Le marché foncier d entreprises

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1 département études-aménagement Le marché foncier d entreprises Le Pays d Avre & d Iton Evreux & ses environs Pacy Vernon Gaillon Le Pays Risle Charentonne Le Pays Risle Estuaire Le Pays du Roumois Le Val de Seine Le Pays du Vexin normand consommation et production d espaces d activités dans l Eure en 2007

2 le marché foncier d entreprises Remerciements cnpp (Centre National de Prévention et de Protection) Communautés d Agglomération Evreux - Seine Eure - Les Portes de l Eure Communautés de Communes Amfreville-la-Campagne - Bernay et ses environs - Conches-en-Ouche Andelle - Pont-Audemer - Quillebeuf-sur-Seine -Les Andelys et ses environs Beaumont-le-Roger - Canton de Beuzeville - Canton de Bourgtheroulde- Infreville - Canton de Breteuil-sur-Iton - Canton de Broglie Canton de Cormeilles - Canton de Rugles - Canton de Thiberville Canton d Etrepagny - Pays de Damville - Pays de Verneuil-sur-Avre Pays du Neubourg - Roumois Nord - Eure Madrie Seine La Porte Normande - Rurales du canton de Brionne - Rurales du Sud de l Eure - Seine Bord - Vièvre-Lieuvin Communes Alizay - Beaumontel - Bernay - Beuzeville - Bézu-Saint-Eloi - Bonnevillesur-Iton - Bosc-Roger-en-Roumois - Boulleville - Bourneville - Brionne Carsix - Condé-sur-Iton - Couture-Boussey - Foulbec - Francheville Garennes-sur-Eure - Gasny - Gisors - Grossoeuvre - Madeleine-de-Nonancourt - Marcilly-sur-Eure - Nassandres - Nonancourt - Pont-Audemer Pont-Authou - Pont-Saint-Pierre - Routot - Rueil la Gadelière - Rugles Saint-André-de-l Eure - Sainte-Geneviève-les-Gasny - Saint-Marcel Saint-Philbert-sur-Risle - Thiberville - Thuit-Hébert - Verneuil-sur-Avre Etrépagny - Le Neubourg Conseil général de l Eure Direction Départementale de l Equipement de l Eure Eure Aménagement Développement Eure Expansion sydar 2

3 le marché foncier d entreprises Editorial Le Président Jean-Pierre Désormeaux CCI de l Eure : les atouts de l aménagement au bénéfice des entreprises Partenaire au quotidien des entreprises et des territoires, la CCI de l Eure s est engagée depuis plus de 10 ans à favoriser l implantation et le développement des entreprises dans les zones d activités. Interface entre les Pouvoirs Publics et les entreprises, partenaire des collectivités locales et territoriales, la CCI a développé les missions et outils les mieux adaptés aux besoins et enjeux des décideurs. Alliant expertise et proximité, la CCI actionne ainsi des leviers d aide à la décision pour les principaux acteurs du développement économique du département. Le système d information géographique Eureka 27, créé en 2005, aide les entreprises de l Eure à localiser les terrains disponibles et à visualiser leur environnement immédiat (+ 200 zones d activités visualisées, entreprises, 80 collectivités engagées dans l actualisation permanente des données). Le diagnostic ZI, créé en 2008, concerne les espaces d activités existants sur lesquels se concentrent 40% de l emploi salarié du département. Un état des lieux partagé vise à limiter les prélèvements de terres agricoles, à prévenir la formation de friches industrielles et à inciter la création de services communs notamment environnementaux. La CCI met son expérience et ses compétences à disposition des collectivités, maîtres d ouvrage, pour concevoir et aménager leurs nouveaux parcs d activités conformément aux besoins des entreprises et dans le respect des engagements de développement durable. L étude sur le marché foncier d entreprises développe, au , chiffres et analyses sur la consommation et la production d espaces d activités dans l Eure : outil d information et d aide à la décision, cette étude contribue à la programmation des espaces futurs puisqu elle met en exergue une vision des besoins en foncier à horizon 5 ans et 10 ans. A côté des grandes tendances du marché foncier, une analyse plus différenciée est développée à l échelle des 8 territoires de l Eure (3 Agglos et 5 Pays). Etant donnée l importance de ces informations par rapport aux enjeux que représente une offre foncière suffisante pour accueillir des entreprises, la CCI s est engagée à réaliser désormais cette étude chaque année. Directeur de publication Philippe Tessier Redacteur en chef Hélène Thorel Rédaction Stéphane Guillot, Laurent Lesimple Cartographie Adeline Deschères Création graphique Bruno Thévenet Crédits photos : CCI de l Eure / Eure Expansion - Décembre 2008 L ensemble des outils présentés dans le dispositif d implantation et de développement des entreprises en zones d activités constitue une force de frappe de premier ordre en matière de développement économique tant au service des entreprises que des Elus locaux et des Collectivités territoriales. La maîtrise des informations économiques stratégiques conjuguée à sa capacité d expertise font de la CCI de l Eure un partenaire privilégié dans les décisions d aménagement et de redéploiement économique de zones industrielles. 3

4 le marché foncier d entreprises Sommaire 4 1. Localisation des entreprises et occupation de l espace 1.1 Moins de 10% des entreprises 5 pour 40% de l emploi 1.2 Les ZI occupent 0,53% 5 de la superficie du département 1.3 Les surfaces aménagées : hectares 1.4 Les surfaces occupées : hectares 1.5 Les surfaces disponibles : hectares 1.6 Les surfaces non aménagées : hectares de potentiel 2. Approche en termes de marché foncier 2.1 Une consommation de terrains 9 de 110 hectares par an entre 1999 et Une production croissante 10 mais des stocks limités 2.3 Des besoins satisfaits jusqu en 2012, 11 risques de pénurie au-delà 3. Approche en termes de typologie d espaces d activités 3.1 Les zones artisanales Les zones polyvalentes Les parcs d activités Approche par Pays et Agglomération 4.1 Le Pays d Avre & d Iton Evreux & ses environs Pacy Vernon Gaillon Le Pays Risle Charentonne Le Pays Risle Estuaire Le Pays du Roumois Le Val de Seine Le Pays du Vexin normand 30

