AUX FINS DE VALEUR MARCHANDE

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1 1755, boul. Lemire Drummondville, Qc J2C 5A5 Tél. : (819) Téléc. : (819) Site web : AUX FINS DE VALEUR MARCHANDE Mandant Entreprise : Nom : Adresse : Numéro de téléphone : Numéro de télécopieur : Adresse électronique : Monsieur Daniel Bouchard 940, Primard Drummondville (Saint-Charles-de-Drummond) (Québec) J2C 7T8 (819) Propriété évaluée Notre dossier : V septembre , Primard, Drummondville (Saint-Charles-de-Drummond) (Québec) Propriétaire Nom : Monsieur Daniel Bouchard Numéro de téléphone : (819) Client Nom : Monsieur Daniel Bouchard Numéro de téléphone : (819) Conclusion Valeur actuelle : $ Valeur potentielle : ( QUATRE CENT MILLE DOLLARS ) MEMBRE EN RÈGLE ORDRE DES ÉVALUATEURS AGRÉÉS DU QUÉBEC

2 GÉNÉRALITÉ 2 But et fins de l'évaluation : Valeur aux fins de valeur marchande Droit de propriété évalué : L'ensemble des droits du/des propriétaire(s) et du/des locataire(s) Historique droit de propriété : # Enregistrement: Prix de vente: $ Date: 7 juin 2011 Type d'immeuble évalué : Propriété de type cottage Statut de la construction : En rénovation En construction Existante ### DÉFINITION DE LA VALEUR RECHERCHÉE : La valeur marchande, c'est le prix de vente probable d'une propriété à la date de l'évaluation, compte tenu d'une durée raisonnable permettant de trouver un acheteur. SECTEUR Secteur : Tendance : Stable Âge : 5-10 ans Accessibilité : Bonne Homogénéité : Bonne Conformité du sujet : Bonne Voisinage : Type dominant de propriété : Bungalow et cottage Facteurs : Favorables : - Près des services - Secteur recherché Défavorables : - Aucun remarqué Proximité des services : Dépannage : ± 1.5 km École : ± 2 km Parc : Moins de 1 km Supermarché : ± 1.5 km Loisirs : Moins de 1 km Transport : Taxibus Commentaire(s) : Centre commercial : Moins de 10 km Promenades Drummondville La propriété est située dans le développement des "Bosquets Saint-François", un secteur jeune avec plusieurs propriétés haut de gamme. MARCHÉ IMMOBILIER LOCAL Propriété à vendre à proximité : Quelques-unes Délais de vente : 4 à 8 mois Offre / Demande : Offre supérieure à la demande Type de marché : Marché d'acheteur Variation des prix : Terrain : En croissance Coût de const. : En croissance Loyer : En croissance Taux d'intérêt : Stable, niveau bas Tendance anticipée des prix (propriétés types) : Court terme : Stable Moyen terme : Stable Commentaire(s) : Le marché est relativement en croissance mais semble démontré des signes de stabilité. On retrouve quelques propriétés à vendre dans le secteur. La stabilité des taux d'intérêt à un niveau relativement bas contribue à l'accession à la propriété. DONNÉES MUNICIPALES Rôle d'évaluation : Matricule : Année du rôle : Date du marché : 01/07/10 Médiane : 100% Évaluation : Terrain : $ Bâtisse : $ Total : $ Taxes : Municipale : $ Scolaire : $ Total : $ Zonage : Zone : H-640 Commentaire(s) : Usage(s) autorisé(s) : Habitation unifamiliale isolée Services : Aqueduc Égout pluvial Égout sanitaire Fosse septique Puits Éclairage Gaz naturel Borne fontaine Champ d'épuration Autre Rue : Pavage Trottoir Bordure Fossé Gravier Autre DESCRIPTION SOMMAIRE DU TERRAIN Cadastre : , Cadastre du Québec Certificat de localisation : Consulté : Non consulté : Mise à jour recommandée : Source des dimensions : Superficie selon le plan du Cadastre du Québec. Dimensions : Façade : 97 pi Profondeur : 88 pi Superficie : pi² Façade : Profondeur : Superficie : Façade : Profondeur : Superficie : Caractéristiques : Topographie : Supérieur à la voie publique Forme : Standard Risque : Contamination : Imperceptible Inondation : Aucun Accessibilité (entrée) : Privée : Mitoyenne : Publique : Autre : Usage le meilleur et le plus profitable * : Actuel : Autre : Si autre, commentez : Commentaire(s) : Tenant compte de la réglementation actuellement en vigueur, l'usage actuel de la propriété est défini comme l'usage optimal. * L'usage optimal est défini comme étant celui qui, au moment de l'évaluation est le plus susceptible de produire le rendement net le plus élevé. COMMENTAIRE(S) ADDITIONNEL(S)

