Panorama sur le marché tertiaire neuf en Ile-de-France

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1 Panorama sur le marché tertiaire neuf en Ile-de-France Advance Bilan 214 texte L Autre Image

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3 3 Editorial Marie Gilmas Responsable des projets en développement 215, l année du blanc? Après un long hiver pour les développements spéculatifs, voici le printemps : les investisseurs sortent de leurs terriers et redécouvrent avec un nouvel appétit les projets tertiaires bourgeonnants, qui ne demandent qu un rayon de soleil commercial pour se développer. Plus concrètement, les projets parisiens ou de première couronne, bien situés, bien desservis, bien conçus, et plus généralement situés sur les secteurs porteurs, vont trouver acquéreurs en 215 pour autant que leur prix soit en ligne avec le marché. Les investisseurs et les financements sont de retour, et voient pointer sur certains secteurs un regain de confiance dans le marché locatif. La production neuve à trois ans est importante, mais peu de surfaces à livrer sont encore disponibles pour les utilisateurs. Enfin, la compression des taux sur les immeubles de qualité sécurisés, qu ils soient construits ou pas, incite les investisseurs à se positionner sur des immeubles vacants pour obtenir de meilleurs rendements et dans le cadre de la diversification de leur patrimoine. Ce raisonnement s entend dans la mesure où ils identifient une bonne sécurité dans la qualité du projet et de sa localisation, ainsi que dans les loyers prévisionnels. La confiance revient timidement sur marché locatif, peut-être en raison d un retour à la croissance et des indicateurs économiques plus optimistes depuis quelques mois? A côté du «blanc», le «gris» est toujours flamboyant avec une compétition qui s accélère sur les VEFA pré-louées, permettant aux acquéreurs d avoir dans leur patrimoine des immeubles neufs, pérennes, labélisés, sécurisés par des baux de 9 ou parfois 12 ans. Cette situation entraine le même mouvement de compression des taux que sur les immeubles neufs existants loués. Les clés-en-main et les précommercialisations se poursuivent à un rythme de croisière, tels le futur siège de SMABTP dans le 15 ème arrondissement de Paris, celui de SAGEZ à Saint-Ouen ou les futurs bureaux de PSA à Rueil-Malmaison. L optimisme est donc de retour sur les VEFA, après plusieurs années de difficultés et d interrogations, il convient de s en réjouir en 215! Un nuage néanmoins dans ce grand ciel bleu à propos des fonciers : les compétitions sont de plus en plus dures avec le maintien de la pression sur les ventes d immeubles à restructurer ou charges foncières parisiennes. Avec son appel à projets innovants, la ville de Paris met sur le marché de nouveaux fonciers dans un cadre compétitif inédit. Les acteurs de l immobilier doivent remettre en cause leurs habitudes (produits, mixité, financements, programmation, etc ) pour répondre aux nouveaux critères de sélection qui viennent en complément du traditionnel et inéluctable critère économique. Ce grand changement n a pas démotivé les candidats puisqu ils étaient, au 1 er tour, 815 à se porter volontaires pour travailler sur 23 sites.

