Le marché Immobilier tertiaire en Val-de-Marne

Transcription

1

2 Le arché Iobili ttiaire en Val-de-Marne Le arché des bureaux en Val-de-Marne, un arché dynaique Dans une conjoncture arquée depuis un an par le ralentisseent du arché locatif et la chute des investisseents, le Val-de-Marne a consvé, au prei seestre 8, son dynaise. A l'iage des départeents de la Petite Couronne, il propose en effet de graes surfaces, aujourd'hui rechchées par des utilisateurs qui privilégient les sites alliant bonne localisation et valeurs attractives. Ainsi, alors que les cocialisations de bureaux à l'échelle régionale ont enregistré une légère baisse, - 3%, au prei seestre 8 par rapport au seco seestre 7, elles ont forteent augenté dans le Val-de-Marne pour atteire 8 ². Cette dynaique est, depuis ans, largeent portée par le renouvelleent de l'offre : près de 75% de la deae placée départeentale concnent des surfaces de ère ain et, si les surfaces cocialisées dans le Val-de-Marne représentent globaleent 9% des surfaces placées régionales, ce chiffre atteint 7% pour les locaux de ère ain et % pour les précocialisations. Toutefois, les cocialisations de locaux de e ain ont égaleent progressé au prei seestre 8 par rapport au seco seestre 7 notaent en lien avec les ² achetés par Pro BTP à Vincennes. Le arché des bureaux en Val-de-Marne Source : ODIME94, Obsvatoire Iobili d Entreprise du GRECAM (en illis de ²) 86, , Deae placée Offre iédiateent disponible Une offre disponible en diinution sur le arché du neuf et en augentation sur les locaux de secoe ain Si, de anière générale, l'offre disponible dans le départeent a augenté au prei seestre de cette année, pour atteire 7% de l'offre régionale, cette hausse s'explique par celle du stock de e ain du fait notaent des transfts d'établisseents qui déénagent pour s'install dans des locaux neufs. Plus généraleent les libérations ont concné, au début 8, 76 5 ². L'offre disponible dans les locaux de ère ain a en revanche diinué de 7% sur la êe période, de êe que celle dans les opérations en chantis, pour se stabilis respectiveent à 5 ² et 35 ². Le début de l'année a en effet vu plusieurs graes opérations être ises en chantis, citons par exeple «L'Avancée» à Créteil sur 8 ² et le «8/ sur Parc» à Maisons-Alfort sur ² Stock Co. Libération ine-aont Orly-Rungis Stock Co. Libération Les surfaces sont en ² utiles Teintes représentants le seco seestre 7. Co. Libération Centre-Est Val-de-Marne 8 Stock Teintes représentants le prei seestre 8. Stock Co. Libération Source : Obsvatoire Iobili d Entreprise du GRECAM Nord Val-de-Marne Val de Bièvre

