LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE STRASBOURG 2013 Bilan et perspectives. Janvier 2014

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1 LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE STRASBOURG 2013 Bilan et perspectives Janvier 2014

2 CONTEXTE NATIONAL Les dernières informations sur l économie française apportent un certain soulagement, même précaire. La croissance observée lors du 2ème trimestre 2013 (+ 0,5 %) est ainsi la plus forte depuis près de 2 ans et le PIB d avant crise devrait être atteint en fin d année. Les dépenses de consommation ont quant à elles été révisées à la hausse, avec + 0,4 % attendu en Au final, la croissance du PIB français devrait atteindre + 0,2 % en 2013, contre - 0,1 % anticipé précédemment. Autres signaux positifs : le climat des affaires et la confiance des ménages demeurent faibles mais sont orientés à la hausse. Une certaine gravité est cependant de mise. Tout d abord la croissance restera atone en 2013 et ne sera que faible en Cette croissance molle n empêchera pas le chômage de rester élevé. Signe que les perspectives sont peu lisibles, les entreprises diminueront leurs investissements en 2013 (- 1,9 % attendu), avant probablement de l augmenter légèrement en D autre part, le pouvoir d achat pourrait diminuer en 2014 suite à la hausse des prélèvements, même si les dépenses de consommation devraient faire preuve de résilience. Et au-delà des lourds défis franco-français, des risques extérieurs demeurent : ralentissement de la croissance des pays émergents, fragilité de la zone euro, évolution des taux d intérêt, etc. niveau de la demande exprimée s en ressent puisqu elle marque un net fléchissement. A l exception de certains secteurs de l industrie et de la finance / assurance qui ont été les principaux acteurs du marché durant les 9 premiers mois de La recherche d économies (sur les loyers et les charges, ou par la rationalisation des surfaces occupées) reste l une des principales motivations de déménagement des entreprises. Les propriétaires, soucieux de réduire le risque de vacance locative, sont restés proactifs pour maintenir leurs locataires en place en leur proposant des conditions de renégociations attractives, ce qui a participé à limiter les volumes placés depuis le début d année. Compte tenu d un contexte peu porteur, de l aversion au risque persistante et de la difficulté d obtenir des financements pour des projets non pré-commercialisés, les lancements «en blanc» restent parcimonieux. En attendant, l offre future probable continue à s accumuler. Cette abondance d offre probable, au-delà de ses raisons financières et stratégiques, est toutefois un signe rassurant concernant la préservation des équilibres globaux de marché à court et moyen terme. Cependant, la faiblesse des lancements «en blanc» devrait rendre plus prégnante la rareté de l offre sur certains gabarits et secteurs quand la confiance sera de retour et que de plus grands besoins se feront sentir. La situation économique difficile, la pression fiscale grandissante sont autant d éléments qui ont pesé négativement sur les projets immobiliers des entreprises en 2013, davantage préoccupées par la gestion de leurs problématiques financières et sociales à court terme et qui éprouvent toujours autant de difficulté à se projeter dans l avenir. Toutefois, la mise en œuvre du CICE (Crédit d Impôt Compétitivité Emploi) en 2014 pourrait permettre une amélioration de la situation financière des entreprises, et leur niveau de marge pourrait enfin se redresser. Les moteurs traditionnels de la demande sont globalement restés en sommeil et le 2

3 CONTEXTE LOCAL La Région Alsace (chiffres INSEE) Superficie (en km²) Population estimée Nombre d établissements (au 31/12/2010) ,0 10,0 8,0 10,5 10,1 9,5 9,0 PIB par habitant 2011 Moyenne des régions : (5ème rang) 6,0 PIB par emploi 2011 Moyenne des régions : Le département du Bas-Rhin (6ème rang) Superficie (en km²) ,0 2,0 0,0 Population (2010) Nombre d établissements (au 31/12/2009) La communauté urbaine de Strasbourg Superficie (en km²) 306 Population ( 2010) Strasbourg Strasbourg population Population active France métropolitaine Alsace Bas-Rhin Haut-Rhin Après une stabilisation au trimestre précédent, l'emploi salarié marchand non agricole régional recule à nouveau au 2 e trimestre L'Alsace perd ainsi 650 emplois, soit une baisse de 0,1 %. Si dans le Haut-Rhin la baisse est plus importante (- 0,6 %), en revanche la situation dans le Bas-Rhin s'améliore légèrement (+ 0,1 %). Sur un an, la baisse atteint 1 % en Alsace, soit une perte de emplois. En France métropolitaine, le repli est plus marqué (- 0,2 %). Nombre d établissements (2013, Insee - données provisoires) 3

