Aménagement sous l angle de la cohésion territoriale et sociale

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1 D 1 COHESION SOCIALE ENTRE LES POPULATIONS, LES TERRITOIRES, LES GENERATIONS Aménagement sous l angle de la cohésion territoriale et sociale Les profils démographiques des différents quartiers de la ville, s ils laissent transparaître de légères disparités, sont relativement similaires. Grâce, notamment, à une bonne répartition des logements sociaux sur le territoire, les phénomènes d exclusion spatiale des populations les plus pauvres, observables dans de nombreuses villes françaises, sont absents à Vélizy- Villacoublay. Afin de préserver cette cohésion sociale et territoriale forte et de compenser la faiblesse de la construction neuve ces dernières décennies, la Ville s est engagée dans un programme dynamique de construction de logements, qui permettra de maintenir une mixité sociale à l échelle des quartiers et une meilleure adaptation aux besoins de la population. 1. Un territoire homogène et cohérent Malgré un certain nombre de ruptures plus particulièrement fonctionnelles le territoire de la Ville présente une relative homogénéité, notamment en matière de répartition des populations sur le territoire. Et si de légères différences se font voir entre les quartiers qui possèdent chacun une identité forte, les phénomènes d exclusion spatiale sont absents. Un territoire cohérent, des inégalités spatiales peu présentes Le territoire vélizien présente un ensemble cohérent : la répartition spatiale de la population ne révèle aucun phénomène d exclusion criante en termes de niveau de revenus. Si le rapport entre le revenu médian de chacun des quartiers et le revenu médian de la Ville indique de légères inégalités spatiales, l écart entre les quartiers se situe dans un intervalle relativement limité, par comparaison notamment aux données franciliennes : entre /mois (Pointe Ouest) et /mois (Le Clos) soit un écart de 23 % à + 20% (voir graphique ci-contre). La répartition, plutôt homogène, des catégories socioprofessionnelles supérieures sur le territoire, appuie ce constat. REVENU FISCAL MEDIAN PAR QUARTIER Source : INSEE, Données

2 Contrairement à la situation de nombreuses villes françaises, les populations les plus précaires de la ville ne se trouvent donc pas concentrées dans une même zone résidentielle ce qui favorise leur intégration tout en évitant les phénomènes de ghettoïsation qui peuvent découler d un tel état de fait. En matière de démographie, la répartition des populations jeunes et âgées est également plutôt uniforme, même si certains quartiers (en particulier les zones pavillonnaires) connaissent un vieillissement plus marqué de leur population (les personnes âgées représentent plus de 22% de la population totale dans les quartiers centraux, Vélizy-Bas, le Clos et Mairie voir graphique ci-dessous), cependant, le PLH identifiait que Vélizy-Bas a connu un fort renouvellement générationnel. Exception faite de l extension Ouest (qui est en réalité composée majoritairement des militaires en activité et de leurs familles), les jeunes (moins de 20 ans) représentent entre 19 et 25 % de la population totale (24,89 à Mozart Est pour le plus élevé). Ces disparités restent donc relativement mineures, et peuvent être expliquées notamment par le type d habitat des différents quartiers (voir ci-après). PART DES JEUNES ET DES PERSONNES AGEES DANS LA POPULATION PAR QUARTIER Une relative homogénéité de l habitat Source : ETIK-PRESSE, d après les données INSEE Le territoire vélizien présente, en revanche, des ruptures fonctionnelles nettes : les zones d activités, de loisirs et d habitation sont clairement délimitées et séparées (voir fiche B1 Aménagement et environnement sous l angle de l effet de serre). Cependant, en matière d habitat, l urbanisation rapide après la Seconde Guerre Mondiale (75,7 % du parc a été construit entre 1949 et 1974) a donné à la ville une relative unité architecturale et sociologique. A l exception des quartiers pavillonnaires situés en lisière de forêt, l habitat vélizien est essentiellement collectif (près de 82 % du parc de logements). Le parc collectif, majoritairement construit entre TYPOLOGIE ET LOCALISATION DE L HABITAT Source : services de la Ville 102