5 localisation et occupation 1. Localisation des entreprises et occupation de l espace Les entreprises industrielles, commerciales ou de services, s établissent sur l ensemble du territoire départemental en fonction de facteurs de localisation propres à leur activité. Les outils d observation de la CCI de l Eure (Chambre de Commerce et d Industrie de l Eure), et notamment le SIG (Système d Information Géographique) mis en place graduellement depuis près d une décennie, permettent une analyse de leur répartition dans l espace, dont quelques éléments sont rapportés ici. 1.1 Moins de 10% des entreprises en ZI, pour 40% des emplois L implantation diffuse correspond aux commerces de centreville, à l artisanat ou aux activités de services à domicile. Dans l Eure, département industriel depuis très longtemps, on compte de très nombreux sites de production, notamment ceux implantés avant les années Ces établissements continuent à se développer tant qu ils sont intégrés dans une stratégie de groupe. Il en résulte aujourd hui encore, une consommation de foncier hors ZI. Tab. 1 : Importance des espaces d activités en termes économiques Hors ZI En ZI Nombre % Nombre % Nombre entreprises Effectifs totaux Source : Fichier des entreprises CCI de l Eure (2007) [1] 90,2 62, ,8 37,8 Autre élément intéressant et observé depuis une décennie, la moitié des investissements immobiliers d entreprises se fait par densification des sites existants. Même si les statistiques de construction perdent en fiabilité sur les dernières années, l analyse des permis de construire effectuée dans le passé montre qu environ la moitié des investissements immobiliers se fait dans des sites existants. Ils n engendrent aucune consommation d espace. 1.2 Les ZI occupent 0,53% de la superficie du département Les espaces d activités réunissent 9,8% des entreprises et 37,8% des effectifs salariés. Les espaces d activités sont constitués dans l Eure de 212 lotissements industriels, ZAC ou regroupements d entreprises constitués au fil du temps sans opération d urbanisme. Ils totalisent ha de terrains, soit 0,53% des km² du département de l Eure [2]. En complément, la CCI de l Eure recense ha de terrains susceptibles d être utilisés pour y implanter des entreprises, soit 0,62% de la superficie du département. Au total, espaces existants et réserves à venir représenteraient une occupation maximale de 1,15% de la superficie du département, avec un peu plus de ha. 1.3 Les surfaces aménagées : hectares Les surfaces aménagées des espaces d activités totalisent ha en Elles représentent 46% des surfaces totales. A l exception de quelques zones commerciales, l offre d accueil est globalement «polyvalente» : elle peut accueillir tout type d activité. Les maîtres d ouvrage privilégient l aménagement dans le prolongement des sites existants, afin de bénéficier d économie d échelle ; cela leur évite de réaliser de nouveaux réseaux primaires : accès par giratoire, réseaux d eaux pluviales, stations d épuration, postes électriques... Cette tendance devrait s accentuer avec les contraintes de développement durable qui visent à optimiser la consommation d espace, les déplacements et l utilisation des équipements. La concentration favorise la mise en place de solutions de transports en commun. Quand il s agit d urbaniser de nouveaux sites, les maîtres d ouvrage redimensionnent l offre au profit de zones de plus Fig. 1 : Surfaces des espaces d activités dans l Eure au 31/12/2007 (en ha) Surface totale Surface aménagée Cessible Non Cessible 535 Projet court terme (2, 3 à 5 ans)* Pré-opérationnelle ou viabilisation à 2 ans Surface non aménagée Projet moyen terme (6 à 9 ans) Opportunité faisabilité Projet long terme (10 ans et plus) Intention Occupée Disponible * Échéance avant mise sur le marché Source : CCI de l Eure, Département Etudes-Aménagement, sept [1] Le fichier des entreprises enregistre l état civil des entreprises et de leurs établissements, situés dans le département de l Eure et inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). [2] Source : Direction Départementale de l Equipement, 5

6 localisation et occupation 1. Localisation des entreprises et occupation de l espace Surfaces aménagées à vocation d espaces d activités au L ingénierie publique assurée par les DDE (Directions Départementales de l Equipement) est en fort recul, sans que les communautés de communes aient toutes prises le relais. A 29 BEUZEVILLE Kilomètres 1 PONT-AUDEMER EPAIGNES THIBERVILLE A 28 BERNAY NASSANDRES RUGLES BOURG-ACHARD BOURGTHEROULDE LE NEUBOURG CONCHES-EN-OUCHE BRETEUIL-SUR-ITON CRIQUEBEUF-SUR-SEINE LOUVIERS VERNEUIL-SUR-AVRE TILLIERES-SUR-AVRE VAL-DE-REUIL HEUDEBOUVILLE A 154 EVREUX ST-ANDRE-DE-L'EURE BOURG-BEAUDOUIN LES ANDELYS AUBEVOYE GAILLON VERNON ST-MARCEL Tab. 2 : Evolution des surfaces aménagées et cessibles dans l Eure (en ha) Surfaces aménagées Surfaces cessibles % du non cessible dans la surface aménagée ETREPAGNY Surfaces en hectares GISORS ,3 17,5 16,6 Tab. 3 : Evolution des surfaces occupées dans l Eure (en ha) Surfaces occupées brutes Surfaces occupées nettes Surfaces non cessibles grande capacité d accueil. Cela permet d optimiser les coûts d aménagement. Cela fait aussi apparaître des «quartiers» aux vocations distinctes et complémentaires : «quartiers» commerciaux, ensembles d entrepôts, sites industriels, «quartiers» de petites parcelles avec du bureau et/ou des «villages d artisans». On retrouve, par exemple, cela sur l agglomération d Evreux (Le Long Buisson - La Garenne) et sur Bourg-Achard (Vergers de Quicangrogne, Parc du Roumois nord et Zone des Portes). De nombreuses petites zones communales ont été abandonnées ou différées, faute de réelle demande, mais surtout en l absence de moyens financiers et d ingénierie pour les aménager Les surfaces aménagées ont fortement augmenté de 2005 à 2007 (334 ha en deux années), comparées à la période (740 ha en une décennie). Cette augmentation de la surface aménagée a eu lieu principalement en 2007 (+279 ha). 1.4 Les surfaces occupées : hectares Les surfaces occupées brutes [3] à vocation d espaces d activités totalisent ha en Elles représentent aujourd hui 92% des surfaces aménagées. Cette part était de 89% en 1999 et de 82% en Cela montre une baisse récurrente des stocks disponibles. A cette époque, le département bénéficiait des stocks très conséquents de Val-de-Reuil, aménagés lors de la création de la Ville Nouvelle. Cela explique pourquoi les surfaces occupées ont pu progresser de 930 ha entre 1995 et 2005, alors même que les surfaces aménagées ne progressaient que de 740 ha. Ce sont donc près de 200 ha de stock qui ont été résorbés. Les surfaces occupées suivent la même progression que les surfaces aménagées depuis 2005, avec 290 ha placés en deux années (comparés aux 930 ha sur la période ). Cette augmentation des surfaces occupées a eu lieu principalement en 2007 (+220 ha). Cela s explique en partie par le démarrage de trois gros investissements logistiques sur l autoroute A13 (Douains, Criquebeuf-sur- Seine et Bourg-Achard) qui surévalue les consommations. En effet, les terrains sont vendus à des investisseurs qui ne construiront les bâtiments qu au fur et à mesure des demandes [4]. L occupation réelle est étalée dans le temps. Les surfaces non cessibles occupent 535 ha en Elles ont légèrement augmenté en volume, mais baissent en proportion par rapport à la taille globale des surfaces d activités. Elles représentent 16,6% des surfaces aménagées. Globalement, le ratio de surfaces cessibles dans une opération d aménagement semble rester stable autour de 85%. Cependant, dans un parc d activités comme le Long Buisson à Evreux, la surface cessible (98 ha) n est plus que de 68% de la surface aménagée (143 ha). [3] Les surfaces occupées brutes incluent les surfaces non cessibles des espaces d activités, c est-à-dire les espaces verts, les voiries, les bassins de rétention... [4] Afin de limiter les biais d analyse, la CCI a décidé de lisser les impacts fonciers en étalant l occupation de ces terrains en fonction des permis de construire commencés. 6

