Droit de préemption des communes sur les fonds de commerce et artisanaux, sur les baux commerciaux et certains terrains

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1 PARIS-BRUXELLES Droit de préemption des communes sur les fonds de commerce et artisanaux, sur les baux commerciaux et certains terrains dossier d étude - JANVIER 2009 Paris 50 avenue Victor Hugo Paris FRANCE Bruxelles 116 avenue de Broqueville Bte Bruxelles BELGIQUE Tél : 33 (0) Fax : 33 (0) Contact : avocats@forestier-hinfray.com

2 2 P R E A M B U L E En 2005, le nouveau droit de préemption institué au profit des communes sur les fonds de commerce ou artisanaux, nous a semblé relever d une démarche utopique. Le délai nécessaire à la mise en place du décret d application, publié à la fin de l année 2007 seulement, nous a confortés dans ce sentiment. Cependant, le procédé ne devait pas pour autant occulter le besoin d un nouvel outil juridique d aménagement urbain, et nul ne saurait contester l importance de la réflexion liée à la redynamisation de certains centres villes. Nous avions alors émis l idée que ce droit de préemption isolé puisse, en réalité, constituer l une des composantes d un ensemble de nouvelles mesures. Il fallait donc donner un peu de temps au temps pour que le dispositif prenne forme. La loi LME de 2008 est venue apporter un premier complément. En modifiant les procédures d autorisation commerciale, elle a étendu le nouveau droit de préemption communal à la cession de terrains, portant ou destinés à porter des commerces d une surface de vente comprise entre 300 et m 2 (article L du Code de l Urbanisme). Aujourd hui, après les fonds et les baux, une commune peut donc s approprier des terrains destinés à des opérations commerciales en centre urbain. Parallèlement, après le rapport d étape du CREDOC qui a lancé un certain nombre de propositions pour développer le commerce dans les quartiers fragiles, la mission CHARIE, à son tour, a évoqué la mise en place de magasins à loyer modéré. A l aube de cette année 2009, ces récentes réformes et réflexions alimentent la prise de conscience de la nécessité de repenser certains cœurs de villes. Au-delà du simple droit de préemption mis en place en 2005, on sent bien que le mouvement est donné. Ce dossier est donc destiné à permettre un bon départ vers un parcours qui peut s avérer aussi complexe que passionnant. Antoine HINFRAY JANVIER 2009

3 3 P R E S E N T A T I O N DOCUMENT DE TRAVAIL Ce nouveau dossier d étude a été conçu comme un document de travail fournissant la synthèse des informations nécessaires à la compréhension du sujet. Il ne s agit pas d un manuel de droit, mais plutôt d un vademecum, d un guide, permettant à son utilisateur de trouver rapidement les références qui lui sont utiles. La matière étant particulièrement mouvante, l utilisateur veillera lui-même à actualiser ses connaissances à partir de la présente base. EQUIPE Comme précédemment (1), il s agit du travail d une équipe réunissant, autour d Antoine HINFRAY, Fabien GRABETTE et Anne-Sylvie URBAIN, avocats au Barreau de PARIS. Qu ils en soient remerciés. SITE La documentation papier trouvant rapidement ses limites, tant dans l espace que dans le temps, la présente documentation est également présentée sur le site (1) Réponse à un questionnaire relatif à l acquisition, à la détention et à la cession d un bien immobilier en France Aspect de droit civil et de droit fiscal FORESTIER & HINFRAY JANVIER 2009

4 4 S Y N O P S I S LA MISE EN PLACE DU DISPOSITIF LA PREEMPTION DES FONDS LA RETROCESSION / ATTRIBUTION JANVIER 2009

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8 8 T E X T E S Code de l Urbanisme, articles L à L issus de la loi n du 2 août 2005 article 58 mod. L n du 4 août 2008 article 101 Code de l Urbanisme, articles R à R issus du décret n du 26 décembre 2007 Code de l Urbanisme, articles A.214-1, (arrêté du 29 février 2008, formulaire CERFA n 13644* 01) Code de l Urbanisme, articles L à L Code Civil, article 2224 Code de Commerce, articles L.145-2, L et L Code Général des Collectivités Territoriales, articles L et suivants et L et suivants Code de l Expropriation, articles R et R Code du Travail, article L JANVIER 2009

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57 9 R E P O N S E S M I N I S T E R I E L L E S n 25999, JO Sénat, 15 février 2007, page 352 n 150, JO Sénat, 27 décembre 2007, page 2373 n 4864, JO Sénat, 28 août 2008, page 1727 n 20233, JO Assemblée Nationale, 23 décembre 2008, page JANVIER 2009

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63 10 C O M M E N T A I R E S PRODUCTIONS Le nouveau droit de préemption communal sur les fonds de commerce Par Antoine HINFRAY LOYERS ET COPROPRIETE, n 6, juin 2008, page 6 Le droit de préemption commercial des communes Par Jean-Pierre FORESTIER CULTURE DROIT 2007, n 17 JANVIER 2009

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69 11 BIBLIOGRAPHIE Commerces de centre ville et droit de préemption des communes Par Olivier ACHACHE Gaz. Pal. 17 janvier 2008, page 28 Le droit de préemption des communes, en vue de garantir les activités commerciales et artisanales de proximité Par Philippe BILLET JCP Adm. 2008, Act. 29 L entrée en vigueur du droit de préemption sur les cessions en matière commerciale et artisanale : un formulaire incomplet et d une légalité douteuse Par Philippe BILLET JCP Adm. 2008, Act. 329 Interrogations autour du nouveau droit de préemption des communes Par Jean-Pierre Pierre-BLATTER AJDI 2005, page 705 Le décret d application du droit de préemption des communes sur les fonds et les baux Par Jean-Pierre Pierre-BLATTER AJDI 2008, page 88 Cinquante ans après l ordonnance du 23 octobre 1958 Les transformations du droit de l expropriation Par -Fernand- BOUYSSOU et Christine TEISSEYRE AJDI 2008, page 823 Fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux Par Damien DUTRIEUX JCP E 2008, Act. 32 Le droit de préemption urbain et la vente simultanée d un fonds de commerce et de l immeuble qui l abrite Par Damien DUTRIEUX Damien DUTRIEUX JCP N 2008, 1056 JANVIER 2009