3 1964 et 1972, sous la forme d un grand ensemble, présente une unité architecturale, avec une prépondérance de logements de type R+3 à R+5 dans la partie centrale, de R+6 à R+11 dans les extensions Est plus récentes (voir cartographie ci-avant). L ensemble des résidences présente par ailleurs un niveau de confort satisfaisant et relativement équivalent : selon les données de l INSEE, 97,6 % des logements véliziens sont considérés comme «confortables» (contre 93,4 % dans les Yvelines et 90,6 % en Île-de-France). Des logements sociaux peu nombreux, mais bien répartis Le logement social, qui représente 11 % du parc vélizien (soit 942 logements en 2009), est également bien réparti sur l ensemble du territoire. Ses caractéristiques architecturales sont tout à fait similaires au reste du parc, ce qui limite également les ruptures et les phénomènes d exclusions, observables dans de nombreuses villes, et confère au territoire une cohérence d ensemble. Le logement social à Vélizy Les résidences étudiantes et les foyers logements pour personnes âgées sont comptabilisés en tant que logement social au titre de la loi SRU (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain de décembre 2000). Une majorité des logements sociaux sont gérés par 2 bailleurs principaux : les 3F et Pierres et Lumières. REVENU DES MENAGES PAR RAPPORT AUX PLAFONDS HLM A ce jour, la part du logement social demeure cependant inférieure aux objectifs fixés par la loi SRU (20 %) et aux besoins de la population vélizienne : près de 76 % des ménages véliziens pourrait en effet prétendre à un logement aidé, type PLS «Prêt Locatif Social» (taux calculé en fonction des revenus des ménages - voir graphique ci-contre). Cela implique ainsi un temps d attente relativement long pour l attribution d un logement du parc social. Une politique sociale en matière de logement Source : Diagnostic du PLH La faible part du logement social est compensée par une politique plus globale en matière de logement, notamment par le biais de la SEMIV, qui fut partiellement chargée de la construction de la Ville dans les années 1960 et 1970 et possède aujourd hui encore près de 86 % du parc locatif vélizien (soit 34 % des résidences principales de la ville). Les loyers y sont historiquement bas. Ils ont été récemment augmentés à l occasion du renouvellement des baux. Toutefois le niveau moyen du loyer reste bas, à 9,69 /m 2. Il varie globalement de 4 à 11 /m 2, permettant ainsi l accès à un logement de type intermédiaire à un niveau de loyer très proche du PLS, 9,52 /m 2, alors même qu il est de 16 /m 2 dans le locatif privé hors SEMIV. Ces loyers particulièrement raisonnables contribuent à lutter contre l exclusion d habitants aux revenus peu élevés, tout comme les abattements importants appliqués à la taxe d habitation, notamment pour les familles nombreuses (inférieur de 45 % à la moyenne nationale). 103

