Atelier immobilier PLH n février 2013

Transcription

1 Atelier immobilier PLH n 1 13 février 2013

2 Objectif de l atelier immobilier Construire un cadre de dialogue pour réguler le marché immobilier, mieux organiser la production urbaine et immobilière en partageant : 1. les chiffres clé du bilan de l activité de la construction et du marché immobilier 2. l analyse de la situation immobilière et les perspectives d évolution

3 Les rôles de Toulouse métropole Dans la chaîne de production du logement, la Communauté Urbaine occupe trois fonctions : 1. Régulation : textes d encadrement (SCoT, PLH, PLU) et EPFL 2. Financement : en forte augmentation ces dernières années pour développer la production de logements : ZAC, EPFL, aides à la pierre 3. Production de foncier public en diffus ou en secteur aménagé avec Oppidea

4 L atelier immobilier Quatre élus de Toulouse métropole : S. Carassou,Vice-Président délégué à l Habitat et à la Cohésion Sociale D. Benyahia, Vice-Président délégué à l Urbanisme et aux Projets Urbains A. Fillola, Vice-Président délégué à l Aménagement et à la Politique Foncière D. Coquart, Vice-Président de la Commission Urbanisme et Projets Ubains Un groupe d acteurs restreint : FPI, GDHLM, CDC, Chambre des Notaires, ADIL, Oppidea, Observer, aua/t Les services de la DGDUD de Toulouse Métropole Un rythme semestriel

5 Sommaire séance I Les chiffres clé : l activité de la construction - Logements autorisés : Sitadel / DGDUD-DPST - Logements achevés : DGDUD-DPST et DH II Les chiffres clé : le marché immobilier - Le marché des ventes dans le neuf : FPI/Observer - Le marché de l accession sociale à la propriété : GDHLM - Le marché des ventes dans l ancien : Chambre des Notaires III Echanges

6 1 ère partie L activité de la construction Les chiffres clé de la DGDUD

7 8 600 Logements autorisés en 2012 Toulouse métropole dont Toulouse Une tendance à la baisse des autorisations après une année 2011 exceptionnelle Nombre de logements neufs autorisés en permis de construire à la date de délivrance pour 4 trimestres cumulés glissants source Sit@del2 [7]

8 5 171 logements autorisés en 2012 Toulouse Un retour à un niveau moyen de autorisations qui reste élevé, après une année 2011 exceptionnelle Nombre de logements neufs autorisés par an en permis de construire à la date de délivrance sans double compte [8] source CUTM / DPST

9 8 221 logements autorisés en 2011 à Toulouse géolocalisation 2012 en cours 13% en ZAC 5% en PAE 82% en diffus 48% dans le nord de Toulouse Source : CUTM / DPST [9] Répartition des PC autorisés en 2011 comportant du logement Par quartier de démocratie locale

10 5 233 logements achevés en 2012 à Toulouse Toulouse : via DAACT logements livrés sur les 3 premières années du PLH Objectif PLH 3000 logements Objectif dépassé Nombre de logements neufs ayant fait l objet d une DAACT par an sans double compte Source : CUTM / DPST [10]

11 Log logements achevés en 2012 à Toulouse DAACT 26% en ZAC 2% en PAE 72% en diffus 44% dans le nord de Toulouse Répartition des déclarations attestant de l achèvement et de la conformité des travaux en 2012 Par quartier de démocratie locale Source : CUTM / DPST [11]

12 Logements locatifs sociaux livrés Objectif PLH logements sociaux Toulouse métropole Lgt social étudiant Lgt social familial dont PLAI familial logements sociaux livrés de 2010 à 2012 Rappel :objectif PLH = logements en 3 ans Toulouse logements sociaux livrés de 2010 à 2012 Rappel :objectif PLH = logements en 3 ans Objectif PLH logements sociaux Lgt social étudiant Lgt social familial dont lgt très social PLAI Source : CUTM /DH GDHLM Outil : HABITER (aua/t) [12]

13 Log Stock de logements avec PC en cours de validité et DAACT non déposée au 1er janv Total : logts sur 3 ans en ZAC en PAE en diffus Source : CUTM / DPST [13]