3 DESCRIPTION DE L'IMMEUBLE 3 AMÉLIORATIONS D'EMPLACEMENT ANNEXES DÉPENDANCES Stationnement en pavé imbriqué Gazon, arbres, arbustes, haie Clôture de mailles et fer forgé Trottoir en pavé imbriqué et en béton Perron en béton Galerie en bois Garage intégré sur muret de pi², isolé, chauffé et finition intérieure de placoplâtre et plancher de céramique. Nous y retrouvons également une cuve de lavage. Remise de 8.3' x 12.3' recouverte de vinyle. Piscine creusée de forme irrégulière, chauffée par thermopompe et système au sel. GÉNÉRALITÉS DESCRIPTION DU BÂTIMENT Utilisation du bâtiment : Optimale (résidentielle) Superficie au sol : 815 pi² Catégorie : Cottage Superficie de l'étage : 1268 pi² Qualité de la construction : Standard + Superficie habitable : 2083 pi² Garage intégré exclus (460 pi²) Année Construction : 2001 Apparente : 2004 Superficie du sous-sol : 815 pi² Nombre étage(s) / unité(s) : 2 / 1 Vie restante : 57 an(s) % aménagé du sous-sol : 100% COMPOSANTES ANNÉE DE RÉNOVATION / COMMENTAIRES Fondation : Ossature : Murs extérieurs : Fenêtres : Portes : Isolation : Toiture : Béton coulé avec dalle de béton Charpente de bois Brique et déclin de vinyle À battant en PVC Acier et portes françaises Laine minérale Bardeaux d'asphalte Soffite / corniche : Aluminium ventilé et gouttières Plomberie : Cuivre / ABS / réservoir 60 gal. Électricité : 200 amp. à disjoncteurs Chauffage / Énergie : Plinthes électriques Climatisation : Climatiseur mural Ventilation : Échangeur d'air avec récupérateur de chaleur Armoires / Boiseries : Armoires en merisier Éléments incorporés : Lave-vaisselle et hotte Foyer / Poêle / Cheminée : Foyer au gaz & cheminée en métal Nb. salle de bains / lavage : 2 salles de bains et 1 salle d'eau Équipements spéciaux 1 : Aspirateur central Équipements spéciaux 2 : Système d'alarme Équipements spéciaux 3 : Escalier bois dur, moulures et O-Gee Équipements spéciaux 4 : 2 douches céramique Équipements spéciaux 5 : Éclairage encastré AMÉNAGEMENT INTÉRIEUR ET FINITION Localisation Description des pièces Plafond Murs Planchers Sous-sol Salle familiale, salle de bains Placoplâtre et tuiles Placoplâtre Stratifié flottant et et 2 chambres suspendies céramique Rez-de-chaussée Hauteur du plafond: 9' Salon, cuisine, salle à manger, salle d'eau et hall d'entrée Placoplâtre Placoplâtre Bois franc et céramique Étage-type 3 chambres, vivoir et salle de bains Placoplâtre Placoplâtre Bois franc et céramique OBSERVATIONS ET ÉTAT GÉNÉRAL Les principales rénovations apportées à la propriété depuis 2011 sont: - Sabler et vernir les plancher de bois. - Peinture, décoration, luminaires. - Changer la balayeuse centrale, la hotte de cuisine et le chauffe-eau. - Certains recouvrement de plancher changés. - Refaire le haut du garage au complet (vivoir). - Ajout de la piscine creusée. - Aménagement extérieur. Éléments à considérer relativement à la propriété: - L'aménagement des pièces est adéquat et fonctionnel. - L'immeuble est bien entretenu et en bonne condition. - Lors de la visite des lieux, il fut constaté un état général qualifié de bon. - De façon générale, la propriété représente un bon attrait sur le marché.