4 CONTEXTE LOCAL UNE ANNEE EPROUVANTE N ENTAMANT PAS LES GRANDES AMBITIONS LOCALES En Alsace, le nombre de défaillances d'entreprises atteint entre Juillet 2012 et juin Ce cumul annuel en baisse, comme au trimestre précédent, recule de 1,2 % par rapport au cumul annuel pris trois mois auparavant. En France métropolitaine en revanche, il repart à la hausse (+1,3 %). Contrairement à la période précédente, la baisse se concentre cette fois-ci sur le Haut-Rhin (-2,7 %), tandis que le nombre de défaillances reste stable dans le Bas- Rhin (-0,2 %). Sur un an, le nombre de défaillances d'entreprises augmente dans la région de 3,3 %, relativement moins que sur le territoire métropolitain où la hausse atteint 4,7 %. On peut tout de même noter, dans le Bas-Rhin, la disparition de sociétés emblématiques telles que Virgin Strasbourg, Coop Alsace ou encore Mory Ducros. Malgré ce climat peu engageant et l échec du référendum alsacien sur la fusion des collectivités, les pouvoirs publics locaux continuent de se projeter dans une métropole strasbourgeoise d avenir, poursuivant et multipliant les projets urbains et techniques de pointe : Le déploiement du très haut débit sur les principaux parcs tertiaires du département. Un projet de campus pour les technologies médicales est dévoilé à Strasbourg. Trois hectares pour un parc nommé «Techmed», développant m² de bureaux et laboratoires dans l enceinte de l ancien hôpital civil. Le futur centre dédié aux cultures numériques de Strasbourg est dévoilé. Ce sera le Shadok. Mise en ligne du nouveau Bus à Haut Niveau de Service desservant le principal parc d affaire strasbourgeois L Espace Européen de l Entreprise, plaçant la gare SNCF à moins de 10 min. Relance du projet de rocade autoroutière de contournement de Strasbourg (GCO) Poursuite et développement des grands projets d urbanisation et du tertiaire supérieur - Développement du quartier Deux Rives - Modernisation du Palais de la musique et des congrès - Mise en place d un quartier d affaire international au Wacken - Projet du nouveau parc des expositions - Développement d un pôle autour de la formation et de la recherche en propriété intellectuelle 4

5 LES BUREAUX

6 LES GRANDS SECTEURS GEOGRAPHIQUES DU MARCHE STRASBOURG CENTRE Secteur Gare Secteur Deux Rives Etoile / Heyritz Wacken / Place de Bordeaux Secteur Halles Orangerie / Esplanade Secteur Vosges / Place de Haguenau STRASBOURG AUTRES QUARTIERS Neudorf / Neuhof Cronenbourg Koenigshoffen Parc des Poteries Elsau Meinau / Plaine des Bouchers / Avenue de Colmar PARCS TERTIAIRES Espace Européen de l Entreprise Schiltigheim Parc des Forges - Strasbourg Valparc Oberhausbergen Parc Tertiaire de la Meinau Strasbourg Parc des Tanneries Lingolsheim Parc d Innovation d Illkirch Illkirch Graffenstaden Aéroparc d Entzheim 6

7 LES BUREAUX DONNEES GENERALES OFFRE (en m²) Offre immédiate au 31/12/ m² Parc m² m² dont neuve et restructurée m² Offre disponible m² m² OFFRE FUTURE (en m²) Offre future certaine livrable en 2014 (non précommercialisée) Programmes certains disponibles à partir de 2015 (non pré-commercialisés) m² m² Offre future probable totale (en gris, prêt à démarrer) m² Dont neuf 27 % 17 % Taux de vacance 4,8 % 5 % Demande placée m² m² Dont pré-commercialisés, clés-enmain, en compte propre m² m² Part du neuf et restructuré 37 % 32 % DEMANDE PLACÉE (en m²) Demande placée m² Fourchette des valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en /HT/ HC/m²/an) Neuf et restructuré 125 / 195 dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres m² Récent 110 / 150 Part du neuf et restructuré dans la demande placée immédiate 32 % Ancien 75 / 120 Fourchette des prix de vente observés lors des transactions ( /HT ou HD / m²) Neuf et restructuré / Ancien 750 /

8 LES BUREAUX DONNEES GENERALES EVOLUTIONS ET TENDANCES Demande placée Dont pré-commercialisations, clés-en-main et compte-propre Offre immédiatement disponible 8

9 LES BUREAUX L OFFRE L OFFRE IMMÉDIATEMENT DISPONIBLE ATTEINT M² (+12%) OFFRE (en m²) ÉVOLUTION DE L OFFRE Offre immédiate au 31/12/ m² dont neuve et restructurée m² Après plusieurs années consécutives de baisse, le niveau d offre immédiate augmente, pour atteindre m² au 31/12/2013 (+12%). C est principalement la forte augmentation de l offre de seconde main (+26% pour m²) qui explique cette évolution. En effet, les libérations de sites tertiaires ont été nombreuses en 2013, souvent pour des raisons liées à l optimisation des surfaces et parfois à l obsolescence de certains immeubles. Autre phénomène participant à l augmentation du volume d offre de seconde main, le «déclassement» de certains immeubles neufs de plus de 5 ans, qui n ont jamais été occupés et qui sont désormais comptabilisés dans l offre de seconde main Dans un marché globalement très offreur, la part du neuf reste trop faible (17%) et un scenario paradoxale de pénurie d offre neuve dans les années à venir, reste envisageable si le marché vient à se rétablir. La baisse du niveau d offre neuve se poursuit (- 28% pour m²). Les livraisons d immeubles neufs en 2013 ont été rares et le niveau de mises en chantiers reste très faible (fort attentisme des acteurs du marché pour lancer de nouvelles opérations). Ces chiffres incluent les surfaces importantes de plusieurs immeubles spécifiques, initialement construits pour utilisateur unique et de ce fait, présentant des caractéristiques très particulières, rendant leur re-commercialisation compliquée, dans un contexte de marché dégradé Offre immédiatement disponible Seconde Main Neuf m² m² 17% 83% 9

