Guide de la SCI : voici un résumé complet de toute ce qu'il faut savoir.

Transcription

1 Guide de la SCI : voici un résumé complet de toute ce qu'il faut savoir. La SCI vous intéresse? Je vous propose aujourd hui le résumé d un livre de référence que j ai lu il y quelques mois sur les SCI. Il s agit du Guide de la SCI, par Pascal Dénos, en édition 2013 chez Eyrolles, ouvrage de 339 pages. Son auteur est une référence en termes de montages de sociétés, largement habitué aux optimisations fiscales. Il m est arrivé souvent de rechercher des contenus sur les web à propos des SCI, et j ai toujours été déçu de la qualité médiocre des articles online sans jamais trouver de réel guide de la SCI. J ai pris un vrai plaisir à lire cet ouvrage, que je conseille vivement à ceux qui veulent en savoir plus sur les SCI. Il vous permettra de disposer de sources sûres et d illustrations avec des situations concrètes. Je l ai donc relu et passer pas mal d heures à le résumer. Par la suite, je relate donc les propos de Pascal Dénos, la mention «ndr» signifie que je prends la parole pour apporter un complément ou une critique selon ma propre expérience. Mon résumé du guide de la SCI vise à vous faire mieux connaître la SCI mais ne vous dispensera pas de la lecture de l ouvrage complet pour bien comprendre les cas précis et si la SCI est adapté à votre cas. Vous trouverez ci-dessous et en fin d article des liens pour vous procurer ce livre de référence. Découvrez aussi : mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente Chapitre 1 Constituer une SCI pour mieux gérer son patrimoine immobilier Chapitre 2 La création de la SCI Chapitre 3 La gestion de la SCI Chapitre 4 La sortie de la SCI Chapitre 5 Usufruit temporaire et optimisation fiscale de l investissement immobilier dans le cadre d une SCI Chapitre 6 Cas pratique d optimisation du patrimoine

2 Chapitre 1 Constituer une SCI pour mieux gérer son patrimoine immobilier La SCI en bref la SCI offre un cadre souple pour acquérir, gérer et transmettre un patrimoine commun à plusieurs individus, privé ou professionnel. Elle peut être soumise à l IR ou l IS sur option ou de plein droit, et seules les parts qui constituent l outil de travail de l associé peuvent être exonérées d ISF. La SCI constitue une personne morale. Son capital peut être fixe ou variable, libéré à la constitution ou progressivement par la suite, et sans limites basse ni haute. Dans le cas où elle est assujettie à l impôt sur le revenu (IR), les dividendes versés aux associés ne donnent pas lieu à une seconde imposition. Il est possible d opter pour l impôt sur les sociétés (IS), les dividendes sont alors assimilés à des revenus de capitaux mobiliers (RCM), bénéficiant d un abattement de 40%. A l IR, les plus-values réalisées lors de la vente de parts sont imposées selon le régime commun des plus-values immobilières. Les parts peuvent être cédées à titre gratuit (succession ou donation). Guide de la SCI La gestion d un patrimoine privé Se constituer un patrimoine permet de découpler ses revenus de son activité. On peut développer avec une SCI une activité d investissement locatif. A savoir, le taux de rendement sur l immobilier d habitation est en moyenne de 5% contre 10% pour l immobilier professionnel. La location nue est imposée dans la catégorie des revenus fonciers, et permet de créer un déficit sur l ensemble du revenu dans la limite de , au-delà on peut le reporter sur 10 ans. La location meublée est imposée dans la catégorie des BIC, mais cette fois le déficit (qui devient commercial) ne s impute pas sur le revenu et peut être reporté durant 6 ans sur les seuls bénéfices commerciaux des années suivantes correspondant à la même activité. Le statut LMP (loueur meublé professionnel) nécessite une inscription au RCS (registre du commerce, ndr : obtenir un N de SIRET) et il faut réaliser un CA supérieur à 23K / ans et que cela constitue une activité professionnel. A défaut le statut LMNP s impose (loueur meublé non professionnel). Le cas de l EPHAD permet d obtenir une défiscalisation (en réduction) de 11% étalés sur 9 ans. La SCI est une opportunité de réunir au sein d une société plusieurs individus n ayant pas de capitaux suffisants pour investir seuls ou bien qui souhaitent prétendre à des investissements plus importants. Si votre objectif est de tirer un revenu, il faudra privilégier un financement par l apport en capitaux, si l objectif est de constituer un patrimoine sans payer trop d impôts, il faudra privilégier un achat par emprunt. 3 études de cas sont proposées : 1 ) constitution d une SCI avec différents corps de métiers pouvant œuvrer pour valoriser ou gérer la SCI.

