La pression foncière en hausse sur le territoire rural

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1 La pression foncière en hausse sur le territoire rural Depuis dix ans, le marché foncier rural dans l aire urbaine de Toulouse se caractérise par une forte baisse des surfaces et une augmentation des volumes financiers échangés. Les anticipations de changements d usage favorisent les achats par des non agriculteurs (particuliers, promoteurs ), y compris loin des centres urbains. La part des acquisitions par les agriculteurs diminue, même si les espaces agricoles sont encore importants. L extension urbaine, moteur des marchés fonciers, interpelle sur l enjeu du maintien des espaces agricoles et naturels autour de la ville, lieux de production et de cadre de vie de qualité. Faute d une protection pérenne de ces espaces, l agriculture recule. Ce phénomène s étend et nécessite une observation à grande échelle. Urbanisation de terres agricoles entre 1999 et 2003 Sources : auat, Spot View Thema espaces agricoles 2003 espaces urbanisés 1999 espaces agricoles urbanisés entre 1999 et 2003 Evolution de l urbanisation (en ha) espaces boisés et naturels 2003 surfaces en eau 2003 pôle urbain 1999 Ce document, réalisé sur la base des transactions de biens naturels et agricoles notifiées aux SAFER, apporte un éclairage sur le phénomène de pression que l extension urbaine fait porter sur les terres agricoles et naturelles dans la Haute-Garonne et les cinq départements limitrophes. Document établi à partir des données des SAFER. Une collaboration de l auat, la safer-ghl et Terres d Europe SCAFR. Pour la SAFER : Directeur de la publication : Jean Fraissenet SOCIÉTÉ D AMÉNAGEMENT FONCIER ET D ÉTABLISSEMENT RURAL GASCOGNE HAUT-LANGUEDOC Téléphone : Télécopie : Web : Adresse : «La Pradine» Auzeville - BP CASTANET-TOLOSAN Cedex Pour l auat : Directeur de la publication : Jean-Marc Mesquida AGENCE D URBANISME ET D AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE - TOULOUSE AIRE URBAINE Téléphone : Télécopie : Web : Adresse : Le Belvédère 11, boulevard des Récollets TOULOUSE Cedex 4

2 Des tendances à l œuvre dans l aire urbaine de Toulouse... L extension de la ville au détriment des terres agricoles Les surfaces agricoles et espaces naturels de l aire urbaine couvrent 87 % de son territoire. Pourtant, entre 1990 et 2003, la surface urbanisée au sein du seul pôle urbain toulousain est passée de à plus de hectares. La part du territoire ainsi occupé par l urbanisation évolue de 30 % à 38 %. A cela s ajouteront à terme ha actuellement classés en zone d urbanisation future. Les effets de la forte attractivité résidentielle... Entre 1990 et 1999, le nombre d habitants de l aire urbaine a augmenté de habitants, dont près de dans les communes de banlieue et plus de dans la couronne périurbaine. Ce contexte démographique, associé à la faible densité résidentielle, explique le fort étalement urbain sur la zone agricole qui caractérise l aire urbaine toulousaine.... constituent une menace pour l activité agricole Ce développement urbain se fait au détriment de l espace agricole. Il entraîne une forte pression sur les prix du foncier qui met en concurrence la rentabilité des exploitations agricoles et la valeur potentielle du capital foncier. Enfin, s ajoute à ces deux phénomènes l engouement pour le bâti agricole traditionnel, très recherché par des non agriculteurs. C est pourquoi, la pérennité des espaces agricoles constitue un enjeu fort dans l ensemble des politiques publiques d aménagement du territoire. Les réponses passent par la pérennisation, la diversification de cette activité et la maîtrise de l étalement urbain. L activité agricole dans l aire urbaine Surface agricole utilisée (en hectares) Pôle urbain Couronne périurbaine Aire Urbaine Nombre total d exploitations agricoles Pôle urbain Couronne périurbaine Aire Urbaine Surface moyenne des exploitations (en hectares) Pôle urbain Couronne périurbaine Aire Urbaine Part des chefs d exploitation de moins de 40 ans Pôle urbain 11 % 15 % 15 % Couronne périurbaine 14,5 % 20 % 20 % Aire Urbaine 14 % 19 % 19 % Part des chefs d exploitation de 55 ans et plus Pôle urbain 57 % 58 % 52 % Couronne périurbaine 