4 La production de bureaux neufs en Ile-de-France 214 : moins de projets disponibles à la livraison Après un très bon cru 213 où plus de 8 m² avaient été livrés, la production neuve de bureaux a diminué en 214. Ainsi, au global, près de 73 m² de bureaux neufs ont été livrés sur l ensemble de l année en Ile-de-France, en baisse de 13% en un an. Cependant 214 s est inscrit dans une bonne tendance. En effet, ce volume reste supérieur à la moyenne enregistrée de 65 m² de bureaux livrés par an sur les quatre dernières années. Cette diminution de la production s explique par une baisse des livraisons de clés-en-main (32% en 214 vs 45% en 213). Rappelons que de très importantes opérations ont été achevées en 213 telles que SFR à Saint-Denis, CARREFOUR à Massy ou COFACE à Bois-Colombes. Fin 214, deux tiers des surfaces neuves étaient déjà louées au moment de leur livraison. Près de 26 m² de bureaux livrés en 214 sont à commercialiser, un niveau en repli par rapport à l an dernier. Sans grande surprise, la majeure partie de ces immeubles neufs vacants se situe dans l ouest francilien, et notamment dans le quartier d affaires de La Défense. La Défense a connu en effet un renouvellement important de son parc au cours des deux dernières années (35 m², soit 1%) et a livré deux tours en 214 : «Majunga» et «D2», dans lesquelles près de 92 m² sont disponibles au global. Dans le Croissant Ouest, du Nord au Sud, on retiendra «Le Kleber» à La Garenne-Colombes, «New Time», «Alegria» et la restructuration du « avenue Achille Peretti» à Neuilly-sur-Seine, «Up West» à Boulogne-Billancourt, et enfin le solde de «Noda» (seconde tranche de l opération «Zenora») à Issy-les-Moulineaux (soit au total ~54 m²). Pour la plupart situés dans des quartiers d affaire établis et reconnus par les entreprises, ces immeubles devraient se remplir rapidement. En effet, l appétit des utilisateurs pour des immeubles de première main et répondant aux derniers standards internationaux est toujours important : il représente plus d une transaction sur deux > 5 m². 215 : un rythme de livraisons plus soutenu, mais deux projets sur trois sont déjà loués Qu en est-il des livraisons à venir? Actuellement, on recense plus d 1,8 million de m² en chantier sur l ensemble de l Ilede-France, livrables dans les 3 ans, dont près de 7% sont précommercialisés. La majorité de cette production est livrable pour 215. En, effet, 1,2 million de m² de bureaux neufs sont attendus pour cette année, soit un rythme de livraisons nettement plus important qu en 214. Sur l ensemble de cette production, la part des opérations clés-en-main est importante, elles représentent un tiers des surfaces attendues en 215. Les deux plus importants clés-en-main étant le «Projet Balard» pour le MINISTERE DE LA DEFENSE dans le 15 ème arrondissement de Paris (125 m²), ainsi que celui du «Millénaire 3» pour le MINISTERE DE LA JUSTICE dans le 19 ème (~25 m²). Un tiers des surfaces de bureaux actuellement en chantier restent à commercialiser (36 m²). Paris et le Croissant Ouest concentrent la majorité des disponibilités (respectivement ~124 m² et ~15 m²). A Paris intra-muros, une dizaine de projets sont attendus cette année, dont 9 sont disponibles à la commercialisation (~124 m²). Ils se répartissent essentiellement entre Paris Centre Ouest (QCA inclus) et Paris Sud. Citons notamment «Cloud» (~28 m²) dans le QCA, et les deux premiers bâtiments du programme «Qu4drans» (~45 m²) dans le 15 ème arrondissement. Dans le Croissant Ouest, la majorité des projets se situe en Boucle Sud (~65 m² disponibles), exclusivement sur les communes d Issy-les-Moulineaux et de Boulogne-Billancourt. A Issy-les-Moulineaux, il s agit de la récente livraison de «Lemnys» (~42 m²). A Boulogne-Billancourt, les développements du Trapèze touchent à leur fin, à l exception de projets à horizon plus lointain de l Ile Seguin et du site «D5». Depuis 28, près de 24 m² sont déjà sortis de terre. Parmi les livraisons prévues en 215 : l opération de restructuration du «Cristallin» est la seule entièrement disponible à ce jour.