3 2 ) Achat d une résidence secondaire et mise en gestion locative et occupée par ses propriétaires seulement quelques semaines de l année. 3 ) Achat d un bien classé ISMH. Le saviez-vous? La transmission à titre gratuit d un bien classé ou ISMH (ndr : dans ou hors SCI) est exonéré des droits de succession. La constitution d une SCI dès l achat d un bien facilite la transmission de patrimoine vers ses enfants et permet de concentrer l effort financier sur les parents. Elle constitue également un écran entre le patrimoine personnel et les créanciers éventuels, l immeuble appartenant à la SCI ne peut être saisi, ce sont les parts qui le sont, à moins que la SCI ait été créée a posteriori manifestement dans cet objectif (ndr : je vois régulièrement passer des SCI en saisie immobilière j ai donc un doute sur la protection ainsi fournie). La SCI permet également entre concubins de se protéger de la famille : en jouant sur le démembrement (échange d usufruit et de nue-propriété entre époux), le conjoint survivant devient seul décisionnaire et les héritiers n ont quant à eux que la nue-propriété des parts du défunt, et aucun pouvoir décisionnel. La transmission d un patrimoine La constitution d une SCI permet d éviter l indivision désorganisée et instable, «nul ne pouvant être contraint de rester dans l indivision» selon le code civil. Egalement, il faut le consentement de tous les indivisaires pour décider d un acte, ce qui peut bloquer la gestion du bien. La SCI permet de réduire les coûts de transmission. Une décote de 10 à 20% est admise de fait sur les immeubles détenus par une SCI, en effet, en l absence de marché, il est plus difficile de vendre des parts qu un immeuble. Il est également possible de prévoir un partage inégal entre les différents associés (parents-enfants par exemple), attention néanmoins à l abus de droit qui pourrait amener le fisc à contester la situation. Les droits de mutations en cas de vente de parts sont identiques à tout bien immobilier. La SCI enfin permet de bénéficier pleinement des abattements qui concernent les donations en ligne directe : 150k tous les 6 ans. Une transmission progressive permettant en s y prenant tôt de transmettre un patrimoine conséquent vers ses enfants, évitant à la fois les droits de succession, et les droits de mutation. Le pouvoir décisionnel peut être conservé par les parents, au travers de l usufruit. Dans d autres circonstances, une SCI avec un capital faible permettra de réaliser des mutations avec de faibles droits à payer, ces droits étant calculé sur le capital social cédé et non l actif de la société (principalement l immeuble). Le fait de créer autant de SCI que l on détient de biens permet d opter pour des régimes différents (IR/IS) sur chaque opération. Gestion d un patrimoine professionnel - les locaux professionnels peuvent être inscrits au patrimoine de l entreprise ou au patrimoine privé, ou encore géré au sein de SCI. De même que l immobilier non utilisé à des fins professionnels, hors pour certaines professions réglementées (libérales, agriculteurs ). La déduction des charges est différente selon le cas, de même que le calcul de la plus-value. En SCI, la location de locaux professionnels à sa propre entreprise est possible, hors profession libérale. La SCI constitue un écran vis-à-vis des créanciers, et facilitera la transmission d entreprise : diminution de l actif (donc de la valeur de l entreprise facilitant sa reprise), revenus conservé par la SCI. En revanche la charge que représente l acquisition du bien n est pas déductible pour l entreprise (ce qui serait le cas pour un immeuble directement