4 De plus, la Ville dispose de marges de manœuvre importantes dans l attribution des logements, avec des droits de réservation dans 203 logements du parc I3F, de 25 % en moyenne des logements réalisés dans les programmes récents, et sur l ensemble du parc de la SEMIV. La Ville, dans le cadre de sa politique sociale, agit également pour le maintien dans les lieux des personnes ayant des difficultés financières (par le biais des Conseillères en économie sociale et familiale) et peut également contribuer au financement du loyer par une aide, l AMIL (Allocation Municipale d Insertion par le Logement) attribuée à 19 personnes en 2009 (voir fiche D2 Lutter contre les exclusions). Des quartiers conçus comme des îlots autonomes, une absence de centralité La répartition des équipements sur l ensemble de la Ville vient renforcer l homogénéité du territoire vélizien. Les différents quartiers sont traités de façon égale : chacun dispose de ses propres équipements de proximité, notamment sportifs et scolaires (à l exception du Quartier de la Pointe Ouest, dont la situation est particulière, et dont les habitants sont exclusivement les militaires de la base aérienne et leurs familles). Ce quartier, situé au Sud de l A86, est véritablement excentré, et plus difficile d accès. Les transports en communs desservent également de façon relativement équitable les différents quartiers (voir fiche B3 Déplacements). A cet égard, l arrivée du Tram 6, et les 7 stations prévues sur la commune, représente une nouvelle opportunité pour renforcer la cohésion du territoire et les liens entre les quartiers, même si l Est de la ville (quartier Mozart) semble légèrement moins bien desservi. Les 8 quartiers de Vélizy- Villacoublay - Le Clos - Mermoz - Le village - Le centre avec le Mail - Pointe Ouest - Vélizy-Le-Bas - Mozart/Provinces - Extension Est avec la dalle Louvois En matière d accès aux commerces, le pôle commercial majeur, Vélizy 2, est situé sur la bordure externe de la commune, à l est. Des commerces de proximité subsistent cependant sous forme de petits centres commerciaux dans les quartiers du Mail, Mozart, et Louvois, et de commerces diffus (boulangerie, boucherie) répartis sur l ensemble de la ville, même si Vélizy-Le-Bas, du fait de la proximité de Chaville dispose de peu de commerces. Si le territoire présente des ruptures fonctionnelles marquées (voir ci-dessus et fiche B1 Aménagement et environnement sous l angle de l effet de serre), les zones d habitation sont donc plutôt homogènes, chaque quartier disposant d une certaine indépendance fonctionnelle, constituant ainsi un îlot autonome. 104

5 En revanche, cette géographie se traduit par une absence de centralité et de véritable cœur de ville, qui ne facilite pas les liens entre les habitants des différents quartiers. Remarque : les nombreuses festivités organisées par la Ville et la vie associative particulièrement dense offrent en revanche aux habitants des occasions de rencontre et contribuent à forger une identité vélizienne véritablement développée (voir fiche C6 Culture, sport, loisirs). Tandis que l arrivée du tramway devrait permettre, par l aménagement de l avenue Wagner, la création d un pôle central et d une vitrine commerciale en entrée de ville. Partage. Les membres du Forum 21, réunis en ateliers, ont souligné les enjeux suivants : Une meilleure cohésion territoriale entre les différents quartiers! Le quartier de Vélizy-le-Bas est éloigné de l animation de la Ville et la fracture urbaine est vraiment importante ;! Trois grands pôles commerciaux (Le Mail, Mozart et Louvois) animent le territoire et renforcent les inégalités entre les quartiers ; Un maintien de l actuelle cohésion sociale et mixité sociale dans les quartiers! L accueil des nouvelles populations doit être pensé pour renforcer l actuelle mixité sociale. 2. Un effort important sur le logement pour une mixité intergénérationnelle et sociale Entre 1990 et 2007, le rythme de construction était insuffisant pour répondre aux besoins globaux des Véliziens, comme des personnes qui auraient souhaité s y installer. Pour y remédier, la Ville s est récemment engagée dans une politique volontariste de création de logements formalisée par l élaboration d un Plan Local de l Habitat. Cette ouverture à une mixité sociale et intergénérationnelle doit se combiner avec la préservation de la cohérence territoriale vélizienne. Un manque de nouveaux logements Entre 1990 et 2007 par manque de terrains constructibles - le rythme de construction n était pas suffisant au regard des besoins globaux de la population (voir encadré ci-contre). De 2000 à 2007, environ 30 logements ont été autorisés par an, dont 10 dans le marché libre, alors que le nombre des logements neufs nécessaires au seul maintien des populations est estimé à 50 nouveaux logements par an sur cette période (voir encadré cicontre). La construction neuve, différents besoins à couvrir - Le renouvellement, qui correspond au nombre de logements consommés par la modification du parc existant (démolition, changement d affectation, etc.). Il se calcule en comparant le nombre de logements construits durant une période et la variation du parc total de logements sur la même période. - Le desserrement, qui correspond au nombre moyen d occupants par résidence principale, et qui, aujourd hui en baisse, demande plus de logements pour loger une population égale. - Enfin, la «perte» de logements dans la vacance et les résidences secondaires, qu il s agit de compenser. 105