45 % 49 % 39 % Aire Urbaine 48 % 51 % 41 % Source : DDAF, RGA La LOADDT puis la loi SRU portent les principes d une action visant à juguler les effets de l étalement urbain, source de disparitions de terrains agricoles, de déstructuration de territoires de production et de conflits d usage sur des territoires agricoles mités par l habitat. Dans l aire urbaine de Toulouse, cette orientation est déclinée dans le cadre d une démarche interscot, qui assure un développement et une gestion du territoire sur un périmètre large. Cette démarche intègre parmi ses axes pour assurer la construction d une cohérence territoriale, la recherche d une pérennité des espaces naturels et agricoles. Localement, à l échelle des communes, les Plans Locaux d Urbanisme prennent également en compte cette préoccupation par la définition de zones inconstructibles. Enfin, au delà de ces actions de planification, plusieurs territoires de l aire urbaine ont engagé des politiques publiques allant dans ce sens : il en est ainsi de la charte pour l environnement du Grand Toulouse, de la charte d aménagement du Sicoval, ou d une réflexion sur la définition d une agriculture périurbaine engagée avec la Chambre d Agriculture. 2

3 Un marché foncier rural en baisse La surface totale du marché foncier rural (bâti et non bâti confondus) dans l aire urbaine de Toulouse tend à diminuer depuis Les surfaces acquises représentent ainsi ha en 2004 contre ha en Plus de 80% des transactions se situent dans la couronne périurbaine. La part des biens agricoles captés par des non agriculteurs augmente Malgré cette diminution globale des surfaces échangées, le volume des acquisitions de terres agricoles par des non agriculteurs reste stable : 550 ha en 2004, comme en Il augmente même légèrement pour les espaces résidentiels et de loisirs : 540 ha en 2004 contre 480 ha en Ces constats sont valables pour le pôle urbain comme pour la couronne périurbaine. Le marché foncier rural de l aire urbaine de Toulouse Source : SAFER GHL Répartition du marché foncier rural dans l aire urbaine Le marché de l "artificialisation", détenu par les acteurs privés, se maintient Le marché des terrains acquis en vue de leur construction atteint environ 800 hectares par an, chiffre à peu près stable depuis Les acteurs privés occupent ici une place prépondérante, proportionnellement plus forte sur le pôle urbain : 38% des surfaces acquises en 2004 sur le pôle urbain et 13% sur la couronne périurbaine. Les acquisitions par les collectivités locales demeurent faibles, même si leur nombre augmente depuis Seules les acquisitions pour une activité agricole diminuent La baisse des surfaces échangées sur le marché foncier rural est uniquement liée à la diminution des acquisitions faites par les agriculteurs et les bailleurs. Bien qu elle reste majoritaire (74% en 1995 et 53% en 2004) dans le marché foncier rural, la part des agriculteurs est en réelle diminution. Même si ce mouvement se vérifie à l échelle nationale, il apparaît particulièrement accentué dans l aire urbaine de Toulouse, et notamment dans la couronne périurbaine. Source : SAFER GHL Des maisons à la campagne : un prix qui a quadruplé en 10 ans Entre 1995 et 2004, le prix moyen des maisons à la campagne est passé de à euros. Les valeurs immobilières toulousaines ont ainsi progressé presque deux fois plus vite que la moyenne nationale, qu elles dépassent désormais de 60 %. Source : SAFER GHL Sur ce marché, se distinguent les achats de résidences principales, le plus souvent localisés dans l aire urbaine de Toulouse, et les acquisitions de résidences secondaires, dans les communes plus éloignées à fort potentiel touristique : Pyrénées, Gers, Parc régional du Haut Languedoc. Les non agriculteurs sont à l origine de plus de 80 % de ces acquisitions. 3