placé dans son actif). Ceci peut être contourné en commençant par acheter le bien dans le patrimoine professionnel, puis en le transférant vers une SCI une fois amorti. De même la TVA peut être récupérée si le bien est placé dans l actif social, mais pas en SCI, à moins d être imposée à l IS aux frais réels. La location du local professionnel détenue par une SCI où est intéressé le gérant vers la société est réglementé au titre des conventions sociales. En cas de mutation depuis la société vers une SCI détenue par le gérant, il faudra régler la plus-value immobilière professionnelle. Plusieurs cas de figures sont possibles, la société pouvant détenir des parts de la SCI transmises progressivement. Il est également envisageable de revendre une entreprise en séparant son actif foncier et son activité commerciale, l un vers une SCI, l autre vers une société commerciale (SARL, SAS ). La SCI pouvant

4 mettre en location les murs commerciaux auprès de la société commerciale, loyers qui rembourseront l emprunt souscrit par la SCI pour cette acquisition. Or, une optimisation fiscale intéressante consistera à contracter un prêt in fine du côté de la SCI pour l acquisition des murs, et du côté de la société commerciale pour l acquisition du fond de commerce, tandis que le propriétaire souscrira avec le capital ainsi dégagé une assurance vie non soumise à l IR (ndr : et se portera caution avec celle-ci pour favoriser l obtention des prêts in fine). Les intérêts d emprunt, et l existence d un loyer permettront de diminuer les charges sociales sur la société commerciale et l impôt sur les deux sociétés nouvellement créées, en maximisant le profit pour le gérant. Attention au cas où la société commerciale pourrait se voir privée de local par la SCI, et où la charge locative à supporter alors pour en obtenir un nouveau mettrait en péril la société. Pour les associations à but non lucratif disposant d un immeuble donné en location, le passer en SCI permet d éviter l imposition au taux de 24% (revenus foncier du patrimoine pour les personnes morales), devenant un revenu de capitaux mobiliers. Guide de la SCI La SCI est-elle la structure adaptée pour gérer de l immobilier? - Comparons la fiscalité de différentes structures : - Gestion en nom propre : règle du revenu foncier, soumis à l IR - SCI / SARL à l IR / SNC : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers imposés à l IR, la société est fiscalement transparente - SARL IS / SAS : le résultat est imposé à l IS, la société est fiscalement opaque Dans le cas où une SCI / SARL / SNC opte pour l IS, le déficit est captif au sein de la société (et ne peut donc s imputer sur le revenu ses associés). En cas de location meublée au sein d une SCI, l activité n est plus civile mais commerciale, et la SCI est obligatoirement imposée à l IS ce qui ne permet donc pas le report du déficit sur le revenu des associés. Cependant, la SARL de famille offre la possibilité d une imposition à l IR et permet alors aux associés d imputer le déficit sur leur revenu, y compris dans le cadre LMP (23k et activité principale). De même pour l entreprise individuelle et l EIRL. La SARL de famille et l EIRL permettent de limiter la responsabilité du ou des associés, là où la SCI les rend tenus au passif de la société, en cas de difficultés financières. La SNC inscrite au RCS en tant que LMP constitue une alternative intéressante, chaque associé doit réaliser un de CA d au moins 23k et sera soumis à cotisations sociales. A noter : en cas de détention de plusieurs SCI imposées à l IR, le déficit foncier de l une peut s imputer sur le revenu de l autre.