4 MÉTHODE DU COÛT 4 Valeur marchande du terrain: Superficie: pi² x 6.00 $/pi² = $ $ Commentaire(s): Superficie: Suite à une analyse du marché dans le secteur à évaluer, nous avons relevé quelques transactions qui nous ont permis d'estimer le taux unitaire retenu pour le terrain à l'étude. Valeur contributive des améliorations d'emplacement: Voir description à la page 3 Valeur à neuf: (selon le guide CCR, indexé pour 2012) 2083 pi² x $/pi² = Valeur à neuf: Dépréciations: Physique: 8.0% Fonctionnelle: 0% Économique: 0% Valeur dépréciée du bâtiment: Valeur dépréciée: Valeur contributive des dépendances: (Garage intégré inclus dans le taux pondéré) Remise, piscine creusée Valeur totale: Valeur totale: Dépréciations: ( 8 % ) Physique incurable: Établie à partir du procédé âge / vie selon l'âge apparent du sujet. ( 0 % ) Physique curable: Établie à partir des rénovations à faire sur la propriété. ( 0 % ) Fonctionnelle: Aucune désuétude n'affecte la propriété. ( 0 % ) Économique: Tient compte des conditions du marché et des facteurs de situation qui affectent indirectement la propriété évaluée. VALEUR PAR LA MÉTHODE DU COÛT Arrondie à: $ $ ( $) $ $ $ $ Analyse du marché (ventes comparables) MÉTHODE DE COMPARAISON Sujet Vente no. 1 Vente no. 2 Vente no. 3 Ville: Arrondissement : No. Civique: Rue: Type de propriété: Date de vente: No. enreg. / Référence: Prix de vente: Évaluation municipale totale: Superficie du terrain: Aire totale (exclus garage int.): % Sous-sol fini: Année const. / apparente: Nombre d'étage / unités: Parement extérieur: Type de fondation: Dépendance (s): Description complémentaire des éléments influants sur les prix de vente par rapport au sujet: Drummondville (Saint-Charles-de-Drummond) 940 Primard Cottage $ pi² pi² 100% 2001 / / 1 Drummondville Saint-Charles-de-Drummond) 985 des Orchidées Cottage $ $ Drummondville Drummondville (Saint-Charles-de-Drummond) Ste-Anne Jean-Paul-Riopelle Cottage Cottage Brique et déclin de vinyle Brique et déclin de vinyle Déclin de bois (Maibec) Pierre et déclin de bois Sous-sol Sous-sol Sous-sol Sous-sol Garage intégré, remise, piscine creusée Cottage en bonne condition et bien entretenu pi² pi² 100% 2000 / / 1 Garage intégré, verrière, SPA Cottage en bonne condition et bien entretenu $ $ pi² pi² 75% 2004 / / 1 Garage double, piscine creusée Cottage en bonne condition et bien entretenu $ $ pi² pi² 50% 2008 / / 1 Garage intégré Cottage en bonne condition et bien entretenu Prix par unité / par pi² bâtiment: Revenu brut: Frais d'exploitation: Revenu net: Indicateur économique: Analyse de la valeur par ajustements Améliorations d'emplacement: Localisation: Ajustement terrain: Ajustement t bâtiment: t MRB / MRN / TGA: $ / $/pi² $ $ $ $ / $/pi² $ $ $ / $/pi² $ $ $ Finition du sous-sol: $ $ $ Âge et condition générale: $ $ Parement extérieur: Type de fondation: Dépendances: $ $ $ Fenestration: Chauffage & climatisation: $ Équipements: $ Qualité de finition: $ $ Travaux majeurs: Temps: Prix redressé $ $ $ Remarque(s) pertinente(s) - Les rajustements nécessaires ont été appliqués et les résultats obtenus démontrent une forte corrélation. - Ainsi, nous sommes d'opinion de retenir la moyenne des 4 ventes comme indice de la valeur marchande. VALEUR PAR LA MÉTHODE DE COMPARAISON Arrondie à: $

