APPEL A PROJET. Cahier des charges

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1 Direction Générale des Services Service Urbanisme Foncier et de l Aménagement Affaire suivie par Hélèna QUEVILLY QUESNEL et Noémie BRETON Courriel : service.urbanisme@ville-bihorel.fr APPEL A PROJET CESSION D UN TERRAIN POUR LA CONSTRUCTION D UN PROJET IMMOBILIER COMPRENANT DES LOGEMENTS COLLECTIFS ET INDIVIDUELS Domaine du Chapitre BIHOREL Cahier des charges JUILLET 2016

2 Sommaire Préambule ère partie : Objet de l opération ème partie : Spécificités du projet ème partie : Programme d aménagement... 7 Page 2

3 Préambule La Ville de Bihorel est une commune qui se situe dans la Métropole Rouen Normandie. Elle est localisée sur le plateau nord de l agglomération de Rouen. Bihorel, jouxtant les villes de Bois-Guillaume, Rouen et Saint-Martin du Vivier, a une superficie de 2,51 km² et possède 8268 habitants (recensement de 2015). La ville de Bihorel est régie par différents documents de planification : D une part, le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) de la Métropole Rouen Normandie qui a une portée sur environ 20 ans. Des informations complémentaires sont disponibles sur : D autre part, la commune possède un Plan Local d Urbanisme (PLU) qui a été approuvé le 8 février Des informations complémentaires sont disponibles sur : Puis, Bihorel est impacté par un Programme Local de l Habitat (PLH). Il permet de définir et de programmer des actions en termes d habitat. Des informations complémentaires sont disponibles sur : La commune est également réglementée par un Plan de Déplacement Urbain (PDU) qui est mis en place à l échelle de la Métropole. Des informations complémentaires sont disponibles sur : 1 ère partie : Objet de l opération La commune est propriétaire d un terrain situé au domaine du Chapitre actuellement désaffecté. Au vu de son absence de fonctions, la ville envisage la cession de cette parcelle pour la construction de logements individuels et collectifs intégrés dans un environnement résidentiel de qualité. Le présent cahier des charges fixe les spécificités ainsi que les Page 3

4 orientations qui seront nécessaires de prendre en compte pour réaliser le projet. Le programme immobilier proposé dans ce cahier des charges devra respecter les dispositions du PLU ainsi que les directives édictées dans la troisième partie «Programme d aménagement». 2 ème partie : Spécificités du projet La zone d étude du Chapitre est située au nord-est de Bihorel. Aujourd hui, la surface de l étude est occupée par des anciens terrains de tennis désaffectés ainsi qu une pelouse. La superficie totale du projet est d environ m². Sa partie extrême sud est impactée par un périmètre de protection d indice de cavité souterraine de type cailloutière (pièce jointe n 5). Représentation 1 Périmètre de la zone d'étude AB 488 Périmètre de protection d indice de cavité souterraine de type cailloutière. Page 4

5 La zone d étude est cadastrée sous les références : - Parcelle AB 488 ; - Une portion de la parcelle AB 487. La volonté de la municipalité de Bihorel est de saisir l opportunité de l aménagement de ce secteur du Domaine du Chapitre pour renforcer le lien social, la participation citoyenne, l attractivité de ce quartier. Si les préoccupations autour du bâti sont fondamentales, avec de l habitat résidentiel de qualité, confortable, à haute qualité environnementale et à faible consommation d énergie, la question du lien humain à créer est primordial. Cette préoccupation recouvre de multiples réalités à intégrer au projet : favoriser les espaces de partage, améliorer la qualité de vie au quotidien, faciliter la mobilité en encourageant les modes doux dans les déplacements. A ces fins, l aspect paysager ne sera pas pensé simplement en termes d embellissement, mais comme partie intégrante du cadre de vie de qualité recherché dans ce secteur. La question de la gestion durable de l eau doit également être prise en compte avec l installation éventuelle de noues végétalisées le long des voiries menant aux habitations. De même, vous devez proposer des solutions innovantes dans l accès aux habitations en matière de déplacements doux. La problématique des déchets ne devra pas être ignorée et les solutions originales peuvent être avancées. L objectif étant d aménager et de programmer une opération immobilière sur ces parcelles. Emplacement idéalement situé pour accueillir un programme de logements de par son positionnement : proximité immédiate des services (écoles maternelle et élémentaire Georges Méliès, complexe sportif Georges Hébert) et de quelques commerces de proximité. De plus, cette zone d aménagement est le point central d une urbanisation mixte avec d un côté la présence de logements collectifs et de l autre des maisons individuelles. Par conséquent, le projet d aménagement devra prendre en considération cette typologie du bâti. L objectif étant d avoir une continuité de l urbanisation existante et une bonne insertion dans son environnement. Page 5

