Révision du schéma de cohérence logistique de la région urbaine de Lyon Enjeux fonciers

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Thomas Chassé
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1 Révision du schéma de cohérence logistique de la région urbaine de Lyon Enjeux fonciers Observatoire régional Transports et mobilité 7 avril 2015

2 La logistique en région urbaine de Lyon Pôle logistique majeur (endogène et exogène) hub- corridor européen emplois dans la fonction logistique 8% de l emploi salarié du territoire 65% des emplois logistiques de Rhône-Alpes- 7 à 8% de l emploi logistique national 4,5 millions de m2 d entrepôts second parc français m2 placés chaque année en moyenne Source : Samarcande, 2006

65% des emplois logistiques de Rhône-Alpes- 7 à 8% de l emploi logistique national 4,5 millions

3 Les fondamentaux du schéma de cohérence de la logistique de 2005 Reconnaître l importance de la logistique dans le développement économique de la région lyonnaise Promouvoir un accueil structuré des activités logistiques dans des zones adaptées desservies par au moins deux modes Mettre en place les infrastructures et équipements clés pour favoriser l intermodalité Animer la filière en cluster économique

des activités logistiques dans des zones adaptées desservies par au moins deux modes Mettre en place

5 Pourquoi une nouvelle révision est-elle nécessaire? Situation préoccupante concernant les capacités d accueil des activités logistiques Besoin de consolider et de développer les outils d intermodalité Nécessité de réfléchir aux nouveaux besoins pour la logistique urbaine

activités logistiques Besoin de consolider et de développer les

6 Les enjeux fonciers Constat- risques et recherche de solutions

7 L écart se creuse entre les besoins «raisonnés» et les potentialités foncières de développement Horizon 20 ans Objectif raisonné: 700 ha Potentialités identifiées : 240 ha* Données actualisées septembre 2011 Hors potentiel à l étude pour territoires Saint Exupéry (entre 250 ha et 300 ha) 09/07/24 7

Potentialités identifiées : 240 ha* Données actualisées septembre 2011

8 Une difficulté de plus en plus grande à répondre aux caractéristiques du marché Un marché bien établi avec un fonctionnement distinct Les investisseurs immobiliers (85 % du marché est locatif) Les exploitants (industriels ou prestataires) Un profil recherché de sites logistiques premium bâtiments neufs, plus grands et plus concentrés, dans des zones dédiées et des localisations performantes favorables à la compétitivité des chaînes logistiques (enjeu spécifique à la région lyonnaise qui compte moins de 10 bâtiments de à m2) La proximité de la grande agglomération reste prioritaire La force du bassin de consommation et du bassin d emploi sont déterminants, quelques expériences de desserrement n ont pas trouvé leur marché (A6 / A7) 8

localisations performantes favorables à la compétitivité des chaînes logistiques (enjeu spécifique à la région lyonnaise qui compte moins de 10 bâtiments de 30 000 à 50 000 m2) La

9 Des conséquences à redouter Perte d attractivité de la place logistique lyonnaise, deuxième territoire logistique derrière la région parisienne Dégradation de la performance économique du territoire Essaimage et dispersion dans le territoire de bâtiments logistiques de grande taille le long de voiries non adaptées 9

Dégradation de la performance économique du territoire Essaimage et dispersion

10 Des réponses nouvelles à trouver en tenant compte du marché des sites logistiques Orientation vers des bâtiments plus grands ( m2 et plus) dans des sites propices à la massification et à la mutualisation des flux Bâtiments soumis à la réglementation des installations classées (contrainte forte en France et n allant pas dans le sens d une économie de foncier) Marché organisé en deux secteurs très distincts Marché locatif : 85% des superficies Marché en propriété : 15% (Bâtiments clés en main ou en compte propre détenus principalement par des industriels et des distributeurs) Difficulté à segmenter et orienter l offre compte tenu du poids du marché locatif : construction de bâtiments standardisés (ne signifie pas banal) 10

foncier) Marché organisé en deux secteurs très distincts Marché locatif : 85% des superficies Marché en propriété : 15% (Bâtiments clés en main ou en compte propre détenus

11 Des réponses nouvelles à trouver dans un contexte de raréfaction du foncier Densifier Aménagement en parc logistique Bâtiment en hauteur Reconvertir réhabiliter Fiches industrielles en sites logistiques Bâtiments logistiques existants Maîtriser le foncier stratégique Acceptabilité et faisabilité d une maîtrise publique du foncier logistique Développer de nouveaux espaces logistiques Concevoir une offre de sites logistiques en approche des zones urbaines Améliorer l insertion et l acceptabilité des sites logistiques Accueillir la logistique de manière sélective Etre en veille sur l attractivité de la place logistique lyonnaise 11

maîtrise publique du foncier logistique Développer de nouveaux espaces logistiques Concevoir une offre de sites logistiques en approche des zones urbaines