7 localisation et occupation 1. Localisation des entreprises et occupation de l espace Surfaces occupées à vocation d espaces d activités au A 29 ST-MACLOU PONT-AUDEMER BEUZEVILLE THIBERVILLE BROGLIE Kilomètres 1 A 28 BERNAY RUGLES BOURG-ACHARD THUIT-HEBERT BOURTHEROULDE LE NEUBOURG VERNEUIL-SUR-AVRE A 154 ALIZAY LOUVIERS VAL-DE-REUIL HEUDEBOUVILLE EVREUX CHARLEVAL ST-AUBIN SUR-GAILLON ST-ANDRE-DE-L'EURE LES ANDELYS Surfaces disponibles à vocation d espaces d activités au A 29 EPAIGNES 1 PONT-AUDEMER A 28 BERNAY Kilomètres BOURG-ACHARD LA-VIEILLE-LYRE TILLIERES VERNEUIL-SUR-AVRE SUR-AVRE VAL-DE-REUIL HEUDEBOUVILLE A 154 EVREUX SYLVAINS-LES-MOULINS AUBEVOYE GAILLON ETREPAGNY ST-MARCEL GASNY VERNON VERNON DOUAINS Surfaces en hectares GISORS Ces variations proviennent principalement des contraintes Loi sur l eau ou ICPE. Paradoxalement, alors que le développement durable incite à modérer les prélèvements fonciers sur les terres agricoles, les nouvelles règlementations limitent de plus en plus la densité de construction. Dans les prochaines éditions de cette étude, il sera possible de suivre l occupation en termes d activités et surtout leurs variations selon 4 regroupements : Industrie, Commerce, Services et Logistique (I, C, S, L). Le poids de ces secteurs pourra être mesuré en nombre d établissements et en effectifs, mais aussi en surfaces de terrains. Les évolutions pourront être suivies d année en année. 1.5 Les surfaces disponibles : 247 hectares Les surfaces disponibles [5] s élèvent à 247 ha en Les surfaces disponibles sont concentrées sur trois agglomérations, là où sont implantées près de 80% des activités du département.on notera l affaiblissement des disponibilités sur la partie ouest de l autoroute A13 car les importantes surfaces qui ont été aménagées, ont toutes été vendues (notamment Boulleville, Saint-Maclou, Beuzeville et Pont-Audemer). L offre s est, par contre, densifiée le long de l A28, principalement sur Bourg-Achard et Bernay (pour plus de détails, voir l analyse par pays et agglomération). Tab. 4 : Evolution des surfaces disponibles (en ha) Eure Les surfaces disponibles ont régulièrement baissé de 1995 à 2006, partant de 394 ha en 1995 pour atteindre leur plus bas niveau en 2006 avec 189 ha. Elles ont fortement augmenté en Cette hausse a permis de compenser, en deux années, le total de la baisse constatée sur la période Ces disponibilités sont réparties entre 60 sites différents. Le nombre de tranches opérationnelles disposant de plus de 5 ha (grande parcelle) à la vente est de 14 en [5] Définition : les surfaces disponibles correspondent à la somme des parcelles cessibles de terrains (hors emprises publiques) immédiatement constructibles pour les entreprises. Cela signifie que chaque parcelle est équipée et recevra un certificat d urbanisme positif sans restriction. C est la disponibilité réelle auprès des entreprises qui est prise comme référence. Surfaces en hectares GISORS