5 SCI, stratégies fiscales et abus de droit L abus de droit est à différencier de la fraude, qui caractérise un nonrespect intentionnel de la loi (dissimulation, ou fausse déclaration). Choisir parmi des options fiscales, celle la plus avantageuse ne constitue ni une fraude, ni un abus de droit (placement sur une assurance-vie par exemple). L abus de droit est qualifié par un comité mandaté par l administration fiscale et traite une cinquantaine de dossiers par an. Il est invoqué lorsque la seule finalité est d éluder l impôt ou sur des montages fictifs. Il conduit au redressement et à une amende de 80% de l impôt éludé majoré d intérêts de retard. Une vente vers un descendant indirect arrangée aux fins de bénéficier du régime des mutations à titre onéreux (5%), plutôt que celui des cessions à titre gratuit plus pénalisant pourrait se révéler fictif (ex : entre oncle et nièce la cession à titre gratuit est taxée à 55%). Si la transaction financière matérialisant la vente n est pas démontrable, la situation fictive est caractérisée. Une SCI qui n est pas en fonctionnement (absence d assemblée générale, de tenue de compte ) peut être qualifiée de fictive, de même le recours à un prête-nom. Une SCI au capital élevé mais libéré qu à mesure de la perception des loyers pourrait également être qualifiée de fictive (les associés n ont pas la capacité à financer le capital). Un bail donné à un membre de la famille pour un loyer modique aux seuls fins de déduire des charges foncières peut être qualifié de fictif, cela constitue une possibilité d évasion fiscale importante et c est la raison pour laquelle le déficit reportable sur le revenu foncier est plafonné à Par ailleurs, des montages ayant pour seule finalité d éluder l impôt peuvent également être qualifiés d abus de droit. C est le cas d une location à soi-même au travers d une SCI déduisant les intérêts et les travaux. C est encore le cas dans certaines situations de démembrements permettant de réaliser des donations déguisées (ndr : sur des patrimoines conséquents). La requalification quant à elle caractérise une situation non intentionnelle. C est le cas par exemple d un loueur meublé qui déclarerait son revenu commercial non pas en BIC, mais en revenu foncier. La requalification peut peser fiscalement : reprise du déficit sur l IR, impossibilité de déduire a posteriori l amortissement non constaté. A noter : un PEA peut permettre de gérer des revenus de capitaux mobiliers (ndr : revenus de SCI soumise à l IS, LMP / LMNP). Pour éviter la requalification ou l abus de droit, le rescrit fiscal consiste à exposer sa situation à l administration qui prononce un avis dans les 6 mois (à défaut l avis est favorable). Elle engage la responsabilité de l administration fiscale sur une situation donnée sur laquelle Le fisc ne pourra alors pas revenir. Chapitre 2 la création de la SCI La rédaction des statuts - La SCI nécessite la pluralité d associés. Lorsqu un conjoint souhaite utiliser des biens communs pour devenir associé d une SCI, il doit en informer son conjoint qui peut également devenir associé. Il est possible d intéresser des mineurs au capital d une SCI. Les apports sont constitués principalement de numéraires ou d immeuble et la distribution du résultat sera généralement proportionnelle. Toutefois une grande liberté est laissée dans la rédaction des statuts, et il est possible de prévoir un partage inégal des bénéfices et des pertes (non opposable aux tiers pour ce qui est des pertes), y compris entre usufruitier et nu-propriétaire. Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé, ou devant notaire par acte authentique selon le besoin de conseil et la complexité juridique du cas. L objet social doit être à finalité civile, au risque de se voir imposer à l IS par l administration, et bien sûr l activité effective doit correspondre à l objet social. La raison sociale (ndr : le nom) est libre. Il y a quelques obligations classiques de la société envers ses associés : droit à l information, droit de poser des questions, droit de participer aux décisions, AG annuelle. Le capital le capital est apporté en numéraire ou en nature, tandis que l apport en industrie peut donner lieu à distribution de parts sociales mais n est pas constitutif de capital. L apport en nature peut être effectué en pleine