14 L action foncière : les priorités [14]

15 PLU révisé et territorialisation du PLH Objectif du PLU révisé de Toulouse : la diversité de l offre de logement Territoire de renforcement = produire plus de logements sociaux Territoire de renouvellement urbain = rééquilibrer la diversité sociale en limitant le nombre de logements sociaux Territoire en faveur de l accession = arbitrer opération par opération, et selon la localisation précise, entre locatif social et accession sociale Territoire de mixité dans la ville = poursuivre la règle actuelle Territoire à maîtrise d aménagement = définir la diversité à l échelle de la ZAC [15]

16 2 ème partie Le marché immobilier

17 Le marché immobilier des ventes en neuf Présentation par P. Saint-Agne (FPI)

18 AIRE URBAINE DE TOULOUSE Les ventes nettes aux particuliers (3611 en 2012) enregistrent une baisse de -29 % sur l aire urbaine (-37 % pour la ville de Toulouse). Toutefois, l année 2012 se termine sur un bon 4 ème trimestre comptabilisant 1329 ventes. Les ventes à investisseurs représentent 59 % des ventes sur l ensemble de l année 2012 contre 72 % des ventes en Ces ventes sont en recul (2012/2011) de -41 % d une année sur l autre. NOTE DE CONJONCTURE ANNEE 2012 Le recul des réservations sur 2012 était prévisible après plusieurs années pendant lesquelles les niveaux de vente ont été très élevés. VILLE DE TOULOUSE Les ventes nettes aux particuliers (1711 en 2012) enregistrent une baisse de -37 % sur la ville de Toulouse. Toutefois, l année 2012 se termine sur un bon 4 ème trimestre comptabilisant 690 ventes. Les ventes à investisseurs représentent 71 % des ventes sur l ensemble de l année 2012 contre 83 % des ventes en Ces ventes sont en recul (2012/2011) de -46 % d une année sur l autre. Les ventes à occupants sont en légère augmentation à 1466 ventes soit +2,6% de 2012/2011. Les ventes en bloc aux bailleurs sociaux sont en très fort recul : 530 ventes en 2012 contre 1633 ventes en 2011 soit -67 % de 2012/2011. Les ventes à occupants sont en légère augmentation à 503 ventes soit +6.8% de 2012/2011. Les ventes en bloc aux bailleurs sociaux sont en très fort recul : 329 ventes en 2012 contre 727 ventes en 2011 soit -55 % de 2012/2011. Les mises en vente sont en très forte baisse : 4827 mises en ventes en 2012 contre 7173 en soit -33 % de 2012/2011. Conséquences : l offre commerciale s accroît à 3829 logements soit +16 % de 2012/2011. Le taux d écoulement moyen d une opération est de 12 mois environ. Le prix de vente de 2012/2011 sont quasi-stables à 3248 /m² habitable hors parking (-0.6 % de 2012/2011). Les mises en vente sont en très fortes baisse : 2197 mises en ventes en 2012 contre 3654 en soit -40 % de 2012/2011. Conséquences : l offre commerciale s accroît à 1702 logements soit +13 % de 2012/2011. Le taux d écoulement moyen d une opération est de 12 mois environ. Le prix de vente de 2012/2011 sont quasi-stables à 3440 /m² habitable hors parking (-0.35 % de 2012/2011).

19 AIRE URBAINE DE TOULOUSE Mises en vente Ventes nettes Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale Offre commerciale Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale

20 VILLE DE TOULOUSE Mises en vente Ventes nettes Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale Offre commerciale Mises en vente Ventes nettes Offre commerciale

21 ANALYSE DE L'OFFRE COMMERCIALE DE L'AIRE URBAINE DE TOULOUSE Offre commerciale Offre sur plan avant chantier Offre en chantier Offre livrée Offre totale en chantier + livrée (Offre totale en chantier + en livrée)/offre commerciale 62% 38% 47% 39% 56% (Offre totale en chantier + livrée)/ventes nettes année n- 1 Offre en chantier ou livrée àcommercialiser (Base: logements commercialisés année n-1) 118% 16% 16% 26% 59% 14 mois 2 mois 2 mois 3 mois 7 mois ANALYSE DE L'OFFRE COMMERCIALE DE LA VILLE DE TOULOUSE Offre commerciale Offre sur plan avant chantier Offre en chantier Offre livrée Offre totale en chantier + livrée (Offre totale en chantier + livrée)/offre commerciale 67% 42% 48% 38% 60% (Offre totale en chantier + livrée)/ventes nettes année Offre en chantier ou livrée àcommercialiser (Base: logements commercialisés année n-1) n-1 144% 14% 15% 21% 59% 17 mois 2 mois 2 mois 3 mois 7 mois