8 localisation et occupation 1. Localisation des entreprises et occupation de l espace Surfaces non aménagées à vocation d espaces d activités au Tab. 5 : Evolution des surfaces non aménagées (en ha) Eure A 29 LE TORPT BEUZEVILLE EPAIGNES Kilomètres 1 BOURG-ACHARD FOURMETOT BOURNEVILLE COURBEPINE CARSIX BROGLIE BERNAY THUIT-HEBERT BOURTHEROULDE A 28 BEAUMONT-LE-ROGER LE NEUBOURG LA BONNEVILLE -SUR-ITON CONCHES-EN-OUCHE ROMILLY-SUR-ANDELLE PITRES CRIQUEBEUF-SUR-SEINE CLAVILLE VERNEUIL-SUR-AVRE 1.6 Les surfaces non aménagées : hectares de potentiel VAL-DE-REUIL HEUDEBOUVILLE A 154 GAUVILLE MISEREY PACY-SUR-EURE GUICHAINVILLE LE VIEIL-EVREUX MARCILLY-LA-CAMPAGNE NONANCOURT ST-AUBIN-SUR- GAILLON CHARLEVAL BOUAFLES GAILLON DOUAINS ST-ANDRE-DE-L'EURE LA COUTURE-BOUSSEY EZY-SUR-EURE Les surfaces non aménagées représentent 54% des surfaces totales comptabilisées au 31/12/2007, soit ha. Le passage de l intention à la réalité prend désormais de 6 à 7 ans, contre 5 ans en Plusieurs facteurs y contribuent. Les nécessaires transformations des schémas directeurs en Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) et des Plans d Occupation des Sols (POS) en Plan Local d Urbanisme (PLU) prennent du temps, notamment du fait d une concertation plus poussée. Les recours et les contestations se multiplient (Saint-Maclou [entreprise Gastebois], Tillières-sur-Avre [entreprise Darfeuille], Saint- Aubin-sur-Gaillon [entreprise Duhamel]). Les études d impacts doivent être plus poussées. L acceptabilité des projets auprès des populations devient un facteur de réussite incontournable. La montée en puissance de l intercommunalité a généralisé le transfert de l intervention économique aux communautés de communes et d agglomérations. Si elles assument désormais la maîtrise d ouvrage de l aménagement des zones d activités, les communes ont conservé la maîtrise des documents d urbanisme (PLU). La maîtrise d ouvrage est donc partagée. Elle est devenue plus complexe et exige une bonne coordination de l ensemble des procédures (SCOT, PLU, maîtrise foncière, ZAC, lotissement). GASNY NEAUFLES-ST-MARTIN VESLY Surfaces en hectares L essentiel des surfaces non aménagées reste sans maîtrise foncière, ni procédure d aménagement engagée. Les intentions, projets à plus de 10 ans, totalisent ha (soit 75% des surfaces non aménagées). Compte tenu de la rétention foncière, on estime que 30% de ces projets aboutiront à une réalisation concrète, soit 840 ha. Les projets en phase d étude d opportunité et/ou de faisabilité ne totalisent que 388 ha. Pour les mêmes raisons, seuls 50% de ces projets devraient aboutir à une réalisation concrète à horizon de 10 ans, soit 194 ha. Les projets en phase pré-opérationnelle, avec ou sans maîtrise foncière, totalisent 375 ha. Ces projets ont une probabilité beaucoup plus grande d aboutir : en tenant compte de la rétention foncière, 309 ha devraient être ainsi aménagés dans un délai de 3 à 5 années. Les projets qui seront livrés dans deux ans totalisent 156 ha. Tab. 6 : Etat d avancement de la surface non aménagée au (en ha) CCI de l Eure, Dép. Études-Aménagement, sept Intention (projet à 10 ans et +) Opportunité / faisabilité (projet de 6 à 9 ans) Pré-opérationnelle (projet de 3 à 5 ans) avec maîtrise foncière sans maîtrise foncière Projet à 2 ans De 1995 à 2005, les surfaces non aménagées de terrains à vocation d espaces d activités ont augmenté de plus de ha, pour atteindre ha. Cette hausse était principalement liée à la prise en compte du potentiel de développement des activités logistiques à moyen et long termes : la plate-forme multimodale de Pîtres-Le Manoir, le chantier de ferroutage de Cracouville au Vieil-Évreux, l extension du Parc d activités du Roumois vers Thuit-Hébert, la zone de l échangeur A28 de Courbépine viennent mailler l ensemble du territoire, en complément du site DTA [6] de Beuzeville-Le Torpt. Depuis 2005, les surfaces non aménagées ont baissé de 461 ha pour atteindre ha. L essentiel de cette baisse est intervenue en 2007 (-426 ha). Elle correspond à la mise en place de projets, notamment : Évreux Long Buisson 2 ; Eure Madrie Seine : Champs chouette 2 ; Parc du Roumois Nord Tranche 1 ; Pont-Audemer : Ferme des Places. Superficie totale non aménagée 2 801,4 388,2 375,3 241,7 133,6 156,5 Estimation de la surface mobilisée à terme 840,4 194,1 308,5 241,7 66,8 156,5 Total 3 721, ,5 [6] DTA : Directive Territoriale d Aménagement approuvée en Conseil d Etat le 10 juillet

9 N 154 marché foncier 2. Approche en termes de marché foncier Périmètres géographiques de l étude Kilomètres 1 A 28 RISLE ESTUAIRE ROUMOIS VAL DE SEINE RISLE CHARENTONNE EVREUX ET SES ENVIRONS AVRE ITON VEXIN NORMAND PACY VERNON GAILLON Lors des précédentes études, le département était découpé «en sept territoires les plus proches possibles des bassins économiques locaux, à partir des limites cantonales». En 2007, le département de l Eure est couvert à plus de 90% par des structures intercommunales, communautés des communes ou d agglomération. Cela nous a conduits à redéfinir le périmètre géographique de cette étude pour tenir compte des spécificités locales qui deviendraient diffuses à un niveau plus agrégé et au sein duquel agissent les décideurs locaux (cf. carte). 2.1 Une consommation de terrains de 110 hectares par an entre 1999 et 2007 Consommation et production d espaces d activités entre 2005 et 2007 RISLE ESTUAIRE C:26.5 P: A 28 ROUMOIS C:22.5 P:20.5 VAL DE SEINE C:17.7 P:19 VEXIN NORMAND C:14.2 P:18.7 La consommation [7] moyenne sur la période longue a été de 109 ha par an. Cette consommation est un peu plus élevée que celle de la période (85 ha/an). Il est intéressant de noter que la pénurie d offres au début des années 2000 a été à l origine d une chute de consommation, alors même que les cycles économiques étaient favorables à l investissement. C est surtout en que la consommation s est accélérée, notamment avec la demande logistique. La période est marquée par une forte consommation de terrains à un rythme supérieur à celui des années (145 ha par an contre 97 ha par an) Kilomètres RISLE CHARENTONNE C:4.6 P:13.4 AVRE ITON C:2.2 P:4.9 A 154 EVREUX ET SES ENVIRONS C:40 P:43.6 PACY VERNON GAILLON C:17.4 P:13.9 Consommation et production Consommation Production Seul un territoire échappe à la règle : le Pays d Avre & d Iton avec une très faible reprise en Il s agit d un territoire qui diffère régulièrement le renouvellement de son offre. A contrario, le territoire d Evreux et ses plateaux connaît un rythme de consommation intense sur la période , suite à un effort soutenu de production. Tab. 7 : Consommation annuelle moyenne (en ha) (Demande placée) Consommation annuelle moyenne Avre Iton Evreux & ses environs Pacy Vernon Gaillon Risle Charentonne Risle Estuaire Roumois Val de Seine Vexin normand Eure 110 [7] La consommation correspond aux terrains qui ont été vendus. C est un indicateur de la demande qui correspond à la notion de «demande placée» dans le marché immobilier. 9