6 propriété ou en démembrement, de même que les parts sociales peuvent être elles-mêmes démembrées (ndr : à condition que soit apporté l usufruit du bien). L apport en SCI peut également consister en une quote-part indivise d un bien. La fiscalité entre capital faible avec apport en compte courant ou capital élevé est différente. Elle varie avec le délai de revente, la plus-value, mais aussi lors d une vente selon que ce soit l immeuble (vendu par la SCI) ou bien les parts de SCI cédées par les associés. Le capital social peut être libéré plusieurs années après la constitution ce qui peut constituer une opportunité d optimisation. Cela comporte quelques risques : abus de droit, incapacité d un associé à honorer ses apports, intérêts d emprunt non déductibles, majoration des droits à payer en cas de cession (quote-part non libérée mise à la charge du cessionnaire, par convention). Cette dernière pourra être annulée grâce à une réduction de capital préalablement à la vente. Une autre option consiste à créer une SCI à capital variable, ce qui donne une grande liberté pour faire entrer ou sortir des associés de la SCI. (ndr : de nombreux exemples, calculs et tableaux comptables sont présentés pour confronter ces différents cas de figure ). Le coût de la constitution Les apports en numéraire sont exonérés de droits de mutation. Les apports en nature (bien immobilier) sont exonérés si la SCI est soumise à l IR. En revanche ils sont taxés à 5% si la SCI est soumise à l IS, excepté dans le cas où l apport est réalisé par une personne morale elle-même imposée à l IS. Les apports à titre onéreux concernent le cas de la reprise d un emprunt par la SCI auprès d un associé. Ils sont taxés également à 5%. Il faut noter que l apport à titre onéreux constitue un passif global. Ce passif peut être imputé librement sur les différents apports d un associé afin de minimiser les droits de mutation et cela doit être précisé à la constitution de la SCI. Le passif est donc en principe imputé en priorité sur l apport en numéraire non soumis aux droits de mutation, puis sur les biens soumis à la TVA pour lesquels il n y pas non plus de droit de mutation, la TVA étant récupérable si l option fiscale a été retenue. La mutation vers la SCI est assimilée à une vente, qui déclenche l imposition de la plus-value éventuellement réalisée par l apporteur. Formalités pour l immatriculation de la SCI - les différentes étapes sont : la signature des statuts, l enregistrement, publicité dans un journal d annonces légales (JAL), constitution du dossier de création auprès du CFE (tribunal de commerce), avis de constitution publié au BODACC, déclaration fiscale d existence auprès du trésor publique. Chapitre 3 - La gestion de la SCI Le gérant de la SCI Souvent le gérant n est pas rémunéré. S il l est, son régime fiscal et social dépend du régime fiscal de la SCI et de sa qualité d associé ou non. Pour un gérant associé dans une SCI à l IR, il s agit d une avance sur la distribution du bénéfice, et donc non déductible du résultat. A l IS, cela varie selon que la SCI ait opté pour l IS auquel cas la rémunération, assimilée à un salaire est déductible de même que les charges sociales, ou qu elle soit à l IS de plein droit (cas du LMP), la rémunération est alors assimilée à du BNC. Le gérant de SCI est nommé par les associés, et les conditions de son mandat sont fixées dans les statuts ou en AG. Sa nomination doit être publiée dans un JAL et l acte déposée au greffe du TC. Il peut y a avoir pluralité de co-gérants, le gérant peut être une personne morale. Certaines professions sont incompatibles avec la qualité de gérant de SCI (notaires, avocat, fonctionnaire, expert-comptable), des dérogations existent. Les pouvoirs du gérant sont notamment définis par l objet social, les statuts peuvent prévoir que certaines opérations relèvent de l AG et non d un acte de gestion habituel (cas de la vente par exemple). La responsabilité du gérant peut être recherchée s il a commis une infraction aux dispositions légales et réglementaires, s il a violé des clauses statutaires, s il a commis des fautes de gestion, comme la tenue défectueuse des comptes.