22 EVOLUTION DES PRIX AU M² HABITABLE DU LOGEMENT NEUF

23 OFFRE LOCATIVE LE 05/02/2013 : TOULOUSE NORD Secteur Type Toulouse (tous secteurs confondus) % du nb total Trois Cocus Borderouge % du nb Croix Daurade total Paleficat % du secteur Lalande % du nb Grand total Selve % du secteur Total Toulouse Nord % du nb total % du secteur Variation Toulouse Nord par rapport à Toulouse T1 Bis / T2 (avec 1 chambre séparée) ,66% 139 7,15% 31,10% 59 3,03% 36,42% ,19% 32,51% -29% 2 T ,37% ,97% 56,38% 90 4,99% 55,56% ,96% 56,16% 33% 10 0 T ,98% 56 10,98% 12,53% 13 2,55% 8,02% 69 13,53% 11,33% -5% Total Source: Seloger

24 ETUDE LOCATIVE LE 05/02/2013 : SECTEUR SAINT SIMON Secteur Type Toulouse (tous secteurs confondus) % du nb total Saint Simon % du nb total % du secteur Variation Toulouse St-Simon par rapport àtoulouse T1 Bis / T2 (avec 1 chambre séparée) ,66% 33 1,70% 25,00% -45% T ,37% 80 4,43% 60,61% 43% T ,98% 19 3,73% 14,39% 20% Total Source: Seloger

25 Le marché immobilier de l accession sociale à la propriété Présentation par S. Veniel-Le Navennec (GDHLM)

26 Février 2013 Logements en accession sociale L évolution de la production PSLA Financements des PSLA Région Midi-Pyrénées Localisation des agréments PSLA Toulouse Métropole Sources : DREAL Midi-Pyrénées ( ) Programmation USH Midi-Pyrénées 2013 Sources : DREAL Midi-Pyrénées ( ) Programmation USH Midi-Pyrénées PSLA ont étéagréés en 2012 sur un objectif PLH fixé à 600 PSLA par an. En Midi-Pyrénées, 3237 PSLA ont été agréés entre 2009 et La Haute- Garonne en concentre 84,6 %. La production de PSLA s étend sur 19 communes entre 2009 et Toulouse représente 50 % de la production sur cette même période. Sources : DREAL Midi-Pyrénées ( ) Programmation USH Midi-Pyrénées 2013

27 Février 2013 La croissance des agréments PSLA en 2012 sur Toulouse Métropole Sources : Programmation USH Midi-Pyrénées 2013 En 2012, 4 nouvelles communes proposent du PSLA sur le territoire de Toulouse Métropole, signe d un développement de la territorialisation de l offre en accession sociale. La PSLA se concentre sur une dizaine de communes de la CUTM. Toulouse concentre 58,8 % de la production. Communes Total agréments PSLA AUCAMVILLE 11 BALMA 16 BLAGNAC 47 BRAX 10 COLOMIERS 19 CORNEBARRIEU 6 CUGNAUX 47 GAGNAC-SUR-GARONNE 35 SAINT-ORENS-DE-GAMEVILLE 14 TOULOUSE 316 VILLENEUVE-TOLOSANE 16 TOULOUSE METROPOLE 537

28 Février 2013 Les caractéristiques des ventes PSLA (levée d option) en 2012 sur Toulouse Métropole Représentativité de l enquête USHMP/DREAL 2013 : 99,2 % sur la Haute-Garonne. 472 logements issus de dispositifs PSLA antérieurs sont en cours de vente en 2012 (Enquête USHMP/DREAL). 103 PSLA ont fait l objet d une levée d option cette même année. Sur la CUTM, environ 1 acquéreur sur 4 est déjà locataire du parc HLM (26,3 % contre 40 % en 2011). Représentativité : 93,86 % de l échantillon soit 443 PSLA sur 472 logements. Le délai moyen entre la signature du contrat et la levée d option est d environ 10 mois en Les logements sont à 60 % en collectif contre 90 % dans le parc existant (RPLS 2011). La surface moyenne des logements est de 70 m². Représentativité: 97,7 % soit 461 logements sur 472 PSLA enquêtés. Concernant les logements dont la levée d option est intervenue au plus tard en 2012 : Nombre moyen de mois entre En 2012 Agrément - mise en chantier* 12 Mise en chantier - livraison* 17 Agrément - livraison* 31 Livraison - levée d'option** 10 Sources : * ObserveR 2013 ** Enquête USHMP/DREAL 2013 Sources : Enquête USHMP/DREAL 2013 Représentativité: 65,04 % Le prix de vente moyen au m²de SU est de sur la CUTM contre en Midi-Pyrénées. Le prix moyen par logement (tout type confondu) est de sur la CUTM contre en Midi-Pyrénées.