10 LES BUREAUX L OFFRE LOCALISATION ET NATURE RÉPARTITION DE L OFFRE DISPONIBLE PAR SECTEURS GÉOGRAPHIQUES OFFRES NEUVES ET DE SECONDE MAIN (en m²) Centre Ville Périphérie M² m² 72% 28% L offre immédiatement disponible est majoritairement située en périphérie (72%), et notamment sur les différents parcs tertiaires de l agglomération, où elle représente près de m² (30% de l offre disponible) Neuf SecondeMain Le secteur «Autres CUS», regroupant les communes de la CUS hors Strasbourg et Parcs Tertiaires, représente à lui seul 28 % de l offre disponible, sur des immeubles «diffus». 10

11 LES BUREAUX L OFFRE L OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE ECHEANCIER DES LIVRAISONS OFFRE FUTURE (en m²) OFFRE FUTURE PAR PARC (en m²) Offre future certaine livrable en 2014 (non précommercialisée) Programmes certains disponibles à partir de 2015 (non pré-commercialisés) m² m² Offre future probable totale (en gris, prêt à démarrer) m² Le recentrage de l offre vers le centre-ville se poursuit. En 2014, sur m² livrés, m² le seront en centre ville. La poursuite du développement des Deux Rives, la livraison du «W» en entrée de ville, la restructuration de l immeuble Vauban à proximité de la gare, constituent des offres de premier plan pour les années à venir en centre ville. Le développement annoncé du Quartier d Affaires International Wacken Europe à l horizon 2016/2017 poursuivra ce recentrage de l offre vers le centre-ville, avec une notion de centre-ville élargi, comme on le constate aujourd hui sur les Deux Rives. Les quelques opérations neuves développées en périphérie se situent pour l essentiel sur l Espace Européen de l Entreprise E3 FORGES PTM PII STRASBOURG STRASBOURG CV AQ Certaines d entre elles sont déjà livrées (LE BELEM, OXYGEN) ou le seront en 2014 (LE BEVERLY). D autres opérations pourraient être développées, mais sont quasiment toutes soumises à pré-commercialisation. OFFRES CERTAINES 2014/2015 PROJETS PROBABLES 2015/2016 PROJETS EVENTUELS Seule exception à relever : le lancement par Proudreed d un immeuble de m² en blanc (1 000 m² de commerce en rez-de- chaussée m² de bureaux en étages) sur le Parc des Forges. Livraison prévue été

12 LES BUREAUX L OFFRE REFERENCES D OFFRES BUREAUX IMMEUBLE LE BEVERLY Espace Européen de l Entreprise Surface disponible : m² div. 140 m² Loyer : 125 HT / HC / m² / an Disponibilité : 1er trimestre 2014 IMMEUBLE OXYGEN Espace Européen de l Entreprise Surface disponible : 825 m² div. 200 m² Loyer : 145 HT / HC / m² / an Disponibilité : immédiate IMMEUBLE LE BELEM Espace Européen de l Entreprise Surface disponible : m² div. 200 m² Loyer : 145 HT / HC / m² / an Prix de vente : HT / m² Disponibilité : immédiate IMMEUBLE ESCA Strasbourg /Halles Surface disponible : m² div. 300 m² Loyer : 195 HT / HC / m² / an Disponibilité : immédiate IMMEUBLE LES DOCK S Strasbourg / Deux Rives Surface disponible : 2 011m² div. 244 m² Prix de vente : HT / m² Disponibilité : 2 ème semestre 2014 IMMEUBLE SAINT EXUPERY Aéroparc Entzheim Surface disponible: m² div. 114 m² Loyer : 100 HT / HC / m² / an Prix de vente HT / m² Disponibilité : immédiate 12