70 12 Le droit de préemption dans la cession de fonds et de bail : quel impact en matière de fusions-acquisitions? Par Pierre- Menno de GIRARD et Charles- Audouin PASCAUD JCP n 2006, Etude n 1101, page 497 Elargissement du domaine de l expertise judiciaire par le décret du 13 mai 2005 Par Henri HEUGAS-DARRASPEN AJDI 2006, page 447 Le droit de préemption des communes A propos du projet de décret d application de la loi du 2 août 2005 Par André JACQUIN Gaz. Pal., 22 mai 2007, page 10 Précisions sur le nouveau droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux Par Hugues KENFAK Revue LAMY Droit des Affaires n 25, mars 2008, page 17 L avis du service des Domaines dans les transactions immobilières des collectivités territoriales Par Benjamin PIERRE- VANTOL Defrénois n 06/08, page 625 Droit de préemption urbain sur les fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux : décret d application Par Arnaud REYGROBELLET et Elisabeth FLAICHER- MANEVAL BRDA 2/08, page 28 Le droit de préemption des communes sur les cessions de fonds et de baux Par Mari e Marie-Odile VAISSIE Odile VAISSIE Revue des Loyers, avril 2008, n 886, page 198 JANVIER 2009

71 13 J U R I S P R U D E N C E CEDH, 24 avril 2003, YVON C/ FRANCE, requête 44962/68, AJDI , voir MUSSO, AJDI C.E., 17 décembre 2007, n , Commune de MONTREUIL C.E., 23 janvier 2008, 1 er & 6 ème s.s., n , Commune de ROMAINVILLE C.E., 7 mars 2008, n , Commune de MEUNG SUR LOIRE, Juris Data, n C.E., 21 mars 2008, 1 er & 6 ème s.s., n , société MEGARON, Rec. C.E. 2008, tables, et conclusions Anne COUREGES, Commissaire du Gouvernement, Droit Adm. 2008, Comm. n 76 C.E., 21 mai 2008, n C.E., 21 mai 2008, n , Commune de HOUILLES, AJDA 2008, 1618, note Damien BLAISE C.E., 8 octobre 2008, n , Commune de BEYNAC et CAZENAC, Juris Data n , Constr. Urb n 167, note CORNILLE C.E., 8 octobre 2008, n , Commune de FAYET, Juris Data n TA LYON, 24 mai 2006 n , AJDA 2006, p JANVIER 2009

72 14 Cass. 3 ème Civ., 10 mars 1993, pourvoi n , Commune de POUILLY LES NONAINS c/ Société DUGOURD & GAME TRANSACTION, Juris Data n Cass. 3 ème Civ., 30 mai 1996, Bull. Civ. III, n 133 Cass. 3 ème Civ., 9 juin 2004, pourvoi n , Société DUPO c/ Communauté Urbaine de LILLE, Juris Data n Cass. 3 ème Civ., 24 janvier 2006, Société ATLANT IMMO c/ District de l Agglomération Nantaise, Juris Data n Cass. 3 ème Civ., 10 mai 2007, pourvoi n , LE BRAS c/ Département des Côtes d Armor Cass. 3 ème Civ., 26 septembre 2007, D.2007, AJ 2607 Cass. 3 ème Civ., 9 avril 2008, pourvoi n J, Société SAINT MARTIN DE SEIGNANX c/ Commune de TOULOUSE Cass. Crim., 17 juin 2008, pourvoi n Cass. 3 ème Civ., 8 octobre 2008, pourvoi n , SCP BERNARDEAU c/ CUVIER et associés JANVIER 2009

73 15 CA PARIS, Chambre Expropriation, 18 mars 1982, JCP G 1982, IV, 291 CA MONTPELLIER, 4 novembre 2003, Constr. Urb. 2004, comm. 38 CA TOULOUSE, 1 ère Chambre 1 ère Section, 17 janvier 2005, Société AUGUSTE THOUARD c/ Société ALLIANCE AGRO ALIMENTAIRE & A., Juris Data n TGI BOGIGNY, Juridiction de l Expropriation, 26 octobre 2005, COMMUNAUTE d AGGLOMERATION PLAINE COMMUNE c/ SA SOCIETE IMMOBILIERE MALESHERBES-ANJOU inédit (Annexe) JANVIER 2009

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80 16 F O R M U L A I R E CERFA n * 01, disponible à l adresse suivante : www2.equipement.gouv.fr/formulaires/fic_pdf/13644.pdf JANVIER 2009

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83 17 I N T E R V E N T I O N S 21 mai 2007 : Ordre des Avocats à la Cour d Appel de PARIS Commission de Droit Immobilier, Maison du Barreau Le nouveau droit de préemption communal Par Antoine HINFRAY 22 mai 2008 : Journée d étude : LEXIS NEXIS Actualité des baux commerciaux Le droit de préemption des fonds de commerce et des baux commerciaux Par Antoine HINFRAY 5 décembre 2008 : Institut Français de l Expertise Immobilière Section Grand Sud Ouest - Toulouse Présentation du nouveau dispositif de préemption des communes Par Antoine HINFRAY JANVIER 2009