5 RÉSERVES ET HYPOTHÈSES DE BASE C'est à la demande du client que j'ai préparé le présent rapport d'évaluation qui ne doit être utilisé que dans le but précis indiqué au rapport. L'utilisation de ce rapport à d'autres fins risque d'en invalider les conclusions, à défaut de quoi le client sera le seul responsable de tous les dommages subis en raison d'une utilisation non autorisée du rapport. La reproduction partielle de ce rapport est prohibée et son utilisation par toute autre personne que le client n'est possible qu'avec mon autorisation et celle du client. La valeur à neuf telle que mentionnée dans la méthode du coût n'est pas un coût détaillé aux fins d'assurance mais bien un coût normalisé en fonction des valeurs contributives de certains éléments en regard du marché. En aucun cas, ce montant ne devrait ête retenu à des fins d'assurances. Ce rapport d'évaluation n'est valide que s'il porte ma signature originale. La date de l'évaluation apparaissant à ce rapport est la date à laquelle j'ai apprécié les conditions du marché. Comme ces dernières peuvent évoluer rapidement dans le temps à cause de la présence de différents facteurs, la valeur exprimée dans ce rapport ne peut être utilisée pour estimer à une autre date qu'à la date de l'évaluation. Le présent rapport ne peut constituer une garantie d'ordre juridique. C'est pourquoi, dans le présent rapport, les hypothèses suivantes n'ont pas fait l'objet d'une vérification, mais sont présumées exactes, à savoir: a) que la désignation cadastrale obtenue à partir du certificat de localisation est exacte; b) que le titre de propriété est valide et a une valeur marchande exprimée en dollars canadiens; c) que l'utilisation actuelle de l'immeuble évalué est conforme à la loi et pourra être continuée par tout acquéreur éventuel, sauf mention à l'effet contraire. d) qu'il n'existe pas d'autres charges, empiétements, restrictions, baux, contrats que ceux mentionnés au présent rapport. Aucun levé topographique de l'immeuble évalué n'a été effectué et le présent rapport ne peut constituer une garantie en matière d'arpentage. Aussi, les croquis, les dessins, les diagrammes, les photographies, etc. qui apparaissent dans ce rapport ne sont là qu'à titre d'illustration et ne sont pas nécessairement un reflet parfait de la réalité. Le présent rapport ne peut constituer une garantie en matière de génie. Il est donc présumé, que le bien évalué est libre de défectuosités, de vices cachés, que la charpente est solide et qu'il ne nécessite que les réparations immédiates mentionnées au rapport d'évaluation. Il est également présumé que les systèmes de chauffage, de climatisation, de plomberie, d'électricité, etc. sont en bon état de fonctionnement. Sauf mention à l'effet contraire dans le rapport d'évaluation, je n'ai pas été informé de la présence dans la propriété évaluée ou à proximité, ni découvert pendant l'inspection, de substance contaminante. Il faut savoir que la présence de substances contaminantes dans la propriété évaluée ou dans son voisinage est susceptible d'entraîner une perte de valeur de la propriété. La détection de ces agents contaminants n'est pas de mon ressort mais de spécialistes en la matière. Je décline toute responsabilité reliée à la détection de ces agents contaminants et à la détermination de leur importance. J'ai procédé à l'évaluation de l'immeuble visé à ce rapport en présumant que l'utilisation actuelle qui en est faite est conforme à la réglementation gouvernementale au niveau de la santé, de la sécurité, du zonage, de la construction, etc. Puisque la valeur du bien évaluée peut être diminuée s'il n'est pas utilisé conformément à la réglementation gouvernementale, il peut s'avérer nécessaire de procéder à des vérifications plus poussées pour vérifier cette conformité Quant aux données du marché, je les ai tirées, en partie, de documents originaux des transactions immobilières obtenues au bureau de la publicité des droits, lesquels j'estime généralement fiables. Au besoin, j'ai apporté un complément d'enquête, en déployant des efforts raisonnables de vérification. La rémunération pour la confection de ce rapport exclut les frais de la rémunération reliés à la préparation du témoignage et au témoignage lui-même devant les tribunaux, ces derniers devant être négociés en sus. La réserve qui précède ne peut cependant faire obstacle aux pouvoirs des tribunaux de permettre l'utilisation de ce rapport aux fins d'administration de la justice. RÉCONCILIATION Valeurs obtenues selon les méthodes utilisées Conclusion Méthode du coût (voir page 4) $ Méthode du revenu (si applicable) - $ Méthode de comparaison (voir page 4) $ Conclusion et remarques La qualité et la quantité des données directes et indirectes recueillies expliquent la similitude des indications obtenues par les deux méthodes d'évaluation réalisées. Nous sommes d'opinion de retenir la méthode de comparaison comme indice de la valeur marchande de la propriété évaluée. La méthode du coût vient corroborer la valeur retenue. Qualité du gage en fonction de l'évaluation: Expliquez (s'il y a lieu): Excellent Bon Moyen Passable Mauvais N/A La qualité du gage est bonne car la valeur marchande tient compte du secteur et de la condition générale de la propriété. ATTESTATION DE LA VALEUR ET DE L'ÉVALUATEUR J'atteste par la présente, au mieux de ma connaissance et de ma conviction, que : - Le compte rendu des faits contenus dans le présent rapport est vrai et exact; - Les analyses, opinions et conclusions du rapport me sont propres et elles sont neutres et objectives; elles ne sont restreintes que par les hypothèses et les réserves que j'ai appelé à formuler; - Je n'ai aucun intérêt actuel ou éventuel à l'égard du bien faisant l'objet du présent rapport et je n'ai aucun lien personnel ni parti pris en ce qui concerne les parties en cause; - Ma rémunération n'est pas fondé sur une conclusion de valeur arrêté d'avance ou biaisée en faveur du client, pas plus que sur la confirmation d'une indication préliminaire de la valeur de l'immeuble. Au surplus, ma rémunération n'est pas liée à la stipulation d'un résultat quelconque; - J'ai rédigé mes analyses, opinions et conclusions de même que le présent rapport en conformité avec les règlements, normes et pratiques professionnels de l'ordre des évaluateurs agréés du Québec; - Personne n'a fourni une aide professionnelle importante au(x) signataire(s) de ce rapport; - Inuk Boily a effectué l'inspection de l'immeuble qui fait l'objet du présent rapport. Inspecté par: Inuk Boily, Technicien en évaluation Date: 17 septembre 2012 En conséquence, je certifie que la valeur de l'immeuble ci-dessous décrit est de: Valeur marchande actuelle : $ QUATRE CENT MILLE DOLLARS Valeur marchande potentielle : Cette valeur est sujette aux réserves et hypothèses de base ainsi qu'aux remarques de l'évaluateur agréé ci-annexées au rapport, le cas échéant. Commentaires: La valeur marchande actuelle retenue tient compte des conditions et informations obtenues sur la propriété lors de la visite. Daniel Bouchard é.a. En date du: 17 septembre 2012 Signature No membre: 2731 Date d'impression: 31 janvier 2013 Téléphone: (819) Télécopieur: (819)