10 marché foncier 2. Approche en termes de marché foncier Consommation et production d espaces d activités entre 1999 et 2005 Tab. 9 : Etat des stocks des territoires concurrents (en ha) Oise Seine Maritime Calvados Eure et Loir Eure Orne Val d Oise Yvelines Eure Expansion 2006 Surfaces en stock en ,0 496,0 366,0 226,0 260,0 66,0 300,0 200,0 Projets à 3 ans en ,0 700,0 536,0 552,0 320,0 166,0 NC NC Total 1 655, ,0 902,0 778,0 580,0 232,0 300,0 200,0 Tab. 10 : Estimation des besoins à 5 et 9 ans (en ha) Offre mobilisable 712,1 194,1 Besoin estimé 770,4 661, Kilomètres 1 RISLE ESTUAIRE C:9.5 P:3.7 A 28 RISLE CHARENTONNE C:4.1 P:4.7 ROUMOIS C:5.9 P:4.3 AVRE ITON C:4.8 P:3.2 VAL DE SEINE C:35.1 P:31.5 A 154 EVREUX ET SES ENVIRONS C:22.5 P:28.8 VEXIN NORMAND C:2.7 P:2.3 PACY VERNON GAILLON C:12.2 P: Une production croissante mais des stocks limités Consommation et production Consommation Production L état des stocks semble a priori satisfaisant. Il n y a pas de surproduction. Le niveau de terrains disponibles est au-dessus du «seuil de pénurie» [8]. C est le résultat d un ajustement sur une dizaine d années. Les stocks importants étaient principalement situés sur le territoire Val de Seine, provenant de l effort d aménagement de l Etat pour la création de la ville nouvelle de Val de Reuil. Cet important stock, commercialisé directement par la DATAR, a permis des implantations prestigieuses : Johnson & Johnson, Matra (EADS), Aventis Pasteur... Plus de la moitié des stocks de terrains disponibles est sur Evreux (65 ha) et Louviers Valde-Reuil (65ha), les deux principaux pôles économiques du département. Tab. 8 : Etat des stocks (en ha) Stock disponible Avre Iton Evreux et ses environs Pacy-Vernon-Gaillon Risle Charentonne Risle Estuaire Roumois Val de Seine Vexin normand 17,5 65,1 18,5 37,1 23,0 7,0 64,8 14,1 Seuil de pénurie Eure 247,1 226 La période est, elle aussi, marquée par une forte production de terrains. Le rythme de production annuel moyen a augmenté de 90 ha entre 1999 et 2005, à 172 ha entre 2005 et Tous les territoires ont augmenté leurs efforts de production sur cette période à l exception du Val de Seine dont le rythme de production a baissé de 31,5 ha sur la période , à 19,0 ha sur la période Le Pays Risle Estuaire et le Pays du Roumois ont produit 48 ha sur la période , ce qui en faisait les leaders sur cette période. Puis, Evreux et ses environs et le Val de Seine ont dominé de 1999 à 2005 la production d espaces d activités (les 2/3 à eux-seuls). De 2005 à 2007, c est Evreux qui est resté en tête (87 ha), suivi par Risle Estuaire (66 ha) et le Val de Seine (48 ha). Afin de situer l intensité de l effort de production consenti par les collectivités, il est intéressant de comparer l Eure aux départements limitrophes, qui sont aussi nos principaux concurrents. C est ce que permet l étude d Eure Expansion de 2006 dont les volumes restent très voisins des résultats [8] Définition : Le seuil de pénurie est fixé, au vu de l expérience, à 7% des surfaces aménagées. Cette estimation résulte d observations faites depuis 1995, notamment lors d études de territoires : en deçà de 7% de disponibilité, les ventes ont tendance à s écrouler ; au-delà, les ventes se font de manière fluide. On l explique par la nécessité d avoir une certaine diversité de tailles de parcelle et de localisation (donc un certain niveau de stock) pour conserver une attractivité. Pour illustration, la dernière parcelle disponible d un espace d activités se vend toujours très difficilement. 10

11 marché foncier 2. Approche en termes de marché foncier Il ressort du tableau comparatif que seule l Orne produisait une offre inférieure à l Eure. Pourtant, le potentiel logistique de l Eure est nettement plus important : l axe A13, les liaisons ferroviaires et la Seine assurent la desserte entre les ports normands et l Îlede-France et traversent le territoire du Département. A ce titre, notre département pourrait s apparenter à l Oise ou la Seine Maritime, qui proposent deux fois plus de terrains. De même, notre proximité avec l Île-de-France est un atout moins valorisé que notre voisin d Eure-et-Loir. Ainsi, malgré un effort portant sur 645 ha disponibles ou mobilisables à court terme, l Eure reste légèrement en retrait par rapport à ses principaux concurrents. 2.3 Des besoins satisfaits jusqu en 2012, risque de pénurie au-delà L analyse de la consommation donne une information sur les demandes placées. Elle permet ainsi de définir une demande future par prolongation de la tendance. En plus de la demande placée, il a été mis en évidence la nécessité d un stock minimum pour conserver une fluidité au marché 8. Ce stock constitue un «seuil de pénurie» en dessous duquel il est recommandé de ne pas descendre. Les besoins estimés résultent de l addition des consommations projetées aux horizons 2012 et 2016, avec l estimation du stock minimum. Sur cette base, les besoins ont été estimés à 770 ha à horizon 2012, auxquels s ajoutent 660 à horizon de 2016, soit un besoin de plus de ha sur la prochaine décennie. En regard de cela, que peut-on dire de la production? Y a t-il adéquation avec les besoins? Les intentions de la production des maîtres d ouvrage sont recueillies avec précision depuis 2005 (réseau Eureka27). Les échéances des projets annoncées par les collectivités sont croisées avec des indicateurs d avancement objectifs (maîtrise foncière, lancement des études d opportunité ou de faisabilité, études pré-opérationnelles ou phase de travaux). Au final, cela permet d avoir une estimation assez fiable de la production future. Ainsi, l offre qui devra répondre aux besoins estimés, cumule les stocks disponibles et la production à court et moyen termes. L offre mobilisable à horizon 2012 représente 712 ha, soit un ordre de grandeur voisin de celui des besoins (770ha). A cela, il convient d ajouter 194 ha à horizon 2016, qui doivent être mis en regard d un besoin estimé à plus de 650 ha. Il y a un fort décalage, de l ordre d 1 ha offert pour 3 ha demandés. On note un quasi équilibre offre-demande à horizon Cette donnée rassurante est d autant plus fiable que les financements sur cette période sont relativement assurés (contrat de projet, contrats territoriaux). Ce niveau d offre ne permet cependant pas de concurrencer les départements voisins, malgré les opportunités liées aux mises en service des terminaux conteneurs du Havre. Par contre, au delà de 2012, on observe un manque de visibilité. Seulement le tiers des besoins estimés est programmé. Compte tenu des délais moyens de production de 6 à 7 ans, une démarche de programmation à moyen et long termes serait tout à fait nécessaire. 11

