt grâce à des transactions importantes à l image des prises à bail de 3 700m 2 par Carestia et de m 2 par Comasud (Point P). Notons que la part du neuf / restructuré dans le volume transacté est très faible. Le loyer «prime» détenu par Sophia Antipolis est à l étale à 0 HT HC/m²/an. 1 er semestre 2014 Régions : Nice et Sophia Antipolis MarketView 9 2 CBRE, Inc.

10 1 er semestre 2014 Régions : Strasbourg MarketView STRASBOURG Offre disponible au 30// m² Part du neuf / restructuré 15 % Taux de vacance au 30//14 5,6 % au 1 er sem m² 7 m² Part du neuf / restructuré 21 % Neuf / restructuré 5 / 195 = Seconde main 75 / = Source : Rive Gauche CBRE Avec m² disponibles, l offre immédiate connaît une progression de + % en 6 mois, hausse continue depuis le 1 er janvier 20. Ce phénomène est à attribuer aux libérations d immeubles indépendants tels que les Portes de l Europe à Schiltigheim (2 690 m²) ou encore La Passerelle à Strasbourg- Meinau ( 000 m²) augmentant ainsi le volume d offres de seconde-main de + 15 %. Comme annoncé fin 20, le marché connaît une situation de pénurie d offres neuves. Suite à une année 20 plutôt timorée ( m² placés), l activité enregistrée au cours du 1 er semestre 2014 s avère très prometteuse avec m² d ores et déjà commercialisés. Pourtant, le nombre de transactions reste limité et affiche un retrait d environ - % par rapport à 20. Les grandes transactions, absentes en 20, ont fait leur retour au 1 er sem avec 3 opérations majeures qui ont représenté la moitié du volume total commercialisé. Il s agit de l achat de 7 m² dans «Le W», place d Haguenau, par la Banque Populaire d Alsace, de m² dans «Le Lawn» par le Crédit Mutuel et de m² dans Le Vauban par le Conseil Général 67. Les valeurs locatives faciales sont stables, comprises entre 5 et 195 HT HC/m²/an concernant les bureaux neufs ou restructurés et entre 75 et pour ceux de seconde main. bureaux (en milliers de m²) 0 Locaux d activités Entrepôts Offre disponible au 30// m² m² Part du neuf / restructuré 3,8 % 3,6 % au 1 er sem m² m² 51 m² 32 m² Part du neuf / restructuré 49 % 65 % Neuf / restructuré 75 / 5 41 / 53 Seconde main 21 / 90 = 24 / 45 Source : Rive Gauche CBRE m² de locaux d activités et m² d entrepôts sont disponibles dans l agglomération strasbourgeoise. Le stock a augmenté de + 8 % en évolution semestrielle concernant les locaux d activités et de + % pour les actifs d entrepôts. De manière générale, le stock est varié et réparti de façon équilibrée en CUS / Hors CUS(*) permettant ainsi de répondre aux recherches des demandeurs. Les locaux neufs sont toujours privilégiés au détriment de l'offre de seconde-main vieillissante qui, de surcroît, reste chère. Citons le lancement «en blanc» de 2 bâtiments de 2 m² chacun dans le Parc des Forges par Proudreed. Avec 9 m² placés, le marché des locaux d activités accuse un retrait de - 21 % par rapport au 1 er sem. 20 tandis que celui des entrepôts, avec m², a progressé de + %. La concrétisation des dossiers est souvent longue et incertaine. Le tissu des PME / PMI soutient fortement l activité. La recherche de souplesse reste le mot d ordre et passe par la signature de baux dérogatoires pour les entrepôts. (*) CUS : Communauté Urbaine de Strasbourg

11 bureaux (en milliers de m²) 2 0 TOULOUSE Offre disponible au 30// m² Part du neuf / restructuré 30 % Taux de vacance au 30//14 4,8 % au 1 er sem m² m² Part du neuf / restructuré 60 % Neuf / restructuré 5 / 160 Seconde main 90 / = et OTIE Le stock d'offres est en légère baisse de - 2 % sur 6 mois, avec m² disponibles dont m² neufs. La zone d activité de Bordelongue reste très offreuse en neuf avec m² suite à la livraison en 20 des 3 grands programmes Phénix, Portes Sud et le 244. Les autres secteurs commencent quant à eux à souffrir d'une offre inadaptée, notamment pour de grandes surfaces neuves disponibles à court terme. 