5 Enfin, dans le reste de la 1 ère périphérie, on recense six projets neufs disponibles, livrables en 215 : quatre au Nord dont «Le Coruscant» à Saint-Denis (~13 m²) ou le 152 bis avenue Gabriel Péri (propriété du CRIT) à Saint-Ouen (~14 m²). Au Sud, le marché locatif pâtit d un stock neuf qui peine à se remplir depuis 2 ans et de la concurrence d autres marchés de première périphérie de l ouest francilien. Deux projets viendront alimenter le stock d offres disponibles du secteur : «Voluto» et «Sonate» à Montrouge (respectivement ~9 m² et ~6 m²). 216 : un net ralentissement de la production neuve Pour 216, sauf lancements en «blanc» prochains, à peine 5 m² de bureaux actuellement en construction, devraient sortir de terre. L essentiel de cette production est déjà précommercialisé à un niveau très élevé (74%). Plusieurs clés-en-main d envergure devraient alimenter la production neuve, à l instar de celui du CREDIT AGRICOLE à Montrouge (~65 m²), de VEOLIA à Aubervilliers (~46 m²), du deuxième immeuble du campus de la SOCIETE GENERALE à Fontenay-sous-Bois (4 m²), ou encore de CETELEM à Levallois-Perret (~36 m²). Il s agit de transactions enregistrées sur les trois dernières années. Les lancements d opérations en «blanc» étant rares depuis 2 ans, ils ne représentent qu un quart des surfaces de bureaux mises en chantier et livrables en 216. Les livraisons d immeubles neufs disponibles, attendues pour 216, se situent exclusivement au sud de Paris (7 ème et 13 ème arrondissements de Paris, Issy-les-Moulineaux, Montrouge, Bagneux).

6 217 : des opérations «spéculatives» lancées, essentiellement à Paris A l horizon 217, la production neuve en Ile-de-France reste très hypothétique puisque certains permis de construire de ces projets n ont pas encore été déposés ou obtenus. Pour l heure, le carnet de commandes de bureaux neufs ou restructurés à livrer pour 217 demeure encore léger, mais devrait progressivement se remplir au cours de l année. Evolution des VEFA et des livraisons de bureaux neufs en Ile-de-France En m² En M En effet, 175 m² sont en travaux à ce jour pour une livraison attendue en 217. Il s agit en majorité de projets lancés en «gris» ou de clés-en-main Quelques projets en «blanc» ont été lancés notamment à Paris (~6 m²). A cela se rajouteront les opérations signées en VEFA ou lancées par le développeur en blanc en 215, qui alimenteront l offre en 216 et 217. Source : JLL Projets mis en chantier et disponibles dans Paris et en 1 ère Couronne à horizon Source : JLL

7 Délai d écoulement des opérations neuves de bureaux Prise de risque minimum pour les investisseurs Depuis 29, la production neuve de bureaux est repartie. Si les lancements d opérations ont repris de la vigueur, l année 214 a marqué une chute avec à peine 444 m² de bureaux lancés. En 27 et 28, les lancements en «blanc» étaient prépondérants. Le ratio s est ensuite progressivement rééquilibré au profit des lancements en «gris», avant que la tendance ne s inverse en où les opérations lancées en «blanc» sont devenues minoritaires. Un rebond des lancements en blanc a été observé en 214 même si ce ne sera surement pas suffisant pour réalimenter certains marchés de bureaux en offre neuve. Quelle prise de risque des investisseurs au moment du lancement du projet? En milliers de m² % 39% Source : JLL % 47% % 42% % 5% Pour l heure, il est vrai que le stock d offre neuve (livrée depuis moins de 5 ans) est de bon niveau en Ile-de-France. Les bureaux neufs vacants construits représentent toujours près de 84 m², même si le marché locatif a été assez porteur en 214. Les prises à bail d immeubles neufs existants ont diminué depuis 21 en raison des précommercialisations et clés-enmain. Ainsi, les utilisateurs ont préféré prendre position avant la livraison des immeubles, probablement faute d offres leur convenant dans le stock neuf existant. En 214, année où les livraisons de clés-en-main ont baissé, les locations d immeubles neufs disponibles ont augmenté (45% vs 36% en 213), pour représenter près de 35 m² sur les 68 m² commercialisés en neuf. Délais de commercialisation : le paradoxe Les délais de commercialisation s allongent progressivement. Certains immeubles mettent plus d 1 an et 34% 66% % 67% 52% 48% Lancement en gris (préloué en totalité ou en partie) 444 Lancement en blanc Année de mise en chantier demi à se remplir après leur livraison, alors que d autres se pré-louent 2 ans avant leur livraison. L an dernier, le réajustement à la baisse des valeurs locatives et les changements de stratégie de propriétaires qui avaient, par exemple, ouverts leurs immeubles à la division, notamment, avait permis à certains immeubles neufs et vides depuis leur livraison de se louer. Le constat est similaire en 214 mais à plus petite échelle, à l image notamment de «Lendit Lumière» et «Pleyad 1» à Saint-Denis (livrés en 21 et 213), de «Nova» à La Garenne-Colombes (livré en 212), ou d «Eqho» à Courbevoie (livré en 213). Concernant les opérations dont la construction a démarré en 213 et 214 (hors les clés-en-main et lancements de programmes pré-loués en totalité), il est encore trop tôt pour tirer des conséquences solides, ces projets n étant en général pas encore livrés. Comment se sont écoulées les surfaces disponibles mises en chantier? En milliers de m² Source : JLL Décryptage Ce graphique illustre le délai d écoulement des surfaces neuves disponibles au moment de leur mise en chantier. Sur l ensemble des projets lancés en 28, 562 m² étaient disponibles au moment du démarrage des travaux. Parmi ces surfaces disponibles près de 1 m² ont été loués pendant la durée du chantier, 1 autres mètres carrés ont été loués moins de 6 mois après la livraison de l opération, et ainsi de suite. Outre ces commercialisations, des surfaces neuves lancées en 28 demeurent encore vacantes à ce jour (~75 m²). 41 Année de mise en chantier Pendant le chantier -6 mois 6-12 mois > 1 an > 1,5 an Toujours vacants au 31/12/