6 PHOTOS DU 940, PRIMARD, DRUMMONDVILLE (SAINT-CHARLES-DE-DRUMMOND) FAÇADE ARRIÈRE 17 1 PISCINE CREUSÉE TERRAIN ARRIÈRE CUISINE SALLE À MANGER SALON SALLE D'EAU 37 33

7 PHOTOS DU 940, PRIMARD, DRUMMONDVILLE (SAINT-CHARLES-DE-DRUMMOND) VIVOIR SALLE DE BAINS CHAMBRE DES MAÎTRES CHAMBRE 13 7 CHAMBRE CHAMBRE AU SOUS-SOL 7 12 SALLE FAMILIALE AU SOUS-SOL SALLE DE BAINS AU SOUS-SOL 35 28

8 CROQUIS DE L'IMMEUBLE Remise Piscine creusée ±18' x 30' (forme irrégulière) 12.3' 8.3' 14.0' Galerie de bois 4.0' 12.0' 6.0' 14.0' 25.4' 2.0' 9.0' 22.5' Garage intégré COTTAGE 30.0' Muret Sous-sol 21.3' 3.0' 2.7' 1.0' 1.6' 8.0' 1.6' P.A.F. de 1' x 5.7' à l'étage 11.3' Galerie de béton 2.8' 1.3' 1.0' 4.0' 4.5' 3.9' 7.1' Scale: 1" = 30'

9 PLAN DE CADASTRE

10 COPIE DU CERTIFICAT DE LOCALISATION

11 LOCALISATION DES VENTES ET DE LA PROPRIÉTÉ ÉVALUÉE Sujet