0 m² de projets certains verront le jour d ici la fin d année 2014 : 2 bâtiments de 5 5 m² chacun dans l'opération Golf Parc à Basso Cambo et 1 bâtiment de m² dans l'opération ID à Balma. Au-delà, aucun lancement «en blanc» n est projeté. Avec m² placés, le niveau de demande placée est supérieur de + 65 % au 1 er sem. 20. Cependant cette performance est principalement due à 2 clés-en-main totalisant m² soit la moitié du volume placé au 1 er sem AKKA Technologies et Safran Engineering Services vont s implanter dans la zone d Andromède à Blagnac sur respectivement 0 m² et 25 m². L offre neuve existante a toujours autant de difficulté à s écouler. Le loyer «prime» demeure à pour des surfaces anciennes dans l hyper centre-ville de Toulouse. 1 er semestre 2014 Régions : Toulouse MarketView 0 (*) : comptabilisation rétroactive du compte-propre de m² pour Airbus au 3T 20 à Cornebarrieu (*) Offre disponible au 30// m² Part du neuf / restructuré % au 1 er sem m² m² Part du neuf / restructuré 45 % Neuf / restructuré 46 / 87 Seconde main 35 / 75 = et OTIE Avec m², le stock d offres disponibles a augmenté de + 43 % par rapport à fin 20. L offre, dispersée sur l ensemble de l agglomération, est ancienne et de mauvaise qualité ( m² de seconde main), ne correspondant pas à la demande. De plus, très peu d offres sont disponibles à la vente. Aucun projet «en blanc» n est recensé. Toutefois, le nombre de projets «en gris» en logistique augmente avec notamment 4 opérations envisagées à Eurocentre. Le marché toulousain enregistre une baisse d activité de - 37 % par rapport au 1 er sem. 20 car les clés-en-main et comptepropres se sont montrés 3 fois moins nombreux au cours du 1 er sem Au total, 52 transactions ont été signées lors des 6 premiers mois 2014 dont la moitié concernait des surfaces < 0 m². Les valeurs locatives faciales sont dans l ensemble stables, exception faite de la valeur haute des locaux neufs / restructurés qui s est appréciée de 2.

12 1 er semestre 2014 Régions MarketView LE MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT Avec 2,4 milliards d euros d engagements en immobilier d entreprise banalisé recensés en régions, 2014 connaît le meilleur 1 er semestre en termes de volume (+ 87 % sur un an) que nous ayons enregistré. Ce résultat exceptionnel est à relativiser au regard de la signature d un mega-deal : le rachat par la nouvelle foncière Carmila du portefeuille de galeries commerciales Carrefour auprès de Klépierre qui représente 1 milliard d euros comptabilisé en régions. Déduction faite de cette transaction, les montants d investissement apparaissent encore en légère progression sur un an (+ 9 %), avec un nombre de transactions stables. De fait, sur un marché très concurrentiel, une grande partie des capitaux actuellement en circulation sont en quête de gros volumes, notamment de portefeuilles. Les résultats chiffrés sont donc satisfaisants, eu égard à la crise économique que traverse notre pays. Malgré les incertitudes quant au timing de redémarrage des marchés locatifs, les investisseurs ont continué à se positionner en Engagements en immobilier d entreprise banalisé en régions (en millions d euros - hors portefeuilles France) CONTACTS AIX EN PROVENCE Philippe LE NORMAND Tél. : aix@cbre.fr ANNECY Jean-François BERTHIER Tél. : annecy@cbre.fr AVIGNON Pierre MURGUET Tél. : avignon@cbre.fr BELFORT BREST Isabelle HORRENBERGER Mathieu BARRAINE Tél. : Tél. : belfort@cbre.fr brest@cbre.fr BESANCON Joël Delbart Tél. : besancon@cbre.fr Bureaux BLOIS Bruno BROSSET, Cyrille HENAULT Tél. : blois@cbre.fr BORDEAUX Alexandre CIEUX Tél. : bordeaux@cbre.fr BOURGOIN-JALLIEU Marc GENTY Tél. : bourgoin@cbre.fr CAEN Nicolas CARON Tél. : caen@cbre.fr Commerces CHAMBERY Xavier TROILLARD Tél. : chambery@cbre.fr CLERMONT-FERRAND Franck DONDAINAS Charles MAZELLIER Tél. : clermont@cbre.fr COLMAR Jean-Arnaud DESAULLES Tél. : colmar@cbre.fr DIJON Patrick MESTANIER Tél. : dijon@cbre.fr