7 Le pouvoir de décision des associés et le droit à l information Tous les associés ont le droit de vote, par défaut en fonction des parts sociales détenues, mais les statuts peuvent prévoir des dispositions autres. Les modalités de vote (majorité, quorum) sont définies dans les statuts. Les statuts peuvent prévoir la possibilité de se faire représenter en AG par un tiers. L AG donne lieu à la rédaction d un procès-verbal. En dehors des AG, il est possible de recourir à la consultation écrite. Avant l AG annuelle, le gérant doit informer les associés (comptes, rapport de gestion, résolutions à voter, rapport des CAC). Le droit d information peut être exercé n importe quand au siège social par un associé. Découvrez aussi : mes 3 moyens pour acheter un bien à la moitié de son prix de revente Acquisition et financement du patrimoine immobilier par la SCI les acquisitions de terrains ou d immeubles neufs réalisées par une SCI déjà constituée sont soumises à la TVA immobilière, majoré par la publicité foncière pour les immeubles neufs (0,6%). Du reste les acquisitions sont soumises aux droits d enregistrement s élevant à 5%. Pour financer une acquisition, il est possible de procéder à une augmentation de capital, un apport en compte courant, l utilisation des réserves, l emprunt, ou le crédit-bail. Le recours à l emprunt semble préférable à un apport en capital ou en compte courant, dans la mesure où les intérêts sont déductibles du résultat. Les garanties demandées par le banquier pour le financement de la SCI - L emprunt peut être réalisé par la SCI ou par les associés, la banque demandera respectivement soit une hypothèque sur l immeuble et la caution des associés, soit le nantissement des parts sociales et le cautionnement par la SCI. La location de l immeuble social par la SCI - la SCI peut mettre le local gratuitement à la disposition d un ou plusieurs associés détenant l usufruit ou la pleine-propriété. S il s agit de leur résidence principale, cela prive de certains avantages. Dès lorsqu un loyer est perçu, les charges peuvent être imputée sur le revenu de la SCI. Si le loyer est anormalement bas, l associé qui en profite doit déclarer un avantage en nature, au risque d être contesté par l administration fiscale. La gestion fiscale de la TVA la TVA s applique aux terrains à bâtir et aux locaux neufs, ainsi qu à leur première mutation dans un délai inférieur à 5 ans. La TVA peut être déduite, mais elle sera reprise en partie si la revente s effectue hors champ d application de la TVA (2 nde mutation, ou délais de 5 ans expiré). La TVA s applique également sur les loyers obligatoirement ou par option selon la nature des locaux, le cas des locaux d habitation restant exclus du champ d application de la TVA. Si la SCI opte pour la TVA, elle doit l appliquer sur les loyers perçus. Sinon, si elle est à l IS, il y a une contribution sur les revenus locatifs à verser (2,5%). Deux régimes de TVA sont possibles : réel ou simplifié.

8 La gestion fiscale de l imposition des bénéfices - la SCI soumise à l IR est transparente fiscalement, ce qui est équivalent une gestion en direct d un patrimoine immobilier par l associé, à hauteur de sa quote-part. Les charges sont déductibles activité par activité, c est-à-dire qu elles sont cloisonnées. Le résultat est imposable dès sa réalisation, y compris s il n y a pas de distribution. Le choix du micro-foncier est plus simple mais peu intéressant. La SCI soumise à l IS devient opaque fiscalement. Le choix de l IS est irrévocable. La SCI subit alors une imposition à 15% (ou 33,33% si bénéfice supérieur à ) sur les résultats déterminés selon les règles du BIC. Les dividendes versés sont pour les associés des revenus de capitaux mobilier, imposés une seconde fois après un abattement de 40%. Le passage à l IS après constitution impose de régler les plus-values latentes. La SCI à l IS est idéale pour une construction patrimoniale, elle permet de déduire davantage de charges et d amortir l acquisition. Mais le déficit reste captif dans la SCI (pas d imputation sur les revenus des associés) et la distribution des richesses accumulées au sein de la SCI à nouveau imposé. Il n y a plus de cloisonnement des charges activité par activité. Une SCI soumise à l IR peut être basculée à l IS si elle opère une activité commerciale avec à la clef un redressement fiscal pour la société (soumission à la TVA, droits d enregistrement, taxe professionnelle), pour ses associés (passage en RCM sans abattement de 40%, et perte de l amortissement comptable). La SNC semble mieux adaptée pour une activité commerciale de location meublée ou équipée. La