13 LES BUREAUX LA DEMANDE PLACÉE UN MARCHE AU RALENTI DEMANDE PLACÉE (en m²) EVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (en m²) Demande placée m² dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres m² Part du neuf et restructuré dans la demande placée immédiate 32 % En 2013, le volume des transactions atteint m² placés auprès des utilisateurs, y compris en compte-propre et clés en main. Le marché affiche donc un repli important de - 24 % par rapport à 2012, année qui affichait déjà elle-même un repli de -13% par rapport à Il faut remonter à 1998 pour retrouver un volume de transactions inférieur à celui de % des transactions (hors compte-propre et clés-en-main) se sont réalisées sur des immeubles de seconde main, qui continuent d offrir de bonnes alternatives économiques Si le 1 er semestre a été relativement actif, surtout en nombre de transactions (91 transactions pour m²), le second a lui clairement marqué le pas, avec à peine m² placés auprès des utilisateurs en 66 transactions, souffrant de nombreux décalages de signatures sur Demande placée Dont pré-commercialisations, clés-en-main et compte-propre Contexte économique, attentisme, perte de confiance en l avenir, ont conduit les entreprises à ne pas engager de projets immobiliers en On peut néanmoins attendre un rebond au 1er semestre 2014, grâce au report de nombreux dossiers en cours de signature. A ce titre, plusieurs dossiers d envergure (supérieurs à m²), dont celui de la Banque Populaire, ont vu leur signature basculer sur 2014 et leur aboutissement devrait permettre au marché strasbourgeois de retrouver un niveau de transactions plus conforme à son statut d Eurométropôle. 13

14 LES BUREAUX LA DEMANDE PLACÉE 93% DES TRANSACTIONS INFÉRIEURES À 500 M² Aussi bien en nombre qu en volume, le marché strasbourgeois reste animé par des dossiers de petites et moyennes surfaces. REPARTITION DES TRANSACTIONS PAR TRANCHES DE SURFACES (en volume) En 2013 en particulier, où 76 % des transactions se sont réalisées dans un créneau de surfaces compris entre 0 et 250 m². 15% A l inverse des grandes métropoles régionales, où 25 transactions de plus de m² ont été recensées (dont 4 «jumbo deal» de plus de m²), 2013 aura été marqué par l absence de grandes transactions sur le marché strasbourgeois. 6% 15% 39% 0/250 ( m²) 250/500 (9 323 m²) 500/1000 (5 624 m²) 1000/2000 (2 463 m²) En effet, aucune transaction de plus de m² n y a été recensée en Cela confirme l attentisme des grands utilisateurs, consommateurs de surfaces et souvent gage de dynamisme du marché. 25% 2000 et + (5 512 m²) Contrairement aux années précédentes, les transactions concernant le secteur public ont été rares et n ont pas concerné de surfaces importantes. La période de crise que nous traversons depuis quelques années déjà, entretien la frilosité du marché et les entreprises préfèrent attendre quitte à renégocier leur bail. REPARTITION DES TRANSACTIONS PAR TRANCHES DE SURFACES (en nombre) 1% 1% Cependant, le niveau d exigence des entreprises en cours de recherche a tendance à augmenter, pour satisfaire d une part à une logique d optimisation des coûts (maitrise des loyer et des charges) mais aussi pour offrir, lorsque c est possible, un meilleur cadre de travail aux salariés de l entreprise (accessibilité, niveau de services, crèches, restauration, fitness, etc ), améliorer le bien-être au travail et ainsi tenter de capter des talents. 17% 5% 0/250 (120 demandes) 250/500 (26 demandes) 500/1000 (7 demandes) Avec un total de 157 transactions sur 2013, la moyenne de transaction s affiche donc à 240 m². 76% 1000/ et + (2 demandes) (2 demandes) 14

15 LES BUREAUX LA DEMANDE PLACÉE LOCALISATION DE LA DEMANDE PLACÉE RÉPARTITION CENTRE VILLE / PÉRIPHÉRIE LOCALISATION DE LA DEMANDE PLACÉE Cette année encore, la périphérie conserve l avantage sur le centre ville avec 58% des transactions réalisées hors centre ville. Hors opérations en compte propre et clés en main, c est sur l Espace Européen de l Entreprise et l Aéroparc d Entzheim que s est réalisé le plus grand volume de transactions, en parcs tertiaires. Cependant le volume de transactions en centre ville tend à augmenter année après année et les futures offres disponibles à l avenir dans ce secteur permettront à n en pas douter, de confirmer cette tendance. Le centre-ville connaissant effectivement un bon niveau de commercialisation en volume, avec 42 % du volume de m² transactés et en nombre, avec 54 dossiers réalisés (34%) Centre Ville Périphérie m² m² % 42% NEUF Neuf Seconde Main Comptes propres 15

16 LES BUREAUX LA DEMANDE PLACÉE REFERENCES DE TRANSACTIONS PRENEUR : L'ALLIANCE FRANÇAISE Bailleur : MSA STRASBOURG Centre Ville Surface : 500 m² Location Seconde main PRENEUR : GSF SATURNE SAS Bailleur : COMED SARL ECKBOLSHEIM Surface : 322 m² Location Seconde main PRENEUR : MACIF Bailleur : SCI DU RHIN STRASBOURG Secteur Deux Rives Surface : 238 m² Location Seconde main PRENEUR : ALSACE E-SANTE Bailleur : SCI 2 RUE ADOLPHE SEYBOTH STRASBOURG Centre Ville Surface: 454 m² Location Seconde main PRENEUR : RANDSTAD Bailleur : ATLANTIQUE MUR REGIONS STRASBOURG Secteur Meinau Surface : 365 m² Location Seconde main PRENEUR : CABINET OPHTALMOLOGIE Bailleur : SCI LE CAPITOLE STRASBOURG Centre Ville Surface : 345 m² Vente Neuf PRENEUR : MEILLEURTAUX.COM Bailleur : PRIME STONE STRASBOURG Secteur Halles Surface : 86 m² Location Seconde main PRENEUR : SOGETI Bailleur : GROUPE LAZARD Espace Européen de l Entreprise - Schiltigheim Surface: m² Location Neuf PRENEUR : AS FORMATION Bailleur : POSTIMMO STRASBOURG Centre Ville Surface : 800 m² Location Seconde main PRENEUR : AGENCE DAGRE Bailleur : STRASBOURG ACQUISITION STRASBOURG Centre Ville Surface : 250 m² Location Seconde main PRENEUR : GROUPE CREDIT MUTUEL Bailleur : PARTICIPATION FONCIERE STRASBOURG Parc Tertiaire de la Meinau Surface : 965 m² Location Seconde main PRENEUR : DIVALTO Bailleur : SCI ALCYON Aéroparc d ENTZHEIM Surface: 359 m² Location Seconde main 16