8 Pourquoi certains immeubles de bureaux neufs ont-ils du mal à se commercialiser? Les principales raisons évoquées sont de bon sens. Elles mettent en avant l importance de la qualité de l outil immobilier pour les entreprises : La qualité de l environnement immédiat : un environnement peu attractif, non identifié comme réel pôle tertiaire, dans lequel il manque des services de proximité. Parfois il s agit de territoires à développer entièrement, sur lesquels les premiers immeubles de bureaux arrivent en pionniers alors que la ZAC n est pas très avancée ou que les équipements, commerces et services ne sont pas encore opérationnels. La qualité de la desserte en transports en commun : sites enclavés, peu accessibles et mal desservis par les transports en commun ferrés (nombre de lignes, fréquence de passage), entrainant souvent une mauvaise circulation sur les axes routiers les desservant. La qualité intrinsèque du bâtiment : la taille et la profondeur des plateaux trop faibles, l absence de RIE, une façade à l architecture controversée etc. Enfin, la date de livraison, la valeur locative et la stratégie de commercialisation sont également à retenir. Sur ce dernier point, il convient de faire preuve de discernement, et de saisir l opportunité locative lorsqu elle se présente, même si elle déroge à la stratégie préétablie, et ce d autant plus que certains marchés ont pâti du repositionnement de loyers d autres pôles tertiaires plus établis.

9 Le marché des VEFA en 214 Préambule Dans ce chapitre, nous analysons les ventes en état futur d achèvement (VEFA) sur le marché de l investissement de «bureaux» de plus de 5 m² en Ile-de-France. Nous entendons par Vente en Etat Futur d Achèvement, un contrat par lequel un développeur vend un programme de construction neuve ou restructuration lourde à réaliser par luimême et dont l acquéreur deviendra propriétaire au fur et à mesure de l avancement des travaux. Les VEFA à utilisateurs et les développements en direct réalisés sans VEFA préalable ne sont pas comptabilisés. Y sont néanmoins assimilés les montages en CPI (Contrat de Promotion Immobilière) avec acquisition de charge foncière concomitante. Il en est de même des opérations consistant à vendre un immeuble puis le racheter simultanément en VEFA. Une nette amélioration du marché Avec plus de 17 milliards d euros investis en 214, le marché de l investissement francilien enregistre une performance proche de son niveau historique de 27. L exceptionnelle activité enregistrée au 2 ème et 4 ème trimestre (65% des capitaux engagés) a permis de renouer avec les niveaux d investissement d avant crise. Le marché a été animé par une multiplication d opérations de grande ampleur : les transactions d un montant unitaire supérieur à 5 M ont été au nombre de 4 pour un volume total de 3,8 milliards d euros. Sur le segment des transactions de plus de 1 M habituellement dominé par les investisseurs étrangers, les investisseurs français ont été très actifs : ils ont été à l origine de 29 des 44 opérations. Concernant les ventes en l état futur d achèvement (VEFA), l année 214 a atteint un niveau qui n a pas été observé depuis 211. Elles ont représenté 12% des engagements bureaux en Ile-de-France pour un total d 1,7 milliard d euros 1, une performance en hausse de 48% par rapport à l année précédente. Part des VEFA dans le volume total investi en bureaux en Ilede-France En M Sources : JLL / ImmoStat Après une année 213 en demi-teinte, le marché des VEFA suscite à nouveau l intérêt des investisseurs en opérations ont été signées contre 9 en 213, et 4 concernent des programmes lancés en blanc contre seulement un l année précédente. Evolution du montant investi sur des VEFA en Ile-de-France En M Sources : JLL / ImmoStat 16% 15% 22% 34% 23% 5% 11% 18% 13% 13% 12% Ventes Bureaux (hors VEFA) Moyenne annuelle M VEFA Bureaux T 3T 2T 1T Comme c est souvent le cas, après un été calme, les VEFA en Ilede-France terminent l année sur un «sprint» avec un total de 923 M investis sur les 3 derniers mois. Il s agit du meilleur 4 ème trimestre enregistré depuis la VEFA d «Ecowest» à Levallois-Perret n entre pas dans ce chiffre, elle ne sera comptabilisée qu en 215 pour 477 M