GRENOBLE Hugues de VILLARD Tél. : grenoble@cbre.fr France, et notamment en régions. Avec une prime de risque au plus haut grâce à l orientation durablement baissière des taux longs, l immobilier apparaît attractif dans un environnement financier qui offre peu de produits rémunérateurs. Surtout que les financements sont de retour, affichant des coûts qui n ont jamais été aussi attrayants. Face à cette pression de la demande, les taux de rendement «prime» se sont comprimés, en particulier dans les grandes métropoles régionales comme Lyon ou Lille, passées sous la barre des 5,5 % pour les bureaux. L évolution des engagements diffère cependant selon les produits. 520 millions d euros ont été investis en bureaux, un volume stable sur un an. Comme l an passé, la métropole lyonnaise, qui bénéficie d une profondeur de marché sans égal à l échelle régionale, en a concentré une grande part (40 %), grâce notamment à la cession de la tour Incity. Mais les marchés de Marseille, Toulouse et Nantes se sont également montrés assez actifs, malgré la rareté de l offre de qualité sécurisée. En effet, les acquéreurs continuent de privilégier Industriel / logistique LE HAVRE Nicolas CARON Tél. : lehavre@cbre.fr LILLE Patrick DUEZ Tél : lille@cbre.fr LYON Loïc de VILLARD Tél. : lyon@cbre.fr MARSEILLE Philippe LE NORMAND Tél. : marseille@cbre.fr METZ François SUTY Tél. : metz@cbre.fr Taux de rendement locatif théoriques «prime» au 1 er juillet 2014 Aix / Marseille 6,00 % - 7,25 % Bordeaux 6,25 % - 7, % Lille 5,40 % - 7,25 % Lyon 5, % - 7,25 % Bureaux Montpellier 6, % - 7,75 % Nantes 6,25 % - 7, % Nice / Sophia 6,75 % - 8,00 % Strasbourg 6,75 % - 8,00 % Toulouse 6,00 % - 7, % Logistique classe A 7,00 % - 8,00 % Boutiques de centre-ville (emplacements n 1) 4,25 % - 6,00 % MONTPELLIER Nicolas HUET Tél. : 67 montpellier@cbre.fr MULHOUSE Jean-Arnaud DESAULLES Tél. : mulhouse@cbre.fr NANCY François SUTY Tél. : nancy@cbre.fr NANTES Christophe FOURAGE Tél. : nantes@cbre.fr NICE Léon PIMIENTA Tél. : nice@cbre.fr NIMES Hervé POREE Tél. : nimes@cbre.fr RENNES Hervé KERMARREC Tél. : rennes@cbre.fr ROUEN Bertrand BONNET Tél. : rouen@cbre.fr SOPHIA ANTIPOLIS Georges BENICHOU Tél. : sophia@cbre.fr STRASBOURG Oliver BRAUN Tél. : strasbourg@cbre.fr les immeubles neufs (75 % des engagements bureaux régions), avec une progression du poids des VEFA mais toujours sans aucune opération «en blanc». Le rebond de l investissement en industriel et en logistique s est poursuivi. Les volumes échangés ont atteint 335 millions d euros (+ 16 % sur un an), dont près de 85 % pour la seule logistique, avec une demande diversifiée (plateformes «prime», portefeuilles d actifs décotés) notamment de la part de fonds d investissement anglosaxons. Mais c est le marché des commerces qui enregistre la meilleure performance (+ 232 % sur un an, + 19 % si on exclut le deal Klépierre / Carmila), avec près de 1,6 milliard d euros échangés. La dynamique a bénéficié à tous les types de commerces, à l exception des actifs de périphérie type retail parks et murs d enseigne. Mais les excellents résultats chiffrés ne doivent pas occulter la faiblesse de l offre, les portefeuilles ou les actifs unitaires importants représentant l essentiel de l offre sur le marché. TOULOUSE Michèle BELLAN Tél. : toulouse@cbre.fr TOURS Bruno BROSSET Franck BOLEVE Tél. : tours@cbre.fr VALENCE Christine MORET Tél. : valence@cbre.fr VANNES Stéphane GRIBIUS Tél. : vannes@cbre.fr Régions Stanislas LEBORGNE Coordination Nationale t : 33 (0) e : stanislas.leborgne@cbre.fr Études et Recherche Aurélie LEMOINE Directrice t : 33 (0) e : aurelie.lemoine@cbre.fr Delphine SION Chargée d études t : 33 (0) e : delphine.sion@cbre.fr + SUIVEZ-NOUS LINKEDIN GOOGLE+ TWITTER Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CBRE Ressources - Groupement d'intérêt Économique Siège social : , rue de Courcelles 717 PARIS - Siren : RCS Paris