6 Une faible fluidité du marché locatif privé Le maintien de loyers peu élevés dans le parc de logements gérés par la SEMIV a cependant pour conséquence de ne pas inciter les habitants à changer de logement (même si ce dernier est sousoccupé : 650 personnes seules dans un T4 en 2006). Pour cette raison, le taux de rotation dans les appartements est faible, et le marché locatif peu fluide. Des prix à l achat qui restent élevés Du fait de la faible construction de logement, les prix à l achat restent globalement plus élevés que dans le département (pour un appartement neuf le prix de cession médian est de /m 2 contre dans les Yvelines ; pour une maison le prix médian est de 400 k en 2009 contre 350 k dans le département). PRIX DE VENTE MEDIAN DES APPARTEMENTS NEUFS AU M2 EN 2009 Source : Diagnostic du PLH L achat reste donc globalement réservé à des ménages appartenant aux catégories socioprofessionnelles supérieures (notamment des cadres) et attire plus particulièrement des nonvéliziens (69 % des achats d appartement neufs et 72 % des achats de maison sur la période). Les Véliziens sont majoritaires sur les achats d appartement anciens, moins couteux. Une aide du département pour stimuler la construction de logements neufs depuis 2008, un Plan Local de l Habitat Reconnu comme un espace de développement stratégique (voir encadré ci-contre), Vélizy s est engagée dans le cadre du contrat CDOR (Contrat de Développement de l Offre Résidentielle aide départementale) à construire un minimum de 1220 logements entre 2006 et 2013, dont 96% dans le collectif et 50 % dans le logement social. Pour ce faire, la Ville bénéficie d une aide globale du département de (voir fiche B2 Habitat et bâti). Les aides accordées ont ainsi permis une nette reprise de la construction neuve en 2008, avec 859 logements autorisés, qui se poursuit en 2010, avec 370 logements dont le permis de construire est accordé, ou déposé. Le Plan Local de l Habitat (PLH) en cours d élaboration entend poursuivre la diversification de l offre résidentielle de la ville, afin de fluidifier les parcours dans le logement et maintenir les familles sur le territoire, notamment les jeunes ménages actifs avec enfants, comme de faciliter l accès au logement des salariés de la zone d emploi. Développer l offre résidentielle de Vélizy-Villacoublay, un enjeu départemental et national La valorisation de l offre urbaine et le maintien de l attractivité de Vélizy- Villacoublay est une priorité du Schéma Départemental d Aménagement pour un Développement Equilibré des Yvelines (SDADEY). De plus, la ville appartient au périmètre de l Opération d Intérêt National (OIN) Paris-Saclay en tant que pôle ayant vocation à développer des synergies avec le cluster scientifique et technologique. Pour les communes situées dans un périmètre OIN, ou constituant un pôle structurant tel que défini dans le SDADEY, l'aide accordée dans le cadre du CDOR est de euros par logement supplémentaire produit par rapport à la moyenne de construction (la référence retenue pour Vélizy-Villacoublay est de 5 logements par an). 106