10 Trois VEFA supérieures à 2 millions d euros ont été signées en 214 : - «CityLights» à Boulogne-Billancourt, vendu par GE REAL ESTATE FRANCE à CARDIF ASSURANCE VIE (4 millions d euros), pré-commercialisé pour partie à GENERAL ELECTRIC. - le «Campus SFR» à Saint-Denis, vendu par VINCI IMMOBILIER et SFR à PREDICA et AVIVA (29 millions d euros), pré-loué en totalité à SFR pour une durée de 12 ans fermes. - l immeuble de bureaux «A9B» situé dans la ZAC Paris Rive Gauche, vendu par KAUFMAN & BROAD à DTZ INVESTORS (23 millions d euros). Les surfaces de bureaux sont entièrement pré-louées pour 12 ans fermes au groupe SNI. Evolution des VEFA en Ile-de-France par niveau de risque En nbre Préco. partielle Préco. totale Blanc Sources : JLL / ImmoStat Malgré un meilleur appétit des investisseurs en 214 pour les programmes lancés en «blanc», l essentiel de leurs investissements ont été orientés sur des actifs sécurisés. Ainsi, sur les 11 VEFA signées, 7 portent sur des programmes totalement ou partiellement précommercialisés et 4 sur des développements 1% spéculatifs. Sur ce segment des VEFA spéculatives, le volume total d investissement a représenté plus de 5 M en 214, en hausse de 73% par rapport à 213. Les investisseurs sont toutefois restés prudents quant aux critères de sélection de ces produits : sur les 4 opérations, 3 se situent à Paris et la 4 ème en première couronne. Quatre grandes VEFA ont été conclues en 213