3 Des valeurs stables à l'échelle départeentale Le aintien de la conjoncture iobilière sur le Val-de-Marne au prei seestre 8 s'explique pour partie par celui des valeurs locatives oyennes enregistrées sur le arché des ères ains. Dans le départeent, ces valeurs s'établissent à 7 le ²/an alors qu'ils atteignent 36 le ²/an au niveau régional. Ctains tritoires présentent toutefois aujourd'hui des valeurs plus fortes que cette oyenne départeentale ; c'est par exeple le cas du Val de Bièvre où, pour les prograes les plus récents ou ceux à venir, elles sont fixées à plus de 3 le ²/an, (3 le ²/an pour le prograe Okabé au Krelin-Bicêtre ou encore 33 le ²/an pour le prograe AXEO à Arcueil). Ces valeurs restent toutefois copétitives coparées à la oyenne francilienne. Sur les archés de e ain, les loys oyens ont légèreent diinué pour s'établir à 96 le ²/an dans le départeent, alors qu'ils ont continué d'augent au niveau régional pour atteire 7 le ²/an. Loys en /²/an/HT/HC Loys oyens de l offre de secoe ain Nord Val-de-Marne Centre-Est Val-de-Marne Source : ODIME 94 - Obsvatoire de l Iobili d Entreprise du GRECAM Val de Bièvre ine-aont Orly-Rungis 35 Loys oyens de l offre de preière ain Les Principales transactions de bureaux au seestre 8 Le Crédit lyonnais a pris en location l'enseble du Metropolitan à Villejuif : prograe de 6 ² ; loy de 85 le ²/an. BNP Paribas a loué 6 5 ² dans le prograe Tassigny-Carnot à Fontenays-sous-Bois : prograe en chanti à partir du seco seestre 9, livraison prévue au seco seestre. Pro BTP a acheté ² à la Villa du Parc du Château à Vincennes : l'établisseent occupa 7 5 ² environ et ettra en location le reste. Docapost a pris en location les ² de l'ieuble restructuré «Bcy Reflet» à Charenton-le-Pont : loy de 85 le ²/an. SCPI EDISSIMO a acheté 7 54 ² ieuble de bureaux à Vincennes : prix de vente 4 3 / ². SNC Lavalin a pris en location 3 9 ² à Ivry-sur-ine. Autodistribution a loué 8 ² à Arcueil : loy 334 /²/an 3

4 L offre ctaine de bureaux à l horizon 9 - L offre ctaine de bureaux - ptebre 8 Offre ctaine de bureaux à l horizon 9- (²) Source : ODIME94 - DDE94 5 cteur d étude ODIME 94 Métro - RER TVM Projet de traways (Rn7 et T) Projet bus en site propre (TVM-83) Projet extension du Métro 8 Future gare TGV N Projet ligne TGV Projet Arc-Express K Nette progression de l'offre future ctaine de bureaux en Val-de-Marne Pour les deux ans à venir, le volue d'offre ctaine en Val-deMarne pour des opérations supérieures à 5 ² enregistre une augentation significative de plus de 68% entre le seestre 7 (3 ²) et le seestre 8 (5 ²). La confiance des prooteurs face à la bonne tenue des transactions en 7 explique cette teance à la hausse. iportante de ses prograes neufs, 4 8 ² dont l'ieuble «l'avancée» de 86 ² livrable au triestre avec un loy de l'ordre de 85 /HT/HC/HD. Pari les offres disponibles à l'horizon 9/, on recense aussi la zone des «Portes de Sucy» avec une opération de 7 ², l'ieuble «Aquena» sur le quarti du Port de Choisy (3 ²), l'ieuble «Sirius Park» à Villis-sur-Marne (6 ²). Cette offre se caractérise par une concentration sur les secteurs privilégiés par les acteurs de l'iobili d'entreprise. Toutefois, une part significative de cette augentation, près de 8 ² (35% du total de l'offre ctaine), s'opère pour une bonne partie sur des secteurs qui n'étaient pas des pôles jusqu'à présent réputés attractifs. Par exeple, Créteil enregistre une hausse Cette forte augentation de l'offre ctaine iplique de trouv un équilibre entre les bureaux, les activités ais aussi les équipeents publics et le logeent. Cette ixité participe en effet à la création d'un environneent propice au développeent éconoique et au développeent durable. Répartition de l'offre ctaine 4 cteurs ACTEP Centre Val-de-Marne Haut Val-de-Marne Orly-Rungis ine-aont Nord Val-de-Bièvre Supficie en ² 5 ² répartis Source : DDE94 5 ² de surface utile dans des opérations de plus de 5 ², qui sont disponible dans les deux années à venir. Cette offre ctaine est en grae partie localisée dans les Zones d'aénageent Concté (ZAC) qui pettent aux collectivités d ajust leur prograe en fonction de la conjoncture.