12 Les réponses nouvelles Densifier aménagement en parc logistique Développement sur un grand tènement : 30 à 50 ha Propriétaire unique donc autorisation ICE globale Optimisation de la consommation foncière, des coûts de construction et de gestion, mutualisation d équipements et de services bâtiments en hauteur Intérêt de les autoriser (PLU, réglementation) Mais réponse limitée à une part minoritaire de la demande (les propriétaires -15% des surfaces- avec besoin spécifique) ou marché urbain Incidences en termes d emplois à prendre en considération

et de services bâtiments en hauteur Intérêt de les autoriser (PLU, réglementation) Mais réponse limitée à une part minoritaire de la

13 Les réponses nouvelles Reconvertir- réhabiliter : Reconversion de friches industrielles en sites logistiques Potentiel à évaluer pour la région urbaine lyonnaise Reconversion des bâtiments logistiques existants Démarche nécessaire mais potentiel limité au regard des besoins de foncier Ex Parc de Chesnes : m2 d entrepôts concernés sur un total du parc de m2 et un marché placé de l ordre de m2 /an en moyenne en région lyonnaise Difficulté liée au système fiscal de la profession immobilière Nécessité préalable de remembrer plusieurs bâtis ou parcelles pour répondre aux standards actuels Des exemples d entrepôts de proche périphérie transformés en bâtiments de logistique urbaine (FEL)

parc de 1 750 000 m2 et un marché placé de l ordre de 350 000 m2 /an en moyenne en région lyonnaise Difficulté liée au système fiscal de la profession immobilière Nécessité

14 Les réponses nouvelles Maîtriser le foncier stratégique dans le temps Etude de faisabilité d une maîtrise publique du foncier logistique et développement via le bail à construction application aux territoires de la Plaine Saint Exupéry Dispositions à réserver à des sites stratégiques dans l objectif de : Préserver la fonction logistique dans le temps; Régénérer la logistique sur elle-même; Adapter la logistique.

territoires de la Plaine Saint Exupéry Dispositions à réserver à des sites stratégiques dans l objectif

15 Les réponses nouvelles Conditions de réussite via le dialogue : Pour la collectivité : possibilité de portage foncier long et retour sur investissement long terme : Pour les opérateurs privés : Visibilité, clarté des objectifs, ajustement des loyers et de la durée du bail pour préserver les critères financiers et rester dans le marché pour l utilisateur final; Pour le territoire : Maîtrise des effets de report à proximité des sites concernés (rôle des SCOT notamment)

ajustement des loyers et de la durée du bail pour préserver les critères financiers et rester dans le marché pour l

16 Les réponses nouvelles Accueillir la logistique de manière sélective : Bonnes et fausses pistes? Notion de contribution territoriale : intéressante mais diversité de critères possibles Distinction endogène/exogène complexe et peu opérationnelle Notions de logistique haut de gamme ou à forte valeur ajoutée trop complexes à décliner Les difficultés : Caractéristiques du marché locatif avec rotation rapide des baux et donc des utilisateurs Contradiction possible entre sélectivité et objectif d économie du foncier Les pistes Sélectivité envisageable pour le marché en propriété : échange en amont sur la nature de l activité Définir la logistique haut de gamme par les critères d insertion environnementale et de développement des services complémentaires Sélection des activités utilisatrices des équipements de report modal

valeur ajoutée trop complexes à décliner Les difficultés : Caractéristiques du marché locatif avec rotation rapide des baux et donc des utilisateurs Contradiction possible entre sélectivité et

17 2. Les enjeux d intermodalité

18 Recommandations pour la région urbaine lyonnaise Partager une ambition en matière de performance intermodale du territoire malgré des signaux conjoncturels difficiles Développer et valoriser durablement les 2 sites majeurs : TC Vénissieux Saint-Priest et Port Lyon Edouard Herriot Réserver les espaces permettant de compléter le dispositif intermodal (réflexion autour de Saint-Exupéry, schéma portuaire, réflexion pour le territoire stéphanois) Veiller aux performances à atteindre : fonction de hub pour les autoroutes ferroviaires NS et vers l Italie, traitement des trains longs (1000m), capacité à mixer les techniques pour augmenter les fréquences et les taux de remplissage des trains. Favoriser la relance du fret conventionnel: opportunité d un OFP et préservation des embranchements Accompagner les acteurs économiques vers le report modal Mettre en place une instance de dialogue et de concertation regroupant acteurs publics, opérateurs, utilisateurs afin de rester dynamique dans la construction du dispositif intermodal et de son évolution. 18

schéma portuaire, réflexion pour le territoire stéphanois) Veiller aux performances à atteindre : fonction de hub pour les autoroutes ferroviaires NS et vers l Italie, traitement des trains longs

19 3. Changer d échelle Dialogue entre les grandes places logistiques Penser l avenir de la logistique lyonnaise à l échelle des entrées maritimes En particulier dynamique de l hinterland marseillais Source : Samarcande, 2006

à l échelle des entrées maritimes En particulier

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