11 Les quatre VEFA spéculatives de l année sont : - l immeuble «Panorama» situé dans la ZAC Paris Rive Gauche dans le 13 ème arrondissement, a été acquis par AG2R LA MONDIALE auprès de la SEMAPA pour près de 12 millions d euros. L immeuble sera construit au-dessus des voies ferrées desservant la gare d Austerlitz. Une tendance de long terme qui se renforce Répartition géographique des VEFA en Ile-de-France (% en nombre) % 9% 27% 18% 9% - le «Season» situé avenue de Clichy dans la ZAC Clichy Batignolles a été cédé à AG2R LA MONDIALE par SEFRI-CIME pour un montant de plus de 18 M. Ce programme de 2 1 m² sera le premier immeuble de bureaux développé dans ce nouveau quartier de Paris-Batignolles (livraison prévue en 217) % 4% 29% 18% 5% 41% 1% - l immeuble «Influence» situé dans l écoquartier des Docks à Saint-Ouen, a été vendu pour près de 135 M par NEXITY à TISHMAN SPEYER. - et enfin le programme «Be Open» situé dans la ZAC Paris Rive Gauche du 13 ème arrondissement, vendu par VINCI IMMOBILIER à un institutionnel pour un montant proche de 8 M. Un marché composé quasi-exclusivement d investisseurs domestiques Nationalité des acquéreurs de VEFA en Ile-de-France En nombre 82% 9% 9% % Paris QCA 2% 4% 6% Reste de Paris 8% 1% La Défense Première Couronne Sources : JLL / ImmoStat Croissant Ouest Deuxième Couronne En termes de répartition géographique, les investisseurs ont maintenu leur politique de prudence en privilégiant les implantations situées dans les secteurs les plus recherchés par les utilisateurs à Paris et en première couronne. La marché parisien a concentré l essentiel des capitaux engagés en VEFA en 214 car les marchés de bureaux y sont établis et bien desservis par les transports en commun, offrant ainsi aux investisseurs un marché locatif profond. L absence de transaction sur les VEFA dans le QCA s explique par le manque d offres de développements proposés à la vente. En valeur 87% 5% 8% % France 2% 4% Royaume-Uni 6% Etats-Unis 8% 1% Sources : JLL / ImmoStat Le marché de l investissement des VEFA reste dominé par les acteurs domestiques. Côté acquéreurs, le marché a été animé par des foncières et des institutionnels. Côté vendeurs, on retrouve sans surprise les leaders français de la promotion immobilière. La présence d investisseurs étrangers est restée faible en 214. Ils ont été impliqués dans deux transactions pour un montant total de près de 23 M. Il s agit de l acquisition du programme «Influence» par l américain TISHMAN SPEYER à Saint-Ouen et de l opération «Levallois Gare» à Levallois-Perret par la compagnie d assurance écossaise STANDARD LIFE.

12 Paris concentre l essentiel des VEFA en 214 La qualité de la localisation est restée un facteur décisif dans les stratégies des investisseurs notamment pour ceux qui se sont positionnés sur les opérations spéculatives. Trois quart des VEFA en «blanc» ont été réalisées dans Paris intra-muros. A l exception de l acquisition par FONCIERE DES REGIONS de «Lisière Pereire» à Saint-Germain-en-Laye, les VEFA sont restées concentrées à Paris et en première couronne en 214. En cela, l année 214 ne diffère pas de 213 où une seule transaction avait également été conclue en-dehors du périmètre Paris et de la première couronne. C était déjà FONCIERE DES REGIONS qui s était positionnée sur le programme «Campus Eiffage» à Vélizy-Villacoublay. Localisation des VEFA de l année 214 «Levallois Gare» Levallois-Perret «Influence» Saint-Ouen «Campus SFR - Tranche 2» Saint-Denis «Lisière Pereire» Saint-Germain-en-Laye «Season» Paris 17 ème «Green Office 2» Rueil-Malmaison «E +» Courbevoie La Défense «Be Open» Paris 13 ème «CityLights» Boulogne-Billancourt «Panorama» Paris 13 ème < Blanc Préco. partielle Préco. totale Source : JLL «Austerlitz Sud A9B» Paris 13 ème * la VEFA d «Ecowest» à Levallois-Perret n entre pas dans ce chiffre, elle ne sera comptabilisée qu en 215 pour 477 M Période Acquéreurs Vendeurs Source : JLL Prix (en M ) Immeuble Commune 4T 214 DTZ INVESTORS KAUFMAN & BROAD 23 «A9B» Paris Préco. totale SNI Surface (en m²) 4T 214 AG2R LA MONDIALE SEFRICIME PROMOTION 181 «Season» Paris Blanc - 4T 214 THISMAN SPEYER NEXITY 136 «Influence» Saint-Ouen Blanc - Type Locataires 4T 214 CNP / SOGECAP BOUYGUES IMMOBILIER 15 «Green Office 2» Rueil-Malmaison Préco. totale AMEX / INGEROP 4T 214 STANDARD LIFE BOUWFONDS MARIGNAN 93 «Levallois Gare» Levallois-Perret 15 Préco. partielle CONFIDENTIEL 4T 214 PRIMONIAL SOGEPROM 92 «E+» Courbevoie 14 2 Préco. partielle SOGEPROM 4T 214 CONFIDENTIEL VINCI IMMOBILIER 8 «Be Open» Paris Blanc - 3T 214 FONCIERE DES REGIONS DEMATHIEU & BARD 18 «Lisière Pereire» Saint-Germain-en-Laye 5 36 Préco. totale BOSE 2T 214 CARDIF ASSURANCE VIE GE REAL ESTATE / BNP 4 «CityLights» Boulogne-Billancourt Préco. partielle GE 2T 214 PREDICA / AVIVA VIVENDI / VINCI IMMOBILIER 29 «Campus SFR» - Tranche 2 Saint-Denis 74 Préco. totale SFR 1T 214 LA MONDIALE-ICADE SEMAPA 12 «Panorama» Paris Blanc -