5 Le Fonci bureau obilisable en Val-de-Marne Charenton-le-Pont Maisons-Alfort 7 8 habitants (INSEE, enquêtes annuelles 4,, ) 863 établisseents privés (TERRite, INSEE, SIRENE 8) 9% de très petits établisseents (TERRite, INSEE, SIRENE 53 3 habitants (INSEE, enquêtes annuelles 4,, ) 83 établisseents privés (TERRite, INSEE, SIRENE 8) 93% de très petits établisseents (TERRite, INSEE, SIRENE 3 établisseents de plus de 5 salariés appartenant au 4 établisseents de plus de 5 salariés appartenant au 8) 8) secteur de la finance, NATIXIS et Le Crédit Fonci, et de l'iage, CSC Financial rvice (édition de logiciels) 5 créations pures d'établisseents en (TERRite, INSEE, fichi créations et transfts ICS) 4 gras secteurs d'activités : «Iobili, location et svices aux entreprises», 3 % des établisseents ; «Coce», % ; «rvice collectifs, sociaux et psonnels», 4% ; «Santé et action sociale», % 3 6 salariés privés (TERRite, GARP 7) secteur de la finance, OSEO BDPME, de la Sécurité, RISK anageent (Penauille Sécurité) et Main Sécurité, ainsi qu'au secteur de l'iustrie alientaire, BIO SPRINGER 47 créations pures d'établisseents en (TERRite, INSEE, fichi créations et transfts ICS) 4 gras secteurs d'activités : «Iobili, location et svices aux entreprises», 3 % des établisseents ; «Coce», % ; «rvice collectifs, sociaux et psonnels», 4% ; «Construction», % 786 salariés privés (TERRite, GARP 7) Source : ODIME94 - CCIP94 Source : ODIME94 - CCIP94 Pôle «Libté» Pôle «Vt de Maisons» Source : CCIP Val-de-Marne - Panoraa des zones et parcs d'activités - GEOROUTE Copyright IGN Paris - Cartosphère Source : CCIP Val-de-Marne - Panoraa des zones et parcs d'activités - GEOROUTE Copyright IGN Paris - Cartosphère A fin, la coune coptait un parc de 54 ² de bureaux (source ORIE). Le pôle «Libté» constitue aujourd'hui un pôle ttiaire dense et identifié par les utilisateurs et les professionnels de l'iobili d'entreprise. Il est directeent dessvi par le étro, Ligne 8, et bénéficie de la présence d'un centre cocial régional «Bcy II». L'iplantation de graes entreprises du secteur de la finance s'inscrit dans le prolongeent du quarti de Paris-Rive-Gauche et entre en résonance avec le développeent du Quarti Ivry Port le long des bges de la ine. Dessvi par la RN6 et l'a86, le pôle «Vt de Maisons» est à 4 in. du quarti central de affaires Paris QCA par le RER D. La ville souhaite y développ des activités ttiaires et a odifié en ce sens son Plan Local d'urbanise. Un train de 4 6 ² a été libéré sur le site d'une ancienne usine de traiteents des sols et est disponible à la construction. La vocation ttiaire du pôle a été réaffirée dans le SDRIF autour du projet de «Paris Sud-Est Confluence». D'iportants projets sont à l'étude en lien avec la ville de Paris et l'opération Bcy Poniatowski. Globaleent le projet urbain prévoit un iniu de 3 ² de SHON de bureaux ixés avec des logeents, des coces, des équipeents publics ais aussi des liaisons piétonnes vs Paris. 85 ² de bureaux sont prévus sur le site du Parc Bcy II à Charenton-le-Pont et des surfaces pourraient être obilisées sur le site intédiaire de l'échangeur de Bcy pour coplét cette offre. Il bénéficie par ailleurs de la proxiité du parc paysag de Vt de Maisons et de la proxiité, au nord, du secteur des «Jardins d'alfortville», quarti en utation qui propose une résve foncière potentielle de 38 ². Ce pôle, qui par sa diension, ne pet pas d'atteire aujourd'hui une asse critique susceptible d'attir les gras coptes présente un intérêt pour le déploieent d'une offre à vocation des PME notaent locales. L iobili à destination des petites entreprises constitue aujourd hui un enjeu pour le départeent : au-delà d une offre dédiée (pépinières, hôtels d activités), la question du parcours résidentiel de ces entreprises se pose forteent. 5