12 typologie d espaces d activités 3. Approche en termes de typologie d espaces d activités L offre d espaces d activités se structure autour de trois «segments» : Les zones artisanales, d une surface totale inférieure à 20 ha ; Les zones polyvalentes, d une surface totale comprise entre 40 et 80 ha ; Les parcs d activités, dédiés ou non, capables de créer un environnement de services et de supporter des équipements spécifiques, qui commencent à 80 ha de surface totale. Ces «segments» répondent à des besoins différents vis-à-vis des entreprises. A ce titre, ce sont des produits différents, pour des Gr.1 : Structure de la consommation et de la production d espaces d activités au (selon la taille des espaces) RÉSERVES 18% 23% 59% clients différents. Ils représentent une gamme d offre. La présence de l ensemble de la gamme sur un territoire est le gage d une attractivité plus large. Ce sont, aussi, des opérations d aménagement très liées à la taille des collectivités porteuses : les bourgs ruraux, les petites villes et les pôles urbains. Les différents «produits» engendrent des «formes urbaines» contrastées. Les zones artisanales sont peu équipées, non paysagées. Elles regroupent 4-5 très petites entreprises. Les zones polyvalentes sont plus grandes, avec entreprises de taille moyenne. Elles sont organisées de façon fonctionnelle, mais souvent peu paysagées et ne portent pas de services communs. Enfin, les parcs d activités sont très structurés, entièrement paysagés, avec une forte signalétique et portant des services hôtellerie, restauration, notamment. Ces derniers comptent jusqu à 150 entreprises, dont certains grands établissements internationaux. SURFACE OCCUPÉE 19% 27% 54% SURFACE DISPONIBLE 14% 21% 65% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Surface totale : De moins de 20 ha Entre 20 et 80 ha De 80 ha et plus Gr.2 : Consommation et production d espaces d activités (rythme moyen annuel, en ha) ,8 145,1 166,9 96,8 89,7 48,0-36,9 CONSOMMATION PRODUCTION EVOLUTION DES STOCKS Gr.3 : Surface disponible moyenne des espaces d activités de moins de 20 hectares (en ha) 0 0,1 0,2-7,2 21,8 3.1 Les zones artisanales Cent cinquante zones de moins de vingt hectares : une situation de léger déficit ou l amorce d un changement structurel? Elles ne concentrent que 14% des surfaces disponibles, alors qu elles représentent 19% de la demande placée. Le segment des zones artisanales était en situation de sur-offre en 2002, il est en situation de légère sous-offre en Le renouvellement s est ralenti sous une double influence. D une part, les communautés de communes ont drainé les capacités financières publiques (ex : DDR) [9] sur des projets de plus grande taille. D autre part, les enjeux du développement durable ont fait apparaître les surcoûts d équipements liés au trop fort émiettement des investissements. L accentuation de ces enjeux pourrait contribuer à confirmer ce recul. On constate, pour l instant, le maintien d un potentiel de renouvellement de l offre : les réserves pour les zones artisanales représentent 18% de l ensemble des surfaces non aménagées comptabilisées. La surface disponible moyenne des zones artisanales est de 0,20 hectare, soit m². Cela permet de construire des bâtiments de 600 à m². Ce segment tend donc à ne pouvoir accueillir que des très petites entreprises et des artisans. Cette offre n est pas en concurrence avec les autres types de zones. On note une augmentation régulière de la taille moyenne des parcelles. Les mesures environnementales, quand elles ne sont pas mutualisées, augmentent la consommation d espace Les zones polyvalentes Quarante-et-une zones de vingt à quatre-vingts hectares : un besoin d amélioration de la qualité urbaine Cette offre correspond à des espaces polyvalents, ouverts à toutes les activités. Ces espaces sont aménagés progressivement, souvent au gré des opportunités. Ils s adressent aussi bien à la [9] DDR Dotation de Développement Rural 12

13 typologie d espaces d activités 3. Approche en termes de typologie d espaces d activités petite qu à la grande entreprise ; aussi bien au commerce qu à l atelier ou à l entreposage. Le mélange d activités induit un paysage urbain hétérogène qui caractérise cette catégorie. Ils totalisent 21% des surfaces disponibles, 27% de la demande passée et 23% des réserves. La surface disponible moyenne des zones polyvalentes est de 0,6 ha, soit 3 fois plus que pour les zones artisanales. Cela permet de construire des bâtiments en moyenne de à m². Ces zones se sont le plus souvent constituées par tranches successives, au fil du temps. Des tranches récentes côtoient des tranches anciennes. De nouvelles rues se sont embranchées dans les espaces résiduels des anciennes, rendant l organisation de l espace complexe. Dans les zones d activités ouvertes pendant les «trente glorieuses», avant 1975, on voit apparaître des problèmes de vétusté (réseaux d assainissement saturés, infrastructures routières dégradées, réseaux de télécommunications limités). Ainsi, l analyse montre que plus de la moitié des zones a 25 ans ou plus. SURFACE TOTALE DES ZA Gr.4 : Surface disponible moyenne des espaces d activités de 20 à 80 hectares (en ha) 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 Gr.5 : Surface disponible moyenne des espaces d activités de 80 hectares et plus (en ha) ,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3.3 Les parcs d activités Vingt-deux zones de plus de quatre-vingts hectares : un effort sur la période récente Cette catégorie a connu une évolution récente, avec l arrivée du Long Buisson et de La Garenne à Evreux (155 ha), des Vergers de Quicangrogne Parc Roumois Nord Zone des Portes à Bourg- Achard (117 ha), le Parc d activités des Granges à Bernay (80 ha dont 20 ha pour la tranche 1), le Normandie Parc à Douains (50 ha pour la tranche 1) ou encore, Ecoparc 2 & 3 à Heudebouville (120 ha). SURFACE TOTALE DES ZA Tous se caractérisent par un effort d organisation de l espace : création d une façade tertiaire sur la D613 (N13) à Évreux ; réalisation d un «quartier logistique» à Bourg-Achard et Douains ; mise en place d une aire de services parking poids lourds, hôtellerie-restauration sur Ecoparc 2, etc. Les voieries internes peuvent être en chaussées séparées (Evreux). Les accès sont partout à grands gabarits, connectés aux 2x2 voies. Le développement durable et le paysagement sont au cœur de la conception de ces parcs d activités : hydraulique douce par des noues (ex. : Les Granges à Bernay, le Long Buisson à Evreux...), retraitement des eaux pluviales pour de l eau industrielle (Ecoparc 2), analyse hydrologique et solution innovante (Bourg-Achard). Des services sont mis en place : restauration, location de salles, séminaires, entretien des espaces verts, notamment. Des liens étroits s établissent entre la collectivité gestionnaire du parc d activités et les entreprises du site. Sur ces parcs, les investisseurs interviennent, soit pour de grosses opérations (logistique à Bourg-Achard et Douains), soit pour des opérations immobilières à l intention des très petites entreprises : artisanat sur l Ecoparc ou tertiaire sur Evreux. Les parcs d activités représentent maintenant 64% des surfaces disponibles, contre 54% des surfaces occupées. Il s agit d un segment d offre qui se développe plus rapidement que les autres. La surface disponible moyenne des parcs d activités est de 2 ha, soit 10 fois plus que pour les zones artisanales. Cela permet l implantation de bâtiments de m² à m². Dans le domaine de la logistique, les bâtiments peuvent aujourd hui atteindre m² à m², dans un but d optimisation de la consommation de terrain. Les parcs d activités deviennent des lieux de vie. A proximité immédiate du Parc de la Fringale (Louviers-Val de Reuil), la première crèche inter-entreprise du département a ouvert ses portes en 2007 à l initiative du gestionnaire de parc, la Communauté d Agglomération Seine Eure (CASE). Le suivi annuel permettra de confirmer si la tendance à la concentration sur des parcs d activités se poursuit, en corrélation avec le recul des zones artisanales. 13