4 ... qui se développent sur un territoire plus large... Des perturbations déjà affirmées sur des territoires éloignés de l aire urbaine L indicateur de perturbation des marchés fonciers agricoles* est établi à partir des acquisitions de terres agricoles réalisées par des non agriculteurs à des fins de loisirs ou d'amélioration du cadre de vie. Il met en évidence une pression particulièrement forte sur les communes reliées à Toulouse par l'étoile autoroutière et dans certaines zones touristiques. Ce phénomène est particulièrement marqué dans les communes des vallées et terrasses de Garonne, du Gaillacois, des Causses du Quercy, de l ouest de la région viticole de l Aude, du Pays-de- Sault, de la Montagne Noire, des Monts de Lacaune et dans la région pyrénéenne. La part des surfaces acquises dans le cadre de ce marché et les prix pratiqués y sont deux fois plus importants que la moyenne du territoire observé (Haute-Garonne et départements limitrophes). En moyenne sur les trois dernières années, le prix de ces terrains dépasse 2 /m², alors que le prix des terres agricoles se situe rarement au-delà de 0,5 /m². Ces espaces contribuent au mitage de l espace agricole et pourraient favoriser la spéculation foncière en lien avec leur ouverture possible à l urbanisation. et qui s étendent Ce phénomène de perturbation du marché est en cours de développement sur les territoires du Bas Armagnac, des coteaux de Gascogne, du Volvestre, et des coteaux de l Ariège. Il se manifeste par un nombre de transactions élevé, sans que l augmentation des prix ne soit encore notable. Indicateur de perturbation des marchés fonciers agricoles* en surface moyenne de 2001 à 2004 Indicateur de perturbation des marchés fonciers agricoles* en valeur moyenne de 2001 à 2004 * Indicateur de perturbation des marchés fonciers agricoles : cet indicateur rend compte du volume et du prix de biens agricoles achetés par les non agriculteurs, qui devraient rester agricoles au regard des documents d urbanisme existants. 4

5 ... et produisent des effets spéculatifs Le prix des terrains agricoles plus faible dans le sud du territoire Le prix moyen des terrains agricoles acquis au sein des six départements par des agriculteurs passe de /ha en 1995 à /ha en 2004 : une augmentation de 70 % alors que la hausse au niveau national est de 44 %. Le prix des terrains agricoles a d autant plus augmenté lorsqu il était initialement bas : sur les coteaux de Gascogne et le Lauragais, leur prix est passé de moins de /ha parmi les moins chers, à /ha, proche du prix moyen. Les prix atteignent des niveaux également plus élevés lorsque les achats par des non agriculteurs se sont développés : plus de /ha sur les vallées et terrasses de Garonne. En 2004, les prix les plus faibles pour des biens acquis à destination agricole s observent dans le Sud de la Haute-Garonne, dans l Ariège et dans le Sud de l Aude. C est également le cas, mais dans une moindre mesure, dans le Gers et le Tarn, au sein des cantons les plus éloignés de l agglomération toulousaine. Des terrains constructibles au prix fort, dans l agglomération toulousaine et le long des grands axes Le prix des terrains constructibles non viabilisés, dans l aire urbaine de Toulouse dépasse aujourd hui les 14,5 /m². En 10 ans, ce prix a été multiplié par 3,8 dans l aire urbaine contre une moyenne de 2,3 au niveau national. Lorsque ces terrains sont acquis par des collectivités, le montant des transactions est nettement moins élevé : 4 /m² en moyenne ; Il s agit toutefois de lots Prix moyen triennal des terrains acquis pour un usage agricole......en en 2004 Prix moyen triennal des terrains constructibles......en en 2004 Nota : / hectare (ha) = 0,1 / mètre carré (m²) 5

6 de taille plus importante. Sur l ensemble des six départements, la proximité d une agglomération ou de lieux touristiques explique en partie la hiérarchie de prix des terrains constructibles : ils varient de plus de 10 /m² autour de Toulouse à moins de 1 /m² dans des régions agricoles plus éloignées (Causses du Quercy, Ouest du Gers ). Les hausses de prix les plus importantes sont relevées au sein de l aire urbaine de Toulouse, autour d Albi et sur l axe Toulouse-Montauban. Les espaces résidentiels et de loisirs plus chers autour des agglomérations Le prix des espaces résidentiels et de loisirs est resté comparable à celui des terres agricoles jusqu en 2000 ; depuis, il a fortement augmenté pour atteindre 2,6 fois le prix de la terre agricole. La corrélation entre proximité d une agglomération ou d une zone touristique et prix élevés de ces biens est assez forte. Les biens les plus onéreux apparaissent