6 La problématique de la commune de Bihorel se caractérise par le vieillissement et la baisse de la population. Cet état de fait peut être une opportunité pour faciliter le parcours résidentiel des administrés de Bihorel, comme des nouveaux venus. En effet, afin de repeupler l école de proximité et redynamiser tous les services publics offerts par la commune, le projet devra faciliter la primo-accession pour les jeunes familles pouvant s extraire du logement social ou acquérir un bien correspondant à la taille de la famille. Aussi, les personnes âgées pourront avoir accès à des appartements adaptés à leur condition, avec le confort nécessaire et anticipant la perte d autonomie. De ce fait, le projet devra être réfléchi pour encourager la mixité intergénérationnelle. Les candidats devront penser à la conception de logements individuels et collectifs qui répondent au programme d aménagement du présent cahier des charges. En terme d urbanisme, la zone d étude est classée en zone UB au plan local d urbanisme de la commune qui a vocation d être un secteur résidentiel avec des constructions à usage d habitations individuelles ou collectives et, le cas échéant, des activités à dynamisme local. L opérateur s engage à respecter la réglementation en vigueur avec le PLU communal ou les prescriptions du présent cahier des charges. Page 6

7 3 ème partie : Programme d aménagement Le projet d aménagement se divisera en 2 lots qui combineront : - Du logement individuel sur environ 2500 m² -> lot 1 ; - Du logement collectif sur environ 6500 m² avec en annexe un espace paysager et/ou ludique sur environ 3000 m² -> lot 2 ; soit au total 9500 m² environ. Représentation 2 Programme d'aménagement Périmètre de protection d indice de cavité souterraine de type cailloutière. Le projet devra répondre et être conforme aux dispositions du PLU. Pour une harmonisation du projet, les opérateurs répondant à 1 seul lot, s engagent à se concerter avec la Ville ainsi qu avec l autre opérateur retenu. Page 7

8 Lot 1 : logements individuels - Environ 2500 m² d espace correspondant à 6 à 8 maisons ; - Si mitoyenneté, plutôt par les garages ; - Implantation d arbres (excluant les hautes tiges) et/ou d arbustes (sauf thuyas) sur les parcelles d habitation ; - Ne pas implanter les maisons en limite du clos -> mettre les jardins en limite séparative du clos du Chapitre -> pour avoir une intimité et une orientation des pièces à vivre vers le sud ; - Utilisation de matériaux qui respectent l environnement et qui optimisent la performance énergétique ; - Favoriser un espace ou un dispositif individuel de récupération des eaux de pluie à usage non domestique (jardinage, ) ; - L emplacement de l espace de recyclage de déchets commun aux logements individuels et collectifs sera arrêté avec la ville. La Ville souhaite que le programme qui lui sera soumis soit composé entre 6 et 8 maisons individuelles avec des parcelles de l ordre de 300 à 400 m² environ. Lot 2 : logements collectifs - Instaurer une trame verte entre les logements individuels et les logements collectifs ; - Chaque logement devra avoir un balcon, ou une terrasse, ou une loggia, ou un jardin privatif ; - En cas de toitures terrasses, réflexion sur des terrasses végétalisées ; - Utilisation de matériaux qui respectent l environnement et qui optimisent la performance énergétique ; - Favoriser un espace ou un dispositif de récupération des eaux de pluie à usage non domestique. Traitement doux des eaux pluviales (noues, rétentions, végétations). - Stationnement : application du PLU. La ville attire l attention de l opérateur à trouver des solutions de stationnement pour favoriser l aménagement paysager du projet Pour les lots 1 et 2, la municipalité sera vigilante sur la programmation (typologie des logements, cible commerciale concernée) qui sera proposée. Page 8

9 Aménagement paysager d environ 3000 m² - Planter de la flore locale avoir au moins 8 arbres d essences locales ; - Installer du mobilier urbain dans cet espace ; - Mise en place d éclairage adapté. Mobilité : - Développer les modes doux dans tout l espace d aménagement en reliant les zones déjà existantes (école, commerces, gymnase, voies) avec des pistes cyclables, des espaces piétonniers avec un éclairage et une signalétique adéquats ; - Avoir un accès piétonnier au gymnase, aux immeubles et aux maisons individuelles ; - Installer des racks de stationnement pour les vélos à proximité des abords du gymnase et des immeubles (option) ; - Aménager un parcours sportif en parallèle des modes doux reliant les équipements et espaces sportifs déjà présents aux futurs aménagements (option). En cas de recours à ces options, l opérateur transmettra des éléments d appréciation qu il envisage de réaliser. L opérateur aura à sa charge l exécution de la viabilité interne du programme immobilier ainsi que le raccordement aux réseaux placés dans les voies publiques et la réfection de ces dernières en cas de dégradations liées aux chantiers de constructions ou d aménagement. Les limites de prestation (domaine privé/domaine public) et les caractéristiques des matériaux mises en œuvre seront définies en concertation avec la Ville et la Métropole en fonction du projet retenu et des autorisations délivrées. En conclusion, Si la commune de Bihorel n a pas l ambition de créer à cet endroit un «éco-quartier», elle a le souhait d encourager dans ce secteur un espace de vie de qualité, ouvert, solidaire et durable. Page 9