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15 Pays et Agglomération 4. Approche par Pays et Agglomération Le tissu économique de l Eure n est pas réparti de façon homogène sur l ensemble du territoire. L analyse du foncier d entreprises devient plus contrastée lorsqu on la détaille par territoire. 1 RISLE ESTUAIRE VEXIN NORMAND Tab. 11 : Surfaces à vocation d espaces d activités au (en ha) ROUMOIS Zones d activités Surface Surface Surface Surface Surface occupée non aménagée aménagée cessible VAL DE SEINE disponible nette Avre & Iton 178,8 155,3 17,5 137,8 166,8 Évreux & ses environs 782,0 672,1 65,1 607,4 639,0 Pacy, Vernon, Gaillon 590,3 516,0 18,5 497,5 365,7 Risle Charentonne 202,8 178,8 37,1 141,7 304,8 A 28 Risle Estuaire 256,6 223,3 23,0 200,3 616,9 Roumois 152,2 121,7 PACY 7,0 VERNON GAILLON 114,7 242,0 RISLE CHARENTONNE Val de Seine 889,5 674,9 64,8 610, ,7 Vexin Normand 167,3 143,0 14,1 128,9 158,5 Eure 3 219, ,1 247, , ,4 EVREUX ET SES ENVIRONS N Kilomètres AVRE ITON Le Pays d Avre & d Iton 16 Evreux & ses environs 18 Pacy Vernon Gaillon 20 Le Pays Risle Charentonne 22 Le Pays Risle Estuaire 24 Le Pays du Roumois 26 Le Val de Seine 28 Le Pays du Vexin normand 30 15

16 N 13 Le Pays d Avre & d Iton Emploi salarié : Emploi salarié industriel : Part de l industrie dans l emploi : 30,9% Nombre d établissements : Nombre d établissements industriels : 223 Source : Insee (2007) Espaces d activités à court, moyen et long termes (Avre Iton au ) N26 0 4,5 9 Kilomètres BRETEUIL-SUR-ITON CONDE-SUR-ITON VERNEUIL-SUR-AVRE TILLIERES-SUR-AVRE BALINES Tab. 12 : Offre et demande de moyen terme (en ha) Disponibilités Stock disponible au ,5 Consommation annuelle moyenne ( ) 4,1 Durée des stocks disponibles (en années) 4,2 Production Rythme de production annuelle moyen ( ) 3,6 Demande horizon ,1 Offre horizon ,5 Excédent/Déficit production ,4 Surfaces non aménagées au N12 Echéance des projets Long terme Moyen terme Court terme N 154 MARCILLY-LA-CAMPAGNE NONANCOURT N 13 Taille en hectares des projets Les stocks Le Pays d Avre & d Iton compte 346 ha d espaces d activités, dont 179 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s élèvent à 167 ha. Les surfaces immédiatement disponibles occupent 18 ha au 31/12/2007, réparties entre 7 zones différentes. Les stocks sont au-dessus du seuil de pénurie estimé à 13 ha. Deux sites ont des surfaces disponibles supérieures à 1 hectare : le site du Pont Rouge à Verneuil-sur-Avre (7,8 ha) et la zone d activités du Coudray à Sylvains-les-Moulins (6,0 ha). La consommation La consommation d espaces d activités baisse régulièrement depuis la première enquête en Elle est passée de 6,8 ha, par an en moyenne, à 2,2 ha. Elle a été divisée par trois comparée à la période La production Sur la période récente ( ), le Pays d Avre & d Iton a eu la production d espaces d activités la moins forte de l Eure, avec 4,9 ha par an. Les territoires habituellement comparables en termes de rythme de production, ont connu ces trois dernières années une politique d offre très active. C est le cas, par exemple, du Pays Risle Charentonne et du Pays du Roumois. Le Pays d Avre & d Iton est dorénavant le seul territoire de l Eure à avoir une production annuelle inférieure à 5 ha. C est, par contre, un territoire qui s est lancé avec succès, depuis une décennie, dans la production d immobilier locatif de petite taille «en blanc» [10]. La structure de l offre Les espaces d activités sont regroupés autour des pôles économiques de Verneuil-sur-Avre, Bourth et Tillières-sur-Avre, les capacités d accueil les plus importantes étant localisées à Ver- 16 [10] Réaliser de l immobilier en blanc consiste à construire avant d avoir eu des clients identifiés