7 Un effort important sur le logement social et le logement des jeunes L effort porté vers le logement social a été supérieur aux objectifs du CDOR, afin d atteindre l objectif des 20 % de la loi SRU : la construction de 919 logements conventionnés (476 logements déjà construits) dénote une volonté forte d adapter l offre de logements aux revenus et aux besoins de la population, notamment par la construction de logements de taille moyenne. Les F1 et F2 ne représentent en effet que 18 % des logements du parc de la SEMIV, qui comprend plus de 45 % de F4. Les nouveaux programmes privilégient le développement des petites surfaces afin de s adapter aux besoins des populations décohabitantes et/ou vieillissantes : résidence Tarron avec 32 logements de type F1-F3, résidence Albert Thomas, avec 25 logements du T1 au T2. Un accent fort a notamment été mis sur la construction de logements pour les étudiants et les jeunes actifs, pour qui l offre était très peu développée (construction de 3 résidences entre 2006 et 2010 soit 502 logements). Cette évolution, très significative, va donc permettre d enrichir le parc de logements, dans l esprit d une mixité sociale et générationnelle nettement accrue. Des efforts à mener sur les populations spécifiques 29 % de la population a moins de 25 ans, il convient donc d anticiper les futurs besoins de décohabitation et l accueil de plus de étudiants à terme à l ISTY. A ce jour, la résidence Victor Guerreau propose 160 studios étudiants, Millenium, l accueil de 82 jeunes actifs (PLAI) et 75 étudiants (PLS) et en 2011, 103 places pour les jeunes actifs, et 82 étudiants, seront disponibles dans la résidence de la rue des frères Caudron. 22,2% de la population est âgée de plus de 60 ans, dont 7,4% de plus de 75 ans. Le foyer logement Madeleine Wagner compte 80 logements, tous occupés, et les droits de réservation à l EHPAD de Jouy-en-Josas sont insuffisants (16 places, voir la Fiche seniors). L enjeu, dès lors, est de préserver la cohésion territoriale et sociale, en intégrant les nouvelles populations. 3. Une problématique à considérer : l accueil des gens du voyage Avec une population supérieure à habitants, Vélizy- Villacoublay est soumise à une obligation d accueil des gens du voyage, dont les différentes modalités sont dictées à l échelle départementale. L aménagement de places d accueil Le Schéma Départemental pour l!accueil des Gens du Voyage (SDAGV) du département des Yvelines prévoit la construction d!une aire d!accueil pour les gens du voyage de 14 places sur le territoire de Vélizy-Villacoublay. Le SDAGV constate toutefois «qu!une capacité se situant entre 25 et 40 places représente un bon compromis au regard des préoccupations de gestion et de fonctionnement» et qu!une «une aire inférieure à 10 places serait inadaptée et coûteuse». 107

8 L accompagnement des familles Le SDAGV préconise par ailleurs une réflexion globale d intégration des populations : scolarisation des enfants, accompagnement social des familles (accès à l information, soutien dans les démarches avec la CAF ), insertion professionnelle, etc. La Ville a souhaité répondre à cette obligation, avec la création d!une aire d!accueil rue Charbonnier, à proximité de Clamart. Mais ce projet a soulevé l!opposition de la commune voisine, ce qui a conduit Vélizy-Villacoublay à suspendre cet aménagement. Un délicat problème de foncier Le manque de disponibilités foncières rend cette problématique, importante au regard du développement durable, particulièrement délicate. Pendant l!été 2010, l!occupation illégale d!un espace communal par une cinquantaine de caravanes avait révélé tout l!enjeu de la construction d!une aire d!accueil. La Ville demande, depuis, une révision des procédures d!élaboration des schémas de répartition des aires d!accueil, et demande un «assouplissement qui exonère de cette obligation les collectivités des zones urbaines denses ne disposant pas de réserves foncières adaptées», en notant que «le ratio du calcul des places est basé sur le nombre d!habitants sans tenir compte de la superficie des communes, des contraintes foncières ni même des besoins de la communauté des gens du voyage». Partage. Les membres du Forum 21, réunis en ateliers, ont souligné les enjeux suivants : Une nécessaire réflexion pour l accueil des gens du voyage! Un nombre insuffisant de places pour accueillir les gens du voyage au regard de la loi ;! Des conditions d accueil des gens du voyage qui doivent permettre de favoriser la cohabitation avec les habitants. 108

9 Forces - Des revenus homogènes sur le territoire. - L absence de phénomène d exclusions physiques (pas de quartiers isolés ou mal desservis). Opportunités - L aide du CDOR - Le Plan Local de l Habitat - La reprise de la construction - L arrivée du tram Enjeux - Le maintien de l homogénéité du territoire. - La lutte contre les exclusions spatiales et physiques. - L intégration des nouvelles populations. Faiblesses - Un manque de construction neuve. - Des prix à l!achat élevés. - Un relatif manque de petits logements. - Un manque de foncier pour l aire des gens du voyage. Menaces - Des prix à l!achat qui resteraient trop élevés pour les ménages véliziens 109

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