autour d Albi, Auch, Carcassonne, Castelnaudary, Castres, Montauban et Toulouse, ainsi que dans certaines vallées touristiques des Pyrénées (Luchon, Ax-les-Thermes) : de 1,5 à plus de 2 /m². A l ouest et au sudouest de l aire urbaine toulousaine, moins bien desservis par des infrastructures de transports, les prix restent plus faibles : moins de 1/m². Les prix sont plus modérés au sein de l aire urbaine toulousaine du fait d une plus forte protection offerte par les documents d urbanisme. Définitions Les catégories de marché foncier : - biens acquis pour un usage agricole : terres et prés et cultures spéciales (hors vignes et vergers) acquis par des agriculteurs ou des bailleurs ; - espaces résidentiels et de loisirs : fonds avec moins de 10 ha pour le bâti et terres et prés et biens mixtes (hors cultures vignes et vergers) pour le non bâti, libres et acquis par les nonagriculteurs ; - biens constructibles : marché de l espace acquis en vue de son artificialisation par des personnes privées (physiques ou morales). Dans l analyse des prix des biens, on ne prend en compte que les biens non bâtis car il n est pas significatif de donner une valeur fictive à la partie non bâtie dans les ventes de biens mixtes. Il existe en effet des phénomènes de survaleur qui font qu un bâtiment avec du terrain sera souvent mieux valorisé que le bâtiment seul et le terrain seul. En terme de surface, on peut par contre considérer l ensemble des transactions (bâti et non bâti), car l emprise des bâtiments est négligeable par rapport à la surface des terrains. Les cartes relatives au prix des biens sont réalisées sur les moyennes triennales 1996 (1995 à 1997) et 2003 (2002 à 2004). Les moyennes annuelles sont les sommes des valeurs divisées par la somme des surfaces échangées alors que la moyenne triennale est la moyenne arithmétique des trois moyennes annuelles. Tous les prix sont donnés en euros courants. Les calculs sont agrégés par pseudo cantons INSEE La différence de ce découpage par rapport aux cantons réels est que chaque commune est rattachée à un seul pseudo canton alors qu il existe des cantons infracommunaux dans les communes urbaines peuplées. Sachant que les notifications à la SAFER sont rares en milieu urbain puisqu il n y existe généralement plus de vocation agricole, cette approximation est très convenable. Seules les cartes des indicateurs de pression foncière urbaine sur les espaces agricoles sont réalisées différemment. Elles portent sur une moyenne quadriennale (2001 à 2004) et sont réalisées à l échelle communale. Le calcul de l indicateur de perturbation des marchés fonciers ruraux urbaine consiste à rapporter, dans une première étape, la valeur ou la surface du marché foncier sous influence urbaine à la surface agricole utilisée (SAU) totale de la commune, afin d éliminer les différences d intensité du marché dues à la différence de superficie des communes. On compare ensuite ce premier rapport au même rapport calculé au niveau des 6 départements, auquel on attribue une base 100. Cela signifie que lorsque le rapport est inférieur à 100, le marché des espaces naturels sous influence urbaine est inférieur en surface ou valeur à la moyenne des 6 départements, et qu il est supérieur si l indicateur dépasse 100. On met ainsi en évidence les zones où le marché de l espace rural est ouvert aux non agriculteurs (indicateur en surface) et celles où les prix proposés par les non agriculteurs apparaissent fortement déconnectés des valeurs agricoles (indicateur en valeur). Les périmètres évoqués Aire urbaine : ensemble de communes d un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain et par des communes rurales ou unités urbaines (couronne périurbaine), dont au moins 40% de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci. Pôle urbain : unité urbaine offrant emplois ou plus et n appartenant pas à la couronne périurbaine d un autre pôle urbain. Au sein des pôles urbains, on distingue les villes centres de leur banlieue. Une commune est ville centre si elle représente plus de la moitié de la population, les autres communes constituent la banlieue. Couronne périurbaine : ensemble des communes de l aire urbaine à l exclusion de son pôle urbain. 6