17 LES BUREAUX LES VALEURS Fourchette des valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en /HT/ HC//m²/an) LES LOYERS NEUFS (en HT/HC/m²/an) Neuf et restructuré 125 / 195 Récent 110 / 150 Ancien 75 / 120 Les valeurs locatives sont restées globalement stables en centre ville comme en périphérie pour Elles oscillent entre 75 HT/m²/an pour des locaux anciens de périphérie et 195 HT/m²/an pour des locaux neufs de centre ville. Les valeurs locatives d opérations neuves se maintiennent dans une fourchette comprise entre 165 HT/m²/an et 195 HT/m²/an en centre ville et 125 HT/m²/an et 145 HT/m²/an en périphérie. Dans le contexte économique actuel, les négociations concernent principalement les aménagements de loyer et autres participations des propriétaires (travaux, mises aux normes, loyers progressifs, etc ) et les valeurs faciales restent inchangées. En 2014, l écart entre les loyers de bâtiments anciens voir obsolètes et les programmes neufs RT 2012 devrait s accroître. Fourchette des prix de vente observés lors des transactions ( /HT ou HD / m²) Neuf et restructuré / Ancien 750 / Les prix de vente restent eux aussi globalement stables et répondent, notamment sur le seconde main, à une logique d opportunité Loyers neufs et restructurés bas Loyers neufs et restructurés haut LES LOYERS ANCIENS ET RECENTS (en HT/HC/m²/an) Loyers anciens bas Loyers récents haut

18 LES LOCAUX D ACTIVITES

19 LES LOCAUX D ACTIVITES DONNEES GENERALES OFFRE (en m²) Offre immédiate au 31/12/ m² dont neuve et restructurée m² OFFRE FUTURE (en m²) Projets "en blanc" (déjà lancés, sans utilisateurs) m² Projets "en gris" (obtenus toutes formalités administratives; ne manque plus que le positionnement des utilisateurs ) m² Offre disponible m² m² Dont neuf m² m² Demande placée m² m² Dont pré-commercialisés, clés-enmain, en compte-propre m² m² Part du neuf 44 % 39,85 % DEMANDE PLACÉE (en m²) Demande placée m² dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres m² Fourchette des valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en /HT/ HC//m²/an) Neuf et restructuré 75 / 115 Récent 58 / 90 Part du neuf dans la demande placée totale (hors clés-enmain, en compte-propre) m² Ancien 21 / 65 19

20 LES LOCAUX D ACTIVITES DONNEES GENERALES EVOLUTIONS ET TENDANCES Demande placée Dont clés-en-main et compte-propre Offre immédiatement disponible 20

21 LES LOCAUX D ACTIVITES L OFFRE BAISSE EN TROMPE L ŒIL Le stock immédiatement disponible dans le Bas-Rhin fond de 20% et s'établit à fin 2013 à m² contre m² à fin La répartition 40% en CUS 60% HORS CUS reste stable. Ce phénomène n'est lié à aucune embellie économique ou miracle alsacien mais à 3 facteurs décisifs : La commercialisation de 4 grands ensembles immobiliers pour un volume global de m² dont l'ancien site Steelcase à Marlenheim de m² et celui d'oxymetal à Bouxwiller de m². L'obsolescence d'une partie du stock qui a permis le reclassement de certains sites en friches industrielles pour un volume de m² environ. La démolition d'anciens sites industriels ne répondant plus aux attentes du marché mais dont la localisation avait un intérêt commercial. OFFRE (en m²) Offre immédiate au 31/12/ m² dont neuve et restructurée m² OFFRE FUTURE (en m²) Projets "en blanc" (déjà lancés, sans utilisateurs) 3 781m² Projets "en gris" (obtenus toutes formalités administratives; ne manque plus que le positionnement des utilisateurs ) m² L'offre neuve, immédiatement disponible, voit encore son niveau baisser, pour s'établir à m² alors que l'attentisme et la prudence restent de mise quant au lancement de projets en blanc. Cependant, près de m² pourraient être lancés, mais ces projets restent toujours soumis à une pré-commercialisation d'environ 65% des programmes. La disponibilité immédiate de certains fonciers notamment à Geispolsheim, Erstein et Brumath, permet de répondre à moyen terme aux besoins exprimés par les entreprises qui ne trouvent aucune solution adéquate dans l'existant. D'autres opportunités foncières devraient voir le jour sur 2014 : La 2ème tranche du Parc Joffre à Holtzheim, 35 ha La zone «Nord Aéroport», 21 ha situés à deux pas de la gare d'entzheim/ Aéroport Le Parc d'activités de la Neuhardt à Eschau ÉVOLUTION DE L OFFRE (en m²) Offre immédiatement disponible 21

22 LES LOCAUX D ACTIVITES L OFFRE REFERENCES D OFFRES SITUATION DISPO SURFACE V/L PRIX Obernai dispo m² V 398 Brumath dispo m² L 40 Brumath dispo m² V 295 Haguenau dispo m² L 36 Haguenau dispo m² V 406 Bischwiller dispo m² L 40 Bischwiller dispo m² V 343 Strasbourg Meinau dispo m² L 55 Strasbourg Meinau dispo m² V 546 Strasbourg Hautepierre dispo m² L 60 LANCEMENT IMMINENT BRUMATH A VENDRE m² DIVISIBLES A PARTIR DE 100 m² LANCEMENT IMMINENT DISPONIBLE DISPONIBLE SOUFFELWEYERSHEIM A LOUER m² DIVISIBLES A PARTIR DE 365 m² STRASBOURG MEINAU A LOUER DIV. 388 m² OBERNAI A LOUER m² 22

23 LES LOCAUX D ACTIVITES LA DEMANDE PLACÉE UNE DEMANDE PLACÉE OPPORTUNISTE DEMANDE PLACÉE (en m²) ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (en m²) Demande placée m² dont pré-commercialisations, clés-en-main, en compte-propre m² Part du neuf dans la demande placée totale m² La progression de la demande placée en locaux d'activités au cours du 1 er semestre s'est poursuivie sur le 2ème semestre et le bilan 2013 est plus que satisfaisant, s'établissant à m² soit 75% de mieux qu'en Cette bonne nouvelle s'inscrit à contrario de la conjoncture économique difficile constatée au niveau national. Les PME/PMI sont restées très actives et à l'affût des opportunités émergentes en temps de crise. Plusieurs sites d'importance ont trouvés preneurs, 4 transactions représentant à elles seules m² (cf. p 21) Les loisirs font une percée remarquée en consommant près de m², dont les m² de l'ancien site HOHL et DANNER à Mundolsheim. 50 L'importance des clés-en-main et compte propre ne se dément pas. Ces derniers représentent 36% de la demande placée totale avec un score record de plus de m². Pas moins de 30 projets allant de à m² ont vu le jour. A noter l'opération exceptionnelle des m² de SEW USOCOME à Brumath et l'extension de m² de SOCOMEC à Benfeld. A l'instar de 2012, la demande moyenne s'établit autour de 600 m² pour 166 demandes exprimées Demande placée Dont clés-en-main et compte-propre 23

24 LES LOCAUX D'ACTIVITES - LA DEMANDE PLACÉE REFERENCES DE TRANSACTIONS TRANSACTIONS A LA LOCATION TRANSACTIONS A LA VENTE Surfaces Preneur Offreur Situation Prix Surfaces Preneur Offreur Situation Prix m² Sigmaphi m² m² m² Five Football Club My tennis experience Cartonnage d'alsace Financière Privée Haguenau 40 /m² Sci Privée Mundolsheim 45 /m² Sci Privée Mundolsheim 45 /m² Sci Privée Hoerdt 50 /m² m² Comptoir Agricole Steelcase Strafor Marlenheim m² Sci Privée OXYMETAL Bouxwiller N.C m² Sci Privée PRECISMECA Otterswiller NC m² Sci Privée BECKERMANN Dettwiller m² Hyper Coop Voltelec Schiltigheim 39 /m² m² LIDL Sci Privée Bischheim/ Hoenheim SCHILTIGHEIM MARLENHEIM 24

25 LES LOCAUX D ACTIVITES LES VALEURS ENVOLÉE DU NEUF Fourchette des valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en /HT/ HC//m²/an) ÉVOLUTION DE L OFFRE (en m²) Neuf et restructuré 75 / 115 Récent 58 / Ancien 21 / Les valeurs faciales des loyers «prime» affichent une hausse sensible, liée notamment au prix du foncier et à l'application des nouvelles normes RT 2012 aux surfaces de bureaux d'accompagnement. Les loyers de seconde main restent stables et corrélés à la situation, la qualité et les prestations des bâtiments. La fourchette des prix de vente reste quant à elle inchangée, aucune nouvelle opération à la vente n'ayant été livrée sur La tendance de livrer des locaux à l'état brut, fluides en attente se généralise Loyers neufs bas Loyers neufs haut ÉVOLUTION DE L OFFRE (en m²) Loyers anciens bas Loyers récents haut 25