13 Focus sur les ventes à utilisateurs d immeubles à construire En 214, 4 VEFA à utilisateurs ont été finalisées cumulant plus de 6 m² de bureaux : SMABTP sur l ex «Pullman» dans le 15 ème, la BRED sur «Urbagreen» à Joinville-le-pont, KLESIA sur «Strato» dans le 17 ème, et enfin LA FRANCAISE AM sur «Pure Paris» dans le 6 ème. Notons que certains Ministères ont, ou comptent lever leurs options d achat sur leurs implantations du 19 ème et 2 ème arrondissements de Paris, comme c est le cas du MINISTERE DE L INTERIEUR sur l immeuble «Garance» (24 m²) dans le 2 ème. Début 215, l Etat a annoncé vouloir lever l option d achat sur la tour «Séquoia» (62 3 m²) à La Défense, ancien siège de SFR occupé depuis par le MINISTÈRE DE L ECOLOGIE, DU DVLPT DURABLE ET DE L ENERGIE, et par celui DU LOGEMENT, DE L EGALITÉ DES TERRITOIRES ET DE LA RURALITÉ. Période Preneurs Immeuble Ville Surface (en m²) 3T 214 SMABTP «Pullman Paris Rive Gauche» Paris T 214 MINISTERE DE L'INTERIEUR «Le Garance» Paris T 214 LA FRANCAISE AM - UFG «Pure Paris» Paris T 214 BRED BANQUE POPULAIRE «Urbagreen» Joinville-le-Pont T 214 KLESIA «Strato» Paris Source : JLL

14 Tension à la baisse sur les taux de rendement La concentration de la demande d investissement sur les actifs sécurisés ainsi que l assouplissement des conditions de financement observé ces derniers mois ont eu pour conséquence d exercer une pression à la baisse sur les taux de rendement prime des secteurs les plus établis en Ile-de-France. Ainsi, dans le Quartier Central des Affaires, le taux prime se situe dans une fourchette de 3,75% à 4,25%, un niveau proche du plus bas historique. A la Défense, ce taux s établit entre 5,5% et 6,%, en baisse d environ 5 points de base par rapport à 213. Dans le Croissant Ouest et la première couronne, la compression est de même ampleur : dorénavant, ils se situent respectivement autour de 4,75%-5,25% et 5,25%-5,75%. Aujourd hui, compte tenu des conditions favorables de financement, les taux de rendement prime des VEFA se situent pour les programmes pré-loués, selon la localisation et les volumes concernés et hors pré-loyers, dans une fourchette de 25 à 5 points de base au-dessus du taux de rendement prime mentionné ci-dessus. Pour les programmes en «blanc», la fourchette va de 1 à plus de 15 points de base selon le profil de l investisseur et, le cas échéant, le niveau de levier financier. Pour une VEFA en «blanc», l écart de prix et de taux de rendement dépend de nombreux facteurs : localisation et qualité du programme, analyse du risque commercial liée, notamment, au loyer prévu à la livraison, modalités de la vente, et période de livraison de l immeuble. En revanche, l impact des modalités de financement se fait moins sentir que par le passé sur le niveau de prix des projets spéculatifs. On peut estimer qu un programme BBC de qualité, d environ 2 m², situé en 1 ère Couronne, vendu en «blanc» sans garantie locative mais avec un loyer prévisionnel pérenne, livrable sous 24 mois, se négocierait aujourd hui dans une fourchette de taux comprise entre 7,25% et 8,%, selon sa localisation et sa desserte. Encore une fois, les taux mentionnés ci-dessus restent toujours à manier avec prudence : les taux de rendement de chaque opération en «blanc» sont étroitement liés aux modalités spécifiques de chaque VEFA (échéancier de paiement, rémunération des fonds, garantie locative ). Ainsi, une VEFA située dans le QCA au pied des transports, portant sur un programme prime labellisé de 1 m², pré-loué avec un engagement ferme de 6 ans au loyer de marché, et une livraison prévisionnelle à mois, permettrait un rendement prime aujourd hui inférieur à 5,%. Le même produit en 1 ère Couronne parisienne dégagerait actuellement un taux de rendement prime de 5,% à 6,%.