gestion fiscale de l ISF Les parts sociales d une SCI détenant des locaux pour l activité professionnelle sont généralement exonérées d ISF. De même, en cas de démembrement, la nue-propriété ne constitue pas un patrimoine pour le calcul de l ISF, c est l usufruit. A rappeler, la détention d un bien en SCI subit une décote de 10 à 20% (absence de marché, contraintes liées au statut). La gestion comptable de la SCI La tenue d une comptabilité est obligatoire lorsque la SCI ou l un de ses associés est assujetti à l IS, elle est recommandée dans tous les cas. Elle facilitera la distribution des résultats et la gestion des comptes courants et permettra de tenir compte de l amortissement dans l opération. Cet amortissement restera purement comptable et non fiscal si la SCI est soumise à l IR. L affectation du résultat, mis en réserve ou distribué aura une incidence sur les objectifs poursuivi par la SCI (succession, cession ). (ndr : dans le chapitre 3, de très nombreux cas de figure sont proposées pour favoriser une bonne compréhension : incidence des différents modes de financement, y compris dans le cas du démembrement, location aux associés et abus de droit, comparaisons IR/IS, objectifs visés. Cas pratique à lire : emprunt in fine, démembrement et optimisation fiscale). Chapitre 4 La sortie de la SCI La vente des parts de la SCI - La cession de parts doit donner lieu à leur évaluation basée sur l actif social. Elle doit être matérialisée dans un acte de cession. La clause d agrément n est pas optionnelle, il faut donc que le cessionnaire soit accepté, seules quelques variantes sont possibles concernant conjoints et héritiers. Enfin, il conviendra d informer la SCI que la cession est effective, enregistrer l acte et le déposer au RCS. Le cessionnaire règle des droits d enregistrement (5%). Le cédant est imposable à la plus-value réalisée. Si la SCI est à l IR, c est le régime de la plus-value immobilière des particuliers qui s applique. Si elle est à l IS, il s agit d une plus-value mobilière qui sera imposée comme RCM. Il conviendra de distribuer le dividende en réserve avant la cession car celui-ci est distribué sans impôt supplémentaire. En effet, maintenu en réserve, il se valorise en actif et va augmenter le prix des parts (donc les droits d enregistrement) et la plus-value immobilière. Si le cédant est une personne morale, il est imposable au régime des plus-values professionnelles. Si la personne morale est à l IS c est le taux de 33,33% (ou 15%) qui s applique. Si elle est à l IR, alors c est imposable à l IR pour une cession à court terme (- de 2 ans), et au-delà l impôt est réduit à 16%, majoré des prélèvements sociaux (15,5%) dans les deux cas.

9 La transmission des parts - La transmission se fait à titre gratuit sur donation ou succession. Les plus-values latentes ne sont pas imposées, mais il faut régler des droits de mutation à titre gratuit. Selon le lien de parenté, des abattements existent ( en ligne directe tous les 15 ans), tandis que les taux et tranches sont variables. Entre époux ou pacsés, les droits de succession sont nuls, les donations bénéficient d un abattement à hauteur de En cas de donation, un allègement existe en fonction de l âge du cédant : 50% s il a moins de 70 ans, et 30% entre 70 et 80 ans pour une donation en pleine propriété. Le démembrement permet de ne payer de droits de donation que sur la nue-propriété, lorsque le cédant conserve l usufruit. Il n y aura aucun droit complémentaire à régler lors de la succession. Le retrait d un associé de la SCI - le retrait peut être volontaire ou forcé en cas d exclusion. Il a pour conséquence la diminution du capital qui donne lieu à publicité sauf si la SCI est à capital variable. L associé reste responsable des dettes contractées préalablement à son retrait, ceci est néanmoins limité à 5 ans dans une SCI à capital variable. Les droits d enregistrement varient selon que la SCI est soumise à l IR ou à l IS, selon que l associé soit remboursé en numéraire ou en nature (retrait d un bien immobilier). Dissolution, liquidation et partage de la SCI - La dissolution donne lieu à un acte enregistré (droit fixe 230 ), publication dans un JAL, et dépôt de l acte au tribunal de commerce. Le liquidateur peut être le gérant, et l opération assez simple si l actif se résume à un seul bien. A la radiation, les associés se retrouvent indivisaires de l actif, les statuts ou les associés peuvent prévoir l attribution d un bien à un associé en particulier. Pour la SCI à l IR, un droit de partage de 2.5% est réglé, et les plus-values non encore imposées sont perçues. Idem pour la SCI à