6 Le Val-de-Marne, un tritoire en devenir Docapost va regroup ses activités à Charenton-le-Pont L'entreprise a pris en location les ² de l'ieuble «Bcy Reflet» en juillet dni. Le bail est conclu pour une durée de ans fes, avec un loy de 85 /². Docapost y regroupa 5 collaborateurs issus de plusieurs de ses entités jusqu'ici localisées à Paris et en proche périphérie. L'arrivée effective des salariés aura lieu une fois les travaux d'aénageent tinés en févri 9. L'ieuble Bcy Reflet à Charenton-le-Pont Docapost est la filiale du groupe La Poste qui regroupe ses activités de gestion de docuents et de données. L'entreprise génère un chiffre d'affaires consolidé de illions d'euros par an. s activités vont du conseil à l'envoi et la distribution de docuents : traçabilité des échanges papis ou électroniques, iustrialisation de l'envoi et de la réception de courri, nuérisation, archivage électronique et sécurisation des données. Source : DTZ Le «Bcy Reflet» est un ieuble de bureaux situé en front de ine à Charenton-le-Pont, occupé jusqu'en par Natexis. L'ieuble a fait l'objet d'une rénovation coplète. Le bâtient est cliatisé et dispose d'un Restaurant Int-Entreprises et de 49 places de parking. Il bénéficie de la proxiité iédiate du Centre cocial Bcy. La Copagnie de la Lucette, propriétaire de l'ieuble, pcevra un loy de 3, illions d'euros par an grâce à cette transaction. Société foncière spécialisée dans l'iobili cocial (bureaux et entrepôts), la Copagnie la Lucette est sous le régie des sociétés d'investisseents iobilis cotées (SIIC) et possède un patrioine de près de, illiards d'euros, principaleent coposé de bureaux situés dans les pôles ttiaires reconnus d'ile-de-france et d'entrepôts dans différentes zones iustrielles en France. Ricoh installe son siège France dans le Parc SILIC à Rungis Depuis la fusion entre Ricoh France et NRG France en avril 8, la nouvelle entité rechchait un site unique pour son siège. Le choix s'est finaleent porté sur l'ieuble «Le Miai» développé par SILIC à Rungis. Le bail a été conclu en octobre pour une durée de 6 ans et un loy de 5 /²/an, sur 85% des surfaces de l'ieuble soit 7 ². Les 5 salariés dispsés aujourd'hui entre Créteil, Claart et Massy, rejoiront le site entre avril et août 9. SILIC, foncière cotée, est le propriétaire privé de parcs ttiaires locatifs en Région Ile-de-France. L'entreprise est engagée depuis dans une stratégie de ttiairisation du parc de Rungis, qui avec 4 ² est le plus gra au niveau régional. Ainsi, chaque année près de ² sont lancés en «blanc». Outre cette offre et la souplesse locative que peut offrir un propriétaire unique, SILIC attire les utilisateurs grâce à une offre de svices au sein êe du parc : restauration, pressing, coces et plus réceent crèches int-entreprises. Ieuble Miai parc SILIC - Rungis. Lead sur le arché des solutions bureautiques nuériques (copieurs, ipriantes, etc ) avec 3% de part de arché en France, l'entreprise réalise un chiffre d'affaires cuulé de 78 illions d'euros et copte 5 collaborateurs. Le groupe japonais eploie 83 psonnes dans 5 pays. «Le Miai» est la dnière réalisation de SILIC à Rungis. Totalisant ², il est situé en façade de l'a et est coposé de trois ieubles reliés les uns aux autres autour d'un jardin. Il intègre des principes de pforance environneentale, avec pour cibles privilégiées l'éngie, l'eau, la luière naturelle et le confort thique. Il a été conçu par l'architecte A. Fontani. Livré à la fin du prei triestre 9, «Le Miai» représente un investisseent de 55,3 illions d'euros pour SILIC et génèra un reeent annuel de 9,7 %. 6 Source : SILIC - Architecte : A.Fontani

