CMN Partners. Offre d accueil économique : Quelles stratégies d aménagement des territoires? Comment requalifier un site d activités?

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1 Architectes de Projets Offre d accueil économique : Quelles stratégies d aménagement des territoires? Comment requalifier un site d activités? De: / Axel Riehl Date : Octobre Place Bellecour, LYON France - Tel: + 33 (0) info@cmn-partners.com

2 Partage des objectifs de la séance Vous apporter un point de vue : Existe-t-il des stratégies territoriales pour l offre d accueil économique? Pourquoi la question des sites d activités doit être au cœur des préoccupations des territoires? Quelle est la demande des entreprises? Requalifier un site? De quoi parle t-on? Et pour qui? Vous apporter des éléments de méthode, issus de notre pratique sur des projets récents A l échelle du territoire : organiser l offre d accueil A l échelle d un site: comment requalifier? p 2

3 , en bref p 4

4 Rappel des évolutions en matière d offre d accueil La Zone artisanale La Zone industrielle Le Technoparc L Ecoparc Et demain??? Années 70 Années 80 Années 95 Années opérations communales ZAD communale et aménagement en ZAC par SEM ZAC et aménagement par SEM ou opérateurs privés ZAC ou lotissement: de plus en plus des acteurs privés à l initiative et à la réalisation L offre d accueil évolue selon les besoins des entreprises et les modes de faire des collectivités p 6

5 Contexte: le foncier économique, nouveau parent pauvre des territoires? La part de foncier consommé par l économie en France (sens large) reste faible par rapport à la part résidentielle (analyse CLC) : ha pour le logement contre ha pour les activités commerciales et éco entre 1990 et En termes de m² commencés : baisse des locaux liés à l industrie, augmentation de la part des locaux de commerce, tertiaire et services publics. La question de la rentabilité des opérations économiques : le cas extrême de l industrie et des «objets non concurrentiels». La mixité est toujours au détriment de l économie. Avec la suppression de la TPU et l instauration de la CET, les élus locaux sont de plus en plus difficiles à intéresser au sujet Il devient difficile de plus en plus difficile d orienter, de réserver et de programmer des sites d accueil économique au sein des territoires p 7

6 Un exemple d absence de stratégie économique territoriale: le volet économique des projets urbains La production de tertiaire est souvent déconnectée de la notion de besoin mais permet de communiquer autour de la notion de mixité, de la qualité du «geste» architectural, On parle de m² de tertiaire sans se poser la question des utilisateurs (= la cible) et des besoins, de la «promesse» Comment se remplissent les m² de bureaux des grands projets au sein des principales agglomérations françaises? - Équipements publics (siège collectivité ou institutionnels, CHR ) - Grands groupes qui concentrent leurs activités - Promoteurs qui réalisent leurs propres bureaux - Et de très rares implantations exogènes L économie est souvent appréhendée comme un moyen, rarement comme une composante et une fonction urbaine L absence de stratégie territoriale du développement économique renforce cette approche: la question du fond se pose bien souvent après celle de la forme. p 8

7 Constat: il n existe pas de documents «opposables» qui structurent l offre d accueil économique territoriale Des documents de référence : Les SRDEI : documents d orientation stratégique souvent déconnectés du fait territorial Les SCOT : rarement un document stratégique en matière de développement éco, sauf dans quelques PADD Les PLU : de moins en moins un document stratégique mais plus un outil d aménagement L absence d une stratégie d accueil structurée et cohérente sur un grand nombre de territoires Quelques cas représentatifs: concurrence entre sites au sein d un même territoire, programmation hors marché, Au-delà des réflexions stratégiques il y a nécessité pour les territoires à se doter d outils de pilotage, de cadrage et de discussions (type PLH) avec l ensemble des partenaires. p 9

8 Une nécessité : la mise en place d une stratégie d offre d accueil Pour décliner sur un territoire la politique de développement économique : Lisibilité, visibilité du territoire pour les entreprises et les acteurs de la chaîne de production et de commercialisation de l offre Pour hiérarchiser les interventions sur les sites économiques (la culture des choix) : Piloter les moyens (des collectivités et autres acteurs publics): concentration des efforts «publics» sur les sites à enjeux, limiter les effets de concurrence Pour orienter les programmes sur des terrains maîtrisés par la collectivité Pour structurer la production de l offre immobilière : - dans le dialogue et la gouvernance pour la définition, la territorialisation et la réalisation des opérations (avec les autres collectivités, avec les professionnels de l immobilier, avec les utilisateurs). p 10

9 Quelques convictions pour construire une stratégie d offre d accueil La nécessité d un portage politique fort Mettre en place une gouvernance économique territoriale Connaître le marché foncier économique et comprendre son évolution Maîtriser l offre existante: où, combien, quoi? Fixer une ambition et des objectifs de développement Définir des priorités (CT et MT) Evaluer le besoin des entreprises, nécessite de connaître le tissu/projeter l évolution des filières Rassurer, entraîner, convaincre au sein même des collectivités Développer les relais au sein du tissu éco (mais leur laisser de l autonomie) Ne pas s arrêter à mi-chemin p 11

10 Pourquoi requalifier? Quels facteurs déterminants? Absence de foncier disponible (volontaire ou pénurie) sur un territoire attractif Zone vieillissante (signalétique, voirie, friches, bardage!!!) sur un territoire qui recherche une image dynamique Mitage de sites d activités économiques par l implantation d enseignes commerciales : problèmes d image, conflits d usage, Ne pas confondre requalification d un site d activités et intervention sur les nids de poule! La requalification consiste à développer un projet d aménagement économique permettant de redonner une image économique attractive à un site, pour conforter les entreprises présentes, rassurer le marché et attirer de nouvelles implantations. Les outils sont alors multiples: PLU, foncier, stratégie éco, mobilité, accessibilité, travaux VRD, marketing, p 13

11 Le syndrome de la spirale négative L implantation de commerces au sein d un site d activités va dégrader la zone et exclure les activités économiques à terme : Différences de loyer : Les Paluds, Aubagne, le loyer pour un entrepôt est 20% plus élevé que sur des sites comparables à proximité. Conflits d usage ne permettant plus aux entreprises de fonctionner : PL ne pouvant accéder aux entreprises, dangerosité, Dégradation de l image : stationnement anarchique (règlement non adapté aux commerces, publicité, )/abandon des seconds rideaux. p 14

12 Quelques convictions sur le sujet La nécessité d un portage politique fort Le foncier et l immobilier, des pièces maîtresses à expertiser Inscrire le site dans le projet économique territorial L analyse fonctionnelle Une nécessité: bâtir un projet global et phasé: entre urbanisme et économique Intervenir sur l urbanisme réglementaire Volontarisme foncier Rassurer le marché Tenir dans la durée Marketer La requalification d un site d activité doit être appréhendé comme un véritable projet urbain pour le développement économique p 15

13 Contacts SAS 26 Place Bellecour Lyon France Tel: +33 (0) p 16