l IS, mais le boni de liquidation constitue un RCM et il faudra déclarer le résultat de l exercice en cours imposable à l IS, les pertes ne sont pas déductibles du revenu. Vente de l immeuble de la SCI et distribution du prix de vente aux associés - A l IR, il y aura l imposition selon le régime de la plus-value immobilière des particuliers. A l IS, la plus-value sera soumise à l IS et la distribution constitue un RCM avec abattement de 40% Chapitre 5 usufruit temporaire et optimisation fiscale de l investissement immobilier dans le cadre d une SCI Le démembrement permet de dissocier l usufruit (droit d usage et de percevoir le revenu) et la nue-propriété (les murs). Un bien peut être apporté démembré en société, cédé démembré à des personnes différentes, ou seulement son usufruit ou sa nue-propriété. De même pour les parts de SCI détenues en pleine propriété. La donation temporaire d usufruit d un immeuble ou des parts de SCI par des parents à leurs enfants En ligne directe, les droits de donation subissent un abattement de tous les six ans, du reste l usufruit représente 23% de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans. L usufruitier tient le bien pour sa valeur en pleine propriété dans son patrimoine pour le calcul de l ISF, ce qui en exonère le nu-propriétaire. Cession temporaire de l usufruit d un immeuble ou d une SCI à la société d exploitation Une telle cession permet au dirigeant de gagner des liquidités issues du prix de vente de l usufruit (23% de la valeur du bien par période de 10 ans), et de réduire l impôt sur le revenu qui aurait été alourdi par la perception de loyers. Pas d impact direct sur l ISF, car le bénéficiaire n y est pas assujetti, sinon au travers d un IR moindre pour l associé et de l effet du bouclier fiscal. Pour la société cette acquisition doit être amortie, et impacte le compte de résultat. A l extinction de l usufruit est du l impôt sur la plus-value. Attention à la surévaluation de l usufruit qui profiterait au seul associé, et qui pourrait se traduire en abus de droit ou en détournement de biens sociaux. Chapitre 6 cas pratiques d optimisation du patrimoine Location meublée avec prestations parahôtelières et revenus fonciers Une SCI loue nu un bien acquis en VEFA à une SARL, elle conserve son activité civile. La location parahôtelière est soumise à TVA à 7% (immeuble affecté à l habitation) supportés par la SCI. Mais la SCI peut récupérer immédiatement la TVA liée à l acquisition

10 et la reverser à ses associés qui l investiront sur d autres supports. Bien qu in fine le crédit de TVA sera absorbé par celle des loyers, le gain de trésorerie peut être considérable et d une durée suffisante pour en tirer parti. Location nue pour se constituer un patrimoine immobilier et arbitrage IS/IR - «Vous n avez pas besoin d être riche pour vous constituer un patrimoine immobilier» (ndr : ce n est pas moi qui le dit). Une SCI est constituée pour l achat d un studio, avec emprunt par un couple ayant un faible TMI et un faible apport. Si l on compare le choix fiscal de l IR ou l IS, au bout de 15 ans, l IS est plus favorable car la trésorerie reste positive en cumul, alors qu à l IR il y a déficit permanent que devront compenser les associés. Ceci est obtenu grâce à l amortissement du bien à l IS. En revanche, la plus-value à l IR sera exonérée au bout de 30 ans, mais maximum à l IS (l amortissement terminé, elle se calcule donc sur le prix de revente). Location nue pour gérer un patrimoine immobilier et arbitrage IR/IS Dans le cas d un TMI plus importante et si l objectif est de se distribuer le maximum de trésorerie, l arbitrage est plus délicat et d autres éléments de contextes seront à considérer. Défiscalisation Duflot - Pour profiter de ce dispositif, il faut conserver l habitation durant 9 années et que le loyer soit modéré selon la zone géographique. Une défiscalisation à hauteur de 18% du prix de revient (limité à euros et pour un prix au m² de maximum pris en compte) est alors offerte sous forme de réduction fiscale. Ce montage est possible en SCI. Il faut alors également conserver les parts durant 9 ans, et maintenir la SCI à l IR. La location à un membre du foyer fiscal d un associé, y compris l associé lui-même n est alors pas possible. (ndr : dans ce chapitre, chaque exemple est parfaitement détaillé avec plan de financement, prévisionnel, explications fiscales pour les associés et la SCI ) Vous souhaitez en savoir plus? Voici l'ouvrage de référence, le Guide de la SCI, je vous recommande de l'acquérir si vous souhaitez prochainement constituer une SCI, vous y reviendrez régulièrement! Guide de la SCI