26 LES ENTREPÔTS

27 LES ENTREPOTS DONNEES GENERALES OFFRE (en m²) Offre immédiate au 31/12/ m² dont neuve et restructurée m² OFFRE FUTURE (en m²) Projets "en blanc" (déjà lancés, sans utilisateurs) 0 m² Projets "en gris" (obtenus toutes formalités administratives; ne manque plus que le positionnement des utilisateurs ) m² Offre disponible m² m² Dont neuf 12% 4% Demande placée m² m² Dont pré-commercialisées, clés-en main, en compte-propre m² m² Part du neuf 64% 60% DEMANDE PLACÉE (en m²) Demande placée m² dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres m² Part du neuf dans la demande placée totale m² Fourchette des valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en /HT/ HC//m²/an) Neuf et restructuré 46/52 Récent 30/45 Ancien 24/37 27

28 LES ENTREPOTS DONNEES GENERALES EVOLUTIONS ET TENDANCES Demande placée Dont clés-en-main et compte-propre Offre immédiatement disponible 28

29 LES ENTREPOTS - L OFFRE PROGRESSION DE L OFFRE DE SECONDE MAIN OFFRE (en m²) ÉVOLUTION DE L OFFRE (en m²) Offre immédiate au 31/12/ m² dont neuve et restructurée m² OFFRE FUTURE (en m²) Projets "en blanc" (déjà lancés, sans utilisateurs) 0 m² Projets "en gris" (obtenus toutes formalités administratives; ne manque plus que le positionnement des utilisateurs ) m² Le stock de l'offre logistique immédiatement disponible atteint m² du fait de la libération de 3 offres d'importance, l'une de m² en CUS, et 2 autres totalisant m² Hors CUS La part des entrepôts neufs, classe A, immédiatement disponible, est en constante érosion, ce qui génère une lente obsolescence du stock. Sont considérés obsolètes les entrepôts qui aujourd'hui n'ont plus ou pas d'autorisation préfectorale pour être exploités, soit 71 % du stock immédiat recensé, représentant m² environ. Le lancement d'opérations en «blanc», initiée par les Investisseurs Développeurs fait défaut au marché strasbourgeois. Ceci conjugué à la libération de locaux inadaptés accroit la part du stock de seconde main dont m² sont en passe de devenir des friches industrielles. Répartition de l'offre : Offre immédiatement disponible 1) 20 offres au sein de la CUS, situées pour l'essentiel au Port Autonome de Strasbourg pour un total de m² : 10 offres bénéficient d'un classement ICPE offres sont à considérer comme de la classe A pour un total de m² dont m² de neuf, 2) 8 offres sont localisées HORS CUS dont : 5 offres bénéficient d'un classement ICPE offres sont à considérer comme de la classe A pour un total de m² 29

30 LES ENTREPOTS L OFFRE REFERENCES D OFFRES SURFACES ETAT PROPRIETAIRE SITUATION L/V DISPONIBLE m² Ancien Société CUS Nord V m² Ancien Sci Privée Strasbourg PAS L/V m² Récent Crédit Bailleur H CUS Sud V m² Récent Sci Privée H CUS Nord L m² Récent Prologis Strasbourg PAS L DAMBACH LA VILLE A VENDRE m² DISPONIBLE DISPONIBLE DISPONIBLE PORT AUTONOME DE STRASBOURG A LOUER m² div m² PORT AUTONOME DE STRASBOURG A LOUER m² PORT AUTONOME DE STRASBOURG A LOUER m² div m² 30

31 LES ENTREPOTS - LA DEMANDE PLACÉE UN MARCHÉ RÉSISTANT DEMANDE PLACÉE (en m²) ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (en m²) Demande placée m² 200 dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres m² Part du neuf dans la demande placée totale m² Le volume annuel placé observé en 2013 est de m². Cette performance classe 2013 dans les 3 meilleures années de la décennie avec 2008 et transactions ont animé le marché pour un total de m² environ. La signature de 2 baux de courte durée pour un total de m² traduit la frilosité des chargeurs et du manque de visibilité des logisticiens La motivation des transactions n'est pas liée à un besoin de surfaces supplémentaires mais à un souci de rationalisation ou de mise en conformité des surfaces occupées Un certain nombre de grands projets se réalisent dans le cadre d'opérations en compte-propre ou clé-en-main et s'inscrit dans une logique d'optimisation des coûts renforcés : Une logique qui peut être résumée par le triptyque restructuration - massification - optimisation à l'image du nouveau centre logistique de Scapalsace à Niederbergheim. Le volume des opérations dédiées s'établit à près de m² dont m² lancés par les Transports HERBRICH à Sélestat/Châtenois, les nouvelles plateformes de STEF-TFE sur le Parc d'activités des Trois Maires à Bischheim/Hoenheim et celle de Batiloc à Benfeld, de m² environ chacune. Demande placée Dont clés-en-main et compte-propre La part en compte-propre et clés-en-main reste donc significative et représente 47% de la demande placée globale. Les évolutions de la supply chain, mutualisation, automatisations, cross-docking ou encore co-manufacturing, laissent présager de l'émergence de nouveaux projets d'envergure. La pénurie de bâtiments de grande taille, répondant tant aux demandes des chargeurs qu'à celles des logisticiens constitue une perspective de croissance intéressante et augure d'une augmentation des mises en chantier en

32 LES ENTREPOTS LES VALEURS Fourchette des valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en /HT/ HC//m²/an) Neuf et restructuré 46/52 Récent 30/45 Le marché étant composé de nombreux actifs obsolètes ou en passe de l'être, les renégociations de baux se sont multipliées ce qui se traduit par le fléchissement des loyers tant faciaux qu'économique pour les actifs récents et anciens. Quant aux locaux neufs, le manque d'offres de qualité empêche toute pression excessive sur les valeurs locatives qui affichent donc une certaine stabilité. Ancien 24/37 TRANSACTIONS A LA LOCATION Surfaces Preneur Offreur Situation Prix GEODIS BM GROUPE VW m² GEODIS BM ICADE Strasbourg PAS 41 /m² m² PUNCH POWER GLIDE Sci Privée Strasbourg PAS 43 /m² m² BRIDGESTONE Sci Privée Strasbourg PAS 37 /m² m² GROUPE VW Sci Privée Molsheim 60 /m² PORT AUTONOME DE STRASBOURG MOLSHEIM 32

33 LEXIQUE Clés-en-main et comptes-propres : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Seules sont comptabilisées les opérations certaines, c est-à-dire après obtention des autorisations, en particulier du permis de construire, et du financement. La distinction entre clés-en-main et comptes-propres porte sur la maîtrise d ouvrage : - dans le cadre d un clés-en-main, l utilisateur délègue la maîtrise d ouvrage à un promoteur de plus il n est pas systématiquement propriétaire du terrain - dans le cadre d un comptes-propres, l utilisateur ne délègue pas la maîtrise d ouvrage et est propriétaire du terrain. Projets certains : ils comprennent : - les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation - les locaux dont les travaux n ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie - les libérations certaines Projets probables : ils comprennent : - les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuteront qu après engagement d un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces ; - les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de recours des tiers, après l obtention du permis de construire, n a pas encore été purgé ; - les libérations probables. Projet «en blanc» : immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu il ait été loué à l avance à un ou plusieurs utilisateurs. Projet «en gris» : immeuble pour lequel l ensemble des démarches préalables au lancement de la construction sont déjà réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire ), mais dont la construction est lancée uniquement quand un utilisateur s est positionné sur tout ou partie de l immeuble. Délai théorique d écoulement : rapport, exprimé en années ou en mois, entre le stock de bureaux vacants au 31 décembre 200X et le volume de transactions réalisées en 200X, pour un secteur donné. Ce ratio indicatif ne prend pas en compte les libérations potentielles, ni les livraisons à venir. Il ne préjuge pas non plus du rythme de commercialisation futur. Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés-en-main et les comptes-propres. Immeuble ancien : immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré. Immeuble neuf : immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n ayant jamais été occupé. Cette catégorie d immeubles est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente. Immeuble restructuré : immeuble ayant fait l objet d une restructuration lourde avec passage en TVA. Immeuble récent : immeuble de moins de 10 ans, ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré. Immeuble rénové : immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l objet d une rénovation légère, sans obtention d un permis de construire. Offre immédiate : ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation au 31 décembre 200X. Offre certaine disponible dans l année : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation entre le 1 er janvier 200X et le 31 décembre 200X. Offre certaine disponible à plus d un an : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation au-delà du 1 er janvier 200X +1. Parc : ensemble des surfaces existantes, vacantes ou occupées. Pré-commercialisation : engagement ferme d un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l immeuble. Achevé de rédiger le 17 janvier 2014 Par Rive Gauche CBRE Siege social: 5 rue de Dublin - BP STRASBOURG CEDEX La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l expresse réserve d en mentionner la source. Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que 33 nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de Rive Gauche CBRE Taux de vacance : ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux existant. Entrepôt : local destiné aux activités de stockage et de distribution. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond généralement supérieure à 7 m ; pourcentage de bureaux associés de l ordre de 5 à 15 % ; baies de livraison multiples à quai ou de plainpied ; aire de manœuvre importante ; espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières. Local d activités : immeuble ou lot individuel destiné aux activités traditionnelles de production et permettant de regrouper toutes les fonctions d une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond supérieure à 4,50 m pour les halls d activités ; pourcentage de bureaux associés généralement compris entre 15 et 30 %. Investissement Taux de rendement net immédiat : Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d'un immeuble et le capital engagé par l'acquéreur (prix d'acquisition + frais et droits de mutation). Le bas de la fourchette peut être assimilé au taux "prime" et le haut à une moyenne pour ce type d'actifs dans le secteur considéré.

34 L EQUIPE RIVE GAUCHE CBRE À STRASBOURG DIRECTION DEPARTEMENT BUREAUX / COMMERCES OLIVIER BRAUN +33 (0) (0) olivier.braun@cbre.fr SUPPORT DEPARTEMENT ACTIVITES / LOGISTIQUE 34

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