29 Le marché immobilier des ventes dans l ancien Présentation par Me Philippe Pailhes (Chambre des Notaires)

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37 3 ème partie Sujets d échanges

38 Sujets d échanges 1. Toulouse, 1 ère couronne, 2 ème couronne : quelle réaction des territoires à la conjoncture : produits / prix / clientèle? 2. Communes en carence SRU : mode d emploi promoteurs / opérateurs sociaux 3. Nouveau contexte de fiscalité immobilière : Dispositif Duflot / Scellier 4. Insertion des opérations dans le tissu urbain constitué : taille des opérations [38]

39 ANNEXES [39]

40 Logements autorisés par trimestre Toulouse source CUTM / DPST Nombre de logements neufs autorisés par trimestre en permis de construire à la date de délivrance sans double compte [40]

41 Logements achevés par trimestre Toulouse source CUTM / DPST Nombre de logements neufs achevés par trimestre sans double compte [41]

42 Les recours sur PC Toulouse Les recours gracieux janvier février mars avril mai juin juillet août septembre octobre novembre décembre Les recours contentieux janvier février mars avril mai juin juillet août septembre octobre novembre décembre Source : CUTM / DPU [42]

43 L engagement financier de Toulouse métropole pour le logement social Evolution des crédits engagés en aide directe, pour logement locatif social (hors réhabilitation et décote foncière) En cours d actualisation crédits d'etat crédits Gd Tlse Montants annuels engagés par Toulouse métropole, corrigés des annulations d opérations Source : CUTM /DH [43]

44 Déclarations d Intention d Aliéner Toulouse / Toulouse Métropole source CUTM/ DOF Nbres de DIA CU TM HORS TOULOUSE VILLE DE TOULOUSE TOTAUX T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T TOTAL 2010 CU TM 24 COMMUNES 2011 TOTAL 2011 Trimestres CU TM 36 COMMUNES 2012 TOTAL 2012 Nombre de DIA par trimestre reçues à la CUTM DPU simple et DPU renforcé confondus [44] NB : passage au 1 er janv de 25 à 37 communes

45 Déclarations d Intention d Aliéner source CUTM/ DOF Toulouse / Toulouse Métropole TRIMESTRES TOTAL 2010 TOTAL 2011 TOTAL 2012 CU TM HORS TOULOUSE VILLE DE TOULOUSE CU TM HORS TOULOUSE VILLE DE TOULOUSE CU TM HORS TOULOUSE VILLE DE TOULOUSE T T T T TOTAL GLOBAL [45]

46 Déclarations d Intention d Aliéner Toulouse / Toulouse Métropole source CUTM/ DOF Ventilation par types de biens ( ) DESIGNATION DU BIEN VILLE DE TOULOUSE VILLE DE TOULOUSE CU TM 36 COMMUNES VILLE DE TOULOUSE CU TM 36 COMMUNES APPARTEMENTS BATIMENTS DIVERS GARAGES & PARKINGS IMMEUBLES* LOTS COM & PRO LOTS DIVERS MAISONS* TERRAINS TOTAL * immeubles: entier immeuble comprenant appartements et locaux commerciaux et/ou professionnels * maisons: entier immeuble de 1 habitation [46]

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48 PLU révisé de Toulouse Rappel des règles de diversité de production dans le cadre de rachat d opérations (contrats d engagements) Territoire de renforcement Possibilité de rachat non limitée, en faveur du locatif social Territoire de renouvellement urbain Possibilité de rachat limitée, en concertation avec la collectivité Territoire en faveur de l accession Possibilité de rachat limitée, en faveur de l accession sociale Territoire de mixité dans la ville Possibilité de rachat non limitée, en faveur du locatif social [48]