7 Le 8/ sur Parc : le pari environneental de SERCIB à Maisons-Alfort SERCIB, prooteur iépeant foé en 986, développe à Maisons-Alfort le «8/ sur Parc», ieuble de ² aux caractéristiques environneentales rearquables. L'investisseur PPP s'est porté acquéreur de ce bien dont la construction est lancée et qui sa livré en septebre 9. Sur le plan architectural, un réel effort d'instion dans le tissu urbain a été réalisé. L'architecture projetée par l'agence Nex propose ainsi, avec cette pièce, une articulation naturelle avec la station RER D «Vt de Maisons» et un prolongeent du parc. Le jeu des atériaux et des gabarits répo égaleent au Square Dufourontelle, bâtient inscrit à l'inventaire supplétif des onuents historique. Situé au pied du RER D «Vt de Maisons», le «8/» est respectiveent à huit et douze inutes de la gare de Lyon et du Châtelet. Le confort d'utilisation de l'ieuble se traduit par un patio intérieur arboré associant cadre de travail et valeur environneentale. Un RIE de 6 couvts et une cafétéria prolongent les espaces vts intérieurs. La diension, à échelle huaine (R+4), pet à chaque Le 8/ sur Parc à Maisons-Alfort Source : rcib et Nex Architectes utilisateur d'être en prei jour sur l'enseble des plateaux, dans les circulations et de bénéfici de vues sur les patios intérieurs et sur le Parc. SERCIB a is en œuvre les labels Haute Qualité Environneental et Très Haute Pforance Engétique par un projet axé sur la rechche de solutions techniques assurant la qualité de l'air, le confort acoustique, le confort visuel, l'isolation, l'utilisation de la géothie et la régulation des éclairages. Okabé : un investisseent original au Krelin-Bicêtre «Développé par l'investisseur Altarea, Okabé est un projet ixte qui regroupe 35 ² de coces et 5 ² de bureaux parfaiteent intégrés aux côtés de nouveaux aénageents : des logeents, une édiathèque et une place publique. Le prograe est situé au Krelin-Bicêtre, le long du secteur en pleine utation urbaine de la Nationale 7, et au pied du étro». Que diriez-vous pour convaincre un utilisateur des atouts d'okabé? L'opération est située au pied de la station de étro KrelinBicêtre (ligne 7) et à inutes de la station Opéra. Okabé représente 5 ² de bureaux de surface utile répartis sur 4 niveaux. Sa situation exceptionnelle et son architecture ctifiée HQE sont synonyes d'un puissant vecteur d'iage pour une entreprise abitieuse. Spacieux, luineux et flexibles, les espaces de bureaux offrent une parfaite libté d'organisation sur des plateaux allant de 4 à 6 ². Okabé est aussi synonye de confort grâce à ses patios végétalisés et le svice intégré que représente le centre cocial. M. CREUTZ directeur des prograes ALTAREA, intview recueillis par Nicolas Plazanet Historiqueent, Altarea investit dans les actifs cociaux. Pourquoi avoir choisi de développ un produit ixte coces / bureaux? ALTAREA est à la fois un opérateur iobili global, qui propose tous les savoir-faire opérationnels en développeent : coces, bureaux, hôtels, logeents et une foncière spécialisée dans les centres cociaux. Le projet Okabé est né de l'abition de la Ville du Krelin-Bicêtre et d'altarea de revitalis le centre-ville afin de donn à ce quarti de vie une diension éconoique à vocation ttiaire et cociale sur l'avenue de Fontainebleau à tout juste 5 ètres de Paris. Le projet de requalification urbaine de la Nationale 7 avec sa voie de bus en site propre, ses trottoirs élargis et plantés et ses pistes cyclables, l'accessibilité aisée du secteur aussi bien en transports qu'en voiture, l'iédiate proxiité de Paris et enfin la ttiarisation du secteur Sud en plein développeent sont autant d'atouts pour Okabé. Source : Altarea Coent pcevez-vous les utations urbaines en cours sur la Nationale 7? 7

8