17 Le Pays d Avre & d Iton Gr.6 : Consommation et production d espaces d activités (rythme moyen annuel, en ha) ,8 4,8 2,2 3,8 3,2 4,9 2, ,0-1,6-20 CONSOMMATION PRODUCTION EVOLUTION DES STOCKS Gr.7 : Structure de la consommation et de la production d espaces d activités au (selon la taille des espaces d activités) neuil-sur-avre. Les autres sites sont de type artisanal, de taille inférieure à 10 ha. L offre d espaces d activités de ces deux dernières années est regroupée autour de Sylvains-les-Moulins, Breteuil-sur-Iton, Tillières-sur-Avre, Verneuil-sur-Avre et Nonancourt. Le renouvellement de l offre privilégie fortement le segment des zones artisanales, tant du point de vue des stocks disponibles que des réserves. Alors que les zones artisanales représentent 35 % des surfaces occupées, elles constituent 55 % de la disponibilité et 60 % des réserves. La zone industrielle de Verneuil-sur-Avre est le seul parc d activités de plus 80 ha. Elle a une surface totale de 130 ha, mais n offre que 7,8 ha de surface disponible. RÉSERVES SURFACE OCCUPÉE SURFACE DISPONIBLE 60% 17% 23% 35% 13% 52% 55% 45% L analyse des réserves Les surfaces non aménagées représentent 167 ha au 31/12/2007. Le Pays d Avre & d Iton se classe avant dernier, juste devant le pays du Vexin Normand qui a 159 ha de surfaces non aménagées. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Surface totale : De moins de 20 ha Entre 20 et 80 ha De 80 ha et plus Tab. 13 : Estimation des besoins à 5 et 9 ans (en ha) Offre mobilisable 34,0 22,0 Besoin estimé 33,1 29,0 Ces surfaces sont réparties entre 26 sites dont le plus grand compte 17,5 ha (zone d activité des Brosses à Nonancourt) et le plus petit 0,2 hectare (les Sablons à Verneuil-sur-Avre). On note un équilibre entre les besoins estimés et l offre mobilisable, à court, moyen et long termes. Plus en détail, on constate (fin 2007) que le pôle de Nonancourt semble prendre le relais de Verneuil-sur-Avre, traduisant une évolution des équilibres démographiques. Le fait que l agglomération de Nonancourt soit à cheval sur deux départements (Eure et Eure-et-Loir) a longtemps freiné son développement. L émergence d une intercommunalité semble avoir débloqué cette situation. 17 Notons que l ensemble des tranches à l entrée nord de Verneuilsur-Avre constitue un ensemble fonctionnel de dimension respectable qui en fait un parc d activités. Avec ses 40 ha de réserves, il serait susceptible de développements. La mise en place de services pourrait en accroître l attractivité.

18 Evreux & ses environs Emploi salarié : Emploi salarié industriel : Part de l industrie dans l emploi : 21,0% Nombre d établissements : Nombre d établissements industriels : 585 Source : Insee (2008) Espaces d activités à court, moyen et long termes (Evreux et ses environs au ) Les stocks Evreux et ses environs comptent ha d espaces d activités, dont 782 ha aménagés. Les surfaces non aménagées s élèvent à 639 ha. LE NEUBOURG N 13 LA CHAPELLE DU BOIS DES FAULX CLAVILLE GAUVILLE LA CAMPAGNE N 154 Les surfaces immédiatement disponibles représentaient 65 ha de terrains au 31/12/2007, réparties entre 10 zones différentes. Le parc d activités du Long Buisson proposait deux parcelles de plus de 20 ha chacune. Toutes les autres ont une surface disponible inférieure à 10 ha. LA BONNEVILLE SUR ITON GUICHAINVILLE MISEREY N 13 Ce territoire est au-dessus de son seuil de pénurie qui est fixé à une cinquantaine d hectares. CONCHES EN OUCHE Kilomètres N 13 ST ANDRE DE L'EURE LA COUTURE BOUSSEY CORNEUIL N 154 Taille en hectares des projets 130 Echéance des projets : Long terme 60 Moyen terme 10 Court terme La consommation C est le premier territoire de l Eure en termes de commercialisation foncière sur la période, avec une consommation d espaces d activités de 40 ha par an de 2005 à L agglomération d Evreux a concentré l essentiel des implantations réalisées sur cette période, avec trois offres : le Long Buisson, la Garenne et la Rougemare. La production Tab. 14 : Offre et demande de moyen terme (en ha) Disponibilités Stock disponible au ,1 Consommation annuelle moyenne ( ) 26,9 Durée des stocks disponibles (en années) 2,4 Production Rythme de production annuelle moyen ( ) 32,5 Demande horizon ,1 Offre horizon ,8 Excédent/Déficit production ,7 Surfaces non aménagées au Avec plus de 40 ha aménagés par an de 2005 à 2007, ce territoire occupe également la première place en termes de production d espaces d activités. Le Long Buisson représente, à lui seul, un total de plus de 140 ha sur les 782 ha aménagés. Dans le cas d Evreux, c est bien la production qui a stimulé la consommation. La structure de l offre La commercialisation des tranches 1 et 2 du parc d activités du Long Buisson ne s est pas faite simultanément avec la Rougemare. Ainsi, la gamme d offres se retrouve écrasée. 18

19 Evreux & ses environs Gr.8 : Consommation et production d espaces d activités (rythme moyen annuel, en ha) ,0 43, ,8 22, ,9 10 7,3 6,3 3, ,7-20 CONSOMMATION PRODUCTION EVOLUTION DES STOCKS Gr.9 : Structure de la consommation et de la production d espaces d activités au (selon la taille des espaces d activités) RÉSERVES 12% 58% 30% SURFACE OCCUPÉE 19% 33% 48% SURFACE DISPONIBLE 12% 14% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Surface totale : De moins de 20 ha Entre 20 et 80 ha De 80 ha et plus Tab. 15 : Estimation des besoins à 5 et 9 ans (en ha) Offre mobilisable 182,3 47,5 Besoin estimé 189,2 162,3 74% De fait, tous les types de demandes convergent sur ce parc d activités, et notamment les implantations endogènes. Beaucoup d entreprises, notamment commerciales ou des professions libérales, ont ainsi migré depuis le centre-ville vers la périphérie, libérant du foncier urbain. Celui-ci a été principalement reconverti en habitat. Le bilan en termes d attractivité économique et de création nette d emploi reste modeste au regard des mutations économiques (désindustrialisation) en œuvre au sein de l agglomération d Evreux depuis Cette structure de l offre a aussi ralenti les efforts de structuration des autres pôles du bassin d emploi : Le Neubourg, Conches-en-Ouche ou Saint-André-de-l Eure. L analyse des réserves Les disponibilités et les projets à court terme (env. 180 ha) semblent équilibrer les besoins (env. 190 ha). Evreux domine l offre de court terme. 65 ha sont disponibles sur le Long Buisson au 31/12/2007 et 54 ha sont programmés à Cambolle en continuité du nouvel hôpital. Evreux amorce une stratégie de rééquilibrage à l ouest qui devrait se poursuivre par le développement d un pôle commercial autour de Claville et Gauville-la-Campagne, avec plus de 90 ha de réserves réparties sur 3 sites (aucune programmation au 31/12/2007). C est justement l absence de programmation à moyen terme qui ressort, notamment sur l agglomération d Evreux. En effet, l offre mobilisable connue à horizon 2016 (estimée à 47,5 ha) correspond au BioNormandie Parc (parc dédié à la recherche pharmaceutique) et à l extension de la ZI de Saint-André-del Eure. Si de nouveaux sites sont inscrits dans le SCOT d Evreux (Cracouville et chantier de ferroutage), une certaine anticipation pourrait s avérer nécessaire. 19