15 Perspectives Qu en est-il pour 215? Après une année en demi-teinte en 213, les investisseurs ont retrouvé de l intérêt pour les opérations en VEFA en 214, y compris pour le «blanc». La prudence conduit toutefois les acquéreurs de projets en «blanc» à concentrer leurs investissements à Paris et en première couronne. Face à la concurrence des investisseurs sur le marché des actifs sécurisés, les taux de rendement des VEFA ont connu une nouvelle pression à la baisse en 214. Faute de rendements attractifs et par insuffisance d opportunités d investissements sur les actifs «core», les investisseurs pourraient être enclins à prendre davantage de risques en 215. Tout d abord l arrivée de prêteurs alternatifs sur le marché des financements ces 2-3 dernières années offre aux investisseurs de nouvelles sources de liquidités, même si la majorité des investisseurs en VEFA de 214 a financé ses acquisitions en fonds propres. Le recours à des prêteurs en dette junior ou mezzanine pourrait également représenter une solution de financement pour certains investisseurs se positionnant sur des opérations au profil spéculatif. Cette stratégie de positionnement sur les VEFA pourrait se trouver également renforcée par le niveau élevé des précommercialisations des bureaux en Ile-de-France, et le peu de lancements en «blanc» depuis 3 ans qui limite l offre neuve disponible. En effet, parmi les projets mis en chantier recensés sur les trois prochaines années, près de 7% des surfaces sont déjà précommercialisées. Ainsi seulement 567 m² de projets de bureaux en chantier sont encore disponibles à la location à horizon 217. On note que peu de VEFA en «blanc» ont fait l objet de garanties locatives, ce qui démontre un certain regain de confiance des investisseurs quant à la commercialisation des projets. On remarque aussi peu de demande de rémunération des fonds propres en raison des coûts de financement faibles. Analyse des développements de plus de 5 m² à l horizon 217 En m² Sources : JLL / ImmoStat Analyse des développements disponibles de plus de 5 m² à l horizon 217 En m² Sources : JLL / ImmoStat PC déposé ou à déposer PC accepté En chantier PC déposé ou à déposer PC accepté En chantier 215 pourrait être l année du retour des investisseurs sur le segment des VEFA. Si certaines caractéristiques du marché peuvent être comparables à celles de 27 : volume, typologie des acquéreurs et vraie prise de risque (sous garantis locatives), on retiendra malgré tout que l ensemble de ces paramètres est relativisé par des anticipations de loyers très raisonnables.

16 Paris 4-42, rue La Boétie 758 Paris T : +33 () F : +33 () Le Plessis-Robinson «La Boursidière» - BP Le Plessis-Robinson T : +33 () F : +33 () Lyon 55, avenue Foch 696 Lyon T : +33 () F : +33 () La Défense «Cœur Défense» 1-11, esplanade Charles de Gaulle Paris La Défense Cedex T : +33 () F : +33 () Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 9321 Saint-Denis T : +33 () F : +33 () Marseille 2, place Sadi Carnot 131 Marseille T : +33 () F : +33 () Contacts Manuela Moura Consultante Etudes & Recherche T : +33 () manuela.moura@eu.jll.com Marie Gilmas Projets en développement